审理法院：广州市中级人民法院

案号：（2020）粤01民终24534号

案件类型：民事 判决

审判日期：2020-12-14

案由：商品房预售合同纠纷律师：

审理经过

上诉人广东省水电集团有限公司（以下简称水电集团）因与被上诉人陈丽忠、谢冬莲商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初2737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人水电集团委托代理人周妍君到庭参加了诉讼。被上诉人陈丽忠、谢冬莲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

上诉人诉称

水电集团上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈丽忠、谢冬莲的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院对重要事实认定错误，双方已在《委托办理权属登记协议书》中变更了办理产权登记的具体时间，该约定是双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。根据《广州市商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》附录二《委托办理权属登记协议书》中第二条的约定，水电集团须在完成竣工备案和产权初始登记工作后210个工作日内向房管部门递交权属登记材料。而实际上，由于涉案小区B1-B4栋必须整体办理初始登记和产权证，现B4栋的规划验收和竣工验收都没有完成，故涉案小区B2和B3栋至今仍未办理产权初始登记。鉴于该情况，《委托办理权属登记协议书》才约定是办理产权初始登记后210个工作日向房管部门递交权属登记材料。对此，陈丽忠、谢冬莲也是知悉且确认签字同意的。故合同约定的办证时间仍未起算，水电集团并未违约，陈丽忠、谢冬莲要求水电集团支付逾期办证违约金没有事实和法律依据。

被上诉人辩称

陈丽忠、谢冬莲二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，水电集团上诉缺乏事实及法律依据，请求法院驳回水电集团的上诉请求，维持原判。

一审原告诉称

陈丽忠、谢冬莲于2020年3月4日向一审法院起诉请求：1.判令水电集团向陈丽忠、谢冬莲支付延迟交楼违约金44479元（按照总房价1482624元万分之五的标准，从2016年7月1日计至2016年8月30日止）；2.判令水电集团向陈丽忠、谢冬莲支付延迟办理产权登记违约金165694元（以总房价1482624元为本金，每日按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，从2017年7月6日起计至水电集团办妥房屋房地产权证并交付给陈丽忠、谢冬莲之日止，暂计为165694元）；3.水电集团承担本案诉讼费（预交的诉讼费用同意由败诉方当事人直接向陈丽忠、谢冬莲支付）。在审理过程中，陈丽忠、谢冬莲申请撤回第一项诉讼请求，并变更第二项诉请为判令水电集团向陈丽忠、谢冬莲支付按每日50元从2017年7月6日计至2020年5月7日期间的逾期办证违约金51800元。

一审法院查明

一审法院认定事实：2016年4月21日，陈丽忠、谢冬莲（乙方、买方）和水电集团（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七以及附录一、二），合同约定以下内容：“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的水电广场商业B-1、住宅楼B-2、B-3、B-4……房屋地址：增城市xx镇xx大道xx号xx房。……十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2016年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第二十一条产权登记甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：……2.乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。……第二十二条迟延办理产权登记的违约责任……2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务和造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日起的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……附件七：本合同补充协议根据《商品房买卖合同》（下称：《买卖合同》）第三十一条订立本协议，双方共同遵守：……13、甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第二十一条关于‘产权登记’、第二十二条关于‘延迟办理产权登记的违约责任’的内容另行约定。双方就产权登记的办理方式以及延迟办理产权登记的违约责任按双方另行签订的《委托办理权属登记协议书》（详见本补充协议附录二）的约定履行。……附录二：委托办理权属登记协议书……一、乙方自愿委托甲方办理下列1、2、3、4、5事宜：1.办理乙方所购商品房的预告登记；2.办理乙方所购商品房的《房地产权证》；3.领取乙方所购商品房的《房地产权证》；4.申办乙方所购商品房的《房地产他项权证》；5.办理乙方所购商品房的抵押权预告登记。二、乙方自愿同意：甲方为乙方办妥该商品房预告登记后需将该商品房预告登记证明书交付给乙方，甲方在完成项目的竣工备案及产权初始登记业务后且乙方同时具备下列条件之日起210个工作日内，由甲方将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1.乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款（包含办妥银行按揭手续，银行按揭款发放到甲方账户）、税费及其他应付款等一切款项；2.按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所需的一切文件（如身份证、户口簿等）；3.乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件。甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起210个工作日内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金。三、甲方仅负责乙方所购商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》的时间应由登记机关确定，与甲方无关，甲方对此不负任何责任。……”。合同签订后，陈丽忠、谢冬莲已依约支付了涉案房屋的购房款。

2016年1月22日，原广州市增城区城乡规划局对水电集团开发建设的位于增城区xx镇xx大道xx号省水电二局基地住宅楼B-2、B-3的有关的建设项目出具增规验证[2016]022号和增规验证[2016]023号《建设工程规划验收合格证》。

2016年8月30日，陈丽忠、谢冬莲接收了涉案房屋。

一审庭审中，陈丽忠、谢冬莲明确陈丽忠、谢冬莲主张的延期办证违约金是按50元/天计算，算至庭审当天，之后的违约金另案主张。此外，水电集团陈述水电集团至今并未就涉案房屋的办证问题向不动产权登记部门提交办理资料，因小区的B4住宅楼还没有办理好竣工验收，即使B1、B2、B3的楼宇符合办证条件，不动产权登记部门基于B4楼的情况没有接收水电集团的办证资料；除了上述原因之外，暂时没有其他原因导致涉案房屋无法递件办证。

