审理法院：北京市第二中级人民法院　　

案号：（2020）京02民终12001号

案件类型：民事 判决

审判日期：2020-12-29

案由：商品房预售合同纠纷

审理经过

上诉人苏西振因与被上诉人北京嘉源京大房地产开发有限公司（以下简称嘉源京大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初18799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月15日公开开庭审理了本案。上诉人苏西振之委托诉讼代理人晋长明，被上诉人嘉源京大公司之委托诉讼代理人田滨、陈艺惠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

上诉人诉称

苏西振上诉请求：1.撤销一审判决第五项；2.改判嘉源京大公司支付苏西振已经支付购房款的利息损失928320.15元；3.改判嘉源京大公司支付苏西振办理购房贷款的利息损失305421.37元；4.一、二审诉讼费由嘉源京大公司承担。事实和理由：1.合同约定的违约金低于苏西振的实际损失，根据《合同法》第114条的规定可以请求法院予以增加。2.一审判决未支持贷款利息损失，但这部分利息损失实际已经发生，法院应予支持。

被上诉人辩称

嘉源京大公司辩称，同意一审判决，不同意苏西振的上诉请求。双方对违约金已有约定，应按合同履行。

一审原告诉称

苏西振向一审法院起诉请求：1．依法确认双方签订的《北京市商品房预售合同》已经于2018年7月5日解除；2．判令嘉源京大公司支付逾期办理房屋所有权证书的违约金44568.66元（依据合同约定，按房屋总价款的1％）；3．判令嘉源京大公司退还全部购房款4456866元，并支付自实际付款之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至退还之日止的利息；4．判令嘉源京大公司支付苏西振办理购房贷款的利息，暂计算至2020年5月1日为305421.37元（贷款172万元，等额本金，2016年3月贷款到账，5月1日开始还款，本金14333.33元，每月还款利息相加为305421.37元）；5．判令嘉源京大公司退还代收的契税、印花税、产权代办费、工本费、登记费、制图费共137587元；6．判令嘉源京大公司承担本案诉讼费。

一审法院查明

一审法院认定事实：2015年3月27日，苏西振（买受人）与嘉源京大公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，购买坐落为北京市丰台区×××12-1206一套。该合同第十二条第（一）款约定，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。第二十一条第（一）款约定，出卖人应当在2018年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理……2．……如因此致使买受人未能在商品房实际交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按本条第（二）款第2项第（2）目承担责任，但出卖人就转移登记逾期不再单独重复计算违约责任。第二十二条第（二）款第2项第（2）目约定，因出卖人的责任，买受人未能在商品房实际交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房或要求继续履行合同。买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起5个工作日内书面通知出卖人，未在此期限内书面通知退房的，视为不要求退房，买受人在约定期限内要求退房的，同意先行协助出卖人办理本合同在政府主管部门的注销登记手续。自注销登记手续办理完毕之日起60日内，出卖人向买受人退还全部已付款（不计利息），并按照房屋总价款的百分之一向买受人支付违约金。《补充协议》第八条第l款约定：出卖人为本项目制作的宣传材料（包括但不限于报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体发布的广告、建筑模型等），仅供买受人参考，不构成出卖人为本项目所做的任何要约及承诺，亦不构成预售合同的组成部分，有关内容均以双方签署的《预售合同》及补充协议为准。

此后，苏西振支付了4551866元购房款，于2015年3月27日向嘉源京大公司交纳印花税2226元，于2016年7月2日交纳面积差5000元、制图费100元、契税133706元及产权代办费、工本费、登记费、印花税1555元。嘉源京大公司依约交付了涉案房屋。

嘉源京大公司未按照合同约定于2018年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，苏西振亦未在商品房实际交付之日起730日内取得房屋所有权证书。苏西振于2018年7月5日向嘉源京大公司提交了退房通知，嘉源京大公司员工吴×7月5日签收了该退房申请书，该退房通知的内容为：由于你司违约，逾期未能办理房屋产权证书，根据合同Y1719270第17页第（二）2、（2）条规定，作为买受人有权退房，在2018年7月3日-4日与销售代表丁×女士前期沟通的基础上，应你司要求，提交本通知，具体权益要求如下：1．全额退还全部购房款4451866元，并支付赔偿金1％。2．全额退还收房时代收税费148216元（包含面积补差款5000元）；3．赔偿所支付房款的同期银行贷款利息及其他损失费用。

