审理法院：北京市第三中级人民法院
案号：（2020）京03民终14003号
案件类型：民事 判决
审判日期：2020-12-30
案由：商品房预售合同纠纷审理经过
上诉人杨建军、黄海芳因与被上诉人北京城建兴顺房地产开发有限公司（以下简称城建兴顺公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初12474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨建军，上诉人杨建军、黄海芳之共同委托诉讼代理人江超，被上诉人城建兴顺公司之委托诉讼代理人单伟鸣，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
杨建军、黄海芳上诉请求：1．撤销一审法院判决第一项，改判城建兴顺公司赔偿杨建军、黄海芳损失179764．65元；2．一、二审诉讼费用由城建兴顺公司承担。事实和理由：一审法院行使自由裁量权，确定损失金额为10万元明显违反《合同法》第五条公平原则，理由如下：一、一审法院在审理查明的（2019）京0113民初9237号民事判决中的房屋情况与本案存在明显差异。该判决中房屋户型是南北朝向，房屋北侧建有连廊，只有一个窗户被遮挡，房屋是限价商品房。而本案中房屋户型是南北朝向，房屋北侧建有连廊，有两个窗户被遮挡，房屋是限价商品房。房屋的采光、隐私等受到的影响程度与9237号民事判决明显不同，所遭受的损害后果比9237号民事判决案例严重，一审法院认定的损失金额与9237号民事判决完全无差别，明显违反公平原则。一审法院在认定损失金额提到“本院综合涉案房屋的销售价格、连系廊架设依据和目的、连系廊对整栋楼以及涉案房屋的有利和不利影响等因素，确定为10万元”。既然考虑了涉案房屋不利影响，那么涉案房屋与9237号房屋不利影响明显不同，为何损失金额完全相同？二、城建兴顺公司在9237号案件判决后，对后期交房的回迁房价格进行了调整，将原房屋价格进行了降价处理，降价后优惠15%左右，这是城建兴顺公司对连廊给房屋造成损失的自认行为，应作为本案损失金额的参考，一审法院无视该事实，违反公平原则。三、一审庭审中杨建军、黄海芳申请法院对涉案房屋进行现场勘验，一审法院没有启动勘验程序，由于没有进行现场勘验，法院对杨建军、黄海芳的房屋受损情况没有直观的认识，导致不同案情却给予了同一金额的认定，违反公平原则。四、一审法院适用自由裁量权明显违反相关法律规定的适用原则。最高人民法院《关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》中规定，自由裁量权的行使原则（一）合法原则、（二）合理原则、（三）公正原则、（四）审慎原则，其中合理原则要求法院“努力增强行使自由裁量权的确定性和可预测性”，本案的自由裁量权没有做到确定性和可预测性，裁判尺度完全没有考虑不同案情的实际情况，法律要求同案同判，同样也应当做到不同案不同判，完全不同案情一审法院却给予同一判决结果既不公平也不合理，判决结果带有很大的不确定性，同一户型应是同一判决结果，不同户型判决结果也应当不同。综上所述，一审法院判决适用法律错误，为维护杨建军、黄海芳合法权益，根据《民事诉讼法》及相关法律规定，现诉至贵院，请贵院支持杨建军、黄海芳的上诉请求。
被上诉人辩称
城建兴顺公司辩称，同意一审法院判决，不同意杨建军、黄海芳的上诉请求和事实理由。
一审原告诉称
杨建军、黄海芳向一审法院起诉请求：1．城建兴顺公司赔偿杨建军、黄海芳损失20万元；2．城建兴顺公司在连廊上加装安防监控系统，消除安全隐患；3．案件受理费由城建兴顺公司承担。
一审法院查明
一审法院认定事实：2016年12月13日，杨建军、黄海芳与城建兴顺公司签订《北京市商品房预售合同》（限价商品住房），约定杨建军、黄海芳购买位于北京市顺义区1201号住宅，房屋总价款为1195159元。该合同附件十补充协议的第六条约定：买受人对该限价商品住房周边环境、户型、结构形式、空间尺寸，朝向、日照标准表示认可。出卖人就该限价商品住房所在楼栋的外立面中主要起到装饰作用的建筑造型，对该限价商品住房的通风、采光、防盗功能可能产生不利的影响，向买受人进行了充分地说明，并提醒买受人对此类影响给予必要的注意。买受人声明，对出卖人的上述告知及提示已充分理解，对于所购买的该商品住房建筑结构连接的建筑造型可能对买受人使用造成的影响不持异议。出卖人作出以下告知：本项目排水单立管系统每层户内卫生间距地一米处均设有检查口，供检修清通用；本项目首层可能会设计、安装燃气立管总阀门，符合燃气设计相关规范要求，最终以交房时的实际情况为准。买受人对此情况已知悉，对因此可能产生的影响均予以认可，并对出卖人的告知及提示已充分理解且不持异议。
