审理法院：广西壮族自治区高级人民法院
案号：（2020）桂民终264号
案件类型：民事 判决
审判日期：2020-06-05
案由：商品房预售合同纠纷
审理经过
上诉人广西金旺角投资置业有限责任公司（下称金旺角公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（下称富乐华公司）因与被上诉人吴某1商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市中级人民法院（2019）桂06民初51号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭并公开开庭审理了本案。上诉人金旺角公司、富乐华公司的共同委托诉讼代理人李忱宸、卢诗雨以及被上诉人吴某1的委托诉讼代理人李伟春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
金旺角公司、富乐华公司上诉请求：一、撤销（2019）桂06民初51号民事判决；二、发回重审或依法改判：1.确认《防城港市中央商务区CBD项目IV(4#))地块职工市场合作建房合同书》(下称《合作建房合同书》)和防城港市中央商务区CBD项目**4#）地）地块职工市场合作建设车位合同书》称《合作建设车位合同书》)因被上诉人违约已解除。2.判令吴某1向上诉人支付两合同违约金共计159668元；三、判令吴某1承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院遗漏上诉人与被上诉人已明确约定送达地址的重要事实，因此错误认定吴某1没有出现违约行为，导致本案的责任认定及分配出现根本性错误。在《合作建设车位合同书》第十二条中已明确约定：“如在本协议履行过程中一方需向另一方寄送书面文件，则应按对方在本协议中注明的地址（如有变动，变动方应及时通知另一方）或经书面通知变更后的地址寄出，如因改地址无法送达，则不利后果由受送达方承担。”根据举证原则，被上诉人主张其在签订合同后曾变更居住地址，则其应向法院提交证据证明其变更地址，而非在未举证的情况下由法院认定其已变更居住地址。且即便被上诉人实际变动了地址，但因未通知上诉人，其已违反合同约定，上诉人有权依照合同约定解除合同并要求被上诉人支付相应违约金。二、一审错误认定吴某1不了解项目建设具体进度，将吴某1未换签及支付余款的后果全部归责于上诉人。实际上从吴某1一审提交的证据及从常理推断均能得出其一直了解涉案项目建设情况，且在明知项目已满足换签及支付余款的条件时，不仅拒收通知，也不主动联系上诉人履行合同义务，违反合同约定，上诉人有权解除合同。1.一审中，被上诉人曾向法院提交《吴某1授权陈沐昀全权处理本案房屋事宜的公证授权书》等材料，被上诉人最后一次缴纳房款的时间为2014年9月12日，被上诉人授权陈沐昀全权处理本案房屋事宜的授权书公证日期为2015年6月29日，在被上诉人授权之后，陈沐昀在2015年至2017年多次在台湾地区出入境。而上诉人向被上诉人发出换签通知的日期为2016年6月21日，发出解除通知的日期为2016年9月20日，在报纸上公告解除的日期为2017年1月4日。上诉人向被上诉人发出通知的日期均在陈沐昀来往大陆的期间内，故吴某1及其委托人了解涉案项目相关情况。2.上诉人取得《商品房预售许可证》的时间为2014年12月31日。根据《合作建房合同书》第二条的约定，自该日期起，换签《商品房买卖合同》的条件已满足，而被上诉人委托他人办理涉案房屋事宜的时间为2015年，上诉人应是知晓涉案房屋进展情况。3.从常理推断，买房是一笔重大的支出，特别是在上诉人已存在“逾期交房”的情况下，买受人应更加关注房屋进展情况。即便被上诉人未能接收到上诉人发出的换签通知函，其作为买受人，也可以主动向被上诉人换签并支付剩余钱款。三、一审法院判决既认定上诉人与被上诉人均不存在违约行为，又判决上诉人需向被上诉人返还全部款项并支付同期贷款利息，且既认定被上诉人给上诉人造成损失，又驳回上诉人的全部诉请，存在适用法律错误。1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条是关于违约责任的特别规定，在本案应适用该规定，即被上诉人要求赔偿损失的前提是上诉人违约，而非在任何情况下均可要求赔偿。2.一审法院认定上诉人在不能联系被上诉人的情况下为挽回损失将房屋另售他人，表明一审法院认同因被上诉人违约未及时换签、付款的情况下给上诉人造成了损失，则既然一审在上诉人未给被上诉人造成损失的情况下判决上诉人向被上诉人赔偿，那么在被上诉人给上诉人造成损失的情况下，更应该判决被上诉人向上诉人支付赔偿。二审中，上诉人补充认为，根据吴某1一审提交的其在2015年6月29日委托陈沐昀代理案涉房产事宜的公证书，结合陈沐昀出入境签章来看，金旺角公司在2016年6月至2017年1月发出换签交款通知以及最后解除合同通知期间，陈沐昀在大陆本应履行其代理人职责与公司联系，配合换签，但其从未与金旺角公司联系换签交款，吴某1也未将委托事宜告知金旺角公司，其未换签成功的原因在于代理人未履职所导致，与金旺角公司无关。综上，请二审法院判如所请。
