审理法院：大连市中级人民法院
案号：（2014）大民二终字第01208号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2014-12-23
审理经过
原审原告大连参王海府餐饮管理有限公司（以下简称参王海府公司）与原审被告勋业（大连）置业有限公司（以下简称勋业公司）、原审被告大连都市发展设计有限公司（以下简称都市发展公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2014年7月28日作出（2013）西审民初字第37号民事判决，参王海府公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月22日公开开庭审理了本案。上诉人参王海府公司的法定代表人孙延富及其委托代理人简为佳、吴春英，被上诉人勋业公司的委托代理人毛晓涛，被上诉人都市发展公司的委托代理人秦明乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告诉称
一审原告诉称
原告参王海府公司一审诉称：参王海府公司与被告勋业公司于2007年7月31日签订了《拆迁补偿安置协议书》，双方在协议书约定该拆迁的房屋在回迁时的交房标准为：质量需符合国家标准；房屋（包括厨房）设置独立的排水设施，将原宝乐天饭店、西安饺子宴饭庄的供电总负荷16.6千瓦、煤气总容量105立方米及自来水等设施转迁至安置房相应位置等一系列标准。2011年8月10日，被告勋业公司委托物业公司将回迁房屋交付给参王海府公司，参王海府公司当即发现二被告并未按照《拆迁补偿安置协议书》的约定及餐饮业饮食建筑设计规范和要求的标准交付房屋，导致参王海府公司无法在回迁房屋内继续经营餐饮业。交付当天，参王海府公司即在《业主房屋交接记录》中就房屋存在的问题提出了异议，要求被告予以整改。但时至今日，二被告未对上述问题采取任何整改措施。根据《拆迁补偿安置协议书》的约定，与安置房屋相邻的建筑面积约为830.16平方米部分的房屋，参王海府公司享有优先购买权，现勋业公司不仅未向参王海府公司交付该部分房屋，且未经参王海府公司许可将该部分房屋出租给了第三方辽宁佰嘉融资担保有限公司。勋业公司的行为严重侵犯了参王海府公司的合法权益，勋业公司与第三方辽宁佰嘉融资担保有限公司应立即向参王海府公司腾退交付该部分房屋。
一审法院认为
参王海府公司认为，勋业公司未按《拆迁补偿安置协议书》的约定和国家餐饮业饮食建筑设计规范和要求对参王海府公司回迁房屋进行整改，对参王海府公司的合法权益造成严重侵害，应承担相应的法律责任，现诉至法院，请法院判决：由二被告按照《拆迁补偿安置协议书》的约定及国家《饮食建筑设计规范》（JGJ64-89）关于一级餐馆建设标准对参王海府公司回迁房屋进行整改。整改项目包括以下六项：（1）回迁面积为1923.67平方米三层，资质符合国家标准，应按照一级餐饮饭店标准；（2）按照拆迁补偿协议书约定该房屋1-3层应为一个整体，最东面方向的一、二、三楼应是厨房合理位置，应是按照惯例设计前堂后灶，按照合同约定面积约500平方米左右以设计公司设计为准（包括煤气安置的位置，各种气体的总排气量符合设计排气量要求，要到达房屋顶层的内置排气、通风口）；（3）煤气管道控制阀应当重新设计，从主管道沿永丰街外墙接到由内置排气、换气口的位置以满足煤气总量105立方米能分别安装14、5个炉灶的需要。自来水安置厨房位置在室外建有独立的隔油池保证经过处理的水排入地下管道而不是经过化粪池；（4）勋业公司违反拆迁补偿安置协议书第四条第四项水表没达到供水标准使用民用表，最后由参王海府公司承担改水表费用8560元整，因此要求被告承担改水表费用；（5）穆斯林宝乐天饭店整改方案最终仍由勋业公司委托有关设计公司合理设计，符合上述相关标准；（6）向参王海府公司腾退交付与安置房屋相邻的约建筑面积830.16平方米部分的房屋（A6地块20号楼一至三层安置完1923.67平方米后剩余的一层面积，详见协议书图3蓝线划定范围）。
