审理法院：北京市第三中级人民法院
案号：（2020）京03民终14400号
案件类型：民事 判决
审判日期：2020-12-22
案由：商品房预售合同纠纷
审理经过
上诉人张宝莲、温瑞泰因与被上诉人北京铭通房地产开发有限公司（以下简称铭通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初12404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月1日公开开庭审理了本案。张宝莲，温瑞泰之委托诉讼代理人温嘉宾，铭通公司的法定代表人宋晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
张宝莲、温瑞泰上诉请求：1.撤销张宝莲、温瑞泰与铭通公司签订的《北京市商品房预售合同》第14条第一款第二项；2.请求撤销一审判决第一项，改判铭通公司支付张宝莲、温瑞泰延迟交房违约金4457.89元；3.铭通公司承担案件受理费。事实与理由：张宝莲、温瑞泰认为本案《北京市商品房预售合同》第十四条约定“如因政府环保要求（以政府公告、文件为准）、政府大市政未接通等其他不可抗力导致强制性停工而不能按期交房的，出让方仍然尽最大努力在约定工期内交付房屋，双方对因上述不可抗力导致的延期交房均不承担责任。”为格式条款。该格式条款免除铭通公司的责任。根据合同法第6条、42条、54条相关规定，合同第14条中格式条款应撤销。因此一审法院依据该条款判决驳回张宝莲、温瑞泰的诉讼请求是错误的。
被上诉人辩称
铭通公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人上诉请求。合同条款是经过通州区建委备案的，且铭通公司在该条款中有特别备注，不存在造假或恶意隐瞒。
一审原告诉称
张宝莲、温瑞泰向一审法院起诉请求：1.请求法院判令铭通公司支付延迟交房违约金4457.89元（以总款445788.04元为基数按每日万分之一，不超过总款的1％，自2019年1月1日起计算至2019年8月3日）；2.诉讼费由铭通公司承担。
一审法院查明
一审法院认定事实：2018年9月10日，铭通公司（出卖人）与张宝莲、温瑞泰（买受人）签订《北京市商品房预售合同（经济适用房）》（以下简称“房屋买卖合同”），约定：第一条，项目建设依据，出卖人以划拨方式取得坐落于永顺镇西马庄地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为京通国用（2015划）第00038号，土地使用权面积为12216平方米，买受人购买的经济适用住房所在土地用途为住宅。出卖人经批准，在上述地块上建设的经济适用住房暂定名为惠铭苑，建设工程施工合同约定的开工日期为2016年2月1日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2018年6月18日。第三条，基本情况，该经济适用住房为第一条规定项目中的通州区西马庄经济适用住房项目××（以下简称“涉案房屋”），该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，该经济适用住房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。第五条，计价方式与价款，出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计价并按第1种方式结算房价款，1、按照建筑面积计算，该经济适用住房单价为每平方米9004元，总价款445698元。第十二条，交付条件，（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该经济适用住房。第十四条，逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该经济适用住房交付买受人的，按照下列第2种方式处理，即“逾期不超过60日，自本合同第十二条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，自本合同第十二条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金，最高不超过房总价的1%。特别条款：如因政府环保要求（以政府公告、文件为准）、政府大市政未接通等其他不可抗力导致强制性停工而不能按期交房的，出让方仍然尽最大努力在约定工期内交付房屋，双方对因上述不可抗力导致的延期交房均不承担责任”（合同中该部分内容有下划线标注）。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，张宝莲、温瑞泰按照约定及房屋实测面积向铭通公司支付全部房款共计445788元，铭通公司于2019年8月3日向张宝莲、温瑞泰交付涉案房屋。
