审理法院：山东省高级人民法院
案号：（2020）鲁民终65号
案件类型：民事 判决
审判日期：2020-03-04
案由：商品房预售合同纠纷
审理经过
上诉人章恒怡因与上诉人济南万达商业广场置业有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2018）鲁01民初555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
章恒怡上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.变更双方签订的济南万达商业广场4#楼122号、123号预售商品房买卖合同的用途为“办公”，并变更4#楼122号、123号商品房价款（4#楼122号商品房价款主张由47709.34元/平方米变更为12502元/平方米，4#楼123号商品房价款主张由55272.08元/平方米变更为12795元/平方米）；3.万达公司支付利息损失，以11094565.215元为基数，自2011年2月1日起计算至2011年3月24日，按年利率6%计算；以22189130.43元为基数，自2011年3月25日起计算至实际支付之日止，按年利率6%计算；4.本案一、二审诉讼费用由万达公司承担。事实与理由：一、万达公司存在欺诈。根据原审判决查明事实，涉案房屋自规划、施工至房屋初始登记的所有过程中，房屋功能始终为办公。涉案房屋的规划许可、施工过程均是以万达公司为主导，且其系办理涉案房屋不动产登记的登记申请人，因此其明知涉案房屋用途为办公。然而，在与章恒怡签订《商品房买卖合同》时，将案涉房屋的用途约定为“商业”，致使章恒怡对该房屋性质产生错误认识。万达公司在销售涉案房屋时隐瞒房屋真实性质使得章恒怡误以为涉案房屋规划用途为“商业”并买受房屋，该行为构成欺诈。二、既然已经认定万达公司构成欺诈，根据合同法的规定，应判决变更双方签订的《商品房买卖合同》中约定的价款及用途。根据合同法第五十四条第二款规定，万达公司故意不告知案涉房屋的真实用途为“办公”，错误的告知案涉房屋的用途是“商业”，并按照商业的单价计收房款，致使章恒怡在违背真实意思的情况下订立合同，章恒怡有权请求人民法院变更合同中约定的案涉房屋的用途和价款。三、根据章恒怡提供证据，可以认定付款时间，万达公司应自章恒怡付款之日起开始计算，并支付利息损失。双方在2011年2月1日签订《商品房买卖合同》后，章恒怡按照合同约定在当日交纳了50%的购房款。剩余购房款通过按揭贷款的方式在2011年3月25日已经付清。该事实有合同及相关银行流水等可以证明。章恒怡付款时间非常明确（2011年2月1日支付50%，2011年3月25日支付50%），故自2011年2月1日起至2011年3月24日，万达公司应以11094565.215元为基数，按年利率6%计算并支付利息；自2011年3月25日起至实际支付之日止，应以22189130.43元为基数，按年利率6%计算支付利息。
被上诉人辩称
万达公司辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》不存在法定或约定变更的情形。《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，万达公司无论是在设计、规划还是销售过程中，依据的均是相关主管部门作出的文件。章恒怡在购买时已经对涉案房屋进行了充分的了解，涉案房屋现在也仍然作为商业用途在使用。并且，合同是否进行变更要以章恒怡的合同目的是否可以实现为依据，本案中章恒怡的合同目的是取得涉案房屋使用性质为“商业的”房屋权属证书。就目前情况来看，章恒怡的合同目的是可以实现的，现仅仅是因为章恒怡强烈反对导致合同目的无法实现。故章恒怡要求变更合同更是无事实和法律依据。二、万达公司不应当向章恒怡支付任何利息损失。首先，在规划用途可以变更而章恒怡拒绝变更的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”根据上述法律规定，章恒怡等人在听证会上强烈反对贵公司申请规划变更的行为应当被视为“没有采取适当措施致使损失扩大”。其次，案涉房屋自章恒怡在接收后，一直以商业用房对外出租收取租金，章恒怡并没有因案涉房屋的“办公”性质而遭受实际损失，根据我国合同法中违约金系填补性赔偿金的原则，“无损失无赔偿”，万达公司不应当支付章恒怡未发生的损失。综上，恳请二审法院依法查明事实，依法改判并驳回章恒怡的诉讼请求。
