审理法院：北京市第三中级人民法院
案号：（2020）京03民终14857号
案件类型：民事 判决
审判日期：2020-12-28
案由：商品房预售合同纠纷
审理经过
上诉人北京中航油置业有限公司（以下简称中航油公司）因与被上诉人花蕾商品房预售合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初10923号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制公开开庭对本案进行了审理。上诉人中航油公司的委托诉讼代理人纪子放、李甦，被上诉人花蕾的委托诉讼代理人李晓静、龙燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
中航油公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回花蕾一审全部诉讼请求；2.两案的案件受理费由花蕾承担。事实和理由：一、一审判决认定花蕾未取得不动产证系中航油公司导致，不仅属于事实认定错误，适用法律也存在严重错误。一审判决认定中航油公司未告知花蕾诉争房屋已具备办理不动产登记的条件，进而认定其未取得不动产登记系中航油公司导致，但该通知义务属法院强加，并不能导致合同解除的条件成就。1.花蕾作为房屋买受人，为法定的房屋产权登记办理主义务人，有义务对办理产权登记予以足够注意。2.通知花蕾商品房具备办证条件，并非中航油公司的法定义务和合同约定义务，且并不应因此承担任何违约责任。3.案涉商品房购买合同明确约定必须因出卖人单方原因造成产权登记未能如期办理才构成解除条件，而本案花蕾未能办理产权登记并非中航油公司的单方责任。二、一审判决认定中航油公司未告知花蕾诉争房屋已具备办理不动产登记的条件，属于事实认定错误。1.花蕾提交郭娓娓与销售人员的聊天记录依法并不能确认其真实性和证明目的。2.花蕾刻意隐瞒，一审法院审查疏漏，导致花蕾明确知悉具备办理产权登记条件的事实并未得到认定。3.中航油公司已经向一审法院说明其他业主在约定期限内办理完毕产权登记的情况并提交了证据，可以合理推断中航油公司对花蕾进行了通知。三、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十四条并不能成为一审判决认定案涉合同构成解除条件的依据。本案不符合因“出卖人原因”导致买受人有权解除的条件，结合本案合同约定及履行事实，也不导致涉案合同满足解除条件的后果，支持花蕾的解除请求不合理也不合法。二审庭审口头补充上诉意见：第一，因为花蕾在案涉楼盘不仅购买了车位，也购买了房屋，而其购买的房屋在产权办理期限内已经办理了产权证，车位和房屋的产权证办理是相同的流程，相当于花蕾购买了两项产权，其中一项办理了产权，现在其称不知道车位办理产权的情况是不合理的。第二，花蕾存在不诚信履行合同、恶意诉讼情况。因为开发商在处理尾盘车位时确实以较低的价格进行了出售，业主觉得买贵了，所以要求解除合同。除了杨光南外其他20个业主都是在6月份提起的诉讼，杨光南是在2020年8月份提起的诉讼，其他业主提起诉讼时杨光南未到720日办理产权的期限。第三，中航油公司提交2020京民终333号类案，该判决的合同约定与事实情况与本案有类似之处，该判决认定判令解除合同的条件之一是因出卖人原因致使未办理产权证且无法办理，但是本案的情况是直至今日依然具备办证条件，根据该份类案判决，法院不应判决合同解除。
被上诉人辩称
花蕾答辩称：同意一审判决，一审判决认定事实清楚。花蕾购买车位时以及收取车位后的720日内，中航油公司均未通知花蕾办理产权证的相关事宜。现有证据证明花蕾未取得不动产证责任在于中航油公司。中航油公司负有法定义务协助花蕾办理产权证，由于中航油公司的责任花蕾未能在720日内办理产权证，合同约定解除条件成就，一审法院判决解除合同有法律依据。中航油公司提交的类案判决是法定解除权，本案是约定解除权，所以类案判决不能支持其主张。
一审原告诉称
花蕾向一审法院起诉请求：1.请求依法判决解除花蕾与中航油公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》，解除日期为起诉之日；2.中航油公司退还花蕾购房款28万元，并支付利息（按照中国人民银行同期活期存款利率计算，自2018年1月11日起至实际支付之日止，暂时计算至2020年6月1日为2373.78元）；3.诉讼费由中航油公司负担。
