审理法院：江苏省高级人民法院
案号：（2020）苏民再262号
案件类型：民事 判决
审判日期：2020-12-03
案由：民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷
审理经过
再审申请人连云港大众兴房地产开发有限公司（以下简称大众兴公司）因与被申请人张宜花房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省连云港市中级人民法院（以下简称连云港中院）（2018）苏07民终1282号民事判决，向本院申请再审。本院以（2018）苏民申4702号民事裁定提审本案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人大众兴公司委托诉讼代理人王春轶、吉玉泉，被申请人委托诉讼代理人滕松、张延好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
再审申请人称/抗诉机关称
大众兴公司申请再审称：1.一、二审判决认定案涉A1号楼东单元302室（以下简称302室房屋）属于安置房、《补充协议》的性质为产权置换协议错误。双方存在房屋拆迁产权置换和商品房买卖两重法律关系。双方2006年8月15日签订的《房屋货币安置协议书》和《产权置换确认书》明确由大众兴公司拆迁张宜花368.25平方米的房屋，货币安置费用为478569元，并以该款项以拆迁优惠价每平方米1680元与大众兴公司开发的众兴华庭花园A2号楼东单元601室房屋（以下简称601室房屋）进行产权置换，置换总价为195569元，置换后的货币安置费用余款为283000元。2006年8月18日，张宜花提出用283000元购置大众兴公司尚未开发建设的302室房屋，双方签订《补充协议》，约定张宜花购买302室房屋，面积为95.86平方米，单价为2620元/平方米，多退少补，同时约定房屋上房时，为便于拆迁和减免张宜花上房时应缴的契税，张宜花可持已签的拆迁协议书重新签订已安置601室房屋和已购302室房屋为安置房的拆迁协议书。但因张宜花于2006年9月5日取走了283000元，302室房屋的买卖协议终止。2008年1月9日，张宜花在601室房屋上房时办理了《房屋结算通知单》，领取了置换后的货币安置费用余款283000元，所有费用冲抵结算后，大众兴公司仅欠张宜花15914.25元。601室房屋拆迁产权置换已经完成。2.一、二审认定事实的主要证据是虚假的，所谓的证据链彼此之间存在矛盾。张宜花提交的《承诺书》系其单方书写，不能构成双方协商一致的事实，《承诺书》自身也存在无法解释的矛盾，按张宜花的解释，大众兴公司除给张宜花两套房屋外，还须再给415527.6元，由283000元、3万元押金及大众兴公司总经理尹刚交付的102527.6元组成，但张宜花自认3万元押金是其交给大众兴公司的，张宜花的陈述前后矛盾。根据《房屋结算通知单》，大众兴公司收回押金收条，将押金冲抵了张宜花应找给大众兴公司的房款差额14085.75元后，大众兴公司还欠张宜花15914.25元，不存在再退回3万元押金。大众兴公司法定代表人取款102527.6元的行为与本案没有关联性，即使有关，也不能佐证张宜花出具的《承诺书》的真实性。3.一、二审法院的庭审过程及裁判依据违反法律规定。张宜花在庭审中对涉案的重要核心事实多次作出相反或相互矛盾的陈述，违反禁止反言规则和诚实信用原则，一、二审对其行为不予制止却采信其陈述，程序违法。综上，请求再审改判驳回张宜花的诉讼请求。
再审被申请人辩称
张宜花辩称：1.《房屋货币安置协议书》和《补充协议》不可割裂开来。证人孔宪保的证词与张宜花出具的《承诺书》内容一致，302室房屋是大众兴公司应当给付的安置房，大众兴公司未按约履行交付义务，应赔偿张宜花的损失。2.涉案主要证据均经开庭质证，一、二审程序合法，大众兴公司认为主要证据虚假没有依据。请求驳回大众兴公司的再审申请。
一审原告诉称
张宜花一审诉讼请求：1.解除张宜花、大众兴公司2006年8月18日签订的补充协议；2.大众兴公司赔偿张宜花不能取得房屋的损失749433元、押金15914.25元及车库损失（按照评估价格计算）；3.大众兴公司承担本案诉讼费用。
一审法院查明
