审理法院：福建省高级人民法院

案号：（2020）闽民再229号

案件类型：民事 判决

审判日期：2020-12-10

案由：商品房预售合同纠纷

审理经过

再审申请人泉州茂诚置业有限公司（以下简称茂诚公司）因与被申请人林梓渊、吴梅清商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院(2019）闽05民终5906号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年4月28日作出（2020）闽民申1361号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

再审申请人称/抗诉机关称

茂诚公司申请再审称：一、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款“有新的证据足以推翻原判决、裁定的，应予再审的”规定，本案应当启动再审程序。茂诚公司提供的新证据即泉名城评（询）【2020】1号《调查报告书》及2019年1-11月期间“泉州工程造价管理期刊所发布的各类装修材料价格浮动情况表”足以证实本案合同约定违约金畸高远超过被申请人损失的30%。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院予以适当减少，约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为过分高于造成的损失”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿数额计算方法，违约金数额或者损失赔偿数额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该规定以租金定损是按公允立法意图作出的。根据上述司法解释规定的精神，在司法实践中考虑逾期交付房屋给买受人造成的损失更多的是考虑到作为房屋买受人购买房屋的主要目的是对房屋行使占有、使用、收益、处分的权利，房屋出卖人延迟交房对买受人造成的权利妨碍是导致买受人对所购房屋的使用、收益权利无法正常行使。现茂诚公司所提供的《调查报告书》足以证实双方所约定的违约金明显超过给被申请人造成租金损失的30%。《调查报告书》对案涉房屋同地段、同类别的“茂诚皇江御景共调查10处房产，含装修（带家具家电）正常月租金水平约17-24元/平方米，毛坯月租金水平约12-19元/平方米”。按照上述结论，因茂诚公司逾期交房，导致被申请人不得不租房的成本期间为每月1070元-1694元，而根据双方合同约定的以购房款总额为基础按日万分之五标准计算的违约金为每月11990元，显然违约金已经远远超过租金的30%。2.茂诚公司提供的新证据即2019年1-11月期间“泉州工程造价管理期刊所发布的各类装修材料价格浮动情况表”也可以佐证即使考虑到被申请人的预期损失并不局限于租金损失还需包括装修成本损失的话，在茂诚公司逾期交房期间泉州地区的各类装修耗材价格基本并无变动，被申请人也不会存在增加装修成本的情况。根据该表所述，泉州地区的各类装修耗材包括水泥、砂石、墙砖、地砖、地砖、地板类材料、顶棚、屋面饰面材料及涂料的价格并无实质性变动。3.从逾期交房是否会造成被申请人融资成本增加的情况来看，并不存在融资成本增加的损失。本案合同双方所签订的《商品房买卖合同》中所约定的办证时间是在房屋交付之后360日内，也就是说即使茂诚公司按时交房，被申请人申请办证的时间也是存在一定周期的。而正常情况下，房屋买受人利用房屋进行融资的前提条件均是在取得房屋所有权证之后。但显然即使按照二审法院所认定的申请人逾期交房的期限为192天也远远少于合同约定的办证期限360天。因此，按照上述推断，本案即使存在逾期交房但并不会必然导致被申请人逾期办证，也就不必然会造成融资成本增加。