审理法院：福建省高级人民法院

案号：（2019）闽民终1506号

案件类型：民事 判决

审判日期：2020-04-20

案由：商品房预售合同纠纷

审理经过

上诉人郑碧兰、郑灵琴、孙昌锋（以下简称郑碧兰等三人）因与上诉人福建昌华房地产开发有限公司（以下简称昌华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院(2018)闽01民初403号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。上诉人郑碧兰等三人的委托诉讼代理人郭承恩、郑辉煌，上诉人昌华公司的委托诉讼代理人谢长铃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人诉称

郑碧兰等三人上诉请求：请求撤销原审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项，改判支持郑碧兰等三人一审诉讼请求，驳回昌华公司反诉请求。一审本反诉案件受理费、二审案件受理费、财产保全费由昌华公司负担。事实和理由：（一）一审判决认为郑碧兰等三人与昌华公司签订的定购协议是本约错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，“商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，而本案定购协议除了商品房基本情况和总价款外，其他重要条款如付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任等都没有约定，定购协议根本无法履行，若履行则需要当事人双方再行协商，签订正式商品房买卖合同，正是基于此，定购协议约定双方需要另行签订《商品房买卖合同》。(二)一审判决以“盛世豪门”9#楼二层商业、三层商业及相关车位作为一个整体出售，二、三层测量总面积绝对值误差未超过3%为由，认定郑碧兰等三人无权解除《【盛世豪门】定购协议书》（编号分别为NO:0001648、NO:0001649）（以下分别简称《1648号定购协议》、《1649号定购协议》）错误。郑碧兰等三人有权解除二层商业、三层商业定购协议，同时，因9＃楼地下室50个车位使用权系基于二、三层的配套使用，也应一并予以解除。1.《房屋建筑面积测算成果报告书》“分户面积明细表”分别载明了二层商业01、02以及三层商业03、04单元的建筑面积、套内面积及公摊面积，各单元相互独立，二层、三层及车位也是按照不同的单价，分别签订定购协议，并非一个整体的产权。一审判决既认定构成一个整体，又将一楼店面单独出来判决解除，逻辑上存在矛盾。2.根据《商品房销售管理办法》第十二条关于商品住宅按套销售，第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同并就包括面积差异的方式进行约定”，第二十条“合同未就合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式时，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房”，以及《不动产登记暂行条例》第八条“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码”的规定，二层、三层及车位须按单元销售并进行不动产登记，若《定购协议书》继续履行，双方需就前述不同单元的房产分别签署商品房买卖合同并约定面积误差处理方式，一审判决将二层、三层面积相加并以此判断面积误差未超过3%，于法无据，违背了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条针对相互独立房产面积差异处理所作的规定。（三）一审判决认定编号0001593《【盛世豪门】定购协议书》（以下简称《1593号定购协议》）标的物为9＃楼消防通道旁边店面，系消防通道，不能出售，判决解除该协议错误。昌华公司将消防通道出售给郑碧兰等三人，违反法律强制性规定，是无效合同，不属于可解除合同。（四）一审判决认为案涉房产尚不影响整体承载，郑碧兰等三人以房屋质量问题解除合同不属于正当理由错误，且在案涉房产存在重大质量问题未得到解决的情况下，判决郑碧兰等三人承担逾期付款违约责任，适用法律也是错误的。双方委托的鉴定机构因未对案涉房产进行沉降观测，故编号BG02FEKJ1600134《建筑工程结构检查鉴定报告》（以下简称《鉴定报告》）暂未将案涉房产鉴定为危房，即便如此，鉴定机构已确认9＃楼的结构安全性等级综合评定为Bsu级，存在重大质量问题，与危房相距较近，严重影响郑碧兰等三人正常使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，郑碧兰等三人有权解除合同，且在昌华公司未履行修复义务之前，郑碧兰等三人也有权行使不安抗辩权，不存在需承担违约责任的问题。综上，《1648号定购协议》、《1649号定购协议》符合解除条件，《1593号定购协议》应认定无效，昌华公司对协议解除及无效有明显过错，应就其过错承担赔偿包括但不限于定购款资金占用费、装修费用等损失。

被上诉人辩称

昌华公司答辩称，（一）郑碧兰等三人无权以面积误差为由解除协议。根据协议约定及购买目的，案涉二、三层系整体购买，面积应当合并计算，而二、三层合计实测面积与合计约定面积之间的误差比仅为0.66%，未超过法律规定的3%，且案涉二、三层房产2015年5月26日即已完成首次测绘，产权面积已确定，而郑碧兰等三人2015年9月2日收房时并未对此提出异议，故郑碧兰等三人无权据此解除协议。（二）《1648号定购协议》、《1649号定购协议》的性质应为本约，理由在于协议已具备商品房买卖合同的主要条款，且双方已经实际履行了商品房买卖合同的主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，商品房买卖合同依法成立并生效。（三）案涉二、三层房产质量瑕疵未达到解除合同的条件，且质量瑕疵系因郑碧兰等三人的过错导致的。综上，郑碧兰等三人以质量瑕疵等为由主张解除协议，以及要求昌华公司承担赔偿责任，依法应予以驳回。