被上诉人辩称
一审被告辩称
被告勋业公司一审辩称：不同意参王海府公司的诉讼请求。勋业公司向参王海府公司交付的安置房屋完全符合拆迁补偿安置协议，勋业公司没有义务为参王海府公司按照饮食建筑设计规范对安置房屋进行整改。1、房屋的面积不是评定餐馆等级的标准，参王海府公司以房屋面积作为认定餐馆等级标准没有依据，况且1923.67平方米是7处拆迁房屋的面积总和，其中还包括住宅房屋。2、参王海府公司、勋业公司双方没有约定安置房屋厨房的位置和面积，参王海府公司认为厨房合理位置及500平方米的厨房面积没有依据，只是参王海府公司单方认为合理。厨房的位置和面积应当由参王海府公司根据需要自行确定，与勋业公司无关。3、安置房屋具备专用的给水设施，卫生间和厨房均具备排水设施，并已经设有隔油池，符合建筑给水排水设计规范的要求。参王海府公司的主张没有事实和法律依据。4、安置房屋的给水设施由大连市自来水集团有限公司施工，并验收合格，安置房屋的给水设施符合建筑给水、排水设计规范。安置协议没有约定自来水表的管径等要求，安置房屋的给水设施符合协议约定。安置房屋所在项目的规划用途为住宅和公建，均属于民用建筑，参王海府公司主张安置房屋使用所谓的民用表违反安置协议，没有任何依据，其根据自身需要更改水表应自己承担费用。5、按照安置协议第3条第一款第2项的约定，参王海府公司的优先购买权是在勋业公司出售该房屋时方才产生，勋业公司并没有出售该房屋，参王海府公司的优先购买权没有产生，参王海府公司行使优先购买权的主张不应得到支持。参王海府公司起诉状中所称的勋业公司对参王海府公司所有的五处餐馆进行拆迁与事实不符，被拆迁房屋中有四处房屋是经营的，而不是五处，其中还有住宅。
被告都市发展公司一审辩称：都市发展公司与参王海府公司无任何委托关系，只与开发商大连远洋开发有限公司有设计委托关系。都市发展公司是按照政府的批文批件、国家规范、开发商的委托书进行设计，开发商对已建成合格房产的处理与设计无关。
一审法院查明
一审法院审理查明：2007年7月31日，大连市西岗区饮食公司（以下简称“西岗饮食公司”）与被告勋业公司签订《拆迁补偿安置协议书》，约定勋业公司对西岗饮食公司所有的7处动迁房屋进行拆迁补偿，动迁房屋总建筑面积为1923.67平方米。安置的房屋位于勋业公司开发的“远洋风景”项目A6区20号楼一至三层建筑面积约为1923.67平方米部分，同时勋业公司另向西岗饮食公司支付人民币750万元。与上述安置房屋相邻的约建筑面积830.16平方米部分，待具备销售条件后，勋业公司同意在同等条件下西岗饮食公司享有优先购买权。协议书第四条约定了安置房屋的交付标准为：1、房屋质量需符合国家标准；2、勋业公司为房屋（包括厨房）设置独立的排水设施；3、双方同意勋业公司按项目统一的公建商品房交房标准和西岗饮食公司提出的设计要求（以经双方确认的附件为准）交付上述安置房屋；4、勋业公司将原宝乐天饭店、西安饺子宴饭庄的供电总负荷计16.6千瓦、煤气总容量计105立方米及自来水等设施转迁至安置房屋相应位置；5、上述安置房屋的用途为公建。
2011年6月29日，勋业公司与参王海府公司签订《拆迁安置补偿协议书》补充协议书，该补充协议第四条约定，勋业公司于补充协议签订之日向参王海府公司交付回迁安置房屋，行政街号西岗区永丰街44号，即原协议约定的“远洋风景项目A6区20号楼一至三层”房屋。该房屋用途为公建。第五条约定，该协议一经签署，关于参王海府公司原房屋拆迁补偿事宜以及有关原《拆迁安置补偿协议书》中约定的回迁安置问题一次性解决完毕。勋业公司除承担该协议约定责任外，不再承担其他责任。参王海府公司不得再向勋业公司主张有关逾期交付安置房屋的违约金、赔偿金等一切要求。
