审理法院：北京市第三中级人民法院

案号：（2020）京03民终13154号

案件类型：民事 判决

审判日期：2020-12-30

案由：商品房预售合同纠纷

审理经过

上诉人白思路、上诉人北京古北水镇房地产开发有限公司（以下简称古北水镇房地产公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2020）京0118民初739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人（原审原告）白思路的委托诉讼代理人张艳萍、张海龙，上诉人（原审被告）古北水镇房地产公司的委托诉讼代理人张策到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人诉称

白思路上诉请求：撤销一审判决第三项，改判赔偿白思路购房损失3426080元或发回重审。事实和理由：1.一审法院回避古北水镇房地产公司欺诈的事实，避重就轻的认定只是构成违约，认定事实错误。古北水镇房地产公司在推销过程中虚假承诺，夸大楼房品质，具体表现在：（1）建设过程中将房屋原规划设计做了重大改变，交付时未告知白思路，取消房屋西侧本该有的入院大门（广亮大门）及承诺的各种事项，东侧只有一个入户小门，门头狭窄。（2）交付的房屋装修粗糙，标准下降，使用的装修材料价格低廉，达不到宣传的精致装修标准，出现房屋内窗户框、瓷砖、室内楼梯悬空处多处开裂，墙皮脱落、外墙开裂等严重质量问题。（3）未通知白思路的情况下擅自变更规划设计，改变建筑物外观结构、颜色、设计风格。将外立面黄色高端大块文化石（大图册中间页）变为灰色小碎块文化石，取消了院墙镂空花格设计。实际交付的房屋在整体结构、规划设计、外观用料、颜色、设施设备、室内装修等与宣传广告、文字附图、影像资料极为不符，该虚假承诺行为构成欺诈。根据《消费者权益保护法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，应向白思路赔偿因此造成的经济损失。2.一审法院适用法律错误。根据《消费者权益保护法》第五十五条，白思路有权主张赔偿损失，白思路要求古北水镇房地公司赔偿一倍购房款损失是基于其存在多处违约事实及欺诈行为，且具有损失证据，是合理合法的主张。一审法院认定古北水镇房地产公司构成根本违约，但未判决其承担违约责任，而只是判决其返还购房款及贷款利息。3.一审法院程序违法，审理期限达八个月，依法应适用普通程序，但一审适用简易程序，应发回重审。

被上诉人辩称

古北水镇房地产公司辩称，答辩意见同我方上诉意见，白思路没有合同解除权，房屋符合合同要求和建设标准，古北水镇房地产公司已履行合同约定的全部义务。

上诉人诉称

古北水镇房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回白思路的诉讼请求。事实和理由：1.白思路不具有合同解除权。双方就案涉房屋签订了《北京市商品房预售合同》，就房屋性质、基本情况、房屋价款、权利义务等达成一致意见。只有享有法定或约定解除权的当事人才能解除合同，白思路以房屋存在质量问题、宣传与实际交付不符等为由要求解除合同，不具有事实和法律依据。（1）古北水镇房地公司交付符合合同约定的房屋，具有合法的规划、建设手续，工程经过竣工验收合格，不存在任何违约行为，白思路不享有约定解除权。（2）古北水镇房地公司不存在任何违约行为，双方的合同目的（白思路购买房屋、古北水镇房地公司收取房款）均可实现，合同目的是通过书面合同约定的内容体现的，白思路的主观目的不应作为合同目的，白思路不享有法定解除权。白思路基于合同解除要求古北水镇房地公司退还房款、赔偿损失的诉请缺乏请求权基础，不应得到支持。2.案涉房屋系合格房屋。古北水镇房地产公司提交了建设工程规划核验（验收）意见、工程竣工验收备案表等证据，白思路主张房屋质量不合格不具有事实依据，其主张的墙面裂痕等属于质量保修范围。3.白思路取得的宣传资料为要约邀请。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，古北水镇房地产公司在宣传资料中也进行了明确提示，宣传资料是针对整个项目做的意向性的推介，并非针对白思路所购房屋的具体确定的说明和允诺，不应作为合同内容。