连云港市海州区法院（以下简称海州区法院）一审认定事实：2006年8月15日，张宜花与大众兴公司签订《房屋货币安置协议书》，约定大众兴公司拆除张宜花位于连云港市新浦区，建筑面积为368.25平方米房屋，货币安置费用（包括房屋补偿费用、附属物补偿费用、搬家费、过渡费、其他费用）478569元。同日，张宜花（乙方）与大众兴公司（甲方）签订《产权置换书》，约定乙方自愿将所拥有的坐落在新浦区新城街马艞大队通报巷3号的房屋以货币补偿的方式按等价原则与甲方所开发的《众兴华庭花园》（暂定名）A2楼东单元601室的商品房进行产权置换。乙方上述被拆迁房屋建筑面积368.25平方米，拆迁补偿费用为478569元，甲方上述置换商品房建筑面积为116.41平方米，按1680元/平方米计算（拆迁优惠价），置换总价为195569元，甲方向乙方支付置换差价283000元。协议第四条关于交付期限的约定为，甲方于乙方交出旧房钥匙后18个月内，将验收合格的商品房交付给乙方使用；第五条关于拆迁安置补助费的约定为，1.过度期限：自本确认书签订之日起至乙方收到甲方上房通知书三日后止；2.执行标准：按连政发[2003]第50号文件第二十五条规定执行；3.支付方法：甲乙双方自签订拆迁补偿协议时，甲方一次性支付给乙方十八个月安置补助费，剩余部分甲方在乙方办理上房手续时按时补足；协议第八条对违约的约定为，……2.如甲方逾期交付商品房，按连政发[2003]第50号文件第二十五条规定增付安置补助费……；合同特别约定：1、住户上房事实须另交煤气增容费、物业管理费等相关费用；2、新房产权证由乙方自行办理，费用按国家规定缴纳费用；3、此房屋为暂定面积，最终以产权部门核定为准。双方还对其他事项进行了约定。
2006年8月18日，张宜花、大众兴公司签订《补充协议》，载明：现有拆迁户张宜花已购一号楼东单元302室，面积95.86平方米，2620元/平方米，为了便于拆迁，为了减免张宜花户上房时应缴的契税，上房时可持已签的拆迁协议书，重新签订已安置和已购东单元302室为安置房的拆迁协议书。注：安置房面积是图上面积，最终从产权处核定为准，交押金叁万，多退少补。自行车车库两个，价格与同幢楼相同。此后，大众兴公司出具《证明承诺》，载明：现有拆迁户张宜花，已购买我公司一号楼东单元302室，面积95.86平方米（暂定），2620元/平方米。房款已交齐，最终面积以产权处核定为准，多退少补。在入住时，按安置房办理拆迁协议书办理。大众兴公司不得违约。如有违约按房价双倍赔偿给拆迁户张宜花。2006年9月4日，大众兴公司出具《收到证明》，载明：收到张宜花户押金三万元人民币。2006年9月5日，张宜花领取拆迁费用283000元。2008年1月9日，大众兴公司将众兴华庭花园A2-5-601室交付张宜花使用，双方办理《房屋结算通知单》，根据通知单，张宜花应向大众兴公司交纳14085.75元。大众兴公司在房屋结算通知单上做“收回叁万元《收到证明》，冲抵壹万肆仟零捌拾伍元柒角伍分，冲抵后公司欠张宜花壹万伍仟玖佰壹拾肆元贰角伍分”的说明，同时向张宜花出具《收到证明》，载明：收到张宜花户押金15914.25元（壹万伍仟玖佰壹拾肆元贰角伍分）。
对于2006年8月18日张宜花、大众兴公司《补充协议》及大众兴公司《承诺证明》，张宜花称，大众兴公司在拆迁张宜花房屋过程中，承诺给张宜花两套房子，其中一套以《产权置换确认书》予以确定，另一套以《补充协议》及《承诺证明》确定，除两套房子外，大众兴公司还向张宜花支付415527.6元拆迁款。为此，张宜花举证在房屋拆迁时，张宜花于2006年8月18日出具的《承诺书》，载明：我户（张宜花）在拆迁安置中除已给两套安置房（一号楼东单元302室，二号楼东单元601室）以外，其过渡费、搬家费、装潢费已计入415527.6元之内，再重新签订协议时，不再计算。并同时承诺，同意该屋面积以产权管理部门核定的面积为准，单价2620元/平方米，多退少补。对于上述内容，我户无异议，特此承诺。张宜花同时举证2006年9月4日，大众兴公司法定代表人尹刚取款102527.6元的取款凭证，同日张宜花开户、存款102527.6元的存款凭证，张宜花称，102527.6元的款项系大众兴公司支付给张宜花的，加上领取的283000元及押金30000元，共计415527.6元，与张宜花出具给大众兴公司的《承诺书》中数字一致。对此，大众兴公司质证意见为：《承诺书》系张宜花单方制作，无大众兴公司签字盖章等确实的证据，大众兴公司从未见过，也不予认可；大众兴公司账目中并未查询到102527.60元的财务往来情况，拆迁安置材料中也未发现此款项的往来账目，大众兴公司法定代表人取款102527.6元与张宜花存款102527.6元是两笔不同的存取款记录，并不必然表明大众兴公司法定代表人尹刚向张宜花支付了102527.6元。
