审理法院：重庆市第五中级人民法院
案号：（2020）渝05民终6375号
案件类型：民事 判决
审判日期：2020-12-24
案由：商品房预售合同纠纷
审理经过
上诉人蒋六红与被上诉人重庆嘉道房地产开发有限公司(以下简称嘉道公司)商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2020)渝0113民初5965号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人诉称
蒋六红上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，判决解除上诉人与被上诉人双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议;判决被上诉人退还首付款395384元、契税款38562元、大修基金9078元、预告登记费、转移登记费160元，共计443184元；判决被上诉人向上诉人支付以应退还款项443184元为基数，以2018年6月1日起至退还款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用利息；判决被上诉人支付上诉人违约金12853.84元；或者发回重审。其事实与理由为：一审法院查明事实错误，本案案涉合同约定户型为三室两厅，但被上诉人交付的房屋实际户型为两室两厅，被上诉人承诺赠送的花园为55平米，实际交付的只有5平米，被上诉人未经上诉人同意擅自变更设计且并未通知上诉人，该变更严重影响上诉人居住使用，违背上诉人购房意愿，应属于根本违约，依据合同第十五条约定及法律规定，上诉人有权解除合同，并要求被上诉人承担资金占用损失及违约金；上诉人购房时，被上诉人将车位与房屋一起销售，在上诉人提出退房申请后，被上诉人实际上履行了退还车位款的行为，并告知上诉人将购房相关票据交给被上诉人用于办理退房流程，应当视为被上诉人对解除合同的认可，现被上诉人当庭否认退房属于严重不诚信的情形。
被上诉人辩称
嘉道公司答辩称，一审法院认定事实正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回。
一审原告诉称
蒋六红一审诉称：请求判令1.解除蒋六红与嘉道公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议;2.嘉道公司退还蒋六红首付款395384元、契税款38562元、大修基金9078元、预告登记费、转移登记费160元，共计443184元；3.嘉道公司向蒋六红支付以应退还款项543184元为基数，自2018年6月1日起至退还款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用利息；4.嘉道公司支付蒋六红违约金12853.84元。
一审法院查明
一审查明：2018年4月26日，蒋六红作为乙方与嘉道公司作为甲方签订《认购协议》，约定：乙方认购甲方开发建设的2-1-3号房屋一套，预测绘建筑面积113.47平方米，乙方签订认购并缴纳定金叠拼20万元、联排25万元后视为成功认购；成交房屋总价为1485384元=住房总价1285384元+车位总价200000元，双方据此定价及优惠签订《重庆市商品房买卖合同》(含补充协议)及其他相关协议；乙方应于甲方通知签约日期至指定地点办理《车位协议》手续，缴纳全额车位款项并签订正式的《商品房买卖合同》，提交车位合同登记及产权办理的相关资料，该车位合同登记及产权办理的各项税费按法律规定由甲乙双方各自承担，并于合同签订时一并缴纳。同日，蒋六红向嘉道公司提交《提前预约车位申请》，载明：本人于2018年4月26日认购购买了2-1-3号房屋，为了方便接房后使用，现自愿向贵司申请提前预订该房屋配套车位壹个。
2018年5月1日，蒋六红作为乙方与嘉道公司作为甲方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发的涉案房屋，本商品房户型为三室二厅，本商品房户型图见本合同附件一；房屋总价款1285384元；乙方于2018年5月1日向甲方交纳首付房款，人民币395384元，乙方向银行申请人民币890000元的个人购房抵押贷款，经银行审核同意后，由乙方与银行办理贷款手续，其贷款额由银行直接拨付给甲方，为甲方收取乙方应支付购房款的一部分；属预售商品房的，甲方应当在2019年5月8日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；甲方如未按本合同约定的期限将商品房交付乙方使用，逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)，并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。同日，蒋六红作为乙方与嘉道公司作为甲方签订《补充协议》，约定甲方逾期向乙方交付房屋超过60日后，乙方有权解除合同，也有权要求甲方继续履行合同；届时，如乙方要求解除合同的，应于甲方逾期交付房屋60日届满后7日内书面向甲方提出解除合同的要求，否则视为乙方愿意继续履行合同。