被上诉人辩称

白思路辩称，一、如己方上诉理由所述，古北水镇房地产公司构成欺诈，其行为构成根本违约。二、不同意上诉人主张的宣传资料属于要约邀请。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。古北水镇房地产公司在宣传资料中的说明和允诺对合同订立和价格确定有重大影响，该楼盘定位完全取决于销售广告拉动房屋价值提升，应作为合同内容。

一审原告诉称

白思路向一审法院起诉请求：1.依法判令双方于2016年8月13日签订的《北京市商品房预售合同》解除；2.判令古北水镇房地产公司返还购房款3426080元并赔偿按揭贷款利息损失；3.古北水镇房地产公司赔偿一倍购房款损失3426080元；4.本案诉讼费等一切费用均由古北水镇房地产公司承担。

一审法院查明

一审法院认定事实：2016年8月13日，白思路与古北水镇房地产公司签订《北京市商品房预售合同》一份，合同约定：白思路购买古北水镇房地产公司开发的位于北京市密云区古北口镇司马台村密云区古北口镇国际休闲度假旅游区二期GS-22、GS-23、GS-25、GS-26地块住宅小区（GS-26地块）44#×××室，建筑面积119.93平方米，房屋价款3426080元。该商品房的用途为普通住宅。合同第九条规划变更的约定：当事人应当按照规划行政管理主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需要变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门批准。因规划变更给买受人权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。合同第十二条约定，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定，出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2018年12月31日前达到使用条件；（2）供电：2018年12月31日前达到使用条件；（3）供暖：2018年12月31日前达到使用条件；（4）供气：2018年12月31日前达到设备可以使用，燃气开通时间按燃气公司有关规定执行；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：见补充协议。补充协议第八条、对市政基础设施和其他设施的补充约定：3、因出卖人原因水、电、燃气等市政基础设施，如果在约定期限内未达到交付条件，不构成逾期交房，出卖人不承担逾期交房的违约责任。出卖人应在房屋交付之日起90日内采取补救措施；若超过90日仍未能补救的，出卖人应当自采取补救措施期满的次日起按日向买受人补偿总房款的日万分之零点五，补偿金累计不超过总房款的1％，非因出卖人原因造成的在约定期限内未达到交付条件的除外。若交付时供水、供电、排水、燃气等设施未与城市公共管网连接或无法正式提供的，出卖人向买受人提供替代性解决方案（例如临时性供水、排水、供电、燃气设施等）即视为达到交付条件。6、有线电视、电话、宽带、燃气、自来水、采暖等配套设施的交付指竣工并达到使用条件，其使用需由买受人向该设施的服务提供商办理开通申请使用手续并缴纳相关费用。各项服务的具体开通时间，将由服务提供商决定。双方同时签订北京市前期物业服务合同、违约责任约定、补充协议等事宜，其中补充协议约定，补充协议的约定与合同正文的约定不一致的，以补充协议的约定为准。补充协议第七条对规划、设计变更的补充约定：1、买受人应在规划、设计变更送达之日起15日内，以书面方式通知出卖人书是否同意变更规划，15日内未作书面答复的，视为同意接受变更。2、买受人同意或视为同意规划、变更而不退房的，或买受人不同意规划、设计变更而不选择退房的，均视为买受人接受变更，买受人应当在出卖人通知送达15天期限届满后7天内，至出卖人处签订就设计变更导致的房屋结构、面积、价款等方面变化的补充协议。未在上述期限内签署补充协议的，视为接受该商品房设计变更后的新面积，同时认可该商品房交付时的现状。4、买受人同意，下列规划性质、面积容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划内容的变更及／或设计变更时，出卖人无需通知买受人，买受人不以此为由要求出卖人承担违约或其他责任：（1）根据本合同及附件和补充协议生效之日后新颁布的法律、法规、规章或有关政府主管部门的要求必须进行的更改；（2）与买受人所购房屋不属于同一个规划许可证中涉及的变更，无需通知买受人，也无需承担任何责任。（3）出卖人对该商品房进行的优化设计的（比如：将非封闭式阳台变更为封闭式阳台、窗户或门的开口尺寸变化、立面设计、颜色、景观变化等）。补充协议第二十一条对附件五的补充约定：买受人同意附件五关于建设方案中相关内容仅是计划实施方案，非最终方案；出卖人可以根据工程建设实际情况进行调整，最终以实际具体实施方案为准，除出卖人延期交付买受人购买的商品房外，建设方案的任何调整，出卖人均不承担违约责任。白思路于合同签订前，共计支付房屋首付款1376080元，并于2017年12月20日与中国建设银行股份有限公司北京市分行签订个人住房借款合同，通过银行贷款方式向古北水镇房地产公司支付房款205万元。古北水镇房地产公司向白思路发出入住通知后，白思路认为涉案房屋存在其所诉的诸多问题，故并未接收涉案房屋。