上诉人诉称

昌华公司上诉请求：撤销原审判决第二项、第三项、第六项，改判郑碧兰等三人向昌华公司支付《1648号定购协议》、《1649号定购协议》项下购房款24153760元及利息（其中3190000元按中国人民银行同期贷款利率自2015年12月31日起计息，其余20963760元按中国人民银行同期贷款利率自2016年6月6日起计息，均应计至实际付清之日止）；一、二审诉讼费用由郑碧兰等三人承担。事实和理由：（一）一审判决昌华公司向郑碧兰等三人退还《1593号定购协议》项下购房款10万元并支付利息，适用法律错误。在双方互负金钱给付义务且郑碧兰等三人2015年9月1日出具的《承诺函》同意将该10万元用于抵销《1648号定购协议》、《1649号定购协议》项下购房款的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，应当准许抵销。即便不能抵销，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，一审法院应当向昌华公司释明可以变更诉讼请求，届时定购协议书项下未付的首付款应为309万元，而非319万元。（二）昌华公司要求郑碧兰等三人一次性支付购房款有充分的事实和法律依据，且在双方起诉提出截然相反诉求的情况下，相互配合和磋商具有较大的现实障碍，一审判决要求双方继续协商以达成补充协议，违背了“案结事了”的裁判原则，不利于定纷止争。1.本案定购协议签订后，郑碧兰等三人先是要求延期支付首付款，宽限期即将届满时，又以房屋存在质量问题为由拒绝签署书面商品房买卖合同和提交按揭贷款所需材料，在鉴定机构作出鉴定意见确认质量基本完好的情况下，经多次催告并律师发函，仍拒绝履行协议约定义务，之后更是罔顾房产已经应其要求实际交付使用、装修之事实，提起诉讼要求解除协议，显然，郑碧兰等三人已以自己的行为表明不履行签订书面商品房买卖合同和办理按揭贷款的协议约定义务，已构成预期违约，昌华公司有权要求一次性付款。2.一审法院已查明郑碧兰等三人表示不愿意采用约定的按揭贷款方式继续履行，在此情况下，一审法院又以“未对付款方式变更后如何结算余款明确约定”为由驳回昌华公司要求一次性支付购房款的诉求，前后矛盾。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，昌华公司可以要求一次性付款。（三）一审判决认定在鉴定报告作出前郑碧兰等三人享有不安抗辩权，并以鉴定报告作出之日作为定购协议书项下首付款逾期付款利息起算点错误。郑碧兰等三人2015年9月1日出具《承诺函》承诺首付款319万元延期至2015年12月30日前缴清，但未缴清，郑碧兰等三人就案涉房产质量申请鉴定，仅是拖延履行义务的手段，鉴定结果确认房产质量基本完好，不存在可以行使不安抗辩权的法定事由，故逾期付款利息的起算时间应为2015年12月31日。

被上诉人辩称

郑碧兰等三人答辩称，（一）昌华公司主张郑碧兰等三人不履行义务不是事实，郑碧兰等三人从未表示不履行义务，本案系因房产质量出现问题，双方均同意由鉴定机构鉴定，在鉴定机构出具报告发现存在多项质量问题，郑碧兰等三人就本案合同及性质、履行问题提起诉讼，所以郑碧兰等三人从未拒绝履行。（二）郑碧兰等三人虽然出具了《承诺函》，但系以房屋没有质量问题为前提，而本案中，案涉二、三层房产存在质量问题，在问题没有整改之前，郑碧兰等三人有权行使抗辩权。（三）昌华公司主张郑碧兰等三人不愿意按银行贷款履行，与事实不符。事实上，一审时，郑碧兰等三人经咨询银行，银行答复基于当时政策是无法办理银行贷款的，而不是郑碧兰等三人不想办理，是客观原因不能办理。

一审原告诉称

郑碧兰等三人起诉请求：1.判令解除郑碧兰等三人与昌华公司签订的三份《【盛世豪门】定购协议书》（编号分别为NO:0001648、NO:0001649、NO:0001593）（即《1648号定购协议》、《1649号定购协议》、《1593号定购协议》）及《出售9#楼地下车位使用权协议书》（即《车位使用权协议》）；2.判令昌华公司返还郑碧兰等三人已支付的款项1978万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率3倍计算，自2014年4月16日起计算至款项还清之日止，暂计至2016年6月8日为7657298元）；3.判令昌华公司赔偿郑碧兰等三人装修款400万元；4.判令昌华公司承担本案诉讼费用（包括诉讼费、保全费、诉讼保全担保费等）。

昌华公司反诉请求：1.判令郑碧兰等三人立即与昌华公司签订《1648号定购协议》、《1649号定购协议》及《车位使用权协议》项下房产的《商品房买卖合同》；2.判令郑碧兰等三人立即支付剩余购房款29653760元及利息241309.13元（其中319万元按人民银行同期贷款年利率4.75%自2015年12月31日起计至2016年6月5日为65239.93元，其余29653760元按人民银行同期贷款利率自2016年6月6日暂计至2016年7月21日为176069.2元，应计算至实际付清之日止）；3.由郑碧兰等三人承担本案反诉费用。经释明，昌华公司变更反诉请求：1.判令郑碧兰等三人立即支付《1648号定购协议》、《1649号定购协议》及《车位使用权协议》项下剩余购房款29653760元及利息［其中319万元按人民银行同期贷款利率（年利率4.75%）自2015年12月31日起计至2016年6月5日为65239.93元，其余29653760元按人民银行同期贷款利率自2016年6月6日计至实际付清之日止］；2.判令郑碧兰等三人承担本案反诉费用。