一审法院查明
一审法院认定事实：2018年1月11日，出卖人中航油公司与买受人花蕾就顺义区安宁街7号院×房屋签订编号为×××的《北京市商品房现房买卖合同》，约定：“该商品房总计款280000元。第十七条不动产登记：（一）出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。（二）买受人同意委托出卖人或出卖人指定的第三方机构向不动产转移登记机关申请办理，委托费用壹仟叁佰元人民币（大写）。（三）如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋不动产权证，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人提出退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息；买受人不退房，自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金。”该合同文本由中航油公司提供。
后花蕾向中航油公司给付购房款280000元。中航油公司向花蕾交付诉争房屋。自交付之日至今已满720日。
顺义区安宁街7号院1号楼等23幢楼登记的权利人为中航油公司，不动产权证书登记日期为2017年12月5日。证书附记记录：该证所载房屋对应土地在北京银行股份有限公司绿港国际中心支行设定抵押。原房权证号：京（2012）顺不动产权第XX**，原权利人：北京中航油置业有限公司，原登记时间2017年11月24日。抵押登记已注销，2018年1月18日。
中航油公司提交房屋登记表，拟证明涉案车位具备不动产转移登记条件。花蕾对该证据真实性认可，证明目的不认可。
中航油公司提交办理产权业主的房产证复印件，拟证明业主可自行办理并取得不动产权证书。花蕾对该证据真实性不认可，关联性不认可，认为出卖人办理产权证，必须要向花蕾提供办理产权证的条件，但中航油公司未通知花蕾办理产权证，未向花蕾提供相应材料。
中航油公司提交证人黄某证言，内容为：本人黄某，身份证号×××，于2017年12月24日购买艾迪城产权车位×幢×，购买当日付清车位全款并完成车位网签，网签当日销售员告知车位产权可以自办或代办，经与销售员了解情况，选择自办产权。本人于2018年12月10日至开发商办公处领取了办理产权所需的授权委托书及测绘图表。艾迪城车位×幢×已于2019年7月2日自行办理车位产权证书，产权证书号为京（2019）顺不动产权第XXXX号。特此证明。一审法院通过电话与黄某核实情况，黄某述称：“购买车位时，销售人员说过办理产权的事情。说两年之内去拿资料。我当时去售楼处拿的。2018年底去拿的手续。是有人通知我母亲，我母亲告诉我去拿手续的。大概是在2018年的5、6月份。买房时销售人员也告知我能够办理产权证，口头告知的。我拖了一阵办的。办理流程不复杂，拿着开发商给的手续去办，一个多小时就办完。”花蕾对该证人证言真实性不认可。
中航油公司提交黄某产权证、收据、合同，拟证明在办理网签当日，销售人员已经告知所有购房人购买车位的可以自办或代办。花蕾在网签当日已经知悉办理产权证需要的手续并且中航油公司已经告知。花蕾对该组证据证明目的不认可。
中航油公司申请中原地产公司徐某出庭。徐某述称：“被告2015年7月1日即艾迪城第一次开盘时年聘请我公司给被告销售房屋和车位。我们代理该楼盘。车位是我们卖的、房子是我们卖的，我们当时卖房及车位时，销售过程中，告诉全款购买房屋及车位可以自己去办理产权，若不自己办理产权可以委托开发商找开发商代办公司交1300元。告知他们自己去交契税回开发商要相应东西去建委办，该情况在销售时就跟业主说了。我是销售经理，下面有十几个销售人员。我本人没有销售过车位。销售人员销售车位时我在场。我办公有办公室，是管理层。销售房子及卖车位同时跟客户会说的，我没有直接面对客户。给销售做过培训，培训时告知销售人员告知业主这些内容。卖完后，过一段时间才可以办理车位的产权证。时间太久，具体如何和业主说的我记不清了。我们只是销售，卖房、后期事情不归我们去做。车位是否能够办理产权证是否通知业主，是否具备不动产权证办理条件，这个不是我们部门通知，具体我不清楚。”花蕾对证人证言真实性不认可，认为其告诉业务员办证事情，让业务员告知客户，不是其亲自告知，未告知业主何时办证。中航油公司对证人证言的意见为：证人是我们代理公司的，与代理公司明确过可以办理时第一时间告知业主。证人说的跟我们销售过程中不一样，我们销售过程中告知过业主，买车位网签时间告知过业主自办、代办的情况。