为证明其诉讼请求，白思路除提交涉案合同、交房款收据、转账记录外，另提交以下证据：1、按揭贷款合同，拟证明其按揭贷款利息损失；2、古北水镇房地产公司销售使用的宣传图册、宣传视频，拟证明涉案房屋的房屋结构、外立面、大门、装修品质、周边环境等与其宣传极为不符；3、涉案房屋（C）户型彩图，拟证明古北水镇房地产公司在入院、入户门上做了与其约定完全不同的变更；4、涉案房屋外立面图片，拟证明古北水镇房地产公司擅自改变涉案房屋的外立面装修色调及材料；5、涉案房屋规划图，拟证明建筑物与图纸规划不符（西侧入院大门及道路缺失）；6、涉案房屋的装修图片及门头对比图，拟证明涉案房屋装修品质差，达不到古北水镇房地产公司宣传的高端精装修；7、全体业主告古北水镇房地产公司就《燕京楼合院》不达标意见书，拟证明房屋未达到交房标准，仓促交房后存在诸多不合格问题；8、《合院精装整改方案》，拟证明在广大业主强烈抗议下，古北水镇房地产公司同意对装修进行整改，但仍未按照其销售时的宣传承诺合院精装标准改造；9、44#楼共7户业主要求古北水镇房地产公司依法按照合同履行义务函，白思路向龙湖集团领导反映信，白思路及44#×××业主去现场与古北水镇房地产公司就房屋多处不合格提出意见“笔录”，拟证明白思路多次向古北水镇房地产公司及其所属上级龙湖集团反应房屋存在装修质量问题，并改变房屋设计、外观、结构等；10、涉案44#栋全体业主向密云建委投诉，建委约见古北水镇房地产公司解决问题情况证明，拟证明古北水镇房地产公司将涉案房屋规划、设计、外观已作出重大变更；11、整改后房屋装修破损现状照片；12、（1）关于北京市政风行风热线对业主的回复，证明古北水镇房地产公司更改外立面需要通知业主，但其公司并没有履行告知义务；（2）行政处罚决定书，证明古北水镇房地产公司存在虚假宣传行为的事实存在；证据13、资金交易查询单，拟证明其利息损失。证据14、白思路于2020年8月1日查看涉案房屋破损状况照片，拟证明古北水镇房地产公司交付不合格房屋；15、涉案房屋墙面照片，拟证明涉案房屋墙面设计方案已由镂空花格改为实心花格；16、涉案房屋规划图，拟证明44#栋整体西侧是有院落大门和道路的，电闸箱应在44#×××处，不应设置在涉案房屋处；17、涉案房屋C户型图及户型解析，拟证明古北水镇房地产公司已将原有房屋建筑规划、设计做出重大变更；18、古北水镇房地产公司销售涉案房屋时使用的宣传资料（大图册）；19、古北水镇房地产公司销售涉案房屋时使用的宣传资料（三页折图册），拟证明交付的房屋应与广告宣传相符；20、“广亮大门、庭院门扉”注解及大门图样照片，拟证明燕京楼是定位于中国传统式“中式合院”，图纸及规划设计宣传图册均呈现建筑现房应具有中国古建筑风格，享有九五至尊的“广亮大门”；21、燕京楼PPT光盘两张。经质证，古北水镇房地产公司对证据1的真实性无异议，证明目的不予认可；对证据2、3的真实性无异议，但认为该两份证据是宣传资料，对双方不具有约束力，而且在宣传资料中其公司也对白思路进行了提示和告知；对证据4的真实性无异议，证明目的不予认可，认为交付房屋符合建设工程规划许可；对证据5的真实性不予认可；对证据6的证明目的不予认可，认为涉案房屋经过竣工验收合格，如果装修存在瑕疵，白思路可以主张质保责任；对证据7不予认可，认为房屋质量是否合格应以主管部门的验收意见为准；对证据8不予认可，该方案应视为双方对装修方面的协商意见；对证据9不予认可，认为房屋质量是否合格应以主管部门的验收意见为准；对证据10的真实性不予认可；对证据11的证明目的不认可，认为该证据不能证明涉案房屋存在质量问题；对证据12的真实性认可，认为根据回复内容可以看出外立面颜色的调整是国土资源局专家意见，其公司受处罚的原因是将仓库类的用房作为住宅予以宣传，与本案无关；对证据13的真实性无异议，证明目的不认可；对证据14认为房屋破损属于质量保修的范围，不属于房屋质量问题；对证据15-21，认为宣传效果图仅为要约邀请，不属于要约，对双方没有约束力，而且宣传图册上对此也向白思路进行了明确的告知和提示。