2011年8月10日，勋业公司委托远洋物业公司将安置房屋交付给参王海府公司，参王海府公司在房屋交接记录中提出异议，要求厨房、卫生间、排烟、排气等按照国家餐饮设计标准整改才能同意接受。
另查，2011年4月28日，南北福兴里旧区改造项目A6区工程通过竣工验收。2012年10月31日，大连市建设工程质量监督站为该工程办理了工程竣工验收备案手续。
一审法院认为
本院认为
一审法院认为：参王海府公司与勋业公司签订的《拆迁补偿安置协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方均应按协议书的约定行使权利和履行义务。本案的争议焦点主要是被告勋业公司是否按照协议书的约定标准对参王海府公司的房屋进行了回迁安置。参王海府公司与勋业公司双方在协议书第四条对安置房屋约定了具体的交付标准，即：1、房屋质量需符合国家标准；2、勋业公司为房屋（包括厨房）设置独立的排水设施；3、双方同意勋业公司按项目统一的公建商品房交房标准和西岗饮食公司提出的设计要求（以经双方确认的附件为准）交付上述安置房屋；4、勋业公司将原宝乐天饭店、西安饺子宴饭庄的供电总负荷计16.6千瓦、煤气总容量计105立方米及自来水等设施转迁至安置房屋相应位置；5、上述安置房屋的用途为公建。根据已查明事实，勋业公司已交付协议约定公建，并按协议约定配置供电总负荷计16.6千瓦、煤气总容量计105立方米及自来水等设施，设置独立的排水设施，并经验收合格。关于参王海府公司诉请被告勋业公司按照《拆迁补偿安置协议书》的约定及国家《饮食建筑设计规范》（JGJ64-89）关于一级餐馆建设标准对参王海府公司回迁房屋进行整改的诉讼请求，被告勋业公司已经按照《拆迁补偿安置协议书》的约定对参王海府公司的房屋进行了回迁安置，双方签订的《拆迁补偿安置协议书》并未约定参王海府公司的回迁房屋用于经营餐饮业，也未约定被告勋业公司需按照国家《饮食建筑设计规范》（JGJ64-89）关于一级餐馆建设标准对参王海府公司回迁房屋进行设计和施工，故参王海府公司诉请被告勋业公司按照国家《饮食建筑设计规范》（JGJ64-89）关于一级餐馆建设标准对参王海府公司回迁房屋进行整改的诉讼请求，没有合同依据，原审法院不予支持。关于参王海府公司诉请被告勋业公司承担改水表费用8560元一节，双方协议中并未约定回迁房屋不得使用民用表，参王海府公司主张勋业公司违约没有依据，不予支持。
关于参王海府公司要求被告勋业公司交付与安置房屋相邻的约建筑面积830.16平方米部分房屋的诉讼请求，根据《拆迁补偿安置协议书》第三条第1款第2项的约定，参王海府公司在被告勋业公司出售该部分房屋时享有优先购买权，现被告勋业公司并未出售该部分房屋，参王海府公司行使优先购买权的条件尚未成就，参王海府公司诉请被告勋业公司交付该部分房屋没有任何依据，故对其该项诉讼请求，不予支持。
关于参王海府公司要求被告都市发展公司对案涉房屋进行整改的诉讼请求，因都市发展公司不是《拆迁补偿安置协议书》的当事人，与参王海府公司不存在合同义务关系，其对参王海府公司的房屋不存在整改的义务。故参王海府公司对被告都市发展公司的诉讼请求，不予支持。
据此，大连市西岗区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，作出如下判决：驳回原告大连参王海府餐饮管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告大连参王海府餐饮管理有限公司负担。
二审裁判结果
上诉人诉称
