审理法院：北京市第三中级人民法院
案号：（2020）京03民终15032号
案件类型：民事 判决
审判日期：2020-12-24
案由：商品房预售合同纠纷
审理经过
上诉人北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力公司）因与被上诉人北京昌隆天下科技有限公司（以下简称昌隆天下公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初19038号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月23日公开开庭审理了本案。上诉人富力公司之委托诉讼代理人洪丽雯、李瑶，被上诉人昌隆天下公司之委托诉讼代理人韦忠俊、廖钟菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
富力公司上诉请求：改判一审判决第三项增加335145.9元；一、二审诉讼费由昌隆天下公司负担。事实和理由：一、昌隆天下公司作为违约方和过错方，应按照《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》）相关约定承担违约责任。根据双方签订的《预售合同》附件九补充协议第6条的约定，昌隆天下公司作为违约方，应当向富力公司支付涉案房屋总价款10%和逾期应付款3%的违约金，共计635145.9元。二、富力公司遭受的实际损失远超合同约定的违约金数额，昌隆天下公司主张违约金过高但未提交任何证据予以证明，昌隆天下公司应当按照合同约定支付违约金。昌隆天下公司仅支付了总房款的10%，自2017年4月起便拒绝支付剩余房款。从昌隆天下公司购买通州区×号房屋（以下简称2115号房屋）至今，房价下跌造成的损失超过了房屋总价款的44%，一审法院认定的违约金数额过低无法弥补富力公司的损失。一审判决无视合同具体约定和昌隆天下公司的过错程度，未考虑富力公司的实际损失，对富力公司明显不公。综上，一审判决适用法律错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人辩称
昌隆天下公司辩称，同意一审判决，不同意富力公司的上诉请求。一审法院按照法律及司法解释的规定，依据公平原则、合同约定以及履约现实困难的情况作出的判决符合法律规定。根据已有的判例和规定，一审认定的违约金数额适当。
一审原告诉称
富力公司向一审法院起诉请求：1.请求判令昌隆天下公司支付富力公司剩余房款4500000元；2．请求判令昌隆天下公司支付富力公司逾期付款违约金，以剩余房款为基数按照日万分之二计算至实际付款之日止，暂计至2020年7月31日金额为786900元［计算方法为（500000×1198＋500000×1137＋1000000×1045＋1500000****＋1000000×579）×0.0002=786900元］；3．请求判令昌隆天下公司支付富力公司前期物业服务费，暂计至2020年7月31日金额为21110.4元（计算方法为每平方米物业服务费9元×实测建筑面积117.28平方米×20个月=21110.4元）；4．请求判令昌隆天下公司支付公共维修基金23456元（计算方法为每平方米公共维修基金200元×实测建筑面积117.28平方米=23456元），面积补差款5601元；上述金额共计人民币5337067.4元；5．本案诉讼费由昌隆天下公司承担。
昌隆天下公司向一审法院反诉请求：1.请求判令解除昌隆天下公司与富力公司签订的《预售合同》；2.请求判令富力公司返还昌隆天下公司已付房价款501459元，并以501459元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自实际支付日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息；3.请求判令富力公司向昌隆天下公司返还印花税人民币2501元；4.要求富力公司配合办理注销网签备案手续；5.本案诉讼费用由富力公司承担。
一审法院查明
一审法院认定事实：2017年3月20日，富力公司与昌隆天下公司签订《预售合同》，约定富力公司向昌隆天下公司出售2115号房屋，房屋所在土地用途为办公，预测建筑面积共117.09平方米，房屋总价款为5001459元。《预售合同》第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。《预售合同》附件九“补充协议”第6条约定：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。《预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”载明了分期付款的时间和金额：买受人应于2016年12月11日交纳定金10万元，于2017年3月20日交纳首期房款501459元（总房款的10%，含定金10万元），于2017年4月20日前交纳二期房款500000元（总房款的10%），于2017年6月20日前交纳三期房款500000元（总房款的10%），于2017年9月20日前交纳四期房款1000000元（总房款的20%），于2018年6月30日前交纳五期房款1500000元（总房款的30%），于2018年12月30日前交纳六期房款1000000元（总房款的20%）；并约定：如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据合同第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金；买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续；买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。附件九补充协议第7条：“买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0.6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。”
