审理法院：北京市第二中级人民法院
案号：（2020）京02民终10623号
案件类型：民事 判决
审判日期：2020-11-27
案由：商品房预售合同纠纷
审理经过
上诉人王德成因与被上诉人北京创誉房地产开发有限公司（以下简称创誉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
王德成上诉请求：撤销一审判决，改判支持一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院仅因双方合同关于逾期交房违约责任条款下有下划线标注，足以引起合同当事人注意，从而认定双方合同有效，系适用法律错误。根据合同法第四十条之规定该条款因免除创誉公司责任，排除王德成主要权利而属无效，不应作为计算违约金的依据。2.若按照约定标准计算违约金，不足以弥补王德成的损失，经申请应当予以增加。逾期交房导致王德成租金损失多达十几万元甚至几十万元。案涉房屋现状未达到出租标准无法实现收益，租金损失持续存在。3.一审法院未予考虑王德成的损失及提交的证据，按照合同无效条款计算违约金，违背公平原则，有失公允。
被上诉人辩称
创誉公司辩称，同意一审判决，不同意王德成的上诉请求及意见。
一审原告诉称
王德成向一审法院起诉请求：1．判令创誉公司向王德成支付逾期交房违约金182730元（以房价款的日万分之一计算，自2018年10月1日至2019年9月30日）；2．诉讼费由创誉公司承担。
一审法院查明
一审法院认定事实如下：2016年11月21日，王德成（买受人）与创誉公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同），约定王德成购买创誉公司开发的位于北京市房山区长阳镇01-11-04地块用地项目5#商业楼1层104号房屋，房屋总价款为5047664元。预售合同第十二条约定，创誉公司应在2018年9月30日前向王德成交付房屋。该商品房交付时应当符合下列条件，即该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。预售合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定，上水、下水于2018年9月30日达到户内开通条件；［市政双路供电］［过渡性供电］于2018年9月30日达到使用条件；供暖自该商品房交付后的第一个供暖季达到使用条件；电话通信线于2018年9月30日交付，敷设到户；有线电视线于2018年9月30日交付，敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，买受人同意不因此拒绝收楼，并同意由出卖人采取其他方式保证买受人之正常使用，使用过程中产生的能源消耗费用按照国家有关部门规定的使用消耗单价标准计算，由买受人承担。公共绿地于2018年9月30日达到该商品房所在楼栋至周边的公共绿化；小区非市政道路于2018年9月30日达到完成该商品房所在楼栋至周边的小区非市政道路；公共停车场于2018年9月30日达到使用条件。如果在约定期限内未达到条件，买受人同意不因此拒绝收房，并同意由出卖人继续履行使之达到约定的条件。预售合同第十四条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，因出卖人的原因，导致未能按期交付的，双方同意本合同继续履行，出卖人应自本合同第十二条约定的交房期限届满之日的次日起至实际交付之日止，每日按买受人实际已支付房价款万分之一的标准向买受人支付违约金，违约金总金额最高不超过买受人实际已支付房价款的1％。预售合同第十四条中涉及逾期交房的处理方式部分加有下划线。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。
该合同签订后，王德成向创誉公司支付了全部购房款，创誉公司通知王德成于2019年10月8日前往收房。涉案房屋所在项目于2019年9月6日取得了《北京市规划和自然资源委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，于2019年9月24日取得了《工程竣工验收备案表》。北京新兴环宇信息科技有限公司于2019年8月30日出具了涉案楼栋的房屋面积测算技术报告书。诉讼中，王德成提交谈话视频、微信聊天记录用以证明其损失，创誉公司对王德成的主张不予认可。
一审法院认为
一审法院认为，王德成与创誉公司所签预售合同虽然是制式合同，但合同关于逾期交房违约责任的条款有下划线标注，足以引起合同当事人的注意。现王德成与创誉公司在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。双方预售合同约定创誉公司应在2018年9月30日前向王德成交付房屋，现创誉公司存在逾期交房行为，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，故王德成要求创誉公司支付逾期交房违约金，理由正当，一审法院予以支持，违约金的具体数额一审法院根据双方合同约定依法计算确认。我国《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。现该案王德成认为双方预售合同关于逾期交房的违约金约定不合理，不足以弥补其损失，要求予以调整，但其并未能提交充分的证据证明其主张，故对于王德成要求调整违约金的请求，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、北京创誉房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向王德成支付逾期交房违约金50477元。二、驳回王德成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为
本院认为，本案上诉争议焦点为一审判决确定的逾期交房违约金是否适当。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王德成与创誉公司签订预售合同，约定王德成向创誉公司购买涉案房屋。预售合同对于房屋交付时间、逾期交付房屋的违约责任等均有明确约定，上述合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，双方均应遵照履行。根据本案查明的事实，创誉公司未按照合同约定时间交付涉案房屋，现王德成提起本案诉讼要求创誉公司承担逾期交付房屋的违约责任依据充分，应予支持。
关于逾期交房违约金数额，在案预售合同显示双方明确约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：……2.因出卖人原因，导致未能按期交付的，双方同意：本合同继续履行，出卖人应自本合同第十二条约定的交房期限届满之日的次日起至实际交付之日止，每日按买受人实际已支付房价款万分之一的标准向买受人支付违约金，违约金总金额最高不超过买受人实际已支付房价款的1%”，相关条款内容进行了下划线标识，足以与合同文本其他内容相区分并引起合同当事人的注意。上述约定系双方遵循意思自治协商确定的内容，应当予以尊重。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条虽然规定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额或者损失赔偿额，但此标准的适用应当以商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法作为前提，而本案中双方在预售合同中对于违约金计算方法及数额已经作出了明确约定。且涉案房屋用途为商务办公，房屋出租、使用等预期收益受到周边商业环境、市场成熟及活跃程度等多种因素的影响和制约，在王德成未提供充分证据证明约定的违约金低于造成的损失情况下，一审法院依据双方合同约定确认逾期交房违约金并无不当。王德成坚持上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，王德成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2945元，由王德成负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长 张玉贤
审判员 耿燕军
审判员 刘 洁
二〇二〇年十一月二十七日
法官助理 韩舒同
书记员 岳国英