一审法院查明

一审法院认定事实：昌华公司开发的“盛世豪门”9#楼地上楼层共三层，地下一层为地下室停车位，共56个车位。2014年4月16日，昌华公司与郑碧兰等三人签订了《【盛世豪门】定购协议书》（编号为NO：0001649）（即《1649号定购协议》），约定昌华公司将“盛世豪门”9#楼二层商业＋两间商业服务用房，建筑面积约为1690.10+344.3=2034.4平方米（面积最终确认以产权登记为准），以单价15000元/平方米，总价30516000元的价格出售给郑碧兰等三人。同日，昌华公司与郑碧兰等三人签订了《【盛世豪门】定购协议书》（编号为NO：0001648）（即《1648号定购协议》），约定昌华公司将“盛世豪门”9#楼三层商业，建筑面积约为1110.35平方米（面积最终确认以产权登记为准），以单价11000元/平方米，总价12213850元的价格出售给郑碧兰等三人。上述两份协议书均约定，郑碧兰等三人应于签订协议书之日起至2014年6月1日内缴纳不低于总房款50%的首付款，并以昌华公司销售代表电话通知之日起10日内签订《商品房买卖合同》及交齐银行贷款需要的相关材料，并在约定时间内到银行办理按揭贷款。昌华公司与郑碧兰等三人另签订了《定购协议书附件》，约定：付款方式为按揭：9#楼二、三层整栋售价约为42729850元，郑碧兰等三人应于签订定购协议书当日付定金为3000000元，签订该协议书之日起至2014年6月1日内缴纳总房款的50%首付款金额为21369850元，余款21360000元由郑碧兰等三人向银行申请办理按揭贷款（办理按揭贷款时间为昌华公司办理预售许可证完整3个月内电话通知郑碧兰等三人到银行办理按揭）。

2014年4月24日，昌华公司与郑碧兰等三人签订了《出售9#楼地下车位使用权协议书》（即《车位使用权协议》），约定：郑碧兰等三人确定购买“盛世豪门”9#楼地下室车位50位使用权，每位售价为120000元，总价6000000元；50位地下车位使用权定金500000元于2014年4月24日付清，签订该协议书之日起至2014年11月3日付清2500000元首付款，余下房款3000000元于2015年2月28日前付清。

2014年4月25日，昌华公司与郑碧兰等三人签订了《【盛世豪门】定购协议书》（编号为NO：0001593）（即《1593号定购协议》），约定：昌华公司将“盛世豪门”9#楼消防通道旁店面，建筑面积约35-40平方米（面积最终确认以产权登记为准），以单价37000元/平方米，总价（待定）的价格出售给郑碧兰等三人；郑碧兰等三人应于签订该协议书之日起七日内缴纳不低于总房款50%的首付款，并以昌华公司销售代表电话通知之日起10日内签订《商品房买卖合同》及交齐银行贷款需要的相关材料，并在约定时间内到银行办理按揭贷款；等等。

2014年4月16日，郑碧兰等三人向昌华公司支付9#二、三层商业定购款300万元。2014年4月29日，郑碧兰等三人向昌华公司支付9#楼地下室车位50间使用权定购款50万元、9#楼消防通道旁店面35-40平方米定购款10万元。2014年6月4日，郑碧兰等三人向昌华公司支付9#二、三商业首付款1000万元。2014年8月11日、8月28日、9月17日、2015年2月3日、8月31日，郑碧兰等三人分别向昌华公司支付9#二、三层商业定购款100万元、100万元、100万元、100万元、200万元。以上，共计1960万元。

2014年7月8日，郑碧兰向昌华公司提交《申请报告》，内容为“本人购买贵司开发的盛世豪门9#楼二层、三层及以上商业用房，因考虑今后使用方便及美观，特申请要求贵司将1、9#楼北立面9-1轴至9-4轴改造升高至17.7米标高为止。2、要求增加9-1轴至9-02轴9-A-9-C构架结构至15米为止。因以上变更所产生的一切费用均由我方另行支付并负责审批验收该部分工程。”2015年9月1日，郑碧兰等三人向昌华公司支付9#2、3层商业工程整修费15万元。

2015年9月1日，郑碧兰等三人向昌华公司出具《承诺函》，载明其购买昌华公司开发的盛世豪门项目9#楼二、三层商场01、02、03、04单元，因首付款2229万元无法于2015年9月30日全额到款，其中319万元申请延期至2015年12月30日前缴清，若逾期昌华公司可没收已缴款1910万元，同时昌华公司可将上述物业另行处理。

郑碧兰等三人于上述协议签订并支付上述款项后，对9#二层、三层的个别区域进行装修（二层部分墙面贴瓷砖、屋面设吊顶、三层水电、土木部分完工），一楼消防通道旁店面、停车位未进行装修。

2015年12月28日，福建省建筑工程质量检测中心有限公司受昌华公司和郑碧兰的共同委托，对“盛世豪门”9#楼进行建筑物安全性检测鉴定及对现有裂缝原因进行分析。2016年2月3日，该公司作出编号：BG02FEKJ1600134《建筑工程结构检查鉴定报告》（即《鉴定报告》），《鉴定报告》中载明“盛世豪门”9#楼的结构安全性等级综合评定为Bsu级（即安全性略低于《民用建筑可靠性鉴定标准》的要求，尚不显著影响整体承载，可能有极少数构件应采取措施），对梁、板裂缝应采取相应处理措施。2019年1月30日，福建省建筑工程质量检测中心有限公司出具《检验报告》，检验结论为“该楼三层被拆除墙体为框架结构的填充墙及墙体中的构造柱，非框架承重结构构件，局部拆除框架结构的填充墙体及墙体中的构造柱不会对房屋整体结构安全产生不利影响。”