4.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案从合同履行情况、当事人的过错程度、实际造成的损害后果等因素分析，茂诚公司也均不存在恶意违约的情形。首先，从合同履行情况来看，在双方合同签订后，茂诚公司便积极督促施工单位及时施工。但本案客观情况是，在项目施工过程中，由于泉州市城乡规划局与茂诚公司对于项目商业部分达到8%的理解双方存在歧义，根据泉州市城乡规划局的要求，项目的6号楼不得不进行规划变更。在此期间，项目不得不停工。直到后面6号楼的建设工程规划许可证重新颁发方才继续施工，为此无形当中就导致项目延误了很长一段时间。同时，因6号楼规划的变更也影响到了后续其他楼栋人防、消防等整体的施工及验收。此种情况的出现系茂诚公司完全无法预料到的，同时也非茂诚公司原因造成的，而完全系政府政策原因所造成的。其次，从当事人的过错程度来看，本案诉争房屋于2018年11月19日早已通过案涉楼房的五方验收，并取得五方竣工验收报告证明文件，足以证实案涉房屋实际已经能够使用，而且在后续时间内茂诚公司亦陆续取得了完整的房屋测绘报告文件、建设工程竣工备案证明书。在房屋具备使用条件后且茂诚公司亦提供了相应验收申请材料后但由于政府部门的审批流程等原因导致各类证明文件出具时间相对迟滞，并非茂诚公司故意造成的，对此茂诚公司并不存在过错。再次，从实际造成的损害后果以及当事人的预期利益来看，事实上，在茂诚公司第一次也就是2018年12月25日发出交房通知后，有部分业主也与茂诚公司协商正常接收房屋。由此可以佐证房屋本身质量是不存在任何问题的。显然即使文件不齐全的情况下正常接收房屋也不会对买受人后续对房屋装修、使用等造成任何实质性影响。同时，茂诚公司亦通过庭外和解的方式与多户业主协商解决赔偿事宜，而协商赔偿的金额也远远低于合同约定的违约金标准，由此亦可以佐证茂诚公司逾期交房一事并未对被申请人造成实质性严重的损害后果。最后，在考虑违约金是否调整时还应考虑法律效果和社会效果的统一。本案并非个案而是系列案件，涉及的业主有两三百户，已经起诉的业主有一百户左右，影响层面较深。若按照购房款日万分之五的违约金标准计算的话，茂诚公司需支付的违约成本是购房总价的10%。而事实上，整个项目扣除各项成本，茂诚公司的项目利润率也才8.2%。也就是说因畸高违约成本问题可能让茂诚公司破产。而一旦茂诚公司破产就会导致项目烂尾进而影响到整个小区其他业主的权益和社会的稳定。因此，茂诚公司认为本案违约金计算标准应根据合同法规定的诚实信用原则和公平原则，坚持以补偿性为主。考虑到茂诚公司在合同履约过程中并非故意违约，且被申请人并无其他实质性损失的情况下应对违约金进行酌情调整。二、二审法院认定“通知交房的法律意义在于在出卖人通知交房而买受人未在指定期间内进行交房则房屋的风险责任、附随义务转移至买受人，出卖人不再承担相应的责任，故买受人逾期接受房屋，出卖人并不存在损失”，系认定事实错误且适用法律错误。按照二审法院的审判逻辑，因茂诚公司无法举证证实合同约定的违约金远远超过造成损失的30%，故应尊重当事人意思自治原则，严格遵守合同条款不予调整违约金。而事实上关于逾期收房的违约责任，本案双方所签订的商品房买卖合同中亦有明确约定。本案查明的事实足以证实被申请人存在逾期收房的情况，但二审法院却背离当事人意思自治的原则，完全不予考虑合同条款，仅简单地以茂诚公司无法证实损失为由直接驳回了茂诚公司要求被申请人支付逾期接收房屋的违约金的诉请，二审法院的上述做法显然有失公平。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、第二百条的规定，请求依法撤销二审判决，依法改判驳回被申请人的一审全部诉讼请求并支持茂诚公司的一审反诉请求或将本案发回重审。