上诉人诉称
万达公司上诉请求：1.撤销一审判决并改判驳回章恒怡的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费、评估费由章恒怡承担。事实与理由：一、一审法院认定涉案房屋用途为“办公”章恒怡因此受损，系认定事实错误。1.万达公司取得的建设工程规划许可证记载4号商业办公楼底部2层为商业；取得建筑工程施工许可证记载4号商业办公楼底部2层为商业；取得商品房预售许可证记载4号商业办公楼批准预售面积包括商业20套。双方签订涉案《商品房预售买卖合同》时，能且仅能依据上述证件订立合同的相关条款（即：将房屋用途约定为商业）。2.一审法院在案件审理过程中书面函证济南市国土资源局和济南市自然资源和规划局（原济南市规划局）并根据上述两单位回函认定涉案房屋用途为办公，存在明显错误。首先，济南市国土资源局回函是依据施工图纸作出判断，而非对实际情况作出的认定。其次，济南市自然资源和规划局回函中记载与万达公司取得的《建设工程规划许可证》中记载内容一致，其并未区分底部两层的主楼与裙房，故不应据此认定涉案房屋用途为办公。上述两单位回函内容与具有公示效力的行政许可证件记载内容并不完全一致，在此情况下，根据《中华人民共和国不动产登记暂行条例》以及实施细则的规定，办理房屋所有权首次产权登记依据的材料不是图纸，而应当结合全部材料综合分析，以土地、房屋实际用途和合法证件为准办理产权登记。3.截至目前，无论涉案房屋用途是“办公”还是“商业”，章恒怡均未因此受损。从实际使用的角度，章恒怡在接收涉案房屋后，一直将该房屋对外出租，且承租方一直用于商业使用；在所有权登记的角度，该房屋尚未办理至章恒怡名下，最终办理至章恒怡名下时房屋用途为何，仍未可知，故其主张的损失尚未发生。二、一审法院适用《合同法》第一百一十一条，存在适用法律错误。《合同法》第五十四条明确规定了变更合同的法定事由，但本案中并不存在上述情形，故一审法院未支持章恒怡变更合同的请求合法有据，基于合同条款并未变更，故不存在差价款。一审法院判令万达公司退还差价款的依据为《合同法》第七章违约责任第一百一十一条之规定，但退还差价与承担违约责任并非同一诉讼请求，适用法律亦不相同，一审法院在章恒怡明确要求退还差价款的前提下，擅自扩大审理权限，判令万达公司承担违约责任，无法律依据。假设章恒怡要求万达公司承担违约责任，一审法院适用《合同法》第一百一十一条判令退还差价款并赔偿占用资金损失，仍存在错误：第一，本案中交付的房屋能够满足章恒怡的使用目的，已经过综合验收备案，不存在任何质量问题，房屋质量符合约定，不适用上述规定。第二，一审法院依据违约责任要求退还差价，同时又判令支付占用资金的损失，实质上是以违约责任所承担的违约金为基础再次计算利息，属于二次计算违约责任，无法律依据。三、章恒怡恶意阻碍合同目的实现应承担相应后果。根据合同约定章恒怡有义务无条件配合办理产权登记手续，因章恒怡拒不配合的违约行为，造成的后果应由其自行承担。一审过程中济南市规划局作出的2019年173号文件明确记载规划性质确需变更的所有权人提出申请，利害关系人同意变更的是可以进行变更的，由于利害关系人明确表示不同意变更，该项目尚未正式申报办理相关手续。此后，万达公司于2019年9月16日向济南市规划局报送变更登记申请，申请将涉案房屋的规划用途变更为“商业”，规划局随即函证了住建部门，住建部门和规划局对涉案房产满足商业设计规范没有异议。上述文件足以证明：1.案涉房屋最终能够办理“商业”还是“办公”性质的分户产权不得而知，实际损失也不得而知；2.章恒怡违反合同义务，拒不配合办证手续，阻碍了合同目的的实现，如最终导致涉案房产无法办理为商业用途，则其应承担相应后果。四、一审法院委托评估机构作出的估价结果有失公允，与涉案房产实际价值严重不符，万达公司要求重新鉴定。1.一审法院向评估单位出具的鉴定委托书中记载的“鉴定目的要求”为“按房屋用途为办公的房屋价值进行估价”，未考虑涉案房屋占用土地为商业用途和涉案房屋实际做商业使用等因素。2.该《房地产评估报告》记载本次估价选用比较法、收益法进行评估。但估价报告并没有明确选取的估价比较具体样本，也没有明确选用相比较同类房地产价格情况，不具有参考价值。