出卖人对本项目建设范围外可能对买受人造成不利影响的因素作出如下说明:
1．在小区的西南角和东北角规划设有地下化粪池，可能会对邻近住宅产生影响；
2．X-1#楼地下一层为自行车库，并在北侧设有兼人防疏散使用的自行车坡道，可能会对临近住宅产生影响；
3．X-1#楼首层设有小区配套的社区助残服务用房，并在顶层设有消防水箱间，可能会对邻近住宅产生影响；
4．X-3#楼首层设有小区配套的物业管理用房、公共厕所和再生资源回收站，可能会对邻近住宅产生影响；
5．X-1#楼南侧规划设有室外活动场地，可能会对邻近住宅产生影响；
6．在X-5#和X-6#楼北侧分别设有地下车库出入口，可能存在噪音、汽车灯光、汽车尾气等影响；
7．在X-2#和X-3#楼中间为小区主要出入口，可能存在噪音、汽车灯光、汽车尾气、遮挡等影响；
8．在X-4#和X-5#楼北侧、X-3#楼西侧及那侧均设有地面自行车位，可能会对邻近住宅产生影响；
出卖人已经对上述全部内容向买受人做出了充分告知与说明，买受人对上述内容可能的影响均予充分了解且不持异议，买受人知悉上述告知仅为现状信息的提示，未来可能会有变化，出卖人无另行告知义务。
上述合同签订后，杨建军、黄海芳向城建兴顺公司支付了购房款1198431元。
后城建兴顺公司向杨建军、黄海芳发出入住通知书，告知杨建军、黄海芳办理入住手续。杨建军、黄海芳在办理入住手续时发现涉案房屋在十二层设有连系廊，连系廊架设在其北侧卧室、厨房窗户外面。杨建军、黄海芳认为该连系廊影响其采光、隐私和安全，经与城建兴顺公司协商未果，遂诉至法院。
一审庭审中，经一审法院明确询问，城建兴顺公司表示：连系廊属于消防通道，是合法建筑，不属于预售合同中约定的周边环境、户型、结构形式、空间尺寸、朝向、日照标准等影响业主选购房屋的因素，因此没有告知杨建军、黄海芳。
一审原告诉称
另查，案外人李新新、谭翔曾于2017年与城建兴顺公司签订《北京市商品房预售合同》（限价商品住房），约定购买北京市顺义区1202号住宅（二居），后因所购房屋十二层有连廊，李新新、谭翔于2019年将城建兴顺公司诉至一审法院，请求:更换房屋或者赔偿损失25万元（暂估），包括房屋价值减损10万元、生活不便损失10万元，租金损失（每月6000元，自2019年1月1日起至法院判决书生效之日止）。
本院查明
一审法院就该案经审理查明事实如下：
2016年9月13日，李新新、谭翔作为买受人与出卖人城建兴顺公司签订了《城建兴顺-仁悦居选房确认单》，约定李新新、谭翔购买1202号住宅（二居），摇号顺序为1居2976号，房屋总价款为1195159元。
2016年10月31日，李新新、谭翔与城建兴顺公司签订《北京市商品房认购书》（限价商品住房）。
李新新、谭翔分别于2016年10月31日和2017年1月4日向城建兴顺公司支付了购房款合计1195159元。
2017年1月11日，李新新、谭翔与城建兴顺公司签订《北京市商品房预售合同》（限价商品住房）。该合同附件十补充协议的第六条约定：买受人对该限价商品住房周边环境、户型、结构形式、空间尺寸，朝向、日照标准表示认可。出卖人就该限价商品住房所在楼栋的外立面中主要起到装饰作用的建筑造型，对该限价商品住房的通风、采光、防盗功能可能产生不利的影响，向买受人进行了充分地说明，并提醒买受人对此类影响给予必要的注意。买受人声明，对出卖人的上述告知及提示已充分理解，对于所购买的该限价商品住房建筑结构连接的建筑造型可能对买受人使用造成的影响不持异议。出卖人作出以下告知：本项目排水单立管系统每层户内卫生间距地一米处均设有检查口，供检修清通用；本项目首层可能会设计、安装燃气立管总阀门，符合燃气设计相关规范要求，最终以交房时的实际情况为准。买受人对此情况已知悉，对因此可能产生的影响均予以认可，并对出卖人的告知及提示已充分理解且不持异议。
出卖人对本项目建设范围外可能对买受人造成不利影响的因素做出如下说明:
1．在小区的西南角和东北角规划设有地下化粪池，可能会对邻近住宅产生影响；
2．X-1#楼地下一层为自行车库，并在北侧设有兼人防疏散使用的自行车坡道，可能会对临近住宅产生影响；
3．X-1#楼首层设有小区配套的社区助残服务用房，并在顶层设有消防水箱间，可能会对邻近住宅产生影响；