参王海府公司上诉的理由及请求是：1、按照参王海府公司与勋业公司签订的拆补偿协议第四条的约定，有两个条款没有履行，参王海府公司动迁时是经营饭店，回迁时也要经营饭店，关于约定的第二款称甲方为乙方安置房屋包括厨房，因饭店的厨房和民用的厨房不一样，故饭店要有独立的排水。关于约定的第三款，要求以参王海府公司提出的设计要求，并经双方确认的附件为准，但参王海府公司多次找勋业公司都找不到，导致没有达成双方确认的附件标准，本案的原审法官仅对书面事实予以认定，对于房屋现状没有认定，驳回参王海府公司的诉请错误。2、原审法院认定勋业公司已经按照合同约定的交付条件交付房屋错误。3、原审法院认定拆迁补偿协议中未约定回迁安置房屋按照《饮食建筑设计规范》进行设计错误。因经营饭店必须按照《饮食建筑设计规范》进行设计施工，这是法定的，不需当事人另行约定。拆迁协议中第四条第三款约定的“经双方确认的附件为准”中的附件指的就是勋业公司委托都市发展公司按照饮食标准设计的图纸，须经参王海府公司签字认可。4、在拆迁补偿协议中第四条第4款约定，将原宝乐天饭店、西安饺子晏饭庄的供电、煤气、自来水等设施转迁至安置房屋相应位置，表明应是经营用的水表，而勋业公司交付的房屋安装的是民用水表，不符合约定，应支付参王海府公司整改水表的花费。故参王海府公司请求撤销原判，依法改判支持其原审诉讼请求。
被上诉人辩称
勋业公司二审答辩认为：不同意参王海府公司的上诉请求，服从原审判决。1、参王海府公司称双方未约定交付标准与事实不符。在拆迁协议后有六张附图，上面有参王海府公司的印章，在签订拆迁协议时双方已就设计标准达成了一致意见。2、勋业公司交付的房屋有独立的排水，与参王海府公司陈述的事实不符。3、参王海府公司变更了上诉请求，要求享有优先承租权，改变了原审诉讼请求，不应得到支持。
都市发展公司二审答辩认为：都市发展公司和参王海府公司没有任何合作关系，都市发展公司不发表意见。
本院查明
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院补充查明：在2007年7月31日，参王海府公司与勋业公司签订的《拆迁补偿安置协议书》中，附图1-6用于标明案涉房屋相关区域的具体位置、范围及分割，并未显示回迁房屋的具体设计方案。在原审的庭审过程中，都市发展公司认可在勋业公司委托设计时并未要求其按照餐饮业的标准对案涉房屋进行设计，勋业公司认可案涉房屋拆迁前的房产大多用于经营饭店。在二审的庭审过程中，勋业公司和都市发展公司均认可案涉回迁房屋安装的排水系普通的民用排水。另，案涉房屋回迁后，参王海府公司将该房屋出租给案外人，在二审的庭审过程中，参王海府公司明确表示其可以和承租人协调，保证整改的顺利进行。
另查明：2014年11月20日，本院两名审判人员组织各方当事人到案涉回迁房屋进行实地查看，对房屋现场的排水系统、煤气管道、排烟设施等相关情况进行了记录，并就是否需要整改以及如何整改等问题征询了各方当事人的意见，最终形成了调查笔录，参王海府公司的法定代表人孙延富拒绝在该笔录上签字。
又查明：在本案二审的审理过程中，参王海府公司提供了一份关于案涉房屋整改方案的图纸，在该图纸上确定了厨房的位置，并标明了安装厨房独立排水、煤气管道以及内置排油烟管道的相应位置及要求。勋业公司表示，对于独立排水、煤气管道及排油烟管道均同意按照参王海府公司图纸所标注的位置进行整改，对于整改图上载明的“排油烟管道面积不应小于1.75平方米”的要求，亦同意依此执行。然而，因参王海府公司在二审的审理过程中才提出具体的设计方案，而案涉回迁房屋早已建成，且其他业主已入住，现有条件下无法安装内置排油烟管道，只能安装外置烟道，但亦能够满足参王海府公司经营餐饮业的排烟要求。此外，在整改的过程中，如需要提供经营饭店的相关手续，参王海府公司应予以配合。参王海府公司表示，其有营业执照等经营手续，只要勋业公司整改完毕，其即可直接开始经营饭店。对于整改的时间，勋业公司表示冬季无法施工，需到2015年4月才能开工，施工期限大约两个月，参王海府公司对此并无异议，仅要求勋业公司明确开工和完工时间。