被上诉人辩称
章恒怡辩称，一、一审法院认定案涉房屋用途为办公有事实依据。根据一审过程中提交的证据以及人民法院调取的证据，案涉房屋是按照办公用途设计、施工、登记的。二、关于适用法律的问题和上诉意见一致。三、万达公司所称章恒怡恶意阻碍合同目的实现无事实依据。1.章恒怡知道万达公司提出的变更申请是在本案一审判决文书送达后，章恒怡参加规划局组织的申请也是在一审判决文书送达后。2.万达公司建立的前提不正确，商品房用途不能变更。我方与万达公司签署的是商品房买卖合同，在商品房买卖合同项下，商品房的用途本来就不应该变更，因为这个用途是在房屋开始建设之前就已经确定了的。3.规划变更不需要买受人同意。4.商品房买卖合同未约定买受人有配合办理规划变更的义务。5.商品房买卖合同补充协议中约定的“配合义务”是指的配合提交资料和缴纳税费，不是配合办理规划变更。6.不同意案涉房屋规划用途变更的利害关系人不仅有我方，还有其他主体。7.万达公司所谓恶意阻碍“条件成就”没有法律依据。四、本案一审评估是一审法院按照有关规定依法选择的有资质的评估机构依法作出的，应予以采用。补充答辩如下：一、万达公司存在欺诈。二、案涉房屋的建造及交付后使用情况与本案无关。三、万达公司“启动纠错程序、章恒怡不配合”的说法没有事实依据。四、一审法院对于涉案房屋的实际价格认定准确有效。五、万达公司应承担赔偿责任，章恒怡要求变更合同，没有主张违约责任，要求万达公司支付利息是因为其违法占用资金并受益。六、章恒怡在本案中无任何过错。章恒怡真实意思表示是自万达公司购买商业用途的房屋，并足额支付了合同价款，涉案房屋交付后，如何使用相关的风险和收益均由章恒怡承担及享有，涉案房屋规划属性依法应由规划部门确定，（2019）鲁01民终8055号民事判决对买受人在合同订立及履行过程中无过错这一事实予以认定。七、章恒怡提起本案诉讼是对诚信原则的最好维护。
一审原告诉称
章恒怡一审起诉请求：1.变更双方签订的济南万达商业广场4#楼122、123号预售商品房买卖合同的用途为“办公”，并变更4#楼122、123号商品房价款（122号由47709.34元/平方米变更为12502元/平方米，123号由55272.08元/平方米变更为12795元/平方米）；2.万达公司退还章恒怡购房款差价22189130.44元并支付利息损失（以22189130.44元为基数，按年利率7.83%，自2011年2月1日起计算至实际支付之日止）；3.万达公司向章恒怡支付律师代理费3万元；4.本案诉讼费、评估费等费用由万达公司承担。
一审法院查明
一审法院认定的事实：2011年2月1日章恒怡与万达公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定章恒怡购买济南万达商业广场4号楼123室房屋。2011年2月2日章恒怡与万达公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定章恒怡购买济南万达商业广场4号楼122室房屋。两份《商品房买卖合同》约定122、123室房屋用途均为商业；两份补充协议第九条均约定“关于规划及设计变更的补充约定”第1款约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，甲方（万达公司，下同）应当在变更确定之日起10日内，书面通知乙方（章恒怡，下同）。乙方有权在收到通知后15日内向甲方作出是否退房的书面答复。