古北水镇房地产公司除提交涉案合同外，另提交证据如下：1、建设工程规划核验（验收）意见，拟证明涉案房屋工程符合用地规划和工程规划；2、市政公用基础设施验收证明，拟证明涉案房屋市政工程验收合格；3、绿化工程完工报告，拟证明涉案房屋绿化工程验收合格；4、工程竣工验收记录；5、工程竣工验收备案表，证据4、5拟证明涉案房屋工程质量合格；6、设计图纸，证明实际交付的房屋与设计图纸一致；7、售楼处的沙盘图片，拟证明涉案房屋没有院门。经质证，白思路认为古北水镇房地产公司未提供证据1-5原件，对证据的真实性不予认可，即使证据是真实的，也不能证明涉案房屋达到了其所承诺的房屋质量品质，也不排除其进行欺诈宣传的行为，因为政府部门的验收是基于房屋本身的质量进行的最基础验收，但就房屋的高端品质不在审查验收范围之内，古北水镇房地产公司的宣传品质与实际交付房屋的品质形成了根本区别；对证据6，白思路认为其购买涉案房屋时无法见到设计图纸，都是根据宣传图册购买的，该证据与其无关；对证据7不予认可，认为其购房时的沙盘与该证据不一致，且沙盘中对大门都没有进行标注。