另查明，2012年11月27日，连江县村镇测量规划设计室作出《“盛世豪门”地下室房屋建筑面积测算成果报告书》。2015年5月26日，连江县村镇测量规划设计室作出《“盛世豪门”9#楼房屋建筑面积测算成果报告书（预算）》。2016年1月19日，连江县村镇测量规划设计室作出《“盛世豪门”9#楼房屋建筑面积测算成果报告书（总登）》、《“盛世豪门”地下室（平时停车）房屋建筑面积测算成果报告书（总登）》。“盛世豪门”9#楼房屋建筑面积测算成果报告书（总登）中载明，“盛世豪门”9#楼总建筑面积为4554.8平方米，其中二层建筑面积为2107.82平方米（商业01建筑面积1289.06平方米+商业02建筑面积818.76平方米）、三层建筑面积为1057.86平方米（商业03建筑面积531.24平方米+商业04建筑面积526.62平方米），商业共用：电梯、电梯机房、二层商业门厅、梯02、梯03、走道。

2016年12月29日，连江县国土资源局向昌华公司颁发《开发项目首次登记证明》（编号：闽(2016)连江县总第0003号），其中载明9#建筑面积4554.8平方米，层数3层，套数14套；地下室为人民防空地下室停车位。不动产权证号：连敖单国用(2012)第1ad00159号。

为核实案涉房屋装修程度，一审法院于2018年12月14日进行现场勘验。根据勘验情况，郑碧兰等三人与昌华公司双方确认，案涉房屋二楼的瓷砖吊顶部分完工，三楼水电、土木部分完工。因勘验过程中双方对郑碧兰等三人是否改变房屋主体结构产生争议，郑碧兰等三人申请福建省建筑科学研究院技术开发部一级建造师张德和出庭发表专业意见，一审法院予以准许。庭审中，张德和称，郑碧兰等三人装修拆除的墙体并非承重墙。郑碧兰等三人另提交福建省建筑工程质量检测中心有限公司出具的《检验报告》一份，因昌华公司未申请重新鉴定，也未提供相反证据推翻，一审法院对张德和的陈述及《检验报告》予以采纳。

一审法院认为

一审法院认为，本案的争议焦点有以下四点：1.《1648号定购协议》、《1649号定购协议》、《1593号定购协议》的性质；2.《1648号定购协议》、《1649号定购协议》、《1593号定购协议》及《车位使用权协议》能否解除；3.购房款及利息应如何处理；4.装修赔偿能否支持、商业工程整修费是否应当予以返还。

关于第一个争议焦点，双方签订三份定购协议书后，郑碧兰等三人缴纳部分购房款，昌华公司将案涉房屋交付给郑碧兰等三人，郑碧兰等三人对房屋进行了部分装修，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”及第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”三份定购协议书性质应为本约合同。

关于第二个争议焦点，《1593号定购协议》，其标的物为“盛世豪门”9#楼消防通道旁店面，诉讼中，昌华公司确认该店面部分面积用于消防通道，属于小区配套设施，不能出售，其同意解除该协议，故郑碧兰等三人诉请解除该协议，予以支持。

《1648号定购协议》、《1649号定购协议》能否解除的问题。首先，根据《鉴定报告》，“盛世豪门”9#楼的结构安全性等级综合评定为Bsu级，对于梁、板裂缝应采取相应处理措施，但尚不显著影响整体承载。郑碧兰等三人亦未提交其他证据证明“盛世豪门”9#楼主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常使用。郑碧兰等三人可以通过要求昌华公司对房屋进行修复或赔偿损失来保障其合法权益，其以房屋存在质量问题主张解除上述两份定购协议书，不属于正当理由，不予支持。其次，从双方当事人签订的三份定购协议书内容看，案涉二、三层房产及车位系作为一个整体出售，二、三层房屋总登测量总面积为2107.82㎡+1057.86㎡=3165.68㎡），与合同约定的面积（即2034.4㎡+1110.35㎡=3144.75㎡）相较差额为20.93㎡，面积误差绝对值仅为0.6%，没有超过3%，对于郑碧兰等三人而言，并不会造成损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持”，郑碧兰等三人主张解除该两份定购协议书不符合上述法律规定，不予采纳。最后，在案证据不足以证明按揭贷款手续无法办理，郑碧兰等三人以此为由解除合同依据不足，不予支持。综上，两份定购协议书应继续履行。

另，郑碧兰等三人购买9#楼地下室车位50位使用权的目的在于满足其二、三层的配套使用需求。因《1648号定购协议》、《1649号定购协议》不符合合同解除条件，《车位使用权协议》亦应继续履行。

关于第三个争议焦点，因《1593号定购协议》标的物用于消防通道而解除，过错在于昌华公司,昌华公司应向郑碧兰等三人返还定购款100000元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率向郑碧兰等三人支付该100000元定购款的利息，自2014年4月29日（即郑碧兰等三人支付该100000元定购款的时间）起计算至昌华公司还清该100000元款项之日止。郑碧兰等三人超过该部分的诉请，不予支持。至于《1648号定购协议》、《1649号定购协议》及《车位使用权协议》，如前所述，郑碧兰等三人主张解除合同的理由不能成立，其要求返还购房款及相应利息无依据，不予支持。