乙方在收到通知后15日内未向甲方做书面答复，或虽书面答复，但未明确提出退房的，视为乙方接受规划、设计变更以及因此可能引起的房屋价款调整，本合同继续履行”。双方认可122、123室房屋实测面积分别为319.56、257.51平方米，章恒怡为购买上述房屋实际支付房屋价款为122室15245997元、123室14233113元（其中122室以贷款方式支付761万元，贷款年利率为7.26%；122室以贷款方式支付710万元，贷款年利率为7.26%，贷款期限均为120个月，还款方式均为等额本金按月偿还120期）。万达公司于2011年10月16日向章恒怡出具122室15245997元、123室14233113元的购房发票。
章恒怡主张，依据济南市城乡建设委员会出具的关于张梅公民政府信息公开申请的复函，其购买的涉案房屋规划用途为实际为办公，并非约定的商业用途；章恒怡为证实其主张，并提交涉案房屋房产档案。万达公司主张，涉案房屋不动产登记用途应为商业，提交建字第370103200900181号建设工程规划许可证及附表、建字第370103201000255号建设工程规划许可证及其附表、20090233的建筑工程施工许可证、济建预许2011064号的商品房预售许可证、济规核字【2011】第37-01-03-081号建设工程规划核实证及其附表（共2页）、商品房预售许可证、济南万达广场4号办公楼住宅房屋图形展示、济房权证中字第XX号房产证为证。经查，万达公司提交的包括涉案房屋在内的济南万达广场4号办公楼之济房权证中字第XX号房产证，载明房屋用途为办公；章恒怡提交的房屋档案载明，2012年12月24日，万达公司向房管部门提交的办理济南万达广场4号楼初始登记的房屋所有权登记申请书载明，万达公司以规划用途为办公申请办理涉案122、123室房屋初始登记，房屋档案载明涉案122、123室房屋不动产登记用途为办公。
针对涉案房屋的规划用途，一审法院向济南市国土资源局和济南市自然资源和规划局（原济南市规划局）进行调查。济南市国土资源局于2018年12月14日回函载明“经核实房屋档案，编号为‘001306’的施工图纸记载，坐落于市中区万达广场4号楼）118室、122室规划用途为办公。依据该施工图纸，上述不动产登记用途为办公”。济南市自然资源和规划局于2019年3月20日回函载明：“2010年，我局为济南万达商业广场置业有限公司济南万达商业广场项目3#、4#办公楼地上部分办理了建设工程规划许可证（建字第370103201000255号），地上总建筑面积84389.17平方米，其中4#商业、办公楼（其中底部两层为商业）规划层数26层，地上建筑面积43074.77平方米。根据该许可证附图，4#楼底部两层裙房房间规划功能为商业、主楼房间规划功能为办公，具体位置、功能详见附件。截至目前，我局未对4#商业、办公楼底部2层房间规划使用功能办理过变更手续”；附件即建字第370103201000255号建设工程规划许可证4#楼地上一层、二层平面图，载明涉案122、123室位于楼体主楼部分，规划功能为办公。
经章恒怡申请，一审法院委托山东嘉和土地房地产资产评估有限公司以合同签订日为基准日，按房屋用途为办公评估涉案122、123室房屋价值。山东嘉和土地房地产资产评估有限公司于2019年4月1日出具房地产评估报告，载明以办公用途确定涉案122、123室房屋估价结果为122室建筑面积319.56平方米，每平方米单价为12502元，总价399.51万元；123室建筑面积257.51平方米，每平方米单价为12795元，总价329.48万元。万达公司对房地产评估报告书面提出异议，山东嘉和土地房地产资产评估有限公司书面出具异议答复，载明万达公司所提出的异议均不成立。经审查，根据上述鉴定报告的单价计算，122室房屋总价为12502元/平方米X319.56平方米＝3995139.12元，123室房屋总价为12795元/平方米X257.51平方米＝3294840.45元。结合房屋价格应以平米单价计算的商业惯例，以及3995139.12元与399.51万元、3294840.45元与329.48万元的数字对比，399.51万元、329.48万元应为约数，一审法院确定房地产评估报告中估价结果应为122室3995139.12元、123室3294840.45元。章恒怡为评估缴纳评估费37000元。