本案在审理过程中，经一审法院现场勘验，涉案房屋有一门入内，位于房屋东侧，该房屋门头与其他业主房屋门头相比较小。

一审法院认为

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。白思路与古北水镇房地产公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定切实履行。综合查明的事实，一审法院认定本案存在以下争议焦点：一、关于白思路主张的古北水镇房地产公司在销售楼盘时的宣传材料是否构成合同要约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”白思路提交的古北水镇房地产公司销售楼盘时的宣传图册所载户型图显示一层院落西侧有一入院大门，结合宣传册中“推门入院”的表述，虽未作为双方所签《北京市商品房预售合同》内容列明，但上述宣传对于买房人订立买卖合同满足特定的心理预期产生一定的影响，应作为要约。白思路提交的古北水镇房地产公司销售楼盘时的宣传图册有关于广亮门的描述，结合宣传册中所载房屋大门的图片，虽未作为双方所签《北京市商品房预售合同》内容列明，但上述宣传对于买房人订立买卖合同满足特定的心理预期产生一定的影响，亦应作为要约。而古北水镇房地产公司关于宣传图册的宣传属于要约邀请，对双方不具有约束力的意见有悖于上述司法解释的规定，一审法院对其宣传材料非要约的抗辩意见不予采纳。综合双方陈述和举证，涉案房屋缺少西侧入院大门及东侧院门门头较窄，据此，古北水镇房地产公司的行为构成违约。二、古北水镇房地产公司的违约行为是否导致白思路购买涉案房屋的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该条赋予合同目的不能实现时非违约方的法定解除权，涉案房屋缺少西侧入院大门且东侧门头较小导致白思路合同目的不能实现，其有权解除购房合同。首先，合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的，当事人购房的客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，影响合同客观目的实现的因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设施等，客观目的可通过社会大众的普通认知标准予以判断。主观目的为某些特定情况下当事人的动机和本意。一般而言，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项中的合同目的不包括主观目的，但当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础，则该特定的主观目的客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条的规制范围。其二，本案中，白思路所购房屋为期房，古北水镇房地产公司并未提供样板房供白思路选购房屋时作为参考，白思路仅能根据古北水镇房地产公司提供的宣传图册选购房屋，根据前述论述，按照双方约定，古北水镇房地产公司实际交付白思路的房屋应包含西侧入院大门，东侧入院大门应较为宽阔，但根据一审法院现场勘验情况，涉案房屋西侧并无入院大门，东侧大门与其他房屋大门相比较小。由于古北水镇房地产公司并未交付符合合同约定的房屋，致使白思路购买符合购房合同约定布局房屋的合同目的落空。综上，白思路购买符合购房合同约定布局房屋的合同目的，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害第三人权益，属于当事人意思自治的范畴，法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。房屋并非普通商品，购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。故白思路要求解除涉案合同于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，白思路要求古北水镇房地产公司退还购房款并支付按揭贷款利息损失的合理诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。关于白思路要求古北水镇房地产公司赔偿一倍购房款损失的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除白思路与古北水镇房地产公司签署的编号为Y1932804的《北京市商品房预售合同》；二、古北水镇房地产公司于判决生效之日起七日内退还白思路购房款三百四十二万六千零八十元，并支付利息损失二十四万二千四百一十四元一角七分；三、驳回白思路的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院查明

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。白思路提交证据：1.工商银行信用卡交易明细、付款存根、收据、招商银行历史交易明细、建设银行个人贷款支付凭证、建设银行个人贷款还款凭证、资金交易查询单，上述证据在一审均提交过，但一审有一笔利息漏算了，上述证据证明白思路首付款利息损失，以全款为基数计算还清贷款后的经济损失；2.链家查询的龙湖长城源著房屋挂牌价格，证明白思路的房屋差价损失；3.个人购房借款/担保合同、房贷报税查询、合同详情、查询借据明细、工商银行人民币贷款利率表、商品房买卖合同等，证明购买涉案房屋后白思路失去首套房购房资格，购买其他房屋时支付了上浮的利率，多还贷218800元；4.结婚证，证明个人购房借款/担保合同的借款人程铭嘉与白思路是夫妻关系。古北水镇房地产公司认可上述证据的真实性，但主张均不属于新证据，不认可证据的证明目的，证据1.一审计算的利息没有问题；证据2.主张一审中白思路未提出房屋差价的诉讼请求，二审法院不应对该诉讼请求进行审理，即使存在差价损失也应通过评估确定，且古北水镇房地产公司已按照约定交付符合合同约定的房屋，不存在房屋差价损失；证据3.不属于直接证据，属于间接证据，古北水镇房地产公司不存在违约，不应承担直接损失，更不应承担间接损失；证据4.与本案没有关联性。

古北水镇房地产公司未提交证据。

本院补充查明：

合同附件十为补充协议。补充协议第一条“承诺与保证”第1款约定：“在签署本合同即补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及附件、本补充协议，且对于可能限制影响买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明，经与买受人进行充分协商，买受人明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本合同。”该条款采取加粗字体，白思路在该条款处签字。

