审理法院：宁波高新技术产业开发区人民法院
案号：（2019）浙0291民初2033号
案件类型：民事 判决
审判日期：2020-04-20
案由：商品房预售合同纠纷
审理经过
原告方敏波与被告宁波意创建设开发有限公司（以下简称意创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。本院经审理发现案件有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告方敏波的委托诉讼代理人董远航，被告意创公司的委托诉讼代理人郑克、张宁人到庭参加诉讼。第二次庭审原告方敏波的委托诉讼代理人董远航，被告意创公司的委托诉讼代理人张宁人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告方敏波向本院提出诉讼请求（变更后）：判令被告支付原告逾期交房违约金340950.73元、逾期交证违约金53017.25元。事实和理由：2017年3月9日，原、被告签订编号为2017001900105《商品房买卖合同》。合同约定原告向被告购买印创广场5号楼6-4号房，房屋总价款为1464565元。合同签订后，原告按约支付相应购房款，但被告未在约定时间内交付房屋及土地、房屋权属证书，已构成违约。原告认为双方签订的合同真实有效，对于双方均有拘束力，被告违约后应按照合同约定支付原告各项违约金。
被告辩称
被告意创公司辩称：一、符合交房条件后，被告通知原告交房，但原告未在被告通知的交房时间办理交房手续；在取得不动产权证书后，被告已通知原告办理权属证书的交付手续。二、规划政策变化和总包单位要求免除逾期竣工违约责任是案涉项目逾期的重要原因，不可归责于被告。三、被告同意承担逾期交房和逾期办证的违约责任，但合同约定的逾期交房违约金过高，请求法院综合考虑导致逾期的重要原因不可归责于被告、逾期交房期间房价上涨、被告企业极度困难、类似案件判决、原告损失等情况减少逾期交房违约金，按同期同地段同类房屋租金标准的1.3倍或同期银行贷款基准利率标准确定被告的逾期交房违约责任。同时，逾期交房和逾期办证均系未取得房屋建筑工程竣工验收备案证明这一违约行为造成，对同一违约行为不能苛以两次违约责任，故两者重叠期间违约金不能双重计算，只能择一确定违约责任。即使可以双重计算，合同约定的逾期交房和逾期办证违约金两者相加明显过高，应予以减少，合计不应超过造成损失的30%。
本院查明
经审理，本院认定如下事实：2017年3月9日，原、被告签订编号为2017001900105《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买印创广场5号楼6-4号房，总价款1464565元，原告于合同签订当日支付800000元，余款664565元于2017年3月18日前付清；被告应当在2018年9月30日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，因政策的改变，被告可据实延期交付；被告逾期交房超过60日且原告要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之八的违约金；被告承诺于2019年3月30日前取得土地、房屋权属证书交付给原告；被告不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起90日内交付的，被告按已付房价款的万分之二承担违约责任，约定日期起90日以后仍不能交付且原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。原告分别于2017年3月9日、2017年3月14日向被告支付购房款800000元、664565元。2019年7月17日，原告收到被告邮寄的交房通知书，通知原告于2019年7月18日办理房屋交付手续。2019年9月23日，被告完成不动产权初始登记。2019年9月27日，原告收到被告邮寄的通知书，通知原告于2019年9月27日办理房屋权属证书交付手续。
另查明，本案审理过程中原告向本院申请对被告的财产予以保全，支出财产保全申请费2424元。
以上事实由原告提供的商品房买卖合同、个人转账汇款业务受理回单，被告提供的交房通知书、交付房屋初始产权证的通知书、EMS邮寄面单、邮件查询截图、不动产权证书，以及原、被告方的陈述予以证明。
本院认为
本院认为，原、被告之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。双方均应按约履行各自的义务。被告未按照合同约定的期限交付房屋及权属证书，应承担相应的违约责任。对于被告辩称因规划政策变化耽误交房四个半月，其应予免责的意见，本院认为，被告抗辩所依据的政策于2014年变更，而原、被告之间的合同签订于2017年，被告以此为据要求免责，于约不符，本院难以采纳。被告辩称因总包单位原因导致逾期而抗辩免责，亦于法无据，本院不予采纳。关于违约金，根据合同法及相关司法解释的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。涉案《商品房买卖合同》明确约定了具体的交房日期和交证日期，并分别约定了相应的违约金。被告超过交证日期迟延交房，虽然在合同约定的交证日期与被告通知的交房日之间只存在一个期间，但是在该期间内，被告既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期交证的违约行为，应分别承担相应的违约责任。被告辩称逾期交房和逾期交证的违约金不能双重计算，于法无据，本院不予采纳。综合本案案情，本院酌定逾期交房与逾期交证的违约金分别按房价款的日万分之二点四、日万分之零点六计算。经本院核算，被告逾期交房291天，逾期交证181天。综上，本院认定逾期交房违约金为102285.22元（1464565元X0.00024X291）、逾期交证违约金为15905.18元（1464565元X0.00006X181）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十六条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告宁波意创建设开发有限公司支付原告方敏波逾期交房违约金102285.22元、逾期交证违约金15905.18元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
二、驳回原告方敏波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7210元，由原告方敏波负担5047元（已预交），被告宁波意创建设开发有限公司负担2163元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。财产保全申请费2424元，由原告方敏波负担1672元（已预交），被告宁波意创建设开发有限公司负担752元，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告方敏波。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审判人员
审 判 长 谢国斌
人民陪审员 吴 斌
人民陪审员 皮 英
二〇二〇年四月二十日
法官助理李韦华
代书 记员 杜嫦艳
