审理法院：天津市第二中级人民法院
案号：（2020）津02民终5096号
案件类型：民事 判决
审判日期：2020-12-14
案由：商品房预售合同纠纷
审理经过
上诉人曾司力因与被上诉人天津市红磡房地产开发有限公司（以下简称红磡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院作出的（2020）津0112民初7866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
曾司力上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持曾司力的一审诉讼请求，诉讼费用均由红磡公司负担。事实和理由：根据合同的约定，购房者有权选择继续履行合同，也有权选择解除合同，且自2017年12月签订合同后，红磡公司始终未有施工行为，且在今后很长时间内不可能交房，一审法院错误理解了合同的约定，错误适用法律，应当予以改判。
被上诉人辩称
红磡公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
一审原告诉称
曾司力向一审法院起诉请求：1.请求判令解除曾司力与红磡公司签订的关于天津市津南区微山路西侧普霖花园269-3的商品房买卖合同；2.判令红磡公司返还曾司力已付房款4511740元及至判决生效日止曾司力已付银行贷款本金2840000元，共计7351740元；3.判令红磡公司赔偿曾司力支付的首付款利息损失（以4511740元为基数，按照银行同期贷款年利率5.39%计算，自2017年12月15日至判决生效之日止）及按揭贷款利息损失（自发放日止红磡公司付款日）；4.判令红磡公司负责办理曾司力在中国银行和平支行剩余贷款本息偿还事宜；5.判令红磡公司向曾司力支付已付税费213550.14元；6.判令红磡公司向曾司力支付自2017年12月15日至判决生效之日止的违约金，按照日万分之0.5标准计算；7.红磡公司承担全部诉讼费。
一审法院查明
一审法院认定事实：2017年12月15日，曾司力（乙方）与红磡公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定曾司力购买红磡公司坐落于津南区××路××花园××，建筑面积342.45平方米，房屋总价款7351740元。合同第三条约定：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。红磡公司于2019年6月30日前将符合条件的商品房交付曾司力使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按照下列第3种方式处理：1.变更合同、2.解除合同、3.不可抗力消失后，合同继续履行，双方互不追究责任；合同第五条甲方逾期交付商品房的处理约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息……；2、解除合同……；3、合同继续履行。甲方应按银行同期贷款利率支付逾期90日的已付款利息，自90日次日起甲方每日按照乙方已付款的0.5?向乙方支付违约金直至实际交房日止。合同还约定了双方其他权利义务。
合同签订后，曾司力通过首付款加银行按揭贷款方式向红磡公司足额交付了涉案房款及其他费用，红磡公司至今未将符合条件的商品房交付曾司力使用。曾司力于2020年5月22日向红磡公司发出《关于要求履行合同交房的催告函》，红磡公司收到并回复曾司力不能在三个月内交付涉案房屋。曾司力于2020年7月8日向红磡公司发出《解除合同通知书》，红磡公司不同意解除合同，并表示可以交付涉案房屋。
一审法院认为
一审法院认为，曾司力与红磡公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规强制性规定，应为有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人要求解除双方签订的合同，应当符合约定解除或者法定解除的条件，当事人已约定解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，涉案合同并未约定合同解除的条件，曾司力主张依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项行使法定解除权，即以红磡公司迟延交付房屋且经催告后在三个月内仍未履行为由主张解除双方签订《天津市商品房买卖合同》。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外”，双方已在涉案合同第五条对红磡公司逾期交付商品房的处理进行了约定，故红磡公司迟延交付房屋不符合可解除合同的情形。且红磡公司表示涉案房屋正在建设中，并承诺可以交付，合同目的可以实现，不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形。故曾司力主张解除《天津市商品房买卖合同》的诉讼请求，不予支持。对于曾司力主张红磡公司返还购房款、支付解除合同违约金、支付已付购房款的利息及支付契税、维修基金等损失的诉讼请求，因本案合同需继续履行，故对曾司力的上述主张，亦不予支持。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第九十三条、第九十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回曾司力的全部诉讼请求。案件受理费减半收取32378.50元，由曾司力负担。
本院查明
二审期间双方当事人均未提供证据。
本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为
本院认为，本案争议焦点为案涉《商品房买卖合同》是否应当予以解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外”。本案中，曾司力在与红磡公司签订的案涉合同中，已对于逾期交付商品房的处理进行了约定，双方并未选择解除合同，而是选择了合同继续履行，红磡公司承担相应的违约责任。曾司力主张该合同系红磡公司提供的格式合同，该条款应当属于无效的格式条款，对此本院认为，案涉合同虽为红磡公司提供的合同文本，但关于逾期交付商品房的处理方式，并不存在免除红磡公司责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故曾司力关于该条款无效的主张依据不足，本院不予采信。关于曾司力是否享有法定解除权，曾司力主张依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项即当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，其有权行使法定解除权。对此本院认为，红磡公司已明确表示案涉房屋正在施工建设过程中，并承诺了交付时间，一审法院综合案涉合同的性质、标的物为房屋、案涉房屋存在抵押贷款等实际履行情况，认定案涉合同不符合法定解除条件并无不当，本院予以维持。曾司力可依据合同的约定向红磡公司主张违约责任。
综上所述，曾司力的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费64757元，由上诉人曾司力负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长 常 静
审判员 郭 矗
审判员 岳文君
二〇二〇年十二月十四日
书记员 唐 啸