再审被申请人辩称

林梓渊、吴梅清辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，依法应受法律保护，双方当事人应全面履行合同约定的义务。即茂诚公司应依按全部房价款的日万分之五标准向被申请人支付逾期付款违约金。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，只有在双方当事人签订的合同未约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情况下，才能以同地段同类房屋租金标准作为违约金数额或损失赔偿额的确定依据；但本案诉争合同已经明确约定了逾期交房违约金的计算方法的情况下，茂诚公司主张以所谓的同地段同类房屋租金标准作为违约金数额或损失赔偿额的确定依据根本没有法律依据，其所谓的超过租金损失的30%为“违约金过分高于造成的损失”的主张没有任何法律依据和合同依据。更何况，逾期交房所造成的损失并不必然局限于租金损失，损失的范围，应当包括逾期期间的租金损失和已付购房款按贷款利率计算的利息；还包括房屋使用年限减少的损失，融资成本增加（融资需要用到产权证，延期交房导致了延期办证）的损失等。1.茂诚公司提交《调查报告书》并非新证据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第十条，申请再审人提交下列证据之一的，人民法院可以认定为民事诉讼法第一百七十九条第一款第一项规定的“新的证据”为：（一）原审庭审结束前已客观存在庭审结束后新发现的证据；（二）原审庭审结束前已经发现，但因客观原因无法取得或在规定的期限内不能提供的证据；（三）原审庭审结束后原做出鉴定结论、勘验笔录者重新鉴定、勘验，推翻原结论的证据。当事人在原审中提供的主要证据，原审未予质证、认证，但足以推翻原判决、裁定的，应当视为新的证据。本案早于2019年6月14日已经一审立案，并且已历经两次的一审开庭和一次的二审开庭，历经长达半年多的时间，在一二审这么长的时间和这么多次的举证机会里，茂城公司有海量的时间和机会可以去申请评估和鉴定，但其却因自身的懈怠原因不进行评估鉴定，依法应视为其放弃该项权利。茂诚公司直到二审结束后才去申请租金评估，因此不能作为本案再审定案证据。2.而茂诚公司提交的证据2：泉州工程造价管理（内部资料，2019年1－11月）仅仅为内部资料，并非官方数据，无法确认其真实性、并且如前所述该证据也并不属于再审的新证据：装修一套房子要用的装修、材料(硬装、软装、装饰等)用品大大小小高达上百种，而且在装修费用中人工费占的比例也非常大。因此该证据根本无法证明茂城公司主张的所谓其延期交房而业主装修成本无实质性变动的情况。三、合同约定的日万分之五逾期交房违约金标准尚未“过分高于造成的损失”，不应调低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，《福建省房屋消费者权益保护条例》第十二条规定“消费者以预付款方式购买房屋，或者与经营者调换房屋产权的，经营者未能按照约定期限提供房屋的，消费者可以要求经营者限期履行约定，并按约定支付违约金；未约定违约金的，自逾期之日起按预付款的日万分之三至万分之五计付违约金，并承担消费者应当支付的其他合理费用；逾期满一年未能交付使用的，消费者有权要求经营者退还预付款，并赔偿消费者受到的损失”。上述规定所指的损失，是指合同当事人违约行为给对方造成的财产上的减少或者权益上的丧失。本案约定的逾期交房违约金标准不应调低。首先，损失的范围，应当包括逾期期间的租金损失和已付购房款按贷款利率计算的利息。茂诚公司主张仅将租金作为损失计算显然错误。一方面，商品房的主要属性是居住使用，逾期交房使买受人的居住使用利益受损，买受人被逾期交房后的损失必须包括该房屋的租金损失。另一方面，开发商逾期交房时，买受人已支付的购房款就相当于为开发商提供了逾期期间的贷款，买受人可以主张已付款在该期间的利息损失。