补充协议第一条第8款约定：“买受人确认，出卖人已将与该房屋有关的、可能对该房屋的使用造成影响的如下不利因素如实告知，买受人俱已知悉并无异议：……（2）院墙西南侧有室外箱式变压器，可能有噪声和视线影响；院墙西侧有燃气调压箱。无安全影响。二层露台南侧有邻居的烟囱，可能有视线和气味的影响。除本条约定内容外，出卖人还将在销售现场对不利因素进行公示，买受人确认，所公示全部内容均已知悉并无异议。”该条款采取加粗字体，白思路在该条款处签字。

补充协议第二十四条约定：“出卖人就古北度假家园项目（以下简称“本项目”）已知的下列可能不利情况向买受人做如下告知：为帮助客户慎重选房，现提醒客户在签署合同之前特别注意以下事项：”该条款采取加粗字体，白思路在该条款处签字。该条款包含以下内容：“一、本项目红线内现规划有以下设施，在符合国家标准的前提下，仍可能对相邻的住宅影响：……5、44#楼南侧室外设置弱电箱、配电箱、π接柜，可能存在视觉、噪音影响，最终位置及具体布置以电专业设计图纸为准。6、室外箱式变电站：位于**号楼西南侧。可能存在视觉、噪音等影响。最终位置及具体布置以电专业设计图纸为准。……14、因施工需要，商品房附带的庭院中可能存在强弱电箱、散水沟、排水井、排水管、落水管、天然气管等公共设施设备，最终位置及具体布置以房屋实际交付为准。”

二审中，白思路明确其主张解除合同的理由如下：1.古北水镇房地产公司擅自更改外立面颜色和结构；2.改变房屋的规划设计结构，取消西侧大门并封堵；3.电闸箱不应放置在案涉房屋外；4.装修标准虚假宣传；5.排水及燃气设计多处不合规；6.一层东墙外镂空花窗改为实墙；7.补充协议存在多处格式条款、霸王条款，应为无效。白思路主张其行使的法定解除权，理由是房屋结构问题及品质达不到约定，影响房屋使用，古北水镇房地产公司构成根本违约。白思路主张东侧大门影响进出及大型家具进出，并表示其购买的是别墅，应有大门，没有西侧大门影响其观景。庭审中，白思路认可外立面颜色改变是政府要求，但不认可将大块砖改为小块。

本院于2020年12月8日组织双方当事人现场勘查。勘查所见：案涉房屋位于“燕京楼”区域内，，位于古北水镇景区旁边的山上小区西侧是盘山路通往小区大门，整个小区地势自南向北依次升高，44#位于小区最西侧，一共七户，案涉房屋是自南向北数第二户，小区平面示意图上标注为5#×××（合同约定为44#×××）。案涉房屋的西院墙上没有门，墙外是一段石头垒的矮墙，矮墙上放置有三个电箱。矮墙西侧是通往小区的盘山路，路侧有若干停车位、树木。西院墙外没有小区内道路和小区围墙。44#其他房屋西墙上均无门，均只有东侧门可入户。案涉房屋入户门位于房屋东侧，北邻5#×××房屋南墙，没有安装门扇，进入后是一玄关，玄关左侧是入户防盗门。门的实际尺寸与44#其他房屋一致，但其他房屋门两侧（或一侧，如5#×××）墙上增加了装饰，且门头相应延长，并安装了门扇。案涉房屋院落内长满杂草。东墙上门南侧有一带花纹装饰窗。室内装修可见墙皮脱落、窗户框接缝处开裂等。东门所邻南墙上有一排水管口；东门外有一楼梯，楼梯所邻房屋西墙上有一排水管口。5#×××房屋北墙外有一排气管。

本院对一审法院查明的其他事实予以确认。

本院认为

本院认为，白思路与古北水镇房地产公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案二审的争议焦点是白思路主张解除双方签订的《北京市商品房预售合同》是否具有事实及法律依据。

