审理法院：广东省高级人民法院
案号：（2020）粤民再298号
案件类型：民事 判决
审判日期：2020-11-18
案由：商品房预售合同纠纷
审理经过
再审申请人郑苡彤因与被申请人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市中级人民法院（2018）粤20民终5546号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年6月9日作出（2019）粤民申5665号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
再审申请人称/抗诉机关称
郑苡彤申请再审称：1.郑苡彤请求永怡公司按照《商品房买卖合同》的约定支付房屋差价有事实和法律依据。双方所签合同明确约定，若房屋产权面积与合同约定计价面积发生差异，差异值为±0.6%至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。案涉合同约定的计价面积为208.73平方米，而案涉房屋产权登记面积为203.27平方米，案涉房屋面积差异值为-2.64%。因此，永怡公司应向郑苡彤退还房屋误差款21326.13元。二审法院不支持郑苡彤主张的房屋面积误差款错误。2.中山市第一人民法院（2017）粤2071民初5953号民事判决对相同情形下的房屋差价款予以支持，而本案二审判决永怡公司无需向郑苡彤退还房屋误差款，显然是同案不同判，应予改判。郑苡彤申请再审请求：撤销二审判决，维持一审判决，诉讼费由永怡公司承担。
再审被申请人辩称
永怡公司答辩称：1.郑苡彤与永怡公司约定以建筑面积计价，符合法律规定。2.建筑面积与套内面积之差，是公共部位与公用房屋的分摊面积。3.郑苡彤与永怡公司买卖房地产的公摊面积价款未计入套内建筑面积中，与近年新合同的计价方式有明显区别。4.因双方所签合同第五条不合理，郑苡彤与永怡公司以补充协议的方式变更了该条款，双方确认面积差异特指套内面积发生的差异，即合同约定的套内面积与发证时的产权面积发生差异，才退还房屋差价款。5.二审判决认定事实和实体处理恰当，应予维持。请求驳回郑苡彤的再审申请。
一审原告诉称
郑苡彤于2018年3月7日向一审法院起诉请求：永怡公司向郑苡彤支付逾期办证违约金338791.32元（以806646元购房款为基数，从2009年7月29日起计算至2016年11月7日止，按年利率6%标准计算）；2.永怡公司向郑苡彤退还房屋单价21326.13元[计算方法：(合同约定的建筑面积208.79㎡-产权登记面积203.27㎡)×3863.43元]。
一审法院查明
一审法院认定事实：2007年3月3日，郑苡彤与永怡公司签订《广东省商品房买卖合同》约定：郑苡彤以806646元总价向永怡公司购买位于中山市火炬开发区，合同约定建筑面积共208.79平方米，其中套内建筑面积201.41平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.38平方米；该商品房属预售，按整幢出售，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3863.43元；该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补［面积差异百分比＝（产权登记面积-合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%］；永怡公司应在2007年4月30日将经验收合格的商品房交付郑苡彤使用；永怡公司应在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由永怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因永怡公司责任导致郑苡彤不能在规定期限内取得房地产权属证书的（本条约定的540个工作日为办妥房地产权属证书的时间），双方同意郑苡彤不退房，永怡公司按已付房价款的1%向郑苡彤支付违约金。合同中关于公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中约定：套内面积依据《房产测量规范》（ＧＢ／Ｔ17986.1-2000）计算得到，其中低于2.20ｍ部分不计算套内面积；建筑面积依据《建筑工程建筑面积计算规范》（ＧＢ／Ｔ50353-2005），层高大于2.20ｍ部分全部计算建筑面积，不足2.20ｍ部分计算一半建筑面积。该合同补充协议约定，合同第五条面积差异双方确认特指套内面积发生差异，当本条第二款情形发生时，郑苡彤须于永怡公司发出书面通知之日起十日内办理相关多退少补手续，具体数额以本合同第四条第一款所列之单价乘以实际面积偏差值计算。
2008年3月15日，郑苡彤办理了案涉房屋的收楼手续。永怡公司主张于2016年9月13日向郑苡彤寄发办证通知书。2016年11月7日，案涉房屋办妥不动产权证书，载明案涉房屋产权面积为203.27平方米。2017年1月7日，郑苡彤领取案涉房屋不动产权证书。
永怡公司提交2007年2月2日中山市岩土工程勘察有限公司出具的聚豪园B区二期连排别墅面积表，该文件载明：案涉房屋产权面积为201.41平方米、建筑面积为208.79平方米。永怡公司提交2016年5月24日中山市岩土工程勘察有限公司出具的中山市商品房实测面积明细表（商品房名称：永怡聚豪园峰度苑、聚林雅苑；幢号：峰度苑1、2、3区及聚林雅苑2区），该文件载明：案涉房屋产权面积为203.27平方米。永怡公司提交中山市岩土工程勘察有限公司于2018年4月16日作出的关于案涉房屋预算面积及实测面积计算说明，主要载明：预算面积表中，主要有“产权面积”和“建筑面积”两栏，其中产权面积即套内建筑面积（套内面积加架空层面积），是指房地产行政主管部门登记确权认定的面积，计算依据是GB/T17986.1-2000《房产测量规范》；建筑面积主要为了满足工程造价计价工作的需要，计算依据是GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》（注：此规范于2014年7月被新版取代）。两个规范绝大部分计算规则一致，个别条款有差异。具体到案涉房产，二者计算不同表现在三楼天面人字形梯间面积的计算，其他部分面积计算相同。本司于2016年5月提交了实测面积一览表用于确权办证，表中有产权面积而未列建筑面积。案涉房屋实测产权面积为203.27㎡，比原预算产权面积大1.86㎡，即0.92%，在3%以内，符合要求。