关于《1648号定购协议》、《1649号定购协议》及《车位使用权协议》剩余购房款及利息。《1648号定购协议》、《1649号定购协议》中双方明确约定付款方式为按揭贷款，昌华公司关于一次性付款的请求与合同约定相悖。鉴于本案双方均不愿意采用合同约定的按揭贷款方式继续履行合同，而定购协议书又未对付款方式变更后如何结算余款明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充”，双方应先自行协商签订补充协议，本案昌华公司要求郑碧兰等三人一次性支付按揭部分购房款的诉请，一审法院暂不予支持。同时，《1648号定购协议》、《1649号定购协议》并未对办证登记有关事宜、面积差异补差款、违约责任等商品房买卖重要事宜明确约定，尚未完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，双方应进一步协商拟定上述重要条款，以明确继续履行合同的方式。鉴于2015年9月1日郑碧兰等三人向昌华公司出具《承诺函》承诺首期款中的319万元申请延期至2015年12月30日前缴清，一审法院认定郑碧兰等三人应向昌华公司支付该319万元购房款。至于利息起算时间，郑碧兰等三人出具承诺书后，双方即对案涉房屋是否存在质量问题产生争议，此时郑碧兰等三人享有不安抗辩权，有权暂时延期支付剩余首期购房款，但2016年2月3日，福建省建筑工程质量检测中心有限公司作出的《鉴定报告》载明“盛世豪门”9#楼的结构安全性等级综合评定为Bsu级，在此前提下，郑碧兰等三人对案涉房屋尚不显著影响整体承载的客观事实已为明知，但其仍拒不支付剩余首期购房款，存在过错，应按照中国人民银行同期同类贷款利率向昌华公司支付相应利息（自2016年2月3日起计算至郑碧兰等三人还清319万元购房款止）。另外，《车位使用权协议》约定的付款方式为分期付款，期限届满后郑碧兰等三人仍未履行付款义务，已构成违约，昌华公司要求郑碧兰等三人立即支付《车位使用权协议》剩余购房款550万元，并要求按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自2016年6月6日起的利息，予以支持。

关于第四个争议焦点，郑碧兰等三人未对房屋进行验收即对二、三层局部区域进行装修，存在一定过错，且在本案审理过程中，郑碧兰等三人并未提交装修费用鉴定申请书，其主张昌华公司赔偿装修损失400万元无事实依据，不予采纳。至于收款收据中体现的9#楼二、三层商业工程整修费15万元是否应予以返还的问题，昌华公司主张该笔费用系其依据郑碧兰等三人的申请对9#楼进行改造而产生的费用，有《申请报告》为据，一审法院予以采信，且《1648号定购协议》、《1649号定购协议》不符合合同解除条件，郑碧兰等三人要求昌华公司返还该笔工程整修费，不予支持。

综上所述，郑碧兰等三人的部分诉讼请求成立，昌华公司的部分反诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第三十六条、第四十四条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除原告郑碧兰、郑灵琴、孙昌锋与被告福建昌华房地产开发有限公司签订的《【盛世豪门】定购协议书》（编号NO：0001593）；二、被告福建昌华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郑碧兰、郑灵琴、孙昌锋退还《【盛世豪门】定购协议书》（编号为NO：0001593）所涉购房款100000元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率向郑碧兰等三人支付该100000元购房款的利息，自2014年4月29日起计算至被告福建昌华房地产开发有限公司还清该款项之日止；三、原告郑碧兰、郑灵琴、孙昌锋应于本判决生效之日起十日内向被告福建昌华房地产开发有限公司支付《【盛世豪门】定购协议书》（编号为NO：0001648、NO：0001649）所涉购房款3190000元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率向被告福建昌华房地产开发有限公司支付该3190000元购房款的利息，自2016年2月3日起计算至原告郑碧兰、郑灵琴、孙昌锋还清该款项之日止；四、原告郑碧兰、郑灵琴、孙昌锋应于本判决生效之日起十日内向被告福建昌华房地产开发有限公司支付《出售9#楼地下车位使用权协议书》所涉购房款5500000元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率向被告福建昌华房地产开发有限公司支付该5500000元购房款的利息，自2016年6月6日起计算至原告郑碧兰、郑灵琴、孙昌锋还清该款项之日止；五、驳回原告郑碧兰、郑灵琴、孙昌锋的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告福建昌华房地产开发有限公司的其他反诉请求。案件受理费255449元，由原告郑碧兰、郑灵琴、孙昌锋负担254249元，由被告福建昌华房地产开发有限公司负担1200元；反诉案件受理费127725元，由反诉原告福建昌华房地产开发有限公司负担90597元，由反诉被告郑碧兰、郑灵琴、孙昌锋负担37128元；财产保全申请费5000元由被告福建昌华房地产开发有限公司负担。

本院查明

二审审理期间，昌华公司认为一审判决遗漏查明2016年5月30日，福建天福律师事务所受昌华公司委托向郑碧兰等三人发律师函，要求郑碧兰等三人履行2015年9月1日《承诺函》承诺的付款义务及案涉三份定购协议及地下车位协议约定的付款义务之事实，本院对此事实予以确认。对一审认定的且双方当事人无异议的事实，本院予以确认。

本院经审理查明，（一）《交房会签单》、《业主装修申请》、《装修许可证》三份证据体现，2015年9月2日，郑碧兰等三人与昌华公司办理了案涉二、三层房产交房手续，郑碧兰等三人自2015年10月1日至2015年12月30日期间对案涉二、三层房产进行装修。

（二）2015年5月18日，昌华公司取得“盛世豪门”9#楼《商品房预售许可证》，载明用途性质为商业；2015年8月21日，昌华公司取得“盛世豪门”9#楼地下室《商品房预售许可证》，载明用途性质为机动车车位。