2016年5月4日，蒋六红向嘉道公司支付涉案房屋购房款395384元。2018年5月1日，蒋六红向嘉道公司缴纳契税38562元、预告登记费、转移登记费160元、大修基金9078元。嗣后，嘉道公司通知蒋六红于2019年9月4日接房。蒋六红在接房时认为涉案房屋原约定为三室二厅，现交房现状为两室两厅，承诺的55平方米院子亦缩水到5平方米为由于2019年9月10日向嘉道公司送达《退房通知书》，载明蒋六红与嘉道公司签订的《重庆市商品房买卖合同》(CQ-202-01717621)约定交房时间为2019年5月8日前，承诺有55平方米的院子，现缩水至5平方米不到，三室二厅变成两室两厅，蒋六红要求解除《重庆市商品房买卖合同》。嘉道公司于2020年3月27日退还蒋六红车位预约款10万元。蒋六红遂以嘉道公司逾期交房超过60日，以及承诺有55平方米的院子，实际交付为5平方米不到的院子，三室二厅变成两室两厅等为由，来院诉请如上。
一审法院认为
一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，蒋六红与嘉道公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规规定，故合法有效。依据合同法第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，蒋六红与嘉道公司应当按照《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》约定全面履行各自的义务。根据《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，嘉道公司逾期交房超过60日的，蒋六红有权解除合同，蒋六红要求解除合同的，应于嘉道公司逾期交付房屋60日届满后7日内书面向其提出解除合同的要求，否则视为蒋六红愿意继续履行合同，本案中，合同约定交房时间为2019年5月8日前，嘉道公司通知蒋六红于2019年9月4日接房，逾期交房超过60日，蒋六红于2019年7月7日起7日内享有单方向嘉道公司提出解除合同的权利，但蒋六红于2019年9月10日才提起解除合同的要求，根据补充协议的约定，蒋六红自嘉道公司逾期交付房屋60日届满后7日内未提出解除合同的，视为其愿意继续履行合同，故蒋六红自嘉道公司逾期交房超过60日后超过7日实际于2019年9月10日向嘉道公司送达《退房通知书》，不能达到解除《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》的效力，其诉称嘉道公司认可蒋六红与嘉道公司双方解除《重庆市商品房买卖合同》，其举示的证据达不到证明目的，应承担举证不能的后果，故现蒋六红以嘉道公司逾期交房超过60日为由诉请解除《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，不符合上述合同约定，同时蒋六红诉称嘉道公司承诺有55平方米的院子，未举示证据，应承担举证不能的后果，对于蒋六红以交付房屋为两室两厅，非三室二厅，亦其未举示证据证明嘉道公司交付的房屋户型不符合《重庆市商品房买卖合同》对户型的约定，故本院认为蒋六红诉请解除蒋六红与嘉道公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，无法律和事实依据，不予支持。对于蒋六红诉请嘉道公司退还首付款395384元、契税款38562元、大修基金9078元、预告登记费、转移登记费160元，共计443184元以及支付以应退还款项543184元为基数，自2018年6月1日起至退还款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用利息及违约金12853.84元，亦无法律和事实依据，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：驳回蒋六红的全部诉讼请求。一审案件受理费8140元，减半收取4070元，由蒋六红承担。
本院查明
本院二审审理中，上诉人举示新证据。1、《录像》3份、《录音》1份，系上诉人代理人作为购房人与被上诉人售楼处销售总监何秋关于与涉案房屋户型一致的房屋的出售情况的询问，拟证明被上诉人销售总监自认实际交付的房屋为2室2厅，而非合同约定的3室2厅，销售总监自认如果不一致不能达到交付验收标准，而涉案房屋合同约定是3室2厅，实际交付2室2厅，没有达到验收标准，购房者如果自己搭建楼板的行为属于违建，违反房屋建筑质量管理条例，被上诉人构成根本违约，且房价上涨，上诉人按购房时价款解除合同，被上诉人也无损失，此外被上诉人的销售总监讲解车位销售模式时自认车位与房屋是捆绑销售，购房者需一起购买，本案中被上诉人已经将车位款退还上诉人，证明被上诉人已经履行了解除商品房买卖合同的退款流程。2、被上诉人售楼处销售总监何秋关于D期叠拼即案涉房屋销售承诺户型图一份、重庆市巴南区规划和自然资源局调取的涉案房屋《备案竣工图》1份，拟证明实际交付的房屋与竣工图及签订商品房买卖合同时的附图不一致，存在设计变更，上诉人将竣工图及附图上的封闭阳台改为了一个卧室，没有保留阳台的功能，且合同约定的3室2厅不符合竣工图上标注的2室2厅的设计。