花蕾未向中航油公司提出过办理不动产证的要求。
中航油公司称其办证的手续通过中介公司给业主。业主和销售人员说，中航油公司的客服负责提供业务编码、代码等，给销售人，销售人给业主。买方办产权证直接和当时的销售人员对接。整个过程都是和中介进行沟通。花蕾称曾向销售人员问过，但销售人员说不能办，就其主张提交郭娓娓与销售人员王静的微信聊天记录，内容为：“2018年6月9日：郭：那个艾迪城车位产权证能办吗？王：现在还没开始办呢，就等通知就行了，得等办完房子那个房本；2018年9月15日：郭：车位的本什么时候给啊。王：还没办呢啊。都没办。”
中航油公司称其艾迪城售楼处办公至2019年12月31日。后售楼处租约到期，其搬离至艾迪公园。
就720日内能否联系到中介公司的销售人员或中航油公司人员。花蕾称有销售人员微信，但无法联系到中航油公司人员。中航油公司称联系不到销售人员可以联系中航油公司的销售热线。销售热线一直到2019年12月31日。
就办理诉争房屋不动产登记证书，中航油公司称其在网签合同签订后，曾口头告知业主已具备办理不动产登记证书条件。花蕾称中航油公司未告知过其诉争房屋已具备办理不动产登记证书的条件。
就办理流程，中航油公司称其将相关资料给建委网站，出现编码，业主拿着编码去办理证书。之前业主拿着光盘可以办，光盘内有编码，另给业主提供测绘图表及授权书，业主交契税，就可以办。后来不用光盘，业主向我方提申请，我方查询具备交完全款情况，有网签合同，与申请人名字相符，向建委网站提申请，就有编码了。花蕾等21户业主均未提交过办证申请。
经一审法院释明，双方当事人表示如法院判决诉争合同解除，则解除合同后的法律后果在本案中一并予以处理。
一审法院于2020年8月12日将起诉状向中航油公司送达。
一审法院认为
一审法院认为，花蕾与中航油公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应依约履行合同。
本院查明
本案的争议焦点为花蕾主张的解除合同条件是否已经成就。双方约定因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋不动产权证，合同解除。即诉争房屋未取得不动产证是否因出卖人责任导致。审查合同约定为出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。中航油公司表示其办理不动产权的方式为使得诉争房屋具备办理不动产权的条件，并已告知花蕾相关条件成就。但就其陈述，花蕾表示购房系通过中介中原地产，购房后联系不到中航油公司，且中航油公司从未告知过其办理条件已成就。据证据规则，中航油公司应就其陈述提交证据予以证明。一审法院审查中航油公司提交的证据情况，其证人徐某称“车位是否能够办理产权证是否通知业主，是否具备不动产权证办理条件，这个不是我们部门通知，具体我不清楚。”综合花蕾提交的郭娓娓与中介人员的微信聊天记录。一审法院认为中航油公司提交的证据，难以证明其上述主张。故认定中航油公司未告知花蕾诉争房屋已具备办理不动产登记的条件。因此，一审法院认定花蕾未取得不动产证系因中航油公司责任导致,即花蕾主张的解除诉争合同的条件成就。诉争合同应于解除通知送达中航油公司，即2020年8月12日解除。因诉争合同解除，中航油公司应返还花蕾购房款并依约给付利息，花蕾亦应将诉争房屋返还中航油公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决：一、确认花蕾与北京中航油置业有限公司签订的编号为×××的《北京市商品房现房买卖合同》于二〇二〇年八月十二日解除；二、北京中航油置业有限公司于判决生效之日起七日内返还花蕾购房款二十八万元并给付该款利息（分两笔：第一笔以五万元为基数，自二〇一八年一月十一日起至实际返还该款之日止，按中国人民银行同期活期存款利率计息；第二笔以二十三万元为基数，自二〇一八年十二月二十三日起至实际返还该款之日止，按中国人民银行同期活期存款利率计息）；三、花蕾于判决生效之日起七日内将顺义区安宁街7号院×房屋向北京中航油置业有限公司腾退；四、驳回花蕾的其他诉讼请求。如果北京中航油置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，中航油公司向本院提交了下列证据：1.北京市住建委网页截图打印件，证明花蕾在涉案车位同一地块向中航油公司购买的房屋，已经办理过户登记。2.代办、登记费用收据；3.北京银行绿港国际中心支行出具的《情况说明》；4.业主领取房本签收的照片，证据2、3、4证明花蕾委托第三方代办车位关联的房屋产权证，已经自银行处领取了所购房屋的房本，其对涉案车位已经具备办理产权登记条件的事实完全知情。