被上诉人辩称
吴某1答辩称，一审法院程序合法、适用法律正确，请求法院驳回金旺角公司、富乐华公司的上诉请求。
一审原告诉称
吴某1向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除吴某1与金旺角公司2012年12月28日签订的《合作建房合同书》；2.判令金旺角公司返还给吴某1已付购房款139668元，车位款20000元，其他费用（转让费）81473元，利息（自2012年12月28日至2018年8月31日，以后另计至实际返还之日止，按年息（6%）计82180.8元；3.判令金旺角公司向吴某1支付赔偿款241141元；4.判令金旺角公司承担本案诉讼费。以上共计：569285.62元。
金旺角公司向一审法院提出反诉请求：1.确认金旺角公司与吴某1签订的《合作建房合同书》和《合作建设车位合同书》因吴某1违约己被解除；2.判令吴某1向金旺角公司支付两合同违约金合计159668元；3.判令吴某1承担本诉和反诉全部诉讼费用。
一审法院查明
一审法院认定以下事实：
2012年12月20日，富乐华公司委托金旺角公司代为签订中央商务区CBD项目四号地15栋2单元3101号及1-09-06号车位合同，代为催缴及收取该套房号的房款和车位款。2012年12月28日，吴某1作为乙方与金旺角公司作为甲方签订《合作建房合同书》和《合作建设车位合同书》。其中《合作建房合同书》约定吴某1购买防城港市中央商务区CBD项目IV号(4#）地）地块****团**第******作建房每平方米3440元，合同总价为400382元，约定吴某1须按下列方式分四次付款：第一次，签订合同当日交清人民币34917元；第二次，签订合同之日起90天内交付34917元；第三次，在合同项目建设至正负零时，交付69834元；第四次，在签订《商品房买卖合同》后7日内付清余款。合同约定开发商于2013年12月31日前完成合作建房预售许可证办理。合同还约定，在开发商完成预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续。《合作建房合同书》第八条约定：乙方应按合同第七条约定的时间按时缴纳合作建房款，如未按本合同规定的时间付款，按下列以下方式处理：1、乙方超过规定时间三日仍不能按合同足额缴纳购房款的，视为其中途违约，且乙方同意将其已交纳的购房款作为违约金支付给甲方（即甲方无需退还乙方已缴纳款），本合同自动解除；2、乙方在本协议签订后，乙方不能以任何理由提出退房或拒绝签订《商品房买卖合同》，如提出的，已交房款作为违约金支付给甲方，本合同自动解除。《合作建房合同书》第九条约定，金旺角公司应于2014年12月31日前，经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收后向吴某1交房。第十条开发商的违约责任约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，开发商如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日至实际交付之日止，开发商按日向乙方支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权退房。乙方退房的，开发商须在乙方提出退房请求之日起90日内将乙方已付款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息还给乙方，并按总价款的2%赔偿乙方的损失。乙方应配合开发商办理退房的有关手续。《合作建设车位合同书》约定：吴某1租赁防城港市中央商务区CBD项目IV号（4#)地块一期一组团)地块****团****地下****车位20年共6万元，约定该车位合作出资款的支付时间为：第一次，签订合同之日起三天内交清人民币5000元；第二次，签订合同之日起90天内再交付15000元；第三次，在开发商完成本合同约定的车位所在组团预售证办理后，签订《车位租赁合同》时，付完余下车位合作出资款。