审理法院：青海省高级人民法院

案号：（2019）青民终230号

案件类型：民事 判决

审判日期：2020-08-17

案由：商品房预售合同纠纷

审理经过

上诉人青海春发商品混凝土有限公司（以下简称春发公司）因与被上诉人青海兴鼎安房地产开发有限公司（以下简称兴鼎安公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。上诉人春发公司的委托诉讼代理人桑丽君、卢祎辰、被上诉人兴鼎安公司的委托诉讼代理人李海宁、赵亚莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人诉称

春发公司上诉请求：1.依法撤销原判，改判支持一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费、保全费由兴鼎安公司承担。事实和理由：一、根据双方签订的《商品房预售合同》约定，商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告等。但至2019年3月25日春发公司收到催收通知时，兴鼎安公司仍未取得合同约定的文件，不具备约定交付条件，春发公司享有合同约定的解除权。二、兴鼎安公司自合同约定的交房之日至发出催收通知书，仍不能交付达标的房屋,致使合同目的不能实现，春发公司享有法定解除权。三、春发公司的解除权起算时间应自其知道或应当知道解除权发生之日起一年内行使。春发公司在合理期间内发出解除通知,解除权没有消灭。四、案涉商铺存在严重的权利瑕疵,春发公司有权解除预售买卖合同。兴鼎安公司将本案的8套房屋作为工程款已经充抵给了洪宇建设集团公司,买受人无法取得房屋。五、春发公司已经发出解除合同通知书,且兴鼎安公司已知悉该通知,在兴鼎安公司未提出异议及诉讼的情况下，《商品房预售合同》已经依法解除。综上所述,双方签订的合同应当已经解除。一审判决认定事实不清,适用法律不当。

被上诉人辩称

兴鼎安公司辩称，一、春发公司主张解除合同时已超过解除权行使的法定除斥期间,解除权已经消灭,其无权要求解除合同,本案亦不具备法定解除条件。自2018年1月30日至2019年1月30日，春发公司有权行使解除权,逾期不行使,解除权消灭。春发公司在2019年4月17日向人民法院起诉要求解除合同时除斥期间已经届满，春发公司已丧失解除权。二、本案中不存在商品房质量不合格的情形,故而解除合同没有事实根据。三、案涉商品房不存在权利瑕疵,且均已网签备案在春发公司名下，春发公司无权解除合同。兴鼎安公司与洪宇建设集团公司工程款已结算支付,且付款方式中不包含案涉8间商铺抵顶工程款的情形。四、春发公司发出解除通知时,其解除权行使的除斥期间早已届满，因此案涉合同并未解除。综上,春发公司的上诉请求及各项事实理由均无法成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

一审原告诉称

春发公司向一审法院起诉请求：一、判令解除双方于2016年10月24日签订的《商品房预售合同》；二、判令兴鼎安公司支付春发公司购房款80048419元，利息自2017年1月23日起按年利率4.9%支付至付清为止，暂计算至2019年4月23日，为8825338元，违约金为4002420.95元，以上共计92876177.95元；三、本案诉讼费由兴鼎安公司承担。事实与理由：2016年10月24日春发公司与兴鼎安公司签订了《商品房预售合同》。合同签订后春发公司先后支付购房款共80048419元，并由兴鼎安公司出具收据。春发公司多次催促兴鼎安公司交付房屋和相关房款发票，但兴鼎安公司一直以各种理由拒绝。基于以上事实，春发公司认为兴鼎安公司的行为严重侵害了春发公司的合法权益，故依法向人民法院提起诉讼。

一审法院查明

一审法院认定事实：2016年10月24日,双方签订8份《商品房预售合同》，约定春发公司购买兴鼎安公司开发的西宁市城北区朝阳东路72号鼎安名城2、3、4号地块上的72-44、53-211、53-205、53-213、61-297、61-303、72-6、72-82商铺，总价款80048419元。合同第八条约定商品房交付条件：1、商品房交付时已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已经取得测绘报告；3、商品房为住宅的，出卖人向买受人提供填写完整并签章的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定，出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。第十一条约定出卖人未按照第十条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照第一种方式处理，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。合同签订后，春发公司陆续支付购房款80048419元。2017年11月4日2号地块、11月24日3号地块、11月27日4号地块的涉案工程分别通过五方验收。2017年12月27日兴鼎安公司分别在《西宁晚报》《西海都市报》上公告《鼎安名城交房通知》：1、2、3、4号地块住宅楼已具备交付条件，现定于2017年12月31日-2018年1月15日集中办理2、3号地块房屋入住手续，各地块业主请在约定时间按《入住通知》要求，携带相关证件及资料前往4号地块鼎安名城物业办公室办理交房手续。2019年3月25日兴鼎安公司向春发公司发出催收房通知书称：我公司已经于2018年1月1日通知你前来我公司办理你所购买的鼎安名城房号为2-53-205的商铺收房手续，你至今未来办理收房手续。现我公司再次通知你，请于2019年4月15日前来我公司办理有关收房手续，预期不来办理，该通知送达之日视为已确认收房。由此所产生的一切法律后果，自行承担。春发公司收到该通知后，分别于2019年4月2日EMS特快专递尾号5772（该快递内容未注明系解除合同通知书，投递地址西关大街57号）；2019年4月15日EMS特快专递尾号6172（投递地址西关大街57号，该邮件系他人收、门卫）；2019年4月15日EMS特快专递尾号1972（投递地址西关大街57号，该邮件系他人收、门卫）发出解除合同通知书，要求解除涉案商品房预售合同，致使纠纷产生。另查明，涉案房屋已网签在春发公司名下。