4．X-3#楼首层设有小区配套的物业管理用房、公共厕所和再生资源回收站，可能会对邻近住宅产生影响；
5．X-1#楼南侧规划设有室外活动场地，可能会对邻近住宅产生影响；
6．在X-5#和X-6#楼北侧分别设有地下车库出入口，可能存在噪音、汽车灯光、汽车尾气等影响；
7．在X-2#和X-3#楼中间为小区主要出入口，可能存在噪音、汽车灯光、汽车尾气、遮挡等影响；
8．在X-4#和X-5#楼北侧、X-3#楼西侧及那侧（本院备注：南侧）均设有地面自行车位，可能会对邻近住宅产生影响；
出卖人已经对上述全部内容向买受人做出了充分告知与说明，买受人对上述内容可能的影响均予充分了解且不持异议，买受人知悉上述告知仅为现状信息的提示，未来可能会有变化，出卖人无另行告知义务。
2018年12月26日，城建兴顺公司向李新新、谭翔发出入住通知书，告知李新新、谭翔于2018年12月30日办理入住手续。李新新、谭翔在办理入住手续时发现涉案房屋在十二层设有连系廊，连系廊架设在其北侧卧室窗户外面。李新新、谭翔认为该连系廊影响其采光、隐私和安全，经与城建兴顺公司协商未果，遂诉至法院。
该案审理过程中，一审法院对涉案房屋进行了现场勘查，具体情况如下：连系廊为东西走向，位于涉案房屋北卧室北侧，距北卧室窗台（水平距离）约1．5米，连系廊地面距离北卧室窗台（垂直距离）约为65厘米。
本院认为
一审法院在该案中经审理认为：
本案的争议焦点在于城建兴顺公司在涉案房屋十二层加装连系廊是否应当告知购房人、如果未履行上述义务是否应当承担相应的责任。
一、城建兴顺公司认为连系廊是基于相关行政主管机关的要求加设的，其设计和建造都是合法的，就此一审法院认为：涉案房屋项目属保障性住房项目，城建兴顺公司取得该项目开发资格后，提交相关行政主管机关审核的设计图纸是有瑕疵的，即十二层及十二层以上住宅每单元只设置了一部电梯。相关行政主管机关审查发现该问题之后，提出了整改意见，即要求其在十二层以上建设连系廊。本案中，李新新、谭翔并未对该连系廊的设计是否符合相关设计规范提出异议，双方实际上对于该连系廊的设计合法合规并无异议，但该一致意见不等于城建兴顺公司不应承担其他合同义务。
二、双方签订的《北京市商品房预售合同》第六条约定，出卖人就该限价商品住房所在楼栋的外立面中主要起到装饰作用的建筑造型，对该限价商品住房的通风、采光、防盗功能可能产生不利的影响，向买受人进行了充分地说明，并提醒买受人对此类影响给予必要的注意。但合同后续列明的说明项中，并没有关于连系廊的内容，城建兴顺公司于庭审中也明确表示其在选房、认购和预售过程中，均未就连系廊的内容向购房一方进行过告知。李新新、谭翔诉请也主要依据城建兴顺公司侵犯了其知情权。
就该连系廊是否构成合同约定的“对该限价商品住房的通风、采光、防盗功能可能产生不利的影响”的因素，一审法院持肯定意见。从现场勘查情况下，该连系廊架设在十二层北侧楼外立面处，遮挡了涉案房屋北侧窗户，且距北卧室窗台（水平距离）仅1．5米，连系廊地面距离北卧室窗台（垂直距离）仅65厘米，确实会对业主的安全、隐私和采光产生影响。城建兴顺公司认为该连系廊不会对采光、因此和安全产生影响，理由牵强，一审法院难以采信。
综上，一审法院认为城建兴顺公司在涉案房屋十二层处架设连系廊，虽符合相关设计规范，但应在房屋销售过程中向购房一方尽到说明义务。其未尽到上述义务，导致李新新、谭翔选购的房屋与其预期目标产生差距，城建兴顺公司应就此承担相应的责任。
涉案房屋系限价商品房，李新新、谭翔要求更换房屋的请求已因政策变化原因无法实现，本案中只能从赔偿角度考虑。李新新、谭翔诉请的赔偿包含房屋价值减损、生活不便损失以及租金损失。就上述诉请的损失，一审法院认为：首先，租金损失系基于李新新、谭翔未及时收房导致的，涉案房屋架设连系廊不属于房屋质量问题，李新新、谭翔以此为由拒绝收房而产生的损失，系其自行扩大的损失，一审法院难以支持；其次，房屋价值减损和生活不便损失都是基于连系廊的存在而产生的，一审法院合并一处处理，就该损失的具体金额，一审法院综合涉案房屋的销售价格、连系廊的架设依据和目的、连系廊对整栋楼以及涉案房屋的有利和不利影响等因素，确定为10万元。对于李新新、谭翔要求鉴定因存在连系廊导致房屋减值损失的申请，一审法院不再予以准许。
2019年12月16日，一审法院作出（2019）京0113民初9237号判决：一、北京城建兴顺房地产开发有限公司赔偿李新新、谭翔损失100000元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回李新新、谭翔的其他诉讼请求。
