审理法院：贵州省高级人民法院
案号：（2020）黔民终1292号
案件类型：民事 判决
审判日期：2020-12-18
案由：商品房预售合同纠纷
审理经过
上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称“宏益房开”）因与被上诉人陈某、张馨予商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市中级人民法院于2020年7月07日作出（2020）黔01民初177号民事判决。一审宣判后，贵阳宏益房开不服，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人诉称
宏益房开上诉请求：1.请求撤销贵阳市中级人民法院作出的（2020）黔01民初177号民事判决书并驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人的解除权已消灭，无权单方解除《商品买卖合同》；2.被上诉人已办理接房手续，并已经实际合法占有，其合同目的已实现。
被上诉人辩称
二被上诉人未提交答辩意见。
一审原告诉称
被上诉人（原审原告）陈某、张馨予向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告返还原告购房款1012059元、维修基金10120.59元、电表开户费122元、违约金195664.74元（以购房款1012059元为基数，按银行年利率4%计算，从2014年12月29日计算至被告实际全部返还购房款之日止，暂计算至2019年10月29日，共58个月）；合计：1217966.33元；三、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院查明
原审法院认定：原告张馨予、陈某（买受人）与被告贵阳宏益房开（出卖人）于2014年12月29日签订合同编号为183450号《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发的本市南明区花果园路花果园项目C区12栋3-2号房，建筑面积共32.74平方米，该商品房总价款为1012059元。买受人应当在2014年12月29日前分期支付房价款。预付款304059元，剩余房款708000元于2014年12月29日付清。出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付该商品房。
双方在合同第二十二条房屋登记约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息”。该合同附件十二《补充协议》第20.2条约定“无论双方因何种原因解除合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销以及按揭合同解除等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付购房款项”。
合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，双方并办理了商品房预售合同备案登记。原告对被告已按合同约定将该房屋交付不持异议。合同约定的交付转移登记有关文书的时间到期，被告未能履行交付义务。2019年8月29日原告委托代理人向被告发出法律告知函，书面通知被告解除合同、退还房款及相关费用，被告认为其未收到该函件。故原告向原审法院提起诉讼，并提出如前诉讼请求。
一审法院认为
原审法院认为，本案原告陈某系台湾地区居民，根据《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条“人民法院审理涉台民商事案件，应当适用法律和司法解释的有关规定。根据法律和司法解释中选择适用法律的规则，确定适用台湾地区民事法律的，人民法院予以适用。”之规定，因本案当事人就如何选择适用法律和司法解释没有特别约定，且合同签订地、履行地及被告住所地均在大陆，故本案适用大陆法律进行审理。
《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。本案中原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。
合同签订后，原告按约支付了购房款，但在合同约定的2017年12月31日取得商品房所有权初始登记期限届满后，被告未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并已超过了合同约定的180个工作日，已构成违约。依据双方《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（二）项约定“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。”解除合同的条件已成就，原告主张解除《商品房买卖合同》，要求被告返还购房款，具有合同及法律依据，原审法院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。”本案合同解除后，被告应将购房款1012059元返还给原告。本案导致合同解除的违约方为被告，原告有权就利息部分的损失要求赔偿，原告支付房款的时间为2014年12月29日，故其利息损失的计算时间应从2014年12月30日开始计算，双方已在合同中就利息的标准进行了明确约定，即同期银行存款利率，原告主张被告以购房款1012059元为基数，按照银行年利率4%标准支付资金占用利息与合同约定不符，不予支持。原告要求被告返还维修基金及电表开户费，因房屋维修基金已经交付到房管部门，不是被告收取，原告可向有关部门申请退还。电表开户费是原告在使用房屋期间正常产生的费用，应当由原告自行承担，要求被告赔偿于法无据，不予支持。
被告贵阳宏益房开所提其违约行为不属于根本违约且被上诉人的合同目的已经实现故而合同不应解除的答辩理由不能成立，原审法院不予采纳。原告配合办理注销预告登记、商品房买卖合同备案登记系解除合同之后的法律后果，被告答辩时亦提出，原审法院一并予以处理。
原审法院判决如下：一、解除原告陈某、张馨予与被告贵阳宏益房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：183450）；二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告陈某、张馨予购房款1012059元并支付该款利息（以1012059元为基数，从2014年12月30日起按照中国人民银行同期存款利率计算至退还该款项之日止）；三、原告陈某、张馨予于本判决生效之日起10日内协助贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区花果园项目Ｃ区第12栋3-2号房屋的预告登记和《商品房买卖合同》备案登记的注销手续；四、驳回原告陈某、张馨予的其余诉讼请求。案件受理费15761.70元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。
本院查明
本院二审期间双方未提交新证据，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为
本院认为二审争议焦点为：《商品房买卖合同》是否应当解除？
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定,当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。第九十五条规定,法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定,法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。按照上述规定,当事人没有约定解除权行使期限的,对方当事人也没有经过催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。本案中,各方约定交付转移登记的有关文书为2017年12月31日,在宏益房开逾期交付超过180日后,双方约定解除合同的条件出现,解除权产生。解除权发生之日应从2018年6月29日开始计算至2019年6月28日止。2019年8月29日被上诉人委托代理人向上诉人发出法律告知函,宏益房开即便已收到该通知书,也因已过解除权的除斥期间而不发生单方解除合同的效力。
关于被上诉人请求解除合同是否符合法定解除情形的问题。从本案查明的事实来看,上诉人与被上诉人签订《商品房预售合同》的主要目的是取得案涉商铺、实现权利登记并进行投资。合同签订至今,宏益房开公司仍不能按合同约定将办理转移登记的文书交付给被上诉人,致使其签订《商品房预售合同》的目的不能实现,构成根本违约，买受人诉请解除《商品房买卖合同》及补充协议符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条:“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持”之规定,故一审判决解除《商品房买卖合同》并无不当。宏益房开仅以房屋已交付使用为由认为买受人合同目的已实现的主张不能成立,本院不予采纳。
综上，宏益房开上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15761.70元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长 雷 蕾
审判员 秦 娟
审判员 何陆坤
二〇二〇年十二月十八日
法官助理李震
书记员夏紫薇