被上诉人发表质证意见：对证据1的真实性和证明目的均不予认可，被上诉人交付的房屋户型与合同附图一致，上诉人代理人向被上诉人销售人员进行询问的房屋并非案涉房屋，不能以现在对房屋的宣传介绍作为上诉人购房时房屋的销售状态，房屋的交付标准应当严格依据双方签订的商品房买卖合同，车位与商品房并非一个合同下的标的物，被上诉人向上诉人退还车位预约款是基于上诉人申请，不能作为被上诉人同意解除双方签订的商品房买卖合同的依据。证据2的真实性不能核实，但从图纸和双方签订的合同附图可以看出设计并未发生变更，可以证明双方在签订合同时房屋的设计与竣工时房屋的设计一致，其次，双方买卖合同的标的物为跃层结构，上层平面可以由上诉人改造成多间卧室，购房人可以通过装修改变房屋内厅室的数量及大小，这是属于购房人自己的权利。被上诉人并未举示新证据。
本院组织双方当事人及代理人前往案涉房屋现场进行了房屋内部现状的现场勘验，双方当事人一致认可，案涉房屋共两层，房屋内部客厅上一半空间为挑空，挑空部分层高6米，未挑空部分层高为3米，房屋内部可见房间数量为客厅1间，卧室2间，房屋二楼处有一处未封闭空间，用栏杆将其与挑空处隔离，二楼阳台与二楼地面之间被挑空隔离，如需要使用阳台需自行对挑空部分进行改造搭建。二审审理中，上诉人陈述其于2019年9月10日向被上诉人嘉道公司送达《退房通知书》，要求解除《重庆市商品房买卖合同》，既是行使约定解除权也是行使法定解除权。上诉人陈述其购买时案涉房屋是期房，购房时其查看了样板间，同样的户型样板间是装修后没有任何挑空的三室两厅的结构，置业顾问没有告知房屋需改造搭建之后才能获得三室两厅。上诉人陈述其主张的违约金系依据合同第十五条第三款的约定，即被上诉人对房屋进行了设计变更，但未在合同约定期限内告知上诉人，上诉人有权退房，并要求被上诉人承担已付房款的1%的违约金，因上诉人的贷款已经全额发放给被上诉人，故应当按照总房款1285384元的1%主张违约金。
被上诉人陈述依据重庆的交易习惯，洋房房屋内部需要购房者自行搭建，上诉人理应知情。被上诉人认可提供给上诉人的样板间是搭建后形成的三室两厅的状态，但认为其并不违约，房屋经改造后可以获得三室两厅，被上诉人不应解除合同也不应当承担违约金。
本院另查明，被上诉人已代上诉人向税务机关缴纳契税及印花税金额17527.97元、缴纳大修基金9078元，本院二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为
本院认为：关于上诉人蒋六红行使解除权的行为是否达到解除合同效力的问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十五条第一款规定：“法律规定或者第三人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。前述条款分别系约定解除权及法定解除权的相关规定，依据上诉人蒋六红向被上诉人嘉道公司送达的《退房通知书》载明的内容，蒋六红要求解除与被上诉人的合同，既行使了约定解除权也行使了法定解除权，蒋六红行使解除权的行为是否达到解除合同的效力，本院做如下评述。
上诉人蒋六红未在合同约定的解除期限内行使约定解除权，其约定解除权消灭。上诉人蒋六红与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》约定，上诉人蒋六红要求解除合同的，应于被上诉人嘉道公司逾期交付房屋60日届满后7日内书面向其提出解除合同的要求，否则视为蒋六红愿意继续履行合同。合同约定的交房时间为2019年5月8日前，被上诉人嘉道公司通知蒋六红于2019年9月4日接房，依合同约定蒋六红在2019年7月7日起的7日内（即2019年7月14日前）享有合同约定的单方解除权。蒋六红于2019年9月10日向被上诉人提出解除合同的事由中有被上诉人未按约定时间交房的情形，符合合同约定的上诉人享有约定解除权的事由，但上诉人未在合同约定的解除期限内行使，其约定解除权消灭。
上诉人蒋六红的约定解除权消灭后，依据《合同法》第九十四条的规定，如果被上诉人存在违约行为致使不能实现合同目的，上诉人依然享有法定的解除权。本案中，双方当事人在合同中对于房间数量为三室两厅约定明确，购房合同附件中的房屋平面图仅能反映案涉房屋在所在楼层的坐落位置，并未对房屋内部户型及房间数量有任何标注。上诉人蒋六红所购房屋为期房，被上诉人提供给上诉人查看的样板间为经改造后形成的三室两厅，且在缔约时并未就房屋实际交付的状态向上诉人进行重点提示和说明，上诉人有理由相信被上诉人交付的房屋户型即合同约定的三室两厅，被上诉人认为上诉人的缔约时对房屋真实状态知情的抗辩意见不能成立。从本院现场勘验情况来看，被上诉人交付的房屋内部房间数量仅为两间卧室，一间客厅，明显与合同约定的三室两厅不符。依社会大众的普遍认知标准及商品房买卖合同的交易习惯，商品房的内部户型布局及房间数量属于对购房人居住使用存在重大影响的要素，是购房人缔约时重点考虑的要件，被上诉人交付的房间数量不符合合同约定，显然与购房人的交易目的相悖，属于典型的不能实现合同目的的违约行为。