后城建兴顺公司不服该判决，提起上诉。2020年4月27日，本院作出（2020）京03民终1619号判决：驳回上诉，维持原判。
上述事实，有开庭笔录、《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房认购书》、购房发票、照片、民事判决书等证据在案为证，可以作为认定案件事实之依据。
一审法院认为：
本案的争议焦点在于城建兴顺公司在涉案房屋十二层加装连系廊是否应当告知购房人、如果未履行上述义务是否应当承担相应的责任。就此，一审法院认为：
涉案房屋项目属保障性住房项目，连系廊的设计虽合法合规，但不等于城建兴顺公司不应承担其他合同义务。
双方签订的《北京市商品房预售合同》附件十第六条约定，出卖人就该限价商品住房所在楼栋的外立面中主要起到装饰作用的建筑造型，对该限价商品住房的通风、采光、防盗功能可能产生不利的影响，向买受人进行了充分地说明，并提醒买受人对此类影响给予必要的注意。但合同后续列明的说明项中，并没有关于连系廊的内容，城建兴顺公司于庭审中也明确表示其在选房、认购和预售过程中，均未就连系廊的内容向购房一方进行过告知。杨建军、黄海芳诉请也主要依据城建兴顺公司侵犯了其知情权。
就该连系廊是否构成合同约定的“对该商品住房的通风、采光、防盗功能可能产生不利的影响”的因素，一审法院持肯定意见：连系廊架设在十二层北侧楼外立面处，遮挡了涉案房屋北侧窗户，确实会对业主的安全、隐私和采光产生影响。
综上，一审法院认为城建兴顺公司在涉案房屋十二层处架设连系廊，虽符合相关设计规范，但应在房屋销售过程中向购房一方尽到说明义务。其未尽到上述义务，导致杨建军、黄海芳选购的房屋与其预期目标产生差距，城建兴顺公司应就此承担相应的责任。一审法院综合涉案房屋的销售价格、连系廊的架设依据和目的、连系廊对整栋楼以及涉案房屋的有利和不利影响等因素，确定为10万元。
杨建军、黄海芳主张的在连系廊上加装安防监控系统的依据不足，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决：一、北京城建兴顺房地产开发有限公司赔偿杨建军、黄海芳损失100000元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回杨建军、黄海芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，杨建军、黄海芳提交贾晓颖房屋照片，拟证明下午三点左右西向房屋采光有无连系廊遮挡情况的对比；城建兴顺公司的质证意见为：真实性不认可，照片拍摄地点无法辨别，照片中所购房屋与本案几人购买房屋不同，没有关联性，证明目的不予认可。城建兴顺公司二审中提交房屋与连系廊距离测量清单及测量时的照片,用以证明案涉房屋与连系廊的距离。杨建军、黄海芳发表质证意见为：测量都是不准确的，应由法院对现场进行勘查，且连系廊不管离房屋的远近都是有影响的，区别主要在于房屋单价、采光及房屋朝向。
本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，根据杨建军、黄海芳的上诉请求、事实理由及城建兴顺公司的答辩意见，本案在二审期间的争议焦点为：一审法院判决城建兴顺公司赔偿杨建军、黄海芳的损失数额是否合理。本案系因城建兴顺公司未能按照合同约定履行告知义务，使杨建军、黄海芳购房时不能充分了解房屋的情况，由此给杨建军、黄海芳造成的损失，城建兴顺公司应负赔偿责任。杨建军、黄海芳未能就其主张损失数额提交充分证据予以证明，一审法院综合考虑房屋的销售价格、连系廊的架设依据和目的、连系廊对整栋楼以及涉案房屋的有利和不利影响等因素，结合房屋视野受到阻挡、隐私、采光、通风受到影响的情况，酌情确定杨建军、黄海芳之损失数额，不违反法律规定，亦不低于合理范围，本院不持异议。杨建军、黄海芳二审提交的证据不足以证明其主张的损失数额，亦不足以证明一审法院酌定的损失数额过低，故本院对其上诉意见不予采纳。
综上所述，杨建军、黄海芳的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1794元，由杨建军、黄海芳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长 蒙 瑞
审判员 张海洋
审判员 金妍熙
二〇二〇年十二月三十一日
法官助理 胡 婧
书记员 屈赛男