一审法院认为

一审法院认为，双方签订的8份《商品房预售合同》合法有效，应受法律保护。双方争议的焦点：春发公司行使合同解除权是否超过除斥期间首先，双方在《商品房预售合同》中约定，出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过30日后,买受人有权解除合同。当兴鼎安公司于2018年1月30日未能交付房屋时，案涉《商品房预售合同》约定的合同解除条件已经成就，春发公司因此享有合同约定的解除权。其次，关于兴鼎安公司行使该合同解除权是否超过除斥期间的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，本案中，双方当事人在《商品房预售合同》中对于解除权的行使期限并未作出约定，依据法律规定，在未催告的情况下，权利人行使解除权应在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。案涉《商品房预售合同》的解除权条件发生之日为2018年1月30日开始起算除斥期间。该解除权适用一年的除斥期间，于2019年1月30日解除权的除斥期届满，如不行使，解除权就已消灭。因此，春发公司于2019年4月才向兴鼎安公司发送解除合同通知书主张合同解除权，即使春发公司主张的合同解除权成立，该解除权亦因已过除斥期间而消灭。故春发公司主张解除其与兴鼎安公司签订的《商品房预售合同》的诉讼请求，不予支持。基于春发公司要求兴鼎安公司支付购房款80048419元及利息、违约金的诉讼请求是以双方合同解除为前提的，由于春发公司要求解除合同的诉讼请求被驳回，则春发公司的其他诉讼请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决：驳回春发公司的诉讼请求。案件受理费506181元，保全费5000元，由春发公司负担。

本院查明

本案二审期间，当事人围绕上诉请求、答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。春发公司提交以下补充证据：证据1.银行按揭款回单（2017年2月28日-2019年11月25日），拟证明贷款利率为6.65%，而买卖合同中约定的违约利息仅为4.9%，违约金为总房款的5%，不足以弥补春发公司的损失，故请求兴鼎安公司同时支付合同约定的利息和违约金；证据2.（2018）青0104民初2755号民事判决书和西宁市行政审批服务局出具的回函，拟证明兴鼎安公司所要交付的商品房一直不符合商品房交付的条件，案涉房屋没有竣工验收证明和备案信息；证据3.西宁市自然资源和规划局行政处罚听证告知书和行政处罚事先告知书，拟证明2019年8月30日，兴鼎安公司因未按照《建设工程规划许可证》的规定违规超建变更规划许可被相关部门处罚；证据4.协议书一份、调查笔录一份、合同签订审批单一份（三份证据均系庭后提交），拟证明洪宇建设集团公司与兴鼎安公司的工程款没有结清及洪宇建设集团公司青海分公司将案涉商铺替青海宏厦建设工程有限公司冲抵西宁朝阳新华林建材经销处钢材款。

兴鼎安公司质证认为，对春发公司提交的银行按揭款回单的证明方向不予认可，提出不存在赔偿违约金和利息的问题；对（2018）青0104民初2755号民事判决书和西宁市行政审批服务局出具的回函不予认可，提出案涉房屋的竣工验收证明和备案不是西宁市行政审批服务局的行政职能；对西宁市自然资源和规划局行政处罚听证告知书和行政处罚事先告知书的真实性无异议，但对证明方向有异议，提出超出的面积是在合理范围内；对协议书一份、调查笔录一份、合同签订审批单的真实性不认可，提出三份证据均为复印件，且未在举证期限内提交，也与本案无关。