章恒怡为本案诉讼，支付律师代理费3万元。
一审法院认为
一审法院认为，章恒怡与万达公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人均应全面、适当履行各自义务，故依据合同约定，万达公司应向章恒怡交付房屋用途为商业的房屋。济南市国土资源局于2018年12月14日回函载明根据施工图纸记载，涉案房屋规划用途为办公；济南市自然资源和规划局于2019年3月20日回函及附图载明涉案房屋位于规划的楼体主楼部分，规划使用功能为办公；根据涉案房屋的房屋档案，2012年12月24日万达公司向房管部门以规划用途为办公申请办理涉案房屋初始登记，以上证据证明了涉案房屋自规划、施工至房屋初始登记的所有过程中，房屋功能始终为办公。涉案房屋的规划许可、施工过程均以万达公司为主导，且万达公司系办理涉案房屋不动产初始登记的登记申请人，因此万达公司系明知涉案房屋用途为办公。
涉案补充协议第九条“关于规划及设计变更的补充约定”第1款约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，甲方（万达公司）应当在变更确定之日起10日内，书面通知乙方（章恒怡）。乙方有权在收到通知后15日内向甲方作出是否退房的书面答复。乙方在收到通知后15日内未向甲方做书面答复，或虽书面答复，但未明确提出退房的，视为乙方接受规划、设计变更以及因此可能引起的房屋价款调整，本合同继续履行”。涉案房屋买卖合同约定的房屋用途与规划用途不一致，万达公司无法按合同约定的房屋用途为章恒怡办理不动产登记，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，章恒怡接受房屋规划的现状，选择继续履行合同，要求万达公司承担减少价款的违约责任，于法有据，本院予以支持。因此，涉案房屋价款应调整为用途为办公的价格，万达公司应将房款差额即22189130.43元（122室:15245997元-3995139.12元=11250857.88元，123室:14233113元-3294840.45元=10938272.55元，11250857.88元+10938272.55元=22189130.43元）退还给章恒怡。章恒怡主张要求变更合同约定的房屋用途为办公并变更合同约定的价格，系满足产权登记的合理诉求，万达公司应与章恒怡协商合同形式记载的更正事宜，对此应由双方另行缔约，不宜强制判决，故对章恒怡此诉讼请求，不予支持。如因合同内容未作必要更正而引起逾期办证之争议，当事人可另行处理。万达公司主张章恒怡起诉超过诉讼时效，但万达公司在明知涉案房屋用途与约定不符的情况下，并未通知章恒怡；故应以章恒怡得知涉案房屋用途为办公起计算诉讼时效，对万达公司主张，不予支持。
济南市自然资源和规划局于2019年3月20日回函载明“截至目前，我局未对4#商业、办公楼底部2层房间规划使用功能办理过变更手续”，因此自章恒怡与万达公司签订涉案《商品房买卖合同》即2011年2月1日、2月2日起，涉案房屋的规划用途即已经为办公，故万达公司应自章恒怡缴纳房款之日起赔偿章恒怡资金占用期间的损失。因章恒怡未就付款时间提交证据，故以万达公司向章恒怡出具发票之日即2011年10月16日视为双方结算时间。结合章恒怡为购买房屋实际支付的房屋价款中，部分以贷款方式支付，章恒怡为贷款支付的利息系实际损失；贷款年利率为7.26%，贷款期限为120个月，因还款方式为等额本金按月偿还120期，章恒怡实际支付的利息存在逐月降低的实际情况，故酌定万达公司以22189130.43元为基数，自2011年10月16日起，按年利率6%赔偿章恒怡损失；章恒怡诉讼请求超过部分，不予支持。
章恒怡主张律师代理费损失，但涉案合同并无约定，因此章恒怡此诉讼请求，不予支持。