（三）2016年2月3日，福建省建筑工程质量检测中心有限公司出具的《鉴定报告》载明：1.地下一层柱批构件未达到设计C40强度等级要求。2.关于柱梁构件承载力验算。二层楼面有七处、三层楼面有一处实配钢筋面积小于电算钢筋面积，其余柱、梁构件承载力满足要求。3.现阶段所检混凝土梁构件裂缝宽度超出《民用建筑可靠性鉴定标准》4.2.5条0.55mm限值要求(该限值适用于已建成两年以上且已投入使用的建筑物)。4.根据现场检测结果，该房屋混凝土构件裂缝形态多为中间大两端小，产生裂缝的主要原因有：箍筋保护层不满足设计要求；主次梁构件交接处附加箍筋布置不满足要求；温度收缩裂缝；裂缝原因主要与施工质量存在缺陷有主要关系；由于该建筑物裂缝较多，会对建筑物耐久性产生不利影响，建议对梁、板裂缝采取相应处理措施。5.根据《民用建筑可靠性鉴定标准》1.1.1及2.1.1条规定，《民用建筑可靠性鉴定标准》适用于已建成两年以上且已投入使用的建筑物；该房屋约建于2014年且目前尚未投入使用，本次鉴定参照《民用建筑可靠性鉴定标准》的规定对鉴定单元(构件或子单元)安全性进行评定。盛世豪门的结构安全性等级综合评定为Bsu级，对于梁、板裂缝应采取相应处理措施。Bsu级指的是安全性略低于本标准的要求，尚不显著影响整体承载，可能有极少数构件应采取措施。

（四）2016年6月13日，郑碧兰等三人提起本案诉讼，一审法院于2017年4月14日作出（2016）闽01民初574号民事判决，认定《1648号定购协议》、《1649号定购协议》的性质是预约合同，判决解除《1648号定购协议》、《1649号定购协议》、《车位使用权协议》，并返还购房款1950万元；判决解除《1593号定购协议》，并返还购房款10万元及自2014年4月29日起的利息。2017年10月31日，本院作出（2017）闽民终845号民事裁定，以基本事实不清为由裁定发回一审法院重审。

本院认为

本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审审理的焦点在于，如何认定《1593号定购协议》的效力及《1648号定购协议》、《1649号定购协议》的性质，《1648号定购协议》、《1649号定购协议》及《车位使用权协议》能否解除，若解除责任如何承担，若不能解除如何继续履行。

（一）关于《1593号定购协议》的效力。郑碧兰等三人一审起诉请求解除《1593号定购协议》，一审判决支持了其诉讼请求。郑碧兰等三人上诉请求确认《1593号定购协议》无效。从查明的事实看，因《1593号定购协议》项下标的物部分面积用于配套公用设施消防通道，属法律、行政法规禁止销售对象，故应认定《1593号定购协议》违反了法律、行政法规强制性规定，属无效。一审判决解除《1593号定购协议》，适用法律错误，本院予以纠正。郑碧兰等三人上诉请求确认《1593号定购协议》无效，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，昌华公司于2014年4月29日收取郑碧兰等三人支付的购房款10万元应予退还，同时，昌华公司对销售该房产存在过错，应赔偿郑碧兰等人自2014年4月29日起的利息损失。

（二）关于《1648号定购协议》、《1649号定购协议》的性质。本案中，2014年4月16日签订的《1648号定购协议》、《1649号定购协议》明确约定了签订《商品房买卖合同》的条件、时间，且协议签订之时案涉房产并不符合商品房预售条件，协议所涉条款也不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故《1648号定购协议》、《1649号定购协议》之形式符合预约合同的特点。但是，郑碧兰等三人2014年7月8日即向昌华公司提交《申请报告》，申请对案涉二、三层房产按其要求进行改造，并自担改造费用和验收该部分工程，协议签订后分次支付购房款并截至2015年8月31日累计支付1900万元，以及在案涉二、三层房产尚未竣工验收的情况下，郑碧兰等三人于2015年9月2日受领案涉二、三层房产，并于2015年10月1日至2015年12月30日期间进行部分装修，由上，从双方当事人的行为看，应认定郑碧兰等三人和昌华公司均分别履行了买卖关系项下付款、交付占有的主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，应认定《1648号定购协议》、《1649号定购协议》的性质已转化为本约合同。一审判决对于《1648号定购协议》、《1649号定购协议》性质之认定，并无不当。郑碧兰等三人上诉主张两份定购协议书为预约合同，缺乏事实依据，本院不予支持。