一审法院认为

一审法院认为，陈丽忠、谢冬莲与水电集团签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。

本案争议焦点为水电集团是否存在延期办证违约行为。陈丽忠、谢冬莲水电集团在附录二《委托办理权属登记协议书》第二条第一款约定：“乙方自愿同意：甲方为乙方办妥该商品房预告登记后需将该商品房预告登记证明书交付乙方，甲方在完成项目的竣工备案及产权初始登记业务后且乙方同时具备下列条件之日起210个工作日内，由甲方将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1.乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款（包含办妥银行按揭手续，银行按揭款发放到甲方账户）、税费及其他应付款等一切款项；2.按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所需的一切文件（如身份证、户口簿等）；3.乙方对所购商品房的质量无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件；甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起210个工作日内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金。”从上述约定内容可知，水电集团为陈丽忠、谢冬莲办理涉案房屋的产权证书除了要陈丽忠、谢冬莲具备上述第1至第3项的条件之外，还增设了以水电集团完成项目的竣工备案及产权初始登记业务的条件。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条产权登记第一款约定：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。可见，办理涉案房屋的建设工程项目的房地产初始登记以及涉案房屋的建设工程竣工验收备案表是水电集团的履行的义务，也是办理涉案房屋产权登记的必经流程，同时，上述条款明确约定办理初始登记的时间应为办理涉案房屋的建设工程规划验收合格之日起的90日内。事实上，自水电集团在2016年1月22日取得涉案房屋建设项目的《建设工程规划验收合格证》起至今已超三年，水电集团仍未办理房地产初始登记，已违反上述合同约定，其办理初始登记的时间已超出陈丽忠、谢冬莲作为购房者想要取得涉案房屋产权证书等相关权利的合理等待时间。水电集团将满足完成项目的竣工备案及产权初始登记业务的前提条件作为其为陈丽忠、谢冬莲办理涉案房屋递交办证的起算时间，将迟迟无法办理初始登记的风险直接通过合同约定转由陈丽忠、谢冬莲承担，在一定程度上减轻了水电集团延期办证的合同责任，显然不符合情理，也于法无据，水电集团并未提供证据证明其有通知陈丽忠、谢冬莲交纳相关税费（契税）而陈丽忠、谢冬莲迟延交纳的事实，陈丽忠、谢冬莲也表明水电集团至今仍未通知交纳契税。一审法院结合合同约定以及陈丽忠、水电集团的履约情况，根据诚实信用、公平合理原则，酌定水电集团应于涉案房屋实际交付之日的次日起210个工作日内履行向房地产登记机关递交涉案房屋的权属登记资料的合同义务。本案中，陈丽忠、谢冬莲于2016年8月30日接收了案涉房屋，水电集团应自次日起210个工作日内（即2017年7月5日）到房地产登记机构为陈丽忠、谢冬莲申请办理产权登记，但水电集团至今仍未办理初始登记，导致无法办理涉案房屋的递件办证手续，其行为已构成违约，应承担违约责任。经核算，水电集团应支付从2017年7月6日起至庭审辩论终结之日即2020年5月7日止的延期办证违约金51800元（按50元/天的标准计算，共延期1036天）。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，于2020年7月14日判决如下：广东省水电集团有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付延期办理产权登记违约金51800元给陈丽忠、谢冬莲。一审案件受理费1095元（陈丽忠、谢冬莲已预缴），由广东省水电集团有限公司负担。

本院查明

经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。

二审中，各方当事人均无提交新证据。

本院认为

本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据水电集团的上诉请求，归纳本案争议焦点为水电集团应否向陈丽忠、谢冬莲支付自2017年7月6日至2020年5月7日的延期办证违约金。针对前述争议焦点，本院认定如下：

水电集团以涉案小区B1-B4栋需整体办理初始登记和产权证，B4栋因未完成规划验收和竣工验收，B2、B3栋至今仍未办理产权初始登记为由，上诉主张涉案《委托办理权属登记协议书》第二条第一款约定的办证时间仍未起算。经审查，2016年1月22日水电集团已取得涉案房屋建设项目的《建设工程规划验收合格证》，但其至今仍未依照涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条的约定在建设工程规划验收合格之日起90日内履行申请涉案商品房项目的房地产初始登记的义务，其该行为已构成违约，亦超出陈丽忠、谢冬莲作为购房者想要取得房屋产权证书等相关权利的合理等待时间。水电集团迟迟无法办理产权初始登记并将完成项目的竣工备案及产权初始登记义务作为涉案房屋递件办证的起算时间，在一定程度上直接加重了陈丽忠、谢冬莲对办理产权登记风险的承担，从而减轻了水电集团延期办证的违约责任。因此，在双方合同权利与义务不对等的情况下，一审法院结合合同约定、双方履约情况及根据诚实信用、公平合理原则，酌定从陈丽忠、谢冬莲接收涉案房屋的次日即2016年8月31日起210个工作日届满之日即2017年7月5日为水电集团为陈丽忠、谢冬莲办理涉案房屋递件办证的时间，理据充足，本院予以认同。故水电集团理应承担延期办证违约责任并支付延期办证违约金，其该上诉主张，于法无据，本院不予支持。

综上所述，水电集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1095元，由广东省水电集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判员　　莫芳

二〇二〇年十二月十四日

法官助理杨希

书记员叶小琳