本院针对白思路主张合同解除的七点理由依次分析如下：

（一）关于外立面，白思路主张宣传图册中的彩图显示外立面为黄色大块石砖，实际交付为灰色碎块石砖，本院认为，该宣传图册为商业广告，其内容仅为示意彩图，该说明并不具体确定，且对合同的订立和合同价格的确定不能产生重大影响，不能认定为构成要约内容。故白思路主张古北水镇房地产公司交付的房屋外立面与宣传图不符，构成违约，不能成立。

（二）关于大门，根据白思路提交宣传册中的C户型图，显示庭院西墙上有门，且户型图下方的文字描述有“庭院门扉，推门入院”，达到了使购房人确信庭院有门的具体明确的程度，且庭院有门一定程度上会影响购房人订立商品房买卖合同的意向以及房屋价格，因此该宣传册上关于西院门的说明应当认定为要约。实际交付的房屋没有西院门，应认定为开发商违约。但是，白思路主张销售人员向其宣称西墙外有小区道路及小区院墙规划，并未提交充分证据予以证明，现场勘查的情况显示实际并没有其所称道路，且房屋已经竣工验收合格，在其西墙外并无规划小区道路的情形下，其西侧是否存在入院门对其房屋及院落的居住使用不产生实际影响。关于东门，经现场勘查，其东门实际可开门尺寸与同户型其他房屋并无区别，仅因其他房屋买受人接受了开发商的改造产生了是否增加门侧装饰及门头扩大的区别，上述区别亦不影响其房屋及院落实际居住使用。故白思路以缺少西侧大门及东门狭窄为由主张解除合同依据不足，不能成立。

（三）关于电闸箱、排水管及排气管，补充协议第一条第8款加粗字体提示了室外箱式变压器、燃气调压箱、邻居烟囱等不利因素，白思路亦在该提示处签字。补充协议第二十四条就不利情况以加粗字体进行了告知，白思路在该告知处签字，该条第一款第5项、第6项、第14项已就弱电箱、配电箱、π接柜、室外箱式变电站、排水管、天然气管位置及不利影响进行了提示和告知。白思路以其院墙外存在电闸箱、排水管、院内存在排气管为由主张古北水镇房地产公司违约，缺乏依据。

（四）关于装修问题，经现场勘查，虽存在部分白思路主张的问题，但并未达到房屋不能居住使用的程度，且装修质量问题属于装修保修事项，在保修期内可主张古北水镇房地产公司承担保修义务及违约责任，而不构成合同解除的依据。

（五）关于镂空花窗，白思路主张宣传图册中的彩图显示墙上应为镂空花窗，实际交付的是实墙，本院认为，同第一点关于外立面一项的分析，该宣传图册的内容不能认定为构成要约内容，且宣传图上的窗户后可以看到墙体以及方砖接缝，并非白思路主张的可开玻璃窗。故白思路主张古北水镇房地产公司交付的房屋镂空花窗与宣传图不符，构成违约，不能成立。

（六）关于补充协议效力，补充协议第一条第1款加粗字体提示了买受人认真阅读协议内容且载明对于可能限制影响买受人权利的条款出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明，白思路在该提示处签字。白思路主张补充协议为无效的格式条款，经审查，补充协议不存在格式条款提供方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的无效情形，且已采取合理的方式提请对方注意，并未限制或排除白思路的主要合同权利，因此合法有效。

综上，白思路以上述理由主张古北水镇公司根本违约导致其合同目的无法实现，缺乏依据；白思路主张解除合同并无事实及法律依据。白思路基于合同解除提出的返还购房款及赔偿损失的诉讼请求亦缺乏依据。就开发商违约责任问题，可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

裁判结果

一、撤销北京市密云区人民法院（2020）京0118民初739号民事判决；

二、驳回白思路的诉讼请求。

一审案件受理费三万一千零八十一元，由白思路负担（已交纳）。二审案件受理费七万零三百五十七元，由白思路负担（已交纳三万四千二百零九元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长　巴晶焱

审判员　闫　慧

审判员　楚　静

二〇二〇年十二月三十日

法官助理　常佳敏

书记员　李星月