兴鼎安公司提交以下补充证据：证据1.网页照片8张，拟证明案涉8间商铺已网签至春发公司名下，并不存在权利瑕疵，春发公司拥有排他的所有权；证据2.建设工程竣工验收备案表及不动产测绘报告，拟证明案涉鼎安名城4个地块经青海省建设工程质量监督总站核查通过，已完成竣工验收备案，另已取得《房屋测绘报告》，案涉房屋具备交付条件；证据3.建设工程规划核实确认书、西宁市自然资源和规划局行政处罚听证告知书和行政处罚事先告知书及青海省罚没款收据，拟证明案涉鼎安名城工程建设规划已经核实确认，未进行变更，行政处罚系因超规划面积建设。证据4.预（结）算审核定案单及付款凭证，拟证明兴鼎安公司与洪宇建设集团公司结算确认，应付工程款共计167496099元，截止2019年1月25日兴鼎安公司共向洪宇建设集团公司支付工程款163058010元。兴鼎安公司向洪宇建设集团公司支付工程款的方式并不包括案涉8间商铺抵工程款。

春发公司质证认为，对网页照片8张的真实性无异议，但提出网签备案不是预告登记，不能排除强制执行；对建设工程竣工验收备案表的证明方向不予认可，提出该备案表只能证明到2019年11月27日案涉房屋达到竣工条件，与双方合同约定的交付时间不一致；对建设工程规划核实确认书、西宁市自然资源和规划局行政处罚听证告知书和行政处罚事先告知书及青海省罚没款收据的真实性无异议，但提出因规划变更被处罚，应告知春发公司，但未告知，春发公司享有合同的解除权；对预（结）算审核定案单及付款凭证的真实性、合法性、关联性均不予认可。

对双方二审中提交的补充证据，本院分析认定如下：

春发公司提交的补充证据1银行按揭回单虽能够证实案涉房屋的贷款利率，但其主张的利息和违约金是否应获支持还应结合案件事实加以分析认定；证据2（2018）青0104民初2755号民事判决书和西宁市行政审批服务局出具的回函则与本案没有关联性，故对该组证据本院不予采信；证据3西宁市自然资源和规划局行政处罚听证告知书和行政处罚事先告知书虽具有真实性，但无法证明春发公司所主张的超面积建设即为变更规划；证据4协议书、调查笔录、合同签订审批单，其中协议书系复印件，无签订日期，且经本案核实，该协议书记载的“西宁朝阳新华林建材经销处”与“青海宏厦建设工程有限公司”在西宁市中级人民法院有执行案件，但其执行案件未涉及本案案涉商铺；调查笔录，因其制作于2017年12月27日，故该笔录中涉及的内容无法证明至2019年5月该案起诉时，洪宇建设集团公司及其青海分公司仍与兴鼎安公司未结算工程款；关于合同签订审批单，因该证据系复印件，加之春发公司主张该审批单系洪宇建设集团公司内部制作，故其真实性存疑。综上，对春发公司提交的协议书、调查笔录、合同签订审批单本院不予采信。

兴鼎安公司提交的补充证据1网页照片8张，能够证实案涉房屋已网签至春发公司名下，故对该组证据本院予以采信；补充证据2建设工程竣工验收备案表及不动产测绘报告的真实性本院予以采信，但该份证据显示的备案时间（2019年11月27日）及不动产测量报告的出具时间，均晚于合同约定的交房时间。其中，鼎安名城1号小区不动产测量报告出具的时间为2018年7月26日、2号小区地下、商业不动产测量报告出具的时间为2018年6月25日、3号小区不动产测量报告出具的时间为2018年8月2日、4号小区不动产测量报告出具时间为2018年8月10日；补充证据3建设工程规划核实确认书、西宁市自然资源和规划局行政处罚听证告知书和行政处罚事先告知书及青海省罚没款收据的真实性本院予以采信，上述证据只能证实兴鼎安公司超面积建设被行政处罚；补充证据4预（结）算审核定案单及付款凭证，能够证实兴鼎安公司就“鼎安名城2号地块（北区）工程”项目向洪宇建设集团公司支付了工程款的事实，故对该组证据的真实性本院予以采信。

二审中，本院向洪宇建设集团公司发出《调查函》，就洪宇建设集团公司及其青海分公司在“鼎安名城”是否还有工程及其后期是否会向案涉商铺主张权利等问题进行调查。洪宇建设集团公司回复如下“1.除鼎安名城2号地块A标段工程之外，我公司并没有涉及鼎安名城其他地块；2.贵院所列的施工合同附件中鼎安名城2号地块的B220、B223、B224、D103、D105、D131六个商铺，并没有抵顶工程款给我公司，我公司也不需要任何商铺。”对该份《回复函》，春发公司质证认为，对其真实性无异议，但两公司案涉的工程款没有明确的结清，双方存在债权债务纠纷，随时可能引发相关商铺的纠纷，对其行使权利存在隐患。兴鼎安公司对该份证据无异议。本院认为，洪宇建设集团公司出具的《回复函》具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。