合同签订后，吴某1分别于2012年12月28日支付金旺角公司购房款34917元、车位定金5000元，2013年4月1日支付购房款34917元、车位定金15000元，2014年9月12日支付购房款两笔3万元、39834元，总共付款159668元。房款余款260714元、车位余款4万元其后未再支付。金旺角公司2016年6月21日向吴某1在南宁的地址寄送《换签合同及交款通知函》，书面催促吴某1换签合同和交纳余款，但吴某1未收到该通知。金旺角公司于2016年9月20日,2017年1月4日向吴某1在南宁的地址寄送《解除合同通知书》，并于2017年1月5日在南国早报登报告知吴某1其已经依约解除《合作建房合同书》及《合作建设车位合同书》，但以上寄送通知的邮件回单上未有吴某1签字。
另查明，富乐华公司于2014年12月31日取得位于防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处的中央商务区（ＣＢＤ）北部湾海港城15号楼264套住宅的《商品房预售许可证》（编号：防房预售证字XX号）。金旺角公司已经于2017年5月将案涉房屋和车位另行出售给他人。
一审法院认为
一审法院归纳本案的争议焦点为：1、本案是哪一方当事人构成违约；2、吴某1请求解除《合作建房合同书》是否应得到支持；3、吴某1请求金旺角公司返还已付购房款、车位款、转让费、利息、赔偿损失有无事实和法律依据；4、金旺角公司请求确认《合作建房合同书》及《建设车位合同书》解除的效力是否应得到支持；5、吴某1是否应向金旺角公司支付违约金159668元。
一审法院认为，因本案当事人吴某1系台湾地区居民，本案系涉外民事纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案当事人已明确选择适用中华人民共和国法律，故本案实体处理应适用中华人民共和国法律。
关于案涉《合作建房合同书》的定性问题。吴某1与金旺角公司签订的《合作建房合同书》，包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，富乐华公司于2014年12月31日已经取得该楼房的《商品房预售许可证》，故该《合作建房合同书》合法有效。
关于本案是哪一方当事人构成违约的问题。
一方面，合同签订后，吴某1按合同约定的时间支付第一、第二、第三期购房款，第四次付款时间为双方换签《商品房买卖合同》后7日内支付，由于双方尚未能成功换签《商品房买卖合同》，故吴某1支付第四次付款时间尚处于未确定状态，履行付款义务的条件尚未成就。虽然金旺角公司主张其已于2016年6月21日向吴某1在南宁的地址寄送《换签合同及交款通知函》，但快递单没有显示有吴某1签名，由于双方并未将吴某1在南宁的住址约定为送达书面文书的地址，故金旺角公司将文书送往吴某1在南宁的住址未经吴某1签收，金旺角公司也未能提供其他证据证明吴某1收到该通知后拒绝签收的情况，不能视为金旺角公司的换签通知送达到吴某1。因此，吴某1未支付第四次购房款未构成违约。另一方面，吴某1作为台湾地区公民，在签订《合作建房合同书》时预留的是南宁的住址，未留下台湾地区的住址，此后，吴某1变更国内居住地址，但未将新的居住地址通知金旺角公司，致使金旺角公司无法通知吴某1前来换签《商品房买卖合同》及支付剩余购房款，在无法联系上吴某1的情况下，金旺角公司为尽快资金回笼另行将涉案房产出售给他人，未构成违约。
关于吴某1请求解除《合作建房合同书》是否应得到支持的问题。由于金旺角公司已经将涉案房产出售给他人，合同的目的已经无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条条二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，吴某1请求解除双方签订的合作建房合同理由成立，一审法院予以支持。
关于吴某1请求金旺角公司返还已付购房款、车位款、转让费、利息、赔偿损失有无事实和法律依据的问题。由于双方的合作建房合同已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，吴某1有权请求金旺角公司返还已付购房款、车位款及利息，金旺角公司应返还吴某1购房款、车位款159668元及利息，利息计算方式：以本金39917元为基数，自2012年12月28日起至2013年3月31日止，以本金86834元为基数，自2013年4月1日起至2014年9月11日止，以本金159668元为基数，自2014年9月12日起至2019年8月19日止，均按中国人民银行规定的同期贷款基准利率分段计算，以本金159668元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清止。