再查，涉案房屋所在经济适用住房项目配套的外接市政管线工程由北京市通州区城市管理委员会负责牵头实施，北京市通州区城市管理委员会于2020年7月15日出具“关于通州区西马庄经济适用房项目外市政管线工程建设的情况说明”，载明西马庄经济适用住房配套市政管线施工相关工作因故不能如期进场施工，经各单位多次协调，于2019年4月底统一进场施工，电力工程于2019年5月29日开始送电，给水工程于2019年7月13日正式通水。
一审法院认为
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，铭通公司与张宝莲、温瑞泰签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行己方义务。合同签订后，张宝莲、温瑞泰按照合同约定向铭通公司支付全部购房款，铭通公司理应按照合同约定的期限向张宝莲、温瑞泰交付涉案房屋，现铭通公司迟延交房，依法本应向张宝莲、温瑞泰承担违约责任，但因双方在房屋买卖合同中对因政府大市政未接通导致逾期交房进行了免责约定，铭通公司是否承担违约责任需根据大市政工程竣工时间以及大市政工程竣工后铭通公司是否在合理期限内交付房屋等因素进行综合考量。双方房屋买卖合同第十四条特别条款约定：“如因政府环保要求（以政府公告、文件为准）、政府大市政未接通等其他不可抗力导致强制性停工而不能按期交房的，出让方仍然尽最大努力在约定工期内交付房屋，双方对因上述不可抗力导致的延期交房均不承担责任”，该条款不存在加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，根据本案查明事实，涉案房屋所在项目的电力工程于2019年5月29日开始送电，给水工程于2019年7月13日正式通水，铭通公司在上述市政基础设施达到使用条件后于2019年8月5日将涉案房屋交付张宝莲、温瑞泰，故铭通公司逾期交房系因大市政工程延期造成，而铭通公司在大市政工程接通后于合理期限内将房屋交付张宝莲、温瑞泰，根据房屋买卖合同第十四条约定，铭通公司不承担违约责任。故张宝莲、温瑞泰以逾期交付房屋为由要求铭通公司支付违约金，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院判决如下：驳回张宝莲、温瑞泰的诉讼请求。
本院查明
本院二审期间，张宝莲、温瑞泰提交单立荣和刘海山与铭通公司签订的与张宝莲、温瑞泰同一项目的预售合同。证明目的：该预售合同中无14条的特别条款，同一项目有两个不同约定的销售合同，铭通公司在与张宝莲、温瑞泰签订合同时对大市政事实有特别隐瞒，合同条款应属无效。铭通公司质证称认可真实性，不认可证明目的，合同签订日期不一样，之所以增加这一条款是因为铭通公司想去北京市住房和城乡建设委员会（以下简称建委）变更交房日期，建委不同意，建委说大市政非我公司职责范围，因此同意铭通公司增加这一条款，所以后续的合同就加了这个条款。对于张宝莲、温瑞泰提交的证据，因铭通公司认可真实性，本院不持异议，但该证据与本案待证事实无直接关联性，故对于其证明目的，本院不予认可。
一审法院查明的其他事实，本院二审予以认定。
本院认为
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”关于张宝莲、温瑞泰要求撤销其与铭通公司签订的房屋买卖合同第14条第一款第二项的诉讼请求，超出一审诉讼请求，二审不予以处理。
本案二审的争议焦点为铭通公司是否应就延迟交房向张宝莲、温瑞泰支付延期交房违约金。铭通公司与张宝莲、温瑞泰签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行己方义务。双方房屋买卖合同第十四条特别条款约定：“如因政府环保要求（以政府公告、文件为准）、政府大市政未接通等其他不可抗力导致强制性停工而不能按期交房的，出让方仍然尽最大努力在约定工期内交付房屋，双方对因上述不可抗力导致的延期交房均不承担责任”。张宝莲、温瑞泰上诉认为该格式条款免除铭通公司的责任，根据合同法相关规定应予撤销，铭通公司应向其支付延期交房违约金。根据已查明的事实，涉案房屋所在项目的电力工程于2019年5月29日开始送电，给水工程于2019年7月13日正式通水，铭通公司在上述市政基础设施达到使用条件后于2019年8月3日将涉案房屋交付张宝莲、温瑞泰，铭通公司逾期交房系因大市政工程延期造成，在大市政工程接通后铭通公司于合理期限内将房屋交付张宝莲、温瑞泰，符合合同第十四条约定的因政府大市政未接通而导致的延期交房的情形，且该条款不存在加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，张宝莲、温瑞泰的该项上诉理由本院不予采信，其相应的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，张宝莲、温瑞泰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50.00元，由张宝莲、温瑞泰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判人员
审判员 孙 京
二〇二〇年十二月二十二日
法官助理 王玮玮
书记员 何昕燏