而且，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，在出卖人逾期办证情形，可按逾期贷款利息标准计算损失，那么，确定逾期交房损失时也应结合上述逾期办证违约责任的规定，将买受人已支付款项的利息一并计入。并且逾期交房除造成被申请人以上两项损失外，还包括但不限于以下的其他等等损失：1.诉争房屋使用年限减少的损失，以70年为例，逾期8个月，100万为例子，平均一年成本1.5万，实际使用年限减少8个月直接损失1.5X8/12=1万；2.年通货膨胀率百分之五，延期交房导致被申请人装修成本大幅上涨，在外租房的房租也上涨；3.逾期交房导致逾期办证，房子无法及时拥有处分权，金融风险加大；4.逾期交房但茂诚公司并不依合同约定支付违约金，导致被申请人只好进行维权起诉而损失误工费、交通费及因维权起诉而支付诉讼费、律师费的损失20211元；5.逾期交房使被申请人被多收取2019年1-8月的（物业）管理费及2019年1月的公共水电周转金的损失共1592元；6.实际资金定存损失，百分三十首付为33万，按照银行标准利率，8个月可得8000元左右；7.户口损失价值损失，公立师资力量远远优于私立，未能及时享有公立教育资源损失无法计量，仅从收费来看私立每月差1000计算1000X8=8000元；8.茂诚公司违法剥夺起诉业主购买车位的权利，使被申请人损失惨重。车位原价12万元，优惠出售给其他买受人9.5万元，但因被申请人维权起诉，被剥夺优惠购买车位权利，甚至被剥夺购买车位的权利。后茂诚公司多轮涨价，现车位销售价格为15万元，导致被申请人要买车位只通过购买二手渠道（超过15万元）的方式来购买二手车位，直接导致被申请人经济损失超过5.5万元。第二，对于约定违约金标准是否“过分高于造成的损失”，应当由主张过分高的一方对过分高的事实进行举证，但茂诚公司未完成这一举证责任。茂城公司在一二审这么长的时间和这么多次举证机会里，因自身的懈怠原因不进行评估鉴定，依法应视为其放弃该项权利。其直到二审结束后才去申请评估的《调查报告书》依法并不属于再审中的“新的证据”，因此茂诚公司并未完成这一举证责任；再加上还有被申请人利息损失一项，茂诚公司显然未证明约定的违约金“过分高于造成的损失”之事实。更何况被申请人还存在如前所述的因逾期交房的其它各种的损失。第三，对比本案《商品房买卖合同》约定的开发商逾期交房、买受人逾期付款的违约金标准可见，开发商的逾期交房违约责任与买受人的逾期付款违约责任相同、对等，逾期超过90日的，均为日万分之五，上述标准符合《福建省房屋消费者权益保护条例》第十二条之规定，对双方亦公平合理。并且茂诚公司作为开发商是交易的强势一方，又是该份合同的提供方，在签订合同时对条款的内容和风险有充分的认知，其更应该严格按照合同约定承担逾期交房的违约责任。并且每日万分之五的计算标准并非畸高，应依法、依约充分尊重合法的契约精神，保护守约者合法权益，而不是去任意破坏合法的契约精神，任意损害作为弱势一方的守约者的合法权益。四、依据《最高人民法院关于统一适用加强类案检索的指导意见》的规定，人民法院应当确保同案同判、以维护和提高司法公信力、维护法律面前应当人人平等的合法权益。福建高院在于本案情况极类似的案件（1）（2016）闽民再380号判决，（2）（2018）闽民申3768号民事裁定书中均认定日万分之五的违约金标准并不会过分高于造成的损失，不应调低。本案应类比前述两案作出认定。五、被申请人无需向茂诚公司支付逾期收房违约金。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，买受人逾期接受房屋的，出卖人不再承担相应的责任，且被申请人已按茂诚公司的要求支付了交房前的物业管理费。而出卖人从视为交付起已不承担任何风险，出卖人也不存在任何损失。因此《商品房买卖合同》第十一条有关因买受人逾期接收房屋应支付违约金的内容系茂诚公司自行添加的格式条款，该条款加重了买受人的责任，应认定为属无效条款。综上，二审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当依维持二审判决，茂城公司的再审没有任何事实和法律依据，依法应当全部驳回。