上述事实，有《拆迁补偿安置协议书》及附图、参王海府公司提供的整改方案图、二审调查笔录、询问笔录及一审、二审庭审笔录等在案为凭，业经本院查证属实，足资认定。
本院认为
本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可以归纳为勋业公司为参王海府公司提供的回迁房屋是否符合双方签订的拆迁安置补偿协议的约定，进而勋业公司应否对该回迁房屋进行整改以及如何整改的问题。本案中，参王海府公司提起上诉的主要理由是认为勋业公司交付的房屋不符合拆迁补偿协议第四条第2、3款的约定，即未给案涉房屋设置独立的排水设施，未按照参王海府公司提出的设计要求（即依据经营餐饮业的标准设计施工）交付回迁房屋。
关于应否给回迁房屋设置独立排水设施的问题。因案涉房屋拆迁前的房产大多用于经营饭店，在拆迁合同中又约定厨房要有独立排水，同时约定将原宝乐天饭店、西安饺子宴饭庄的供电、煤气及自来水设施转迁至安置房屋的相应位置，表明回迁后的案涉房屋仍要经营饭店。在原审的庭审过程中，都市发展公司认可在勋业公司委托设计时并未要求其按照餐饮业的标准对案涉房屋进行设计，故案涉房屋安装的排水系一般的民用排水，根据《饮食建筑设计规范》的相关规定，带有油腻的排水，应与其他排水系统分别设置，并安装隔油设施。现勋业公司无据证明其已为案涉房屋安装了相应的隔油设施，故不符合餐饮业排水的特殊要求，对于参王海府公司要求在回迁房屋内设置餐饮业使用的独立排水的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于勋业公司应否按照参王海府公司提出的设计要求交付安置房屋的问题，双方对于“参王海府公司提出的设计要求”的内容存在争议，参王海府公司认为双方并未就具体的设计要求进行确认并形成附件，而勋业公司主张在案涉的拆迁补偿安置协议书所附的六页附图即为双方对设计要求达成的合意。本院认为，结合协议书的相关约定，附图1-6系用于标明相关区域的位置、范围及具体分割，对于设计细节方面并未作出明确具体的确认。故应视为双方并未形成协议第四条第3款经双方确认的参王海府公司提出设计要求的相关附件，即协议书中双方并未就具体的设计方案达成合意。鉴于此，对于回迁房屋内厨房的位置、独立排水安置的位置、煤气及管道控制阀安置的位置以及排烟管道位置等相关内容，均未能确定，故勋业公司客观上无法按照参王海府公司的设计要求对回迁房屋进行设计施工，因此案涉回迁房屋未能按照餐饮业的要求设计施工亦非完全因勋业公司的原因所致。在本案二审的审理过程中，勋业公司同意按照参王海府公司提供的整改图所标注的位置对独立排水、煤气管道及排油烟管道进行整改，同时保证满足参王海府公司提出的排油烟管道面积不小于1.75平方米的要求，此系双方当事人就案涉回迁房屋的设计方案达成的新的合意，勋业公司应当按照上述约定履行。至于整改的时间和期限的问题，勋业公司称冬季无法施工，需到2015年4月才能开工，施工期限大约两个月，参王海府公司对此并无异议，仅要求勋业公司明确开工和完工时间，故本院对于双方认可的期间予以确认，即参王海府公司应于2015年5月31日前整改完毕。此外，因参王海府公司已将案涉房屋出租给案外人，故参王海府公司需与承租人协调，保证案涉房屋具备整改条件，若因案外人不予配合而导致案涉房屋无法进行整改，应由参王海府公司承担相应的责任。
关于案涉房屋应当采用内置排油烟管道还是外置排油烟管道的问题，双方当事人存在争议，本院认为，因双方在签订拆迁补偿协议时并未就安装内置还是外置烟道达成协议，在本案二审的审理过程中双方才形成具体的设计方案，故无据证明勋业公司必须在案涉房屋内安装内置的排油烟管道，并且现案涉房屋已建成，大部分业户已实际入住，在现有条件下，只要勋业公司安装的排油烟管道能够满足参王海府公司经营餐饮业的排烟要求，且不违反相关法律规定，即符合双方的约定。故对于参王海府公司要求勋业公司必须安装内置排油烟管道的主张，依据不足，本院不予支持。