一审诉讼过程中，经张宜花申请，海州区法院依法委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对涉案房屋及车库的市场价值进行评估，该公司作出苏信房地估字（2017）连云港第010152号房地产估价报告，确定涉案房屋市场价值为749433元，车库41070元。为此，张宜花支出评估费9000元。
涉案房屋所在的一号楼，大众兴公司尚未取得商品房预售许可证，亦未向张宜花交付涉案房屋。2007年4月27日，张宜花以19500元的价格购买与安置房A2楼东单元601室相对应的位于A2号楼A2-B6号车库。
一审法院认为
海州区法院一审认为：张宜花、大众兴公司于2006年8月18日签订《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。对于《补充协议》项下房屋的性质，张宜花举证的《承诺书》、大众兴公司法定代表人取款、张宜花存款凭证、叁万元《收到证明》、张宜花领取283000元凭证等证据形成完整证据链，能够证明张宜花与大众兴公司在拆迁过程中，大众兴公司安置张宜花两套房屋，涉案的一号楼东单元302室系大众兴公司安置给张宜花的安置房。因大众兴公司至今未向张宜花交付涉案房屋，张宜花请求解除双方签订的《补充协议》符合法律规定，予以支持。大众兴公司于2016年10月24日收到一审法院寄送的起诉状等材料，故双方于2006年8月18日签订的《补充协议》于2016年10月24日解除。
因大众兴公司未能向张宜花交付涉案房屋，导致双方签订的《补充协议》解除，大众兴公司应赔偿张宜花未取得涉案房屋的损失749433元。对于张宜花主张的车库损失，虽《补充协议》约定“自行车库两个，价格与同幢楼相同”，但未约定两自行车库为赠送，且张宜花于2007年4月27日，以19500元的价格购买与安置房A2楼东单元601室相对应的位于A2号楼A2-B6号车库。在张宜花无证据证明已经支付与涉案房屋对应车库的车库款的情况下，对张宜花要求大众兴公司赔偿车库损失41070元的诉讼请求，不予支持。
因双方《补充协议》解除，大众兴公司收取张宜花的押金15914.25元应予返还，对张宜花要求大众兴公司返还押金15914.25元的诉讼请求，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，海州区法院作出（2016）苏0706民初7288号民事判决：一、张宜花与大众兴公司签订的《补充协议》于2016年10月24日解除；二、大众兴公司于判决生效后十日内赔偿张宜花未取得安置房的损失749433元；三、大众兴公司于判决生效后十日内返还张宜花押金15914.25元；四、驳回张宜花其他诉讼请求。一审案件受理费11864元，鉴定费9000元，共计20864元，由张宜花负担1064元，大众兴公司负担19800元，大众兴公司负担部分于给付上述款项时一并给付张宜花。
二审上诉人诉称
大众兴公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判大众兴公司不承担749433元的赔偿责任；一、二审全部诉讼费用由张宜花承担。
二审法院查明
连云港中院二审查明的事实与一审的事实相同。
二审法院认为
连云港中院二审认为：《补充协议》为双方对已签订的《产权置换确认书》内容的补充约定，大众兴公司确认张宜花已购302室房屋，房款已交齐，张宜花领取补偿款283000元后，大众兴公司并未收回《补充协议》及《证明承诺》，《房屋结算通知单》系双方对于《产权置换确认书》中确认的置换内容进行的结算，并未对《补充协议》及证明承诺的内容进行全部结算，张宜花对大众兴公司法定代表人尹刚取款原因的解释较为合理，故302室房屋也是大众兴公司与张宜花约定的安置房，张宜花无需支付302室房屋的购房款。大众兴公司未向张宜花交付302室房屋，应赔偿给张宜花造成的房价损失。大众兴公司的上诉请求不能成立。该院作出二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11864元，由大众兴公司负担。
本院查明
本院再审查明：双方当事人对一、二审查明的事实无异议，本院予以确认。