一审庭审中，永怡公司确认2007年2月2日中山市岩土工程勘察有限公司出具的聚豪园B区二期连排别墅面积表所记载的测量结果与合同约定的面积一致，而2016年5月24日中山市岩土工程勘察有限公司出具的中山市商品房实测面积明细表所记载的测量结果与合同约定的面积不一致，是由于上述测量公司计算依据所使用的规范文件于2014年7月进行了变更导致。同时永怡公司确认没有按时办证的事实。
一审法院认为
一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。案涉商品房买卖合同系郑苡彤与永怡公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
关于逾期办证违约金的问题。合同第十五条约定：永怡公司应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因永怡公司的责任郑苡彤不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，郑苡彤不退房，永怡公司按已付房价款的1%向郑苡彤支付违约金。一审法院认为，该条款中的“商品房交付使用”应当是指合同第八条约定的：永怡公司应当在2007年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付给郑苡彤，即永怡公司应在2009年5月26日前为案涉房屋办妥房地产权属证明书，但永怡公司在2016年11月7日才为郑苡彤办妥案涉房屋不动产权属证书，永怡公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据案涉合同约定，若永怡公司逾期办证，郑苡彤不退房，永怡公司按已付购房款的1%向郑苡彤支付违约金。因案涉合同约定逾期办证违约金为固定金额，故该违约金的诉讼时效应从合同约定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间，故本案的诉讼时效应从2009年5月27日开始计算，期间并未出现引起诉讼时效中止、中断的事由，郑苡彤应在2011年5月26日前起诉主张逾期办证违约金，郑苡彤在2018年3月7日诉至一审法院要求永怡公司支付逾期办证违约金，已超过法定诉讼时效，对其该项诉讼请求，一审法院予以驳回。
关于房屋面积差的问题。根据案涉合同约定，若房屋产权面积与合同约定计价面积发生差异的，若差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内的（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。根据合同约定面积差异百分比计算公式，案涉合同约定的计价面积为208.79平方米，案涉房屋产权登记面积为203.27平方米，案涉房屋面积差异值为﹣2.64%。因此，永怡公司应按购房单价向郑苡彤退还房价款21326.13元[（208.79㎡-203.27㎡）×3863.43元/㎡=21326.13元]。永怡公司抗辩称，发生案涉房屋产权登记面积与合同约定计价面积不一样的原因在于办理不动产权属登记时关于房屋测量计算所依据的规范在2014年7月进行了变更导致，但按照测量机构的说明，郑苡彤对案涉房屋的实际使用面积没有减少反而多了，永怡公司没有损坏郑苡彤利益。一审法院认为，案涉合同已经明确约定关于房屋面积差异值各项计算内容对应定义及计算公式，本案相应的面积差异值计算结果符合合同关于退还面积差相应房价款约定，永怡公司不能以办证时面积计算规范文件发生变化致使产权登记面积减少为由免除责任，其抗辩意见没有合同及法律依据，一审法院不予采信。而且，导致案涉房屋迟延办理产权登记手续的责任在于永怡公司，由于迟延办证所造成的相关损失，亦应由永怡公司承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2018年6月6日作出判决：（一）永怡公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向郑苡彤退还21326.13元购房款；（二）驳回郑苡彤的其他诉讼请求。如果永怡公司未按一审判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6702元，减半收取为3351元（该款郑苡彤已预付），由郑苡彤负担3153元，由永怡公司负担198元（该款永怡公司于一审判决生效之日起七日内径付给郑苡彤）。
永怡公司不服一审判决，向中山市中级人民法院提出上诉。上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回郑苡彤的诉讼请求。
二审法院查明
二审法院对一审判决查明的事实予以确认。
二审法院认为