一审原告诉称

林梓渊、吴梅清向一审法院起诉请求：1.茂诚公司继续履行合同约定的交房义务；2.茂诚公司向林梓渊、吴梅清支付自合同约定的交房次日即2018年12月31日起至实际交房之日止按照日万分之五计算的违约金；3.茂诚公司承担暂计至2019年6月10日的逾期交房物业费用909元，并承担自起诉之日起至实际交房之日止按照1.9元/平方米计算的物业费用。

茂诚公司向一审法院提出反诉请求：1.林梓渊、吴梅清向茂诚公司支付自通知交付期限届满日即2019年1月27日起至实际办理交房手续之日止按全部房价款的日万分之一计付逾期收房违约金；2.林梓渊、吴梅清向茂诚公司缴交专项维修资金8917元。

一审法院查明

一审法院认定事实：茂诚公司以出让方式取得坐落于泉州市鲤城区XX街道XX区地块的建设用地使用权，并经批准在该地块上建设商品房，核准名称为皇江御景商住小区。茂诚公司预售该项目商品房时，已取得该项目的国有土地使用权证【证号：泉国用（2014）第1XX5号】、建设工程规划许可证【证号：XX号】、建筑工程施工许可证【证号：ＦＪＳＧＸＫ-0595-ＬＣ-2015-00XX8】及商品房预售许可证【证号：泉住预售（2016）第XX号】。2017年2月14日，林梓渊、吴梅清向茂诚公司购买址在泉州市鲤城区XX街道XX小区XX号楼XX号商品房，房屋预测建筑面积共89.17平方米，单价为每平方米8964.33元，总价款为799349元，双方签订合同编号为201702140097号的《商品房买卖合同》。该合同第八条约定：“逾期付款责任……1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日后……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”；第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”；第十一条交付时间和手续，约定：“（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）……3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：……（2）买受人自交付期限届满日起按全部房价款的日万分之一向出卖人支付违约金”；第十二条逾期交付责任，约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（ｌ）和（2）不作累加）。（ｌ）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”；第十三条面积差异处理，约定：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据……”；第二十八条补充协议，约定“对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同附件十一补充协议第二条约定：“……3.买受人未能依约支付、缴交本合同约定购房款、面积差价款、专项维修资金、按揭款项及违约金（若有）等的，出卖人有权顺延交房且不承担任何责任。4.因买受人原因，买受人未能依约前来办理房屋验收及交付手续的，均视为该商品房已按照本合同约定条件进行交付，该商品房的风险转移时间点、保修期起算点、物业费起算点为出卖人交房通知送达之日。另外，买受人应按照本合同第十一条的约定承担逾期收房违约责任”；第六条第1项约定：“买受人应于2018年12月30日前缴交专项维修资金。出卖人有权代收该专项维修资金”。合同签订后，林梓渊、吴梅清依约交纳了购房款。2018年11月19日，茂诚公司组织勘察、设计、施工、监理等部门对1、2、3、5、8号楼进行验收，于2019年1月23日组织勘察、设计、施工、监理等部门对9、10号楼进行验收。2019年1月17日，茂诚公司取得1、2、3、5、8号楼等工程的消防验收，于2019年4月28日取得9、10号楼等工程的消防验收。2019年1月30日，茂诚公司取得滨江国际酒店及商住项目一期工程（商住部分）1-3＃、5＃、8—10＃、幼儿园、物业用房及地下室的《建设工程竣工规划条件核实意见书》（泉州市自然资源和规划局）。2019年6月18日，茂诚公司取得建设工程档案（预）验收证明书。2019年7月11日，茂诚公司通过1、2、3、5、8、9、10号楼等工程的人防工程竣工验收备案。2019年7月16日，茂诚公司最终取得《泉州市鲤城区建设工程竣工验收备案证明书》。2019年上半年茂诚公司陆续取得案涉楼房的房屋测绘报告。2018年12月25日，茂诚公司以邮寄方式向林梓渊、吴梅清发出《茂诚.皇江御景交房通知书》，通知2019年1月下旬交房。林梓渊、吴梅清以案涉房屋尚不具备交房条件为由拒绝办理交房手续，并于2019年6月14日提起本案诉讼。2019年8月6日，茂诚公司在诉讼中就交房事宜再次以邮寄方式向林梓渊、吴梅清发出《茂诚.皇江御景通知书》，通知其在工作日办理交房手续及交纳住宅专项维修资金。2019年8月14日林梓渊、吴梅清交纳了住宅专项维修资金。2019年9月15日林梓渊、吴梅清办理房屋交接手续,并向物业公司交纳了2019年1月至2020年1月的物业管理费等。自本案合同签订之日（2017年2月14日）起至组织验收之日（2018年11月19日）政府因台风等原因要求建设单位停止施工造成工期延误共计26天，即：2017年7月29日至7月31日停工3天、2017年9月2日至9月4日停工3天、2017年9月13日至9月15日停工3天、2018年7月10日至7月12日停工3天、2018年8月23日至8月25日停工3天、2018年8月27日至8月31日停工5天、2018年9月15日至9月17日停工3天、2018年11月1日至11月3日停工3天。