又由于金旺角公司是接受富乐华公司的委托实施的行为，富乐华公司与金旺角公司之间形成委托与被委托法律关系，根据《中华人民共和国民法通则》第六十四条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”之规定，富乐华公司应对金旺角公司的代理行为承担民事责任，富乐华公司应返还吴某1已付购房款、车位款及利息。至于吴某1主张的返还转让费81473元，因该转让费的收据上没有金旺角公司的盖章，金旺角公司亦未予认可收到该笔款项，一审法院不予支持。因吴某1变更国内地址后，未及时通知金旺角公司，也未将其在台湾地区的居住地址告知金旺角公司，导致金旺角公司无法联系吴某1，金旺角公司在不能联系吴某1的情况下，为挽回损失而将涉案房产出售给他人不存在过错，也未构成违约，因此，吴某1请求双倍返还颜购房款理由不能成立，一审法院不予支持。
关于金旺角公司请求确认《合作建房合同书》及《建设车位合同书》解除的效力是否应得到支持的问题。因吴某1未构成违约，且吴某1主张解除合同的通知未送达到吴某1，因此，金旺角公司请求确认《合作建房合同书》及《建设车位合同书》自其送达解除通知之日起解除，理由不能成立，一审法院不予支持。
五、关于吴某1是否应向金旺角公司支付违约金159668元的问题。正如上述第一争议焦点问题所论述，吴某1未支付第四次购房款未构成违约，因此，金旺角公司主张吴某1构成违约请求吴某1支付违约金理由不能成立，一审法院不予支持。
综上所述，吴某1的本诉请求部分成立，金旺角公司的反诉请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用
本院查明
二审期间，金旺角公司、富乐华公司向本院提交三份证据。证据1.《授权书》；证据2.《广西公证协议证明》，证据2和3拟共同证明吴某1于2015年6月29日授权陈沐昀作为代理人处理案涉房产事宜；富乐华公司于2014年12月31日取得商品房预售许可证，吴某1授权时办理换签合同和支付尾款的条件已经成就，吴某1更换手机和地址未通知金旺角公司，致使金旺角公司无法联系，亦未将代理人陈沐昀联系方式告知金旺角公司，且陈沐昀未联系金旺角公司进行换签合同；上述不作为应视为吴某1拒绝换签的默示意思表示。证据3.陈沐昀往返大陆签证信息，签证印章显示陈沐昀2016年7月16日离开台湾，2017年4月5日才入境台湾。金旺角公司于2016年6月21日发送《换签合同及交款通知函》、2016年9月20日及2017年1月4日两次发出《解除合同通知书》、2017年1月5日在《南国早报》刊登解除公告。陈沐昀作为吴某1的代理人在上述通知发出期间均身处大陆境内，应当履行代理人的职责而未履行。
吴某1对三份证据的真实性认可，对证明内容有异议。事实上，该三份证据均为吴某1一审时提交，系为了证明陈沐昀作为受托人多次往来大陆了解涉案房屋，案涉房产合同约定是2014年底交房，但彼时案涉楼盘处于停工状态，金旺角公司说手续有问题无法施工，此后至2018年每年都有来大陆追要房产，金旺角公司未告知房屋状况以及刊登公告之事，在此期间吴某1没有注意保留相关机票住宿证明以及相关谈话录音。直至2018年底得知案涉房屋已另卖他人，陈沐昀和吴某1才追金旺角公司退钱。
经查，上诉人提交的三份证据系吴某1一审庭审后补充提交的证据，本院认为，各方对证据的真实性、合法性没有异议，本院对其真实性予以认可。上述证据是否能证明双方主张的待证事实，本院将结合全案证据进行综合判断。
金旺角公司、富乐华公司对一审判决认定的事实提出以下异议：1.一审判决第11页第3行“吴某1未收到该通知、寄送通知的邮件回单上未有吴某1签字”之表述不准确，应是多次电联吴某1，无人接听而没有送达。2.一审遗漏查明涉案《合作建房合同书》、《合作建设车位合同书》均约定了通讯地址。3.一审遗漏查明在《合作建设车位合同书》第十二条约定了送达条款。4.一审遗漏查明《合作建房合同书》第十条第1项第2款约定，如开发商逾期交房超过90日，吴某1有权退房，且约定了逾期违约金的计算方式。5.一审遗漏查明吴某1委托陈沐昀代理处理涉案房屋一切事宜。
吴某1对一审查明的事实没有异议或补充。