另苏西振提交2018年7月5日去现场办理退房事宜时其妻子与嘉源京大公司员工吴×的通话录音，录音中苏西振妻子称“您和建委相关部门去注销的过程现在不是不能确定吗？那您在办理过程中一些办理节点相关依据留一下，也证明你们没有拖延”，吴×称“这个我们没必要拖沓，与建委沟通后没问题，会尽快了结这个事，如果你不放心，你可以自己去问问”“第一，时间不可控，不是开发商一个人的事；第二，需要您配合双方去建委，可能就几天，但是这个楼的预售证已经过期了，是否会影响，还得让客服跟建委核实后答复您，如果大概时间有了，后续咱们该办办”。

一审法院认为

一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。苏西振与嘉源京大公司签订的商品房预售合同及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。苏西振作为买受人，按照预售合同的约定履行了支付房款的义务，嘉源京大公司作为出卖人，应当按照合同约定的时间取得该商品房所在楼栋的权属证明、为苏西振办理房屋所有权证书，现嘉源京大公司未按照合同约定于2018年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明、未能在商品房实际交付之日起730日内为苏西振办理房屋所有权证书，构成了违约。根据预售合同第二十二条第（二）款第2项第（2）目的约定，因出卖人的责任，买受人未能在商品房实际交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房或要求继续履行合同，苏西振按照合同约定，在退房事由发生后5个工作日内即2018年7月5日向嘉源京大公司提交了书面退房申请，提出了退房要求，2018年7月5日嘉源京大公司签收了苏西振提交的退房通知，故对于苏西振要求确认双方签订的预售合同于2018年7月5日解除之请求，有事实和法律依据，法院予以支持。合同解除后，根据合同取得的财产应当予以返还，故对苏西振要求嘉源京大公司退还全部购房款的诉讼请求，法院亦予以支持。根据预售合同的约定，嘉源京大公司逾期办理房屋所有权证书的行为构成了违约，苏西振选择解除合同，且嘉源京大公司怠于履行办理预售合同在政府主管部门的注销登记手续，因此嘉源京大公司应当按照约定向苏西振支付房屋总价款的1％的违约金，故对苏西振要求嘉源京大公司支付逾期办理房屋所有权证书违约金的诉讼请求，法院亦予以支持。双方的预售合同解除，嘉源京大公司应当将苏西振交纳的契税、印花税、产权代办费、工本费、登记费、制图费退还给苏西振，法院对苏西振要求嘉源京大公司退还预付的契税、印花税、产权代办费、工本费、登记费、制图费共137587元的诉讼请求予以支持。关于苏西振要求嘉源京大公司支付购房款利息的诉讼请求，因合同约定符合合同解除条件，退还全部已付款时不计利息，故对苏西振该项请求法院不予支持。关于苏西振要求嘉源京大公司支付购房贷款（172万元）的利息的诉讼请求，考虑到涉案预售合同解除后，后续会涉及到苏西振与银行之间的贷款合同履行问题，现苏西振未与银行就贷款合同是否解除进行解决，也未对本金、利息予以清算，现苏西振要求支付办理购房贷款的利息，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年11月判决，一、苏西振与北京嘉源京大房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y1719270）于2018年7月5日解除；二、北京嘉源京大房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内返还苏西振购房款4456866元；三、北京嘉源京大房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内退还苏西振契税、印花税、产权代办费、工本费、登记费、制图费共137587元；四、北京嘉源京大房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内支付苏西振逾期办理房屋所有权证书的违约金

44568.66元；五、驳回苏西振的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院查明

本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。

本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点为，嘉源京大公司是否应当赔偿苏西振已付购房款利息损失及贷款利息损失。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。因此，违约金的调整应以守约方的实际损失为基础。

本案中，本院考虑到：第一，涉案商品房预售合同对嘉源京大公司无法按期办理房屋产权证的违约责任已明确约定，退还全部已付购房款时不计利息；第二，苏西振虽主张其实际损失高于双方约定的标准，但就其实际损失情况并未提供充分证据；第三，嘉源京大公司向苏西振交房后，苏西振一直居住、使用涉案房屋至今。综合上述因素，并结合涉案房屋预售合同的履行情况、商品房市场价格变化情况、双方过错等因素，本院认为一审判决确定的违约金数额基本适当，故本院对苏西振诉请要求嘉源京大公司赔偿其已付购房款利息损失的主张不予支持。

关于贷款利息损失的问题，原审法院考虑涉案预售合同解除后，后续会涉及苏西振与银行之间的贷款合同履行及清算问题，现对苏西振的该部分诉请不予支持，符合本案实际，并无明显不妥。故对苏西振的该部分上诉请求，本院也不予支持。

另需指出，除本案争议焦点外，双方对一审判决其他判项均无异议。因此，本院对一审判决的其他判项均予以确认。

综上所述，苏西振的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15904元，由苏西振负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判人员

审判员　蒋春燕

二〇二〇年十二月二十九日

法官助理　王一洲

书记员　孙　涵