二审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。二审中双方争议的主要焦点为：郑苡彤房屋面积是否低于合同约定的面积。判断房屋面积是否符合合同约定，理应就产权证书记载的实测面积与合同约定的相同类别的面积进行对比，而不能将不同类别的面积进行对比。中山市岩土工程勘察有限公司对案涉商品房面积进行实测办证，该公司明确案涉房屋实测产权面积即套内面积。故判断郑苡彤房屋面积是否符合合同约定，只能就套内面积进行对比，而不能将建筑面积与套内面积进行对比。双方合同约定的计价面积系建筑面积。双方签订合同时存在产权证书既登记建筑面积，也登记套内面积的情形。在此情况下，双方合同约定的“计价面积与产权登记面积”差异，理应为“房屋建筑面积与产权登记的建筑面积”的差异，而不是“房屋建筑面积与产权登记的套内面积”差异。综上，一审法院将房屋建筑面积与产权登记的套内面积进行对比来确定房屋面积是否符合约定不妥，二审予以纠正。双方约定的套内面积为201.41平方米，而房屋产权证书记载的套内产权面积为203.27平方米，郑苡彤要求永怡公司返还房款缺乏事实依据，二审不予支持。综上所述，永怡公司的上诉请求成立，予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，二审于2018年11月30日作出判决：（一）撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初4424号民事判决；（二）驳回被上诉人郑苡彤的诉讼请求。
一审案件受理费6702元，减半收取为3351元（郑苡彤已预交），由郑苡彤负担；二审案件受理费333元（广东永怡集团股份有限公司已预交），由郑苡彤负担。
本院查明
本院再审查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为
本院再审认为，根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点是案涉房屋面积差异计价方式如何确定以及永怡公司应否向郑苡彤退还案涉房屋面积差价款21326.13元。
关于案涉房屋面积差异计价方式如何确定的问题。双方于2007年3月3日签订的《广东省商品房买卖合同》约定，案涉房屋建筑面积208.79平方米，其中套内建筑面积201.41平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.38平方米，按建筑面积计算单价每平方米3863.43元，总金额为806646元。第五条面积确认及面积差异处理：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，差异值为±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。同日，双方签署的附件四《合同补充协议》第四条约定，本合同第五条面积差异双方确认特指套内面积发生差异，当本条第二款情形发生时，郑苡彤须于永怡公司发出书面通知之日起十日内办理相关多退少补手续，具体数额以本合同第四条第一款所列之单价乘以实际面积偏差值计算。由此可见，双方在《广东省商品房买卖合同》中约定按建筑面积计算单价，而在该合同的附件四《合同补充协议》中又约定只有套内面积发生差异时永怡公司才按照合同约定计算房屋差价款。由于补充协议第四条约定按套内面积差异计算房屋差价款与《广东省商品房买卖合同》第五条约定按建筑面积计算差价款的方式明显不同，且对当事人的权利义务由重大影响，而《广东省商品房买卖合同》和附件四《合同补充协议》为双方同时签订，且均为永怡公司提供的格式条款，依照合同法第三十九条的规定，采用格式条款签订合同的，提供格式条款一方应采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。但永怡公司未能举证证明已就上述条款履行合理的提示、说明义务。依照合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，补充协议系永怡公司提供的格式合同条款，该协议第四条约定按套内面积差异计算房屋差价款实际上免除了永怡公司的责任，排除了郑苡彤的主要权利，而永怡公司未能举证证明已就上述条款履行合理的提示、说明义务，故该约定依法应认定为无效的格式条款，对郑苡彤不产生法律约束力。郑苡彤主张应按《广东省商品房买卖合同》第五条的约定计算房屋面积差价的理由成立，本院予以采纳。
关于永怡公司应否向郑苡彤退还房屋面积差价款的问题。经查，双方所签《广东省商品房买卖合同》约定，案涉房屋建筑面积208.79平方米，按建筑面积计算单价每平方米3863.43元，总金额为806646元；房屋产权登记面积为203.27平方米，比合同约定的建筑面积少5.52平方米，差异值为-2.64%。合同第五条约定，计价面积与产权登记面积发生差异，差异值为±0.6%以上至±3%以内的，应按合同约定的房屋单价多退少补。因此，永怡公司应向郑苡彤退还相应面积差价款21326.13元[（208.79㎡-203.27㎡）×3863.43元/㎡=21326.13元]。郑苡彤申请再审主张永怡公司应向其退还差价款的依据充分，本院予以支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；二审判决适用法律错误，应予纠正。郑苡彤申请再审理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
裁判结果
一、撤销广东省中山市中级人民法院（2018）粤20民终5546号民事判决；
二、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初4424号民事判决。
一审案件受理费人民币3351元，由郑苡彤负担3153元，广东永怡集团股份有限公司负担198元；二审案件受理费人民币333元，由广东永怡集团股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长 余洪春
审判员 文建平
审判员 王红英
二〇二〇年十一月十八日
书记员 张苗苗