针对二审争议的事实，本院认定如下：1.根据金旺角公司在一审中提交的EMS寄件单，可以证明金旺角公司按照吴某1在合同书载明的南宁住所地址寄送了《换签合同及交款通知函》、《解除合同通知书》，但寄件单上没有签收情况，至于吴某1是否收到上述通知，需结合二审查明的事实综合认定。2.关于遗漏事实的主张，一审判决已经查明开发商逾期交房的违约责任，上诉人该项异议主张不能成立；吴某1在涉案《合作建房合同书》、《合作建设车位合同书》的首部均确认有其南宁地址，在《合作建设车位合同书》第十二条又将该地址约定为送达地址，本院予以补充查明；因吴某1并未将委托陈沐昀处理涉案房屋事宜的公证书交给金旺角公司，公证书等证据亦未在一审举证期限内提交，一审未认定相关事实并无不当。经审查，一审判决查明的其他事实清楚、证据充分，本院予以确认。
本院另查明，涉案《合作建房合同书》、《合作建设车位合同书》系同时签订，上述合同的首部均载明吴某1的地址为“南宁联盟新城12栋2单806”，并注明联系电话。《合作建设车位合同书》第十二条约定“如在本协议履行过程中一方需向另一方寄送书面文件，则应按对方在本协议中注明的地址（如有变动，变动方应及时通知另一方）或经书面通知变更后的地址寄出，如因该地址无法送达，则不利后果由受送达人承担”。
《合作建设车位合同书》主文开头载明“鉴于甲方（金旺角公司）与富乐华公司（本项目开发商）于2010年11月23日签订的《合作建房协议》……”，第一条项目建设依据“甲方为改善职工住房条件，甲方和开发商经友好协商，本着互惠互利、诚信合作的原则，甲方和开发商将采取市场运作方式，在广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处合作建设防城港市中央商务区地块进行合作建房”，第八条第1点约定“乙方（吴某1）超过规定时间三日仍不能按合同足额缴纳车位合作出资款的，或乙方不按约定签订《车位租赁合同》，视为其中途违约，且乙方同意将其已缴纳的车位合作出资款作为违约金支付给甲方（即甲方无需退还乙方已缴纳的车位合作出资款），本合同自动解除”。
2015年6月29日，吴某1授权陈沐昀处理涉案房产出售、更名换证等一切相关事宜，授权期间为2015年6月29日至授权事项办妥为止，上述授权有广西公证协议予以证明，但并无证据证明吴某1已将授权陈沐昀处理涉案房屋相关事宜告知金旺角公司、富乐华公司。
吴某1在二审庭审中述称，南宁联盟新城12栋2单806是其租住的物业，其于2014年年底离开南宁搬至浙江温州，2015年初回台湾，其承认并未将地址变动及台湾住所情况告知金旺角公司、富乐华公司。吴某1还称，其虽然多次亲自或由陈沐昀就案涉房产事宜找金旺角公司，但在金旺角公司逾期交房的情况下，并没有主张过退房。
金旺角公司、富乐华公司在二审中明确，签订涉案合同期间未将两公司签订的《授权委托书》给吴某1查看，但金旺角公司主张在销售过程已口头告知吴某1授权委托事宜。直至二审庭审结束，上诉人也未提交证据证明案涉房屋所在15号楼已经符合交房条件。
本院认为
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。吴某1为台湾地区居民，本案是涉台民事纠纷。我国台湾地区与大陆为一国之内不同法域，其法律适用问题应参照适用我国涉外法律的相关规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条关于“当事人依照法律规定可以明示选择涉外民事关系适用的法律”规定，本案当事人在一审时均已明确选择适用大陆法律，故本案实体处理应适用大陆法律。
综合当事人双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、涉案《合作建房合同书》、《合作建设车位合同书》的解除时间；二、吴某1是否构成违约？吴某1应否承担违约金？如应承担数额是多少？
关于涉案《合作建房合同书》、《合作建设车位合同书》解除时间的问题
吴某1与金旺角公司签订的《合作建房合同书》、《合作建设车位合同书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性的规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。经审查，吴某1在涉案两份合同预留的地址均为南宁联盟新城12栋2单806。《合作建设车位合同书》第十二条将上述南宁住址约定为送达地址，同时明确地址变动告知义务。虽《合作建房合同书》未明确约定送达地址，但基于《合作建房合同书》、《合作建设车位合同书》是同时签订，合同标的属于同一房地产项目，均涉及到取得预售许可证后通知换签合同，故该地址可以视为两合同相关文书的送达地址。一审认定双方未将吴某1的南宁住址约定为送达地址存在错误，本院予以纠正。
本案中，吴某1于2014年9月12日前已支付购房款、车位款共计159668元。按照合同约定，涉案剩余款项应于吴某1与富乐华公司换签《商品房买卖合同》及《车位租赁合同》后付清。