被上诉人认为案涉房屋的上层平面可以通过搭建改造改变房屋内厅室的数量及大小，合同可以继续履行，被上诉人不构成根本违约。但被上诉人所称的改造行为，系在挑空的位置进行现浇搭建楼板，该施工方案变更了《备案竣工图》中标注的案涉房屋的内部设计，属于对建筑物内部结构的擅自改造，被上诉人也不能证明该种施工方案获得了建设规划主管部门的审批同意，对该施工方案的安全性、合法性均未举示相应证据予以证实，被上诉人据此认为合同可以继续履行的抗辩意见本院不予采信。被上诉人交付的房屋户型及房间数量不符合合同约定且无法继续履行，致使上诉人无法实现其购房目的，应属根本违约，上诉人蒋六红行使法定解除权的行为达到解除合同的效力，本院予以确认。解除权系形成权，送达对方即生效，上诉人蒋六红于2019年9月10日向被上诉人嘉道公司送达《退房通知书》，要求解除《重庆市商品房买卖合同》，故本院确认案涉合同的解除时间为2019年9月10日。
关于被上诉人嘉道公司是否应当退还首付款、契税款、大修基金、预告登记费、转移登记费共计443184元以及承担相应的资金占用利息的问题。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案因被上诉人嘉道公司存在根本违约的情形导致上诉人蒋六红解除合同，上诉人蒋六红有权要求被上诉人退还购房款、代收款项及承担相应的资金占用损失，上诉人于2018年5月1日向被上诉人交纳前述款项，但其主张以2018年6月1日起计算的资金占用利息，本院予以尊重。依据被上诉人提供的票据，被上诉人已代上诉人向税务机关缴纳契税及印花税金额17527.97元、向物业管理服务中心缴纳大修基金9078元，该两笔款项上诉人应在合同解除后自行向相关部门申请退还。扣除前述款项后，被上诉人代收的契税款21034.03元、预告登记费及转移登记费160元应向上诉人退还。综上，被上诉人应当向上诉人退还购房首付款395384元、代收的契税款21034.03元、预告登记费及转移登记费160元，合计416578.03元，并以416578.03元为基数，向上诉人支付自2018年6月1日起至2019年10月8日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用利息；支付自2019年10月9日起至实际退还款项之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息。
关于被上诉人是否应当承担违约金的问题。上诉人主张其依据的违约金条款系合同第十五条第三款的约定，但第十五条第一款明确约定了该条款的适用对象，即针对被上诉人的规划变更、设计变更导致影响上诉人所购商品房质量、使用功能或者使用环境的情形。本案中，上诉人举示的《备案竣工图》标注的案涉房屋的内部户型设计与被上诉人实际交付的房屋现状相符，并未出现规划变更、设计变更的情况，上诉人不能依据合同第十五条主张违约金。针对被上诉人交付房间数量不符合合同约定的违约行为，合同并未约定相应的违约条款，鉴于上诉人已经解除合同并主张了资金占用利息，其因被上诉人违约而产生的损失已经获得了弥补，本院对上诉人另行请求的违约金不予支持。
综上，据本案二审查明的新事实，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
裁判结果
一、撤销重庆市巴南区人民法院（2020)渝0113民初5965号民事判决书；
二、蒋六红与重庆嘉道房地产开发有限公司之间的《重庆市商品房买卖合同》于2019年9月10日解除。
三、重庆嘉道房地产开发有限公司于本判决生效后五日内退还蒋六红购房款395384元、契税款21034.03元、预告登记费及转移登记费160元，合计416578.03元。
四、重庆嘉道房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付蒋六红资金占用损失（以416578.03元为基数，自2018年6月1日起至2019年10月8日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用利息；以416578.03元为基数，自2019年10月9日起至实际退还款项之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息）。
五、驳回蒋六红的其他诉讼请求。
重庆嘉道房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费8140元，减半收取4070元，由重庆嘉道房地产开发有限公司负担；二审案件受理费8140元，由重庆嘉道房地产开发有限公司负担，一、二审案件受理费已由蒋六红预交，现由重庆嘉道房地产开发有限公司径行支付给蒋六红，不做退费处理。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长 黎 明
审判员 刘恋砚
审判员 肖 琴
二〇二〇年十二月二十四日
书记员 陈军杰