二审中，花蕾向本院提交了2020年9月29日及2020年11月6日中航油公司发布的两份《告知函》，证明中航油公司明知有通知义务，但直到2020年9月份和11月份才履行通知义务。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。花蕾对中航油公司提交的上述证据发表如下质证意见：该证据不属于新证据；认可证据的真实性，但不认可关联性，中航油公司提交的业主办理房屋产权证的证据和车位产权没有关系，车位和房屋的购买时间及销售人员均不一致。中航油公司认可花蕾提交的证据的真实性，但不认可关联性和证明目的，主张该证据不能证明中航油公司在此之前并未进行通知，中航油公司系针对所有业主发出的通知，系为避免发生更多诉讼而做的证据留存。因中航油公司和花蕾对对方提交的证据的真实性均予以认可，故本院对双方在二审中提交的证据的真实性予以认可，关于上述证据的证明力问题本院将结合全案情况作出综合认定。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。
本院认为
本院认为：花蕾与中航油公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，一审法院对此认定正确，本院二审予以确认。双方均应按照约定履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据涉案《北京市商品房现房买卖合同》约定的内容，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋不动产权证，买受人有权解除涉案合同。就诉争房屋不动产权证的办理流程，中航油公司认可由其将相关资料报给建委网站，出现编码后，业主持编码办理不动产权证。故中航油公司作为出卖人应当履行使诉争房屋具备办理不动产权证条件、并在条件成就后通知买受人的义务。现有证据不足以证明中航油公司履行了相关义务。中航油公司二审中提交的证据，仅能证明买受人购买的小区其他房屋办理不动产权证的情况，不足以证明中航油公司对于诉争房屋不动产权证的办理已经向买受人履行了上述通知义务，故本院对该证据不予采信。在中航油公司未履行通知义务的情况下，买受人无法知晓诉争房屋何时可以办理不动产权证，故根据法院查明的事实及在案证据可以认定花蕾未取得不动产权证系因中航油公司责任导致。中航油公司上诉主张本小区其他业主在约定期限内已经办理完毕产权登记，但该事实不能推断中航油公司对花蕾已经履行了通知义务，故本院对其该项上诉理由不予采信。本案中，因出卖人中航油公司的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋不动产权证，根据涉案合同的约定，花蕾解除合同的条件已经成就，其有权解除其与中航油公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》，该合同自解除通知到达中航油公司之日即2020年8月12日解除。一审法院判决花蕾与中航油公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》于2020年8月12日解除，具有事实和法律依据，本院二审予以维持。
关于合同解除的后果，涉案《北京市商品房现房买卖合同》约定“买受人提出退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息”，现涉案合同业已解除，一审法院根据花蕾的请求，判决中航油公司返还花蕾购房款28万元并给付该款利息，同时判令花蕾将诉争房屋腾退给中航油公司，具有事实和合同依据，本院二审亦予以维持。
综上所述，中航油公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5536元，由北京中航油置业有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判人员
审判员 石 煜
二〇二〇年十二月二十八日
法官助理 常 欣
书记员 刘怡然