金旺角公司于2016年6月21日向吴某1的南宁住址寄送《换签合同及交款通知函》要求其在2016年7月10日前换签合同并缴纳余款。此时，金旺角公司已经逾期交房超过一年，然吴某1并没有主张解除《合作建房合同书》、《合作建设车位合同书》，应视为其选择继续履行合同。因双方已约定送达地址且本案并无证据证明吴某1已将地址变动情况或其已授权陈沐昀处理涉案房产的信息告知金旺角公司、富乐华公司，故吴某1、陈沐昀是否真实收到上述通知，皆不影响送达后果，吴某1未按要求在期限内换签合同并缴纳余款，根据《合作建房合同书》第八条第1点及《合作建设车位合同书》第八条第1点的规定，涉案合同自动解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行；……”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”金旺角公司于2016年9月20日和2017年1月4日分别就《合作建房合同书》和《合作建设车位合同书》向吴某1发出《解除合同通知书》符合法律规定，应认定金旺角公司已履行通知义务，本院根据邮寄惯例酌定寄出后第五日作为送达吴某1的时间，故本院确认案涉《合作建房合同书》于2016年9月25日解除，案涉《合作建设车位合同书》于2017年1月9日解除。一审因对双方约定送达地址的事实未予查明，导致认定合同解除的时间节点存在不当，本院予以纠正，上诉人的该项上诉理由成立。
二、关于吴某1是否构成违约的问题
第一，关于违约主体的问题。如前所述，吴某1在《换签合同及交款通知函》送达其南宁住址后，未在期限内换签合同并缴纳余款，致使合同未能继续履行，已构成违约，对本案合同解除承担过错责任。一审认定吴某1未支付第四次购房款未构成违约属于事实认定错误，本院予以纠正。对于上诉人一方来说，双方合同约定2013年12月31日前取得《商品房预售许可证》，2014年12月31日前交付案涉房屋和车位，但富乐华公司实际取得《商品房预售许可证》的时间为2014年12月31日，且至今未能提交证据证明符合交房条件，对合同的履行亦存在违约事实。
第二，关于责任承担的问题。首先，因富乐华公司与金旺角公司并未举证证明吴某1在签订案涉合同时已经明知两公司之间的委托授权关系，故一审认定金旺角公司系接受富乐华公司的委托销售房屋，进而根据《中华人民共和国民法总则》第六十四条由被代理人金旺角公司承担民事责任，属于认定事实和适用法律错误。从案涉两份合作开发合同的内容可知，金旺角公司是合同签订主体，富乐华公司是涉案商品房项目的开发商，且与金旺角公司之间系合作开发建房的关系，故富乐华公司应与金旺角公司承担连带责任。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和《最高人民法院关于适用
综上，金旺角公司、富乐华公司部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、九十七条、《最高人民法院关于适用
裁判结果
撤销广西壮族自治区防城港市中级人民法院（2019）桂06民初51号民事判决；
确认广西金旺角投资置业有限责任公司与吴某12012年12月20日签订的《合作建房合同书》于2016年9月25日解除，《合作建设车位合同书》于2017年1月9日解除；
广西金旺角投资置业有限责任公司、广西富乐华房地产开发有限公司共同返还吴某1购房款、车位款159668元；
驳回吴某1的其他诉讼请求；
驳回广西金旺角投资置业有限责任公司的其他诉讼请求
一审案件本诉受理费12500元，由一审本诉原告吴某1负担10000元，一审本诉被告广西金旺角投资置业有限责任公司负担2500元。反诉受理费1746.68元，由反诉原告广西金旺角投资置业有限责任公司承担。二审案件受理费14246.68元（广西富乐华房地产开发有限公司已预交），由广西金旺角投资置业有限责任公司、广西富乐华房地产开发有限公司共同负担4246.68元，吴某1负担10000元。
本案债务，义务人应于本判决送达之日起10日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。债权人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内向一审人民法院或者与一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长 莫宗艳
审判员 李萍萍
审判员 王华妍
二〇二〇年六月五日
法官助理 庞 艺
书记员 卢 曦