《预售合同》签订后，昌隆天下公司与富力公司办理了涉案《预售合同》的联机备案，昌隆天下公司于2016年12月11日，向富力公司支付房屋买卖定金100000元；2017年3月20日，支付首付款401459元（不含定金），以及代收印花税2501元，后未再向富力公司支付剩余房款。
一审审理过程中，昌隆天下公司称购房时富力公司工作人员引导其认为房屋可做双层空间设计，并且做出购房后即可将涉案房屋出售赚取差价的虚假宣传和承诺，其因听信该宣传与承诺，才在无购买能力的情况下签订《预售合同》，现已无法继续履行。就其前项主张，昌隆天下公司提供了富力公司《宣传手册》、样板间照片、收房实景照片、另案证人证言复印件等证据，但其证人并未出庭作证；就其后项主张，昌隆天下公司提交了该公司2017-2019年度《企业年度报告书》、2018-2019年度《资产负债表》《损益表》等予以佐证。昌隆天下公司明确表示其无能力继续履行涉案《预售合同》。富力公司对昌隆天下公司的上述主张均不予认可。经一审法院询问，昌隆天下公司表示愿意承担违约金以解除《预售合同》，但要求调低《预售合同》约定的违约金。
一审法院认为
一审法院认为，本案争议焦点是富力公司是否存在违约行为，及是否支持昌隆天下公司的解约请求。具体分析如下：
第一，富力公司是否存在违约行为的问题。本案中，昌隆天下公司主张富力公司有涉案房屋可进行双层空间设计和购买后即可出售赚取差价的虚假宣传与承诺的违约行为。一审法院认为，首先，双方订立的《预售合同》第三条即对商品房的层高作出了约定，层高为4.2米，昌隆天下公司认为涉案房屋的实际层高未达到合同约定的标准，但昌隆天下公司所提供的证据不能证明涉案房屋存在层高问题。其次，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力公司在销售时是否存在虚假宣传与承诺的行为，昌隆天下公司均应对于应否签约进行审慎思考，对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，昌隆天下公司选择签约，即应受《预售合同》条款约束，故上述昌隆天下公司主张富力公司存在违约行为依据不足，一审法院不予采纳。昌隆天下公司未按照《预售合同》约定支付房款，其行为已经构成违约，故其要求富力公司承担赔偿利息损失的违约责任的反诉请求，依据不足，一审法院不予支持。
第二，是否支持昌隆天下公司解约请求的问题。一审法院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。本案中双方约定了退房条款，且本案中，昌隆天下公司明确表示不同意继续履行涉案《预售合同》并表示公司目前已不具备继续履行《预售合同》的能力，同时愿意以承担相应违约金为代价解除《预售合同》，一审法院认为，结合合同约定的退房条款以及昌隆天下公司注册成立的目的及实际经营状况来看，涉案《预售合同》在事实上已难以强制继续履行，故对于昌隆天下公司要求解除《预售合同》并要求富力公司退还已付款及印花税的反诉请求，一审法院予以支持；并且基于《预售合同》所办理的联机备案手续亦应予以注销，故昌隆天下公司要求富力公司配合办理注销网签手续的反诉请求一审法院予以支持。昌隆天下公司表示愿意支付解除《预售合同》违约金，一审法院不持异议，但认为违约金数额过高，具体数额由一审法院按照《预售合同》的具体约定，兼顾《预售合同》的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为300000元。
关于富力公司要求昌隆天下公司继续履行《预售合同》并交付剩余购房款4500000元以及逾期付款违约金、房屋面积差价款和物业管理费的诉讼请求，在《预售合同》已被判令解除的情况下，其上述请求，缺乏依据，一审法院对此不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除富力公司与昌隆天下公司于二〇一七年三月二十日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，富力公司于判决生效之日起七日内配合昌隆天下公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、富力公司返还昌隆天下公司已付房款501459元、代收印花税2501元，于判决生效之日起七日内执行清；三、昌隆天下公司给付富力公司违约金300000元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回富力公司的诉讼请求；五、驳回昌隆天下公司的其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明
本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，因双方对于一审判决主文第一项、第二项均无异议，故本院对此予以确认。依据已经查明的事实，昌隆天下公司未依约支付购房款，且愿意支付解除《预售合同》的违约金，故本案二审争议焦点为一审判决认定的违约金数额是否得当。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”一审中，昌隆天下公司认为《预售合同》约定的违约金过高，请求法院予以调整，一审法院按照《预售合同》的具体约定、履行情况、预期利益等综合因素，酌情确定的违约金数额并无明显不当，本院予以维持。富力公司主张按照《预售合同》附件九补充协议第6条的约定，昌隆天下公司应向其支付房屋总价款10%和逾期应付款3%的违约金，但是富力公司未提供证据证明其实际损失情况。富力公司上诉主张一审法院酌定的违约金数额过低，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，富力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6327元，由北京富力通达房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判人员
审判员 巴晶焱
二〇二〇年十二月二十四日
法官助理 孟 磊
书记员 刘怡然