（三）关于《1648号定购协议》、《1649号定购协议》、《车位使用权协议》能否解除的问题。首先，本案中，《1648号定购协议》、《1649号定购协议》是分别签订，标的物单价不同，面积也不相同，且总登也是分别登记，而二层约定面积2034.4平方米，实测面积2107.82平方米，误差比3.6%；三层约定面积1110.35平方米，实测面积1057.86平方米，误差比4.7%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项“面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持”的规定，因《1648号定购协议》、《1649号定购协议》约定面积与实测面积误差均超过3%，郑碧兰等三人享有解除权。故在郑碧兰等三人提出解除《1648号定购协议》、《1649号定购协议》的情况下，其解除协议具有法律依据。第二，《鉴定报告》确认的案涉二、三层房产质量情况并不满足郑碧兰等三人的经营使用目的要求。本案中，尽管《鉴定报告》确认案涉房产的瑕疵为Bsu级，但从《鉴定报告》论述内容看，适用的标准是《民用建筑可靠性鉴定标准》，该标准仅适用于已建成两年以上且已投入使用的建筑物，而《1648号定购协议》、《1649号定购协议》项下二、三层房屋鉴定之时未投入使用，在此前提下，鉴定机构还于《鉴定报告》中对质量问题作出“该建筑物裂缝较多，会对建筑物耐久性产生不利影响”的表述，结合双方均确认案涉二、三层房产系用于建材经营，从日常生活经验角度看，该房产最起码应具备设计所要求的承载力，而从《鉴定报告》关于柱梁构件承载力验算部分载明的“二层楼面有七处、三层楼面有一处实配钢筋面积小于电算钢筋面积”内容看，可以认定案涉二、三层房产质量相对经营使用目的而言存在安全隐患，郑碧兰等三人购买案涉二、三层房产的目的尚无法实现，案涉二、三层房产买卖协议应予解除。昌华公司于诉讼中辩称系因郑碧兰等三人装修导致案涉房产出现质量问题，但未提交证据证明，且从一审审理过程看，郑碧兰等三人2019年1月30日提交了福建省建筑工程质量检测中心有限公司出具的《检验报告》，2019年1月31日，福建省建筑科学研究院技术开发部一级建造师张德和接受法庭询问并陈述郑碧兰等三人并未对承重墙体进行拆除，拆除的只是填充墙体，并不起到任何承重作用，不会对房屋产生不利影响，而昌华公司虽主张《检验报告》的真实性、关联性、合法性均无法确认，系单方委托的，不能作为证据使用，但在法庭询问昌华公司“你方对该检验报告提出质疑，是否申请重新鉴定”，昌华公司称“我方不申请”。显然，昌华公司该答辩意见不能成立。第三，从双方行为及纠纷成因看，双方互信基础已经丧失，协议不具备继续履行的基础。结合《1648号定购协议》、《1649号定购协议》签订后，郑碧兰等三人并未根据协议约定于2014年6月1日内缴纳不低于总房款50%的首付款21364925元，截至2015年8月31日郑碧兰等三人支付二、三层房产购房款1900万元，2015年9月1日郑碧兰等三人出具《承诺函》，承诺于2015年12月30日前再支付319万元，案涉二、三层房产2015年9月2日交付，2015年10月1日至2015年12月30日期间进行部分装修，2015年12月28日双方委托进行安全性检测鉴定，2016年5月30日昌华公司向郑碧华等三人发送履约催告(律师)函，2016年6月13日郑碧兰等三人提起前案诉讼等事实，从前述行为的时空条件和行为逻辑看，可以判断尽管郑碧兰等三人未依协议付款，但双方在此期间进行了协商，昌华公司同意案涉二、三层房产交付、装修，而在装修过程中发现并引发对案涉二、三层房产的质量争议并共同委托鉴定，也导致郑碧兰等三人后续付款行为中止。同时，在双方因质量问题产生争议，且《1648号定购协议》、《1649号定购协议》并未对约定的按揭贷款付款方式因各种原因而不能实现的情况下，采用何种方式付款，以及对办证登记有关事宜、面积差异补差款、违约责任等未明确约定的情况下，协议的履行尚需双方基于互信基础上的平等协商，而本案历经前案（2016）闽01民初574号、（2017）闽民终845号及本案诉讼程序，历时多年，双方均未能就案涉房产的买卖事宜达成进一步的合意，昌华公司上诉理由亦陈述“在双方起诉提出截然相反诉求的情况下，相互配合和磋商具有较大的现实障碍，一审判决要求双方继续协商以达成补充协议，违背了‘案结事了’的裁判原则，不利于定纷止争”，故应认定双方共信基础已经丧失，案涉房产的买卖不具备继续履行的条件。一审判决认为双方应先自行协商签订补充协议，双方应进一步协商拟定《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容重要条款，以明确继续履行合同的方式，于本案而言并不具有可执行性，本院对此予以指正。由上，郑碧兰等三人诉请解除《1648号定购协议》、《1649号定购协议》有事实及法律依据，本院予以支持。基于《1648号定购协议》、《1649号定购协议》而签订的购买配套使用车位的《车位使用权协议》因前置目的无法实现也应一并予以解除。

（四）关于《1648号定购协议》、《1649号定购协议》、《车位使用权协议》解除后的责任承担问题。昌华公司上诉请求郑碧兰等三人支付购房款24153760元，系以协议继续履行为前提，因协议应予解除，故对昌华公司以此为基础提出的支付剩余价款，以及涉及应返还的消防通道房产10万元冲抵购房款的请求，不予支持。此外，郑碧兰等三人在装修期间发现案涉二、三层房产质量问题并引发争议，郑碧兰等三人依法享有不安抗辩权，根据福建省建筑工程质量检测中心有限公司于2016年2月3日出具《鉴定报告》内容，可以认定案涉二、三层房产质量并不符合郑碧兰等三人的使用目的。故昌华公司主张郑碧兰等三人应自2015年12月31日支付319万元利息，以及自2016年6月6日起支付24153760元对应的利息，缺乏法律依据，本院不予支持。一审法院认定昌华公司有权自2016年2月3日起向郑碧兰等三人主张《承诺函》项下319万元利息，适用法律错误，本院予以纠正。郑碧兰等三人提出的因案涉房产质量存在问题，其不用承担迟延付款的违约责任（利息）的上诉请求，本院予以支持。