综上所述，章恒怡与万达公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，根据查明的涉案房屋为办公用途的状况，应认定为章恒怡与万达公司就涉案规划用途为办公的122室、123室房屋所签订。章恒怡的诉讼请求成立部分，本院予以支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定，判决：一、济南万达商业广场置业有限公司于本判决生效之日起10日内退还章恒怡房屋差价款22189130.43元；二、济南万达商业广场置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿章恒怡占用资金损失，以22189130.43元为基数，自2011年10月16日起至实际支付之日止，按年利率6%计算;三、驳回章恒怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费215985元，由章恒怡负担5985元，济南万达商业广场置业有限公司负担210000元；评估费37000元，由济南万达商业广场置业有限公司负担。
本院查明
本院二审期间，章恒怡提交如下证据：济南市中级人民法院（2019）鲁01民终8055号判决书，拟证明：1.对于万达公司所提出的对涉案房屋规划是可以变更、未能变更的唯一原因是买受人作为利害关系人强烈反对所致、买受人强烈反对规划变更的行为是恶意阻碍合同目的的实现、涉案房屋办理用途为商业的权利证书不存在行政障碍且合理可行等主张，济南市中级人民法院对同楼宇同性质的相邻房屋所涉案件审理，已作出生效法律文书不予认可及支持。2.涉案楼宇及涉案房屋自规划、施工至房屋初始登记的所有过程中，规划功能始终为办公，涉案楼宇及涉案房屋的规划许可、施工过程均以万达公司为主导，且万达公司系办理涉案房屋的不动产初始登记的登记申请人，万达公司系明知涉案房屋的用途为办公。3.涉案房屋的买受人接受房屋规划的现状并要求出卖人万达公司承担违约责任于法有据，应予支持。4.万达公司对于章恒怡赔偿责任应自章恒怡缴纳房款之日起算。5.章恒怡要求变更双方买卖合同房屋用途为办公及变更价款的诉讼请求应予支持。
万达公司质证称，对证据的真实性无异议，对其证明目的有异议。万达公司对该份判决不服已向本院申请再审。万达公司认为该案与本案二审所认定的事实和证据方面存在差异。
万达公司提交如下证据：
证据一，济南市自然资源和规划局作出的（2019）693号复函，拟证明1.案涉房屋的规划是可以变更的，不存在任何不能变更的客观原因。现未能变更的唯一原因是章恒怡作为利害关系人反对导致。2.涉案房屋可以依法变更规划使用性质，涉案房屋依照双方约定办理用途为商业的权利证书，不存在行政障碍且合理可行。3.章恒怡作为购买人应是主要的利害关系人，其拒绝同意变更是济南市规划局没有同意万达公司变更申请的主要原因。
证据二，青岛腾远设计师事务所作出的《情况说明及附图》，拟证明该附图与原济南市规划局作出“建字第370103200900181”《建设工程规划许可证》及《建设工程规划许可相关经济技术指标》的唯一依据，且与2009年、2010年建设工程规划许可证中载明的“4号商业办公楼（底部2层为商业）”相一致。即案涉房屋自规划设计之日起，规划用途就是“商业”，万达公司无欺诈的行为，更不存在“明知”的行为。
证据三，涉案房屋照片及视频一宗，万达公司从2019年11月到2020年1月对案涉房屋实际使用情况拍摄。拟证明章恒怡在接收案涉房屋后，一直以商业用房对外出租。
证据四，（2019）鲁01民终8055号案件民事再审申请书一份，拟证明万达公司认为该案认定事实有误已启动再审程序。
证据五，济南市规划局2009年9月23日作出的建设工程规划许可相关技术经济指标，许可证编号建字第370103200900181，拟证明1.万达公司在2009年9月23日第一次就涉案房屋所在的济南万达乡野广场向规划部门报规划时，将涉案房屋作为商业用途向主管部门进行报规的。2.涉案房屋的用途应当以建设工程规划许可证的表述为准，而不应以主管部门向人民法院的回函为准。