一审法院认为

一审法院判决：一、泉州茂诚置业有限公司应于判决生效之日起十日内向林梓渊、吴梅清支付逾期交房违约金26091元；二、林梓渊、吴梅清应于判决生效之日起十日内向泉州茂诚置业有限公司支付逾期收房违约金2318元；三、上述两项相抵，泉州茂诚置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付林梓渊、吴梅清23773元；四、驳回林梓渊、吴梅清的其他诉讼请求；五、驳回泉州茂诚置业有限公司的其他反诉诉讼请求。

二审上诉人诉称

林梓渊、吴梅清不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判茂诚公司支付逾期交房违约金87139元（按全部房价799349元的日万分之五计算，从2019年1月1日起算至实际交房日为止，暂计至2019年8月6日止为799349X0.0005X218=87139)，林梓渊、吴梅清无需支付逾期收房违约金2318元，茂诚公司承担并向林梓渊、吴梅清支付逾期交房的物业费1610元（从2019年1月1日起算至2019年9月15日实际交房之日止，按照1.9元/平方米计算的物业费用为89.17X1.9X9.5=1610元)。

茂诚公司亦上诉，请求：撤销一审判决，驳回林梓渊、吴梅清全部诉讼请求，林梓渊、吴梅清支付自通知交付期限届满日即2019年1月27日起至实际办理交房手续之日即2019年9月14日按全部房价款日万分之一计付逾期收房违约金18385元（799349X0.0001X230=18385元)。

二审法院对一审判决中双方无争议的事实予以确认。二审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定案涉房屋的交付条件为商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，一审法院认定2019年7月16日起案涉商品房才符合合同约定的交房条件，理据充分，予以确认。茂诚公司在符合合同约定的交房条件后发出的交房通知即2019年8月6日重新发出交房通知书方为有效。经审查，一审法院认定茂诚公司可据以延期交房的天数为26天，依据充分，予以确认。茂诚公司应于2019年1月25日交房，而茂诚公司直至2019年8月6日才发出有效的交房通知，其应承担2019年1月25日至2019年8月5日期间共计192天的逾期交房违约责任。根据《商品房买卖合同》有关出卖人逾期交房超过90日，买受人同意接受房屋的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金的约定，茂诚公司逾期交房192天，应按日计算向林梓渊、吴梅清支付全部房价款万分之五的违约金，即76737元（799349元X0.0005/天X192天）。逾期交房所造成的损失并不必然局限于租金损失，茂诚公司二审提供的有关同地段同类房屋租金的信息不能证明双方合同约定的违约金过分高于所造成的损失，故其调减违约金的理由不能成立，本案仍应按合同约定的违约金标准计算逾期交房违约金。一审调整逾期交房违约金标准，依据不足，予以纠正。本案补充协议第六条约定买受人应于2018年12月30日前缴纳专项维修资金，但本案合同及相关材料并未明确专项维修资金缴纳金额、账户等内容，买受人只能待出卖人通知具体事项后再缴纳，茂诚公司主张因林梓渊、吴梅清未缴纳专项维修资金，其有权顺延交房，不予采纳。通知交房的法律意义在于在出卖人通知交房而买受人未在指定期间内进行交房则房屋的风险责任、附随义务转移至买受人，出卖人不再承担相应的责任，故买受人逾期接收房屋，出卖人并不存在损失。《商品房买卖合同》第十一条有关因买受人逾期接收房屋应向出卖人支付违约金的内容并非《商品房买卖合同》版本原有内容，系茂诚公司自行添加，适用于全部购房者的格式条款，该条款加重了买受人的责任，应认定为无效，林梓渊、吴梅清无需向茂诚公司支付逾期收房违约金。林梓渊、吴梅清提供的视频资料、入住流程、收款收据不足以证明其按交房通知确定的时间前往交房时被拒绝，林梓渊、吴梅清与物业公司关于物业费缴纳产生的争议，与本案商品房买卖合同属于不同的法律关系，应当另行处理。林梓渊、吴梅清提供的欲证明其维权支出的委托代理合同、律师费发票，与本案处理无关，不予采纳。综上，二审判决：一、撤销福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初2988号民事判决；二、泉州茂诚置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付林梓渊、吴梅清76737元；三、驳回林梓渊、吴梅清的其他诉讼请求；四、驳回泉州茂诚置业有限公司的反诉请求。