本院再审另查明：1.大众兴公司在申请再审审查程序中陈述，双方在达成《货币安置协议书》及《产权置换确认书》后，张宜花拒不搬迁，一是要求再额外增加10万元补偿款，加上拆迁时未计算的房产证补偿费2000元及26.38平方米的围墙补偿费527.6元（每平方米20元），共计102527.6元；二是要求按照回迁价在A1号楼再置换一套房屋。大众兴公司同意暗补张宜花102527.6元，但额外补钱就不能以安置价要房子，A1号楼的房屋可以按略低于市场价的每平方米2620元计价，连同车库算下来约28万元，和置换601室房屋后的差价款28.3万元基本持平，但张宜花最后领取了28.3万元。2.再审庭审时，张宜花陈述，当时拆迁安置方案是给两套房子，另外再给47万元，大众兴公司将房子安置给张宜花后，房款视为交清，张宜花没有另外交过房款，也不需要再交302室房屋的购房款。
本案再审争议焦点：1.案涉302室房屋是否属于大众兴公司应当补偿给张宜花的安置房；2.张宜花是否支付了302室房屋的购房款；3.张宜花要求大众兴公司赔偿未交付302室房屋造成的房价损失的诉讼请求是否成立。
综观张宜花与大众兴公司签订的《房屋货币安置协议书》和《产权置换确认书》、《补充协议》、《房屋结算通知单》以及大众兴公司此后出具给张宜花的《证明承诺》，大众兴公司对张宜花的368.25平方米房屋进行拆迁，采用的是货币补偿方式，拆迁补偿费用合计478569元，其中，张宜花以拆迁优惠价置换601室房屋，置换总价为195569元，置换之后，大众兴公司支付张宜花差价283000元。三日后，张宜花又以2620元/平方米的单价向大众兴公司购买302室房屋，房款为251153.2元，因601室房屋置换后，拆迁补偿费用余款足以支付该购房款，张宜花无需另行支付302室房屋的购房款，大众兴公司确认张宜花已交齐房款，同时承诺，为减免张宜花302室房屋的契税，张宜花在上房时可持已签的拆迁协议书与大众兴公司重新签订将302室房屋亦作为安置房的拆迁协议书。嗣后，张宜花直接领取了601室房屋置换后的拆迁补偿费用余款283000元，在大众兴公司将拆迁置换房601室房屋交付张宜花时，双方办理了房屋结算手续，确认房款、押金冲抵后，大众兴公司欠张宜花15914.25元。张宜花领取拆迁补偿费用余款283000元并与大众兴公司办理房屋结算手续的行为证明双方已实际解除了关于张宜花以拆迁补偿费用余款向大众兴公司购买302室房屋的《补充协议》，张宜花不再购买302室房屋，除在大众兴公司尚有15914.25元的债权外，张宜花与大众兴公司因拆迁而产生的债权债务已经清结，张宜花要求大众兴公司赔偿张宜花不能取得302室房屋的损失没有事实与法律依据，不能成立，但大众兴公司应向张宜花支付双方结算确认的欠款15914.25元。
张宜花持有的《承诺书》系其自行书写，大众兴公司未签章认可，且该《承诺书》与双方签订的一系列协议及《房屋结算通知单》相矛盾，本院对该《承诺书》不予采信。大众兴公司总经理尹刚给付张宜花的102527.6元系大众兴公司同意额外增加给付张宜花的拆迁补偿款，不能证明大众兴公司须给张宜花两套房屋及415527.6元。
本院认为
综上所述，一、二审判决认定的事实错误，大众兴公司的申请再审理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：
裁判结果
一、撤销江苏省连云港市中级人民法院（2018）苏07民终1282号民事判决及江苏省连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初7288号民事判决；
二、确认连云港大众兴房地产开发有限公司、张宜花于2006年8月18日签订的《补充协议》已自2008年1月9日解除；
三、连云港大众兴公司房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付张宜花欠款15914.25元及利息（利息以15914.25元为基数，自2008年1月9日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；
四、驳回张宜花对连云港大众兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费11864元、鉴定费9000元，合计20864元，二审案件受理费11864元，均由张宜花负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长 张戎亚
审判员 陈 军
审判员 郭 群
二〇二〇年十二月三日
书记员 章芳芳