郑碧兰等三人以解除协议为由，要求昌华公司返还已支付的款项1978万元及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率3倍计算，自2014年4月16日起计算至款项还清之日止，暂计至2016年6月8日为7657298元，并要求昌华公司赔偿郑碧兰等三人装修款400万元。二审庭审中，郑碧兰等三人确认1978万元包括已支付的案涉二、三层房产购房款1900万元、《1593号定购协议》项下的房款10万元、地下车位款50万元、工程整修费15万元、物业费3万元。因《1648号定购协议》、《1649号定购协议》以及《车位使用权协议》应予解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对郑碧兰等三人提出的案涉二、三层房产及车位对应的购房款1950万元，昌华公司应予以返还；同时，尽管昌华公司并未诉请解除协议，也未提出返还案涉二、三层房产，但为了一次性解决双方争议，郑碧兰等三人也应返还占有的案涉二、三层房产。

对于郑碧兰等三人提出1950万元对应利息、15万元工程整修款及对应利息、3万元物业费及对应利息，以及昌华公司应赔偿装修损失400万元的上诉请求，本院均不予支持。首先，根据《1648号定购协议》、《1649号定购协议》的约定，郑碧兰等三人应于签订协议书之日起（2014年4月16日）至2014年6月1日内缴纳不低于总房款50%的首付款21364925元，但从郑碧兰等三人的付款情况看，其并未依约支付，且分次支付、截至2015年8月31日累计共支付案涉二、三层房产及车位购房款1950万元，郑碧兰等三人以统一时间即2014年4月16日作为主张1950万元购房款相应利息的起算点，缺乏事实依据。另外，郑碧兰等三人为案涉二、三层房产所支付的款项未达到总房款的50%，也未按《车位使用权协议》约定时间支付款项，均违反了协议约定，结合前述分析的《1648号定购协议》、《1649号定购协议》、《车位使用权协议》解除的原因，案涉二、三层房产质量问题与施工质量存在缺陷有主要关系，以及郑碧兰等三人已占有案涉二、三层房产等因素，从利益平衡的角度，本院对郑碧兰等三人主张的1950万元对应的利息均不予支持。其次，工程整修费用系昌华公司应郑碧兰等三人的要求，由昌华公司对案涉二、三层房产的额外改造所产生的费用，故郑碧兰等三人上诉主张昌华公司返还工程整修款15万元并支付利息，缺乏事实依据。第三，因郑碧兰等三人在未确认案涉二、三层房产已验收、符合交付条件的情况下，于2015年9月2日接收并进行部分装修，忽视案涉房产可能存在的质量缺陷，郑碧兰等三人一、二审中也未提交证据证明装修损失的具体数额，二审诉讼中也确认放弃申请对此项损失的鉴定，应承担不利后果。第四，物业费对应的系郑碧兰等三人占有案涉房产期间费用，在管理期间已过的情况下，郑碧兰等三人主张返还物业费及对应利息，有违诚信。

综上，郑碧兰等三人的上诉请求部分成立，予以支持。昌华公司的反诉请求，均不能成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误,本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

裁判结果

一、撤销福建省福州市中级人民法院(2018)闽01民初403号民事判决；

二、福建昌华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向郑碧兰、郑灵琴、孙昌锋退还《【盛世豪门】定购协议书》（编号为NO：0001593）所涉购房款100000元，并自2014年4月29日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期贷款利率向郑碧兰、郑灵琴、孙昌锋支付该100000元购房款的利息，自2019年8月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向郑碧兰、郑灵琴、孙昌锋支付该100000元购房款的利息，直至福建昌华房地产开发有限公司还清该款项之日止；

三、解除郑碧兰、郑灵琴、孙昌锋与福建昌华房地产开发有限公司签订的《【盛世豪门】定购协议书》（编号NO：0001648）、《【盛世豪门】定购协议书》（编号NO：0001649）、《出售9#楼地下车位使用权协议书》；

四、福建昌华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向郑碧兰、郑灵琴、孙昌锋退还《【盛世豪门】定购协议书》（编号为NO：0001648、编号NO：0001649）所涉购房款1900万元；

五、福建昌华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向郑碧兰、郑灵琴、孙昌锋退还《出售9#楼地下车位使用权协议书》所涉购房款50万元；

六、郑碧兰、郑灵琴、孙昌锋应于本判决生效之日起十日内向福建昌华房地产开发有限公司返还《【盛世豪门】定购协议书》（编号NO：0001648）项下房产即“盛世豪门”9#楼三层商业，建筑面积1057.86平方米（商业03建筑面积531.24平方米+商业04建筑面积526.62平方米）、《【盛世豪门】定购协议书》（编号NO：0001649）项下房产即“盛世豪门”9#楼二层商业，建筑面积2107.82平方米（商业01建筑面积1289.06平方米+商业02建筑面积818.76平方米）、《出售9#楼地下车位使用权协议书》项下车位即“盛世豪门”9#楼地下室车位50位；

七、驳回郑碧兰、郑灵琴、孙昌锋的其他诉讼请求；

八、驳回福建昌华房地产开发有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。

一审本诉案件受理费344236元，减半收取172118元，由郑碧兰、郑灵琴、孙昌锋负担32703元，由福建昌华房地产开发有限公司负担139415元；反诉案件受理费191275元，减半收取95638元，由福建昌华房地产开发有限公司负担。

二审案件受理费344236元，由福建昌华房地产开发有限公司负担278831元，由郑碧兰、郑灵琴、孙昌锋负担65405元。

本判决为终审判决。

审判人员

审　判　长　　程光毅

审　判　员　　俞裕铨

代理审判员　　陈　梁

二〇二〇年四月二十日

书　记　员　　缪建铃