关于勋业公司称，在其整改时，参王海府公司应提供经营饭店的相关手续一节，本院认为，在二审的审理过程中，参王海府公司表示，其有营业执照等经营手续，只要勋业公司整改完毕，其即可直接经营饭店。故若勋业公司在整改的过程中，需要参王海府公司提供经营饭店的相关手续，参王海府公司应予以配合。
至于参王海府公司主张勋业公司安装的水表系民用表未达到供水标准，导致其改水表支出费用8560元一节，因勋业公司未按约定给回迁房屋的自来水配备适用于餐饮业经营的相应水表，而大连碧水水表计量站为参王海府公司更改水表出具了相应的发票，且该数额相对较为合理，故对参王海府公司的该项请求，本院亦予以支持。
关于参王海府公司上诉主张勋业公司按照一级餐饮饭店的标准对案涉房屋进行整改一节，因双方的拆迁安置补偿协议中无此约定，且参王海府公司亦未提供回迁后的房屋应为一级餐馆的相关依据，故对其该项请求，于法无据，本院不予支持。
关于参王海府公司主张，勋业公司应向其腾退交付与安置房屋相邻的约建筑面积830.16平方米部分的房屋（A6地块20号楼一至三层安置完1923.67平方米后剩余的一层面积，详见协议书图3蓝线划定范围）一节，本院认为，在双方签订的拆迁补偿安置协议中约定，在上述830.16平方米房屋具备销售条件后，参王海府公司在同等条件下享有优先购买权。而本案中，参王海府公司并未提供上述830.16平方米房屋已具备销售条件的相关证据，且双方当事人均认可案涉房屋现仅为出租，并未销售，故参王海府公司在现有情形下不具备行使优先购买权的条件，据此，其要求勋业公司向其腾退交付上述830.16平方米的房屋，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。
关于勋业公司抗辩称，参王海府公司与勋业公司于2011年6月30日签订的商品房买卖合同及补充协议中约定，房屋交付后买受人自行负责改造、办理包括水电增容等各项手续并承担费用，故勋业公司不应对回迁房屋进行整改一节，本院认为，本案案由为拆迁安置补偿合同纠纷，而非商品房买卖合同纠纷，双方当事人的基础法律关系是拆迁补偿法律关系，双方的权利义务均在案涉的拆迁安置补偿协议书中约定，商品房买卖合同的签订仅系履行回迁房屋办理产权证等相关手续的必要环节。若商品房买卖合同的约定与拆迁安置补偿协议的约定不一致时，应当适用拆迁安置补偿协议的约定。据此，对于勋业公司的该项抗辩理由，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、撤销大连市西岗区人民法院（2013）西审民初字第37号民事判决；
二、被告勋业（大连）置业有限公司于2015年5月31日前按照大连市西岗区饮食公司与勋业（大连）置业有限公司2007年7月31日签订的《拆迁补偿安置协议书》的内容及大连参王海府餐饮管理有限公司提供的整改方案图确认的位置，对西岗区永丰街44号回迁房屋的独立排水、煤气管道及排油烟管道进行整改，其中排油烟管道的面积不应小于1.75平方米；
三、勋业（大连）置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告大连参王海府餐饮管理有限公司改水表费用8560元；
四、驳回原告大连参王海府餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元（参王海府公司已预交），由被告勋业公司负担；二审案件受理费100元（参王海府公司已预交），由被告勋业公司负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判人员
审判长霍宏
代理审判员吕瑛
代理审判员李鹤
裁判日期
裁判日期
二〇一四年十二月二十三日
书记员
书记员宋敏