章恒怡质证称，对证据一真实性无异议，对证明目的存在异议。复函对于事实记载错误，万达公司无权就该房产对于听证事项主张权利，万达公司因其工作人员失误提起变更事项的理由不能成立，万达公司在听证过程中未能提交建设资料，致使规划及预售的审批手续过程无法证实存在失误，听证会违反法定程序，无法对听证事项表示同意，（2019）鲁01民终8055号民事判决书也未认可其证明内容。对证据二真实性不予认可，该情况说明与济南市规划局回函内容不符，存在严重的偏离客观事实的情况，对其证明目的存在异议。该情况说明与本案无关，青岛腾远设计师事务所有限公司无权确定涉案房屋的规划性质。对证据三真实性不予认可，对证明目的有异议，涉案房屋使用情况与本案无关，不能证明章恒怡未受损失。对证据四关联性和证明目的不予认可，不能证明该判决存在错误。对证据五真实性不予认可，对证明目的有异议，该证据与本案无关联性，不能以其他的规划文件或资料推断涉案房产的规划性质。
对于双方提交的上述证据，本院将结合其他证据和案件事实综合予以认定。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为
本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点问题是：1.一审法院对变更合同用途和价款的诉讼请求未予支持是否正确；2.一审法院判决万达公司退还章恒怡购房款差价是否正确；3.一审法院判决万达公司赔偿章恒怡占用资金损失是否正确。
关于第一个焦点问题，合同各方当事人协商一致变更合同是合同变更方式的主要途径，一审法院考虑到目前合同尚处于履行之中，双方可以另行缔约。同时，对因此引起逾期办证的争议，为当事人保留了诉权。一审法院坚持合同意思自治原则，尊重当事人的合同约定，对章恒怡该主张未予支持，并无不当。
关于第二个焦点问题，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。涉案合同签订后，章恒怡依约履行了按照用途为“商业”的房屋价款交付房款的义务，万达公司亦应按照合同约定交付符合合同约定条件的房屋，也即交付用途为“商业”的房屋。但根据一审法院查明的事实，涉案房屋规划用途为办公，万达公司向房管部门申请办理初始登记时用途亦为办公，万达公司虽向章恒怡交付了房屋，但不能为涉案房屋办理用途为“商业”的不动产登记，构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，章恒怡选择继续履行合同，要求万达公司承担减少价款，一审法院根据章恒怡申请，委托山东嘉和土地房地产资产评估有限公司以合同签订日为基准日，按房屋用途为办公评估涉案房屋价值，鉴定程序合法，一审法院予以采信作为计算减少价款的依据，并无不当。万达公司申请重新鉴定，但并未提供充分证据推翻该鉴定意见，亦不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的应予重新鉴定的情形，本院不予支持。万达公司主张涉案房屋已通过竣工验收无质量问题，房屋的用途不影响实际使用功能，但消费者购买房屋所获得的权利不仅仅是使用权，还包括占有、收益和处分等权利，用途为“办公”和“商业”的房屋必然是不同的，万达公司该主张亦不能成立。
关于第三个焦点问题，如前所述，万达公司不能为涉案房屋办理用途为“商业”的不动产登记，构成违约，承担退还房屋差价的责任，而对于该部分差价的法定孳息，即利息，也应予返还。一审法院根据万达公司出具发票时间认定为利息起算时间、根据章恒怡贷款的利率变化实际情况酌定计算利息的标准，并无不当之处。
综上所述，章恒怡、万达公司上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费228101元，由章恒怡负担12116元，由济南万达商业广场置业有限公司负担215985元。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长 李守军
审判员 栾建德
审判员 张 豪
二〇二〇年三月四日
法官助理付文文
书记员郭玉淼