对一审法院经审理查明的事实部分，除春发公司提出遗漏案涉房屋存在冲抵工程款的事实及存在规划变更的事实；兴鼎安公司提出遗漏其于2018年5月18日搬离原住址的事实外，双方当事人对其他事实部分均无异议，本院予以确认。对双方提出遗漏的事实部分，本院结合双方提交的证据予以认定。

本院认为

本院认为，根据双方诉辩主张，对本案争议问题分析认定如下：

（一）关于兴鼎安公司是否存在逾期交房的问题。

双方在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上签订了《商品房预售合同》，该合同合法有效，双方均应遵守。按照该合同第八条及第十条的约定，兴鼎安公司应在2017年12月30日前向春发公司交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋。但从查明的事实来看，兴鼎安公司直至2019年11月27日才取得竣工验收备案，2018年6月至10月取得房屋测绘报告。因此，案涉商铺直至2019年11月27日具备交付条件。兴鼎安公司虽于2017年12月27日在《西宁晚报》《西海都市报》发布交房通知，并于2019年3月25日向春发公司发出《催收房通知》，催促春发公司办理收房手续，但兴鼎安公司在交房时并不具备合同约定的交房条件，按照双方约定春发公司有权拒绝接收。兴鼎安公司提出案涉商铺只要经过勘察、设计、施工、监理和建设单位五方验收后即具备合同约定交房条件的抗辩意见与双方约定不符，不予支持。因此，兴鼎安公司未在《商品房预售合同》约定的期限内交付符合合同约定条件的房屋，构成逾期交房。

（二）关于春发公司单方行使解除权是否已过除斥期间及其请求解除合同是否符合法定解除情形的问题。

《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。按照上述规定，当事人没有约定解除权行使期限的，对方当事人也没有经过催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。本案中，各方约定交房日期为2017年12月30日，在兴鼎安公司逾期交房超过30日后，双方约定解除合同的条件出现，解除权产生。解除权发生之日应从2018年1月30日开始计算至2019年1月30日止。春发公司于2019年4月15日向兴鼎安公司发出解除合同通知书，兴鼎安公司即便已收到该通知书，也因已过解除权的除斥期间而不发生单方解除合同的效力。春发公司虽然主张其享有的解除权应从知道或者应当知道之日，即自2019年3月25日兴鼎安公司向春发公司发出催收房通知书之日起算，但该抗辩既无法律依据，又与合同约定不符。故春发公司提出其发出的解除合同通知书已产生单方解除合同效力的主张不能成立，不予支持。

关于春发公司请求解除合同是否符合法定解除情形的问题。春发公司以兴鼎安公司迟延交房致使合同目的不能实现以及案涉商铺存在权利瑕疵，春发公司无法取得房屋为由，认为解除合同符合法定解除情形。从查明的事实来看，春发公司与兴鼎安公司签订《商品房预售合同》的主要目的是取得案涉商铺、实现权利登记并进行投资。双方在履行合同过程中，兴鼎安公司即便迟延交付，但只要春发公司能够取得案涉商铺并能实现权利登记，则其签订《商品房预售合同》的目的就能实现。春发公司虽然又以案涉商铺存在权利瑕疵，春发公司无法取得房屋为由主张合同目的不能实现，但从兴鼎安公司提交的预（结）算审核定案单及付款凭证来看，就“鼎安名城2号地块工程”，兴鼎安公司已支付绝大部分工程款。加之，洪宇建设集团公司已明确案涉商铺并没有抵顶工程款，该公司也不需要任何商铺。因此，春发公司主张案涉商铺存在权利瑕疵，其无法取得房屋属证据不足，不予采信。综上，春发公司请求解除合同不符合法定解除情形，春发公司要求解除合同的诉求不能成立，不予支持。

关于春发公司请求判令兴鼎安公司支付购房款、利息及违约金的诉求，因该诉求是以解除双方签订的《商品房预售合同》为基础，在春发公司要求解除合同的诉求不能成立的情况下，春发公司请求判令兴鼎安公司支付购房款等诉求亦不能成立。

考虑本案实际，兴鼎安公司履行《商品房预售合同》时未按照双方约定的时间交付案涉房屋，已构成违约。因兴鼎安公司违约给春发公司造成的损失，春发公司可另行主张。

综上，春发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案报经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费506181元、二审案件受理费506181元，由青海春发商品混凝土有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长　韩　　锐

审判员　杨旭东

审判员　李成花

二〇二〇年八月十七日

法官助理　（易淑娇

书记员　严曼舒