本院查明

再审中，双方当事人对一审认定的事实没有异议，本院予以确认。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：

茂诚公司提供七份证据：1.《调查报告书》，用于证明本案同地段的租金远远低于合同中所约定的违约金，本案违约金约定畸高，明显超过损失30%的事实；2.泉州工程造价管理资料（2019年1-11月），用于证明2019年1-11月期间，泉州地区的各类装修材料价格成本并无实质性变动的事实；3.建设工程规划许可证及泉规函[2017]238号“泉州市城乡规划局关于泉州茂诚滨江国际酒店及商住项目一期工程（商住部分）6#楼建设工程规划许可的函”，用于证明本案合同签订后，由于泉州市城乡规划局与茂诚公司对于项目商业部分达到8%的理解双方存在歧义，导致项目延误，此乃政府政策原因；4.项目业主的部分起诉状、应诉书、部分调解书、和解协议，用于证明本案并非个案，涉及业主人数众多，但多数业主也同意对违约金进行调整，茂诚公司逾期交房并未对被申请人造成实质性损害后果的事实；5.皇江御景住宅项目收入、成本费用、税收及利润测算总表，用于证明若按照购房款日万分之五的违约金标准计算，茂诚公司需支付的违约成本是购房总价的10%，而整个项目利润率也才8.2%，因畸高违约成本问题可能造成茂诚公司有破产；6.福建省前期物业服务合同、进账单、付款回单、发票，用于证明根据被申请人与物业公司所签订的前期服务合同第七条第10项“住宅、商业部分交房率达到70%不用补贴，70%以下，针对住宅、商业差额各自补贴，折算成收费单价不超过合同原有约定的常规收费标准……”因被申请人怠于收房，茂诚公司不得不支付补贴费用给物业公司，茂诚公司存在客观损失的事实；7.福建省高级人民法院（2019）闽民再263号民事判决书，用于证明本案与该案类似，该案一、二审及再审均采纳了违约金应予调整的意见。

林梓渊、吴梅清质证称：1.对《调查报告书》三性均不认可。本案诉争合同已经明确约定了逾期交房违约金的计算方法，因此应依据合同明确约定的计算方法，即每日万分之五的计算标准承担逾期交房的违约责任，且泉州公司因自身自己懈怠原因不在一审及二审中进行评估鉴定，不属于再审中的“新的证据”；2.对泉州工程造价管理（内部资料）的三性不认可，仅仅为内部资料，并非官方数据；3.对建设工程规划许可证及泉规函[2017]238号文件的表面真实性没有异议，但关联性有异议；4.对项目业主的部分起诉状、应诉书、部分调解书、和解协议的表面真实性无异议，但关联性有异议，不能以此来剥夺其他业主依法维护自己合法权益的权利；5.对皇江御景住宅项目收入、成本费用、税收及利润测算总表的三性均不认可，完全是茂诚公司自行编造的；6.对福建省前期物业服务合同、进账单、付款回单、发票的表面真实性认可，关联性不认可；7.对（2019）闽民再263号民事判决书的真实性无异议，关联性不认可，两个案情况根本不相同，该案的逾期交房违约金的数额已超过购房总价款的三分之一，确实过高，但本案的逾期交房违约金仅仅为购房总价款9.5%，违约金并不过高，尚未“过分高于造成的损失”，不应调低。

林梓渊、吴梅清提供了三份证据：1.微信聊天记录、车位平面图、价格表，用以证明开发商车位提价，且不对起诉业主出售；2.《合约书》《发票》，用以证明林梓渊、吴梅清因本案交付律师费、诉讼费等，财产损失超过2万元；3.福建省高级人民法院（2016）闽民再380号判决书（网上下载），用以证明合同约定的日万分之五逾期交房违约金标准尚未“过分高于造成的损失”。

茂诚公司质证称：1.对微信聊天记录、车位平面图、价格表的三性均不认可，林梓渊、吴梅清的说法不能成立；2.对《合约书》《发票》的三性均不认可，律师的代理合约书上面没盖律师事务所的公章，且是否聘请律师，是在当事人自身的选择，其费用不能列为财产损失范畴；3.（2016）闽民再380号判决书对本案不具有指导意义。

本院认为

本院认为，本案再审中当事人双方争议的焦点主要在于双方约定的逾期交房违约金是否过高问题。

首先，根据相关法律规定，逾期交房违约金过高过或低的，人民法院可以进行调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少……”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。

其次，本案双方约定违约金是否过高以及调整幅度问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”和第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿数额计算方法，违约金数额或者损失赔偿数额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。由于房屋的主要功能是用于居住，因此房屋的租金损失系衡量逾期交房损失的重要依据。茂诚公司逾期交房192天，如按《商品房买卖合同》第八条约定的日万分之五的计算违约金，即799349元X0.0005/天X192天=76738元，而按同地段同类房屋租金标准平均每月约2500元计算，即2500元X192天÷30天=16000元，两者差距明显较大。茂诚公司在一审诉讼中要求调整约定违约金比例，一审判决予以支持，二审中茂诚公司提供了有关同地段同类房屋租金的信息用于证明约定违约金比例过高，但二审法院既未采信，亦未告知其对房屋租金价格必须进行委托评估，故茂诚公司在再审申请中提供的《调查报告书》，可以作为新的证据。因作出该《调查报告书》的泉州名城资产评估房地产估价有限公司和评估人员具有相应的评估资格，且“茂诚皇江御景共调查10处房产，含装修（带家具家电）正常月租金水平约17-24元/平方米，毛坯月租金水平约12-19元/平方米”的评估结论，可以体现当地的房屋租金价格情况，符合新证据的要求，本院予以采信。《调查报告书》可以证实双方所约定的违约金明显超过给被申请人造成租金损失的30％。违约金的调整幅度属于法官的自由裁量范畴，人民法院有权根据不同时期、不同案件的具体情况综合考量，并作出合理判决。一审法院在考虑本案合同的履行及当事人的损失情况后，酌定以全部房价款日万分之一点七计算的违约金计26091元(即799349X0.00017X192=26091元)，已臻合理，应予维持。二审法院予以改判不妥，应予纠正。对林梓渊、吴梅清所举证据及茂诚公司所举其他证据，因与本案缺乏关联性，本院不予采信。

另外，关于茂诚公司主张林梓渊、吴梅清应支付逾期收房违约金的问题。虽然林梓渊、吴梅清逾期20天接收涉案房屋，但根据《商品房买卖合同》第十一条中“由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按以下方式处理（1）视为出卖人已经完成交付，相关风险责任、交付附随义务概转移至买受人”的约定，买受人逾期接收房屋的，出卖人不再承担相应的责任，且林梓渊、吴梅清已经根据茂诚公司的要求支付了交房前的物业管理等费用，故二审判决将《商品房买卖合同》第十一条中有关因买受人逾期接收房屋应向出卖人支付违约金的内容视为格式条款，认定为无效，林梓渊、吴梅清无需向茂诚公司支付逾期收房违约金，是正确的。

综上所述，茂诚公司的再审请求部分理由成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

裁判结果

一、撤销福建省泉州市中级人民法院（2019）闽05民终5906号民事判决；

二、维持福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初2988号民事判决第一项，即泉州茂诚置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向林梓渊、吴梅清支付逾期交房违约金26091元；

三、撤销福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初2988号民事判决第二项、第三项、第四项；

四、驳回林梓渊、吴梅清的其他诉讼请求；

五、驳回泉州茂诚置业有限公司的反诉诉讼请求。

如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1431元，由林梓渊、吴梅清共同负担979元，泉州茂诚置业有限公司负担452元；反诉案件受理费350元减半收取为175元，由泉州茂诚置业有限公司负担。二审案件受理费1431元，由林梓渊、吴梅清共同负担979元，由泉州茂诚置业有限公司负担452元。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长　陈国雄

审判员　徐　琴

审判员　陈　梁

二〇二〇年十二月十日

法官助理　宫　静

书记员　陈美燕