审理法院：苏州市中级人民法院

案号：（2020）苏05民终9065号

案件类型：民事 判决

审判日期：2020-11-27

案由：商品房预售合同纠纷律务所

审理经过

上诉人张家港东盛房地产开发有限公司（以下简称东盛公司）与被上诉人吴佩君商品房预售合同纠纷一案，不服张家港市人民法院(2020)苏0582民初3228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人诉称

东盛公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认位于张家港市房屋属于张家港东盛房地产开发有限公司的破产财产；一、二审诉讼费用由吴佩君承担。事实和理由：本案所涉房屋系尚未办理房屋权证的无证房屋，且不存在法定的不应认定为债务人财产的情形，故应仍属于破产财产。我国对不动产采用登记生效主义，买受人只有在办理不动产登记手续后，才享有物权。案涉房屋并不符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定(二)规定第二条规定之情形，在无明确法律规定案涉房屋归原告所有的情况下，案涉房屋应属于破产法所规定的破产财产，并由管理人接管处置。不能以吴佩君在破产受理前已完全支付对价为由确认案涉房屋属于吴佩君。如向吴佩君继续履行交付房屋，在法律上构成对个别债权人的违法清偿。

被上诉人辩称

吴佩君辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

一审原告诉称

吴佩君向一审法院起诉请求：1、东盛公司立即将张家港市塘桥镇景尚家园2幢M111、M112的房屋不动产权属证书登记至吴佩君名下;2、东盛公司继续履行合同约定的交房义务，同时向吴佩君支付逾期交房违约金（自2016年4月1日起至实际交房之日止按已付购房款2408553元的每日万分之五计算）；3、东盛公司向吴佩君开具已支付房款2408553元的全额发票；4、本案诉讼费用由东盛公司承担。

一审法院查明

一审法院认定事实：2016年1月22日，吴佩君（买受人）与张家港东盛房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》2份，约定由吴佩君向张家港东盛房地产开发有限公司购买位于张家港市.99平方米）、M112（面积117.24平方米）门面房，价款分别为1280260.8元、1128291.5元，总价款为2408552.3元；张家港东盛房地产开发有限公司应于2016年3月31日前交付房屋；逾期交房不超过60日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之5的违约金；逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之5的违约金。双方还对付款方式及期限、房屋交付和接收等作了约定。合同签订后，吴佩君向张家港东盛房地产开发有限公司付清了全部购房款，张家港东盛房地产开发有限公司未向吴佩君开具发票，也未交付房屋。

2019年4月29日，一审法院作出（2019）苏0582破申8号民事裁定书，裁定受理黄龙富对张家港东盛房地产开发有限公司的破产清算申请。并于同日作出决定，指定江苏立泰律师事务所担任张家港东盛房地产开发有限公司管理人。

2019年8月7日,吴佩君向张家港东盛房地产开发有限公司管理人提交《购房人权利申报登记表》，要求交付房屋。

2019年11月28日，张家港东盛房地产开发有限公司管理人出具《张家港东盛房地产开发有限公司破产清算案关于购房人权益登记及审查情况的报告》，管理人在该报告中认可吴佩君购买的房产为“景尚家园2幢M11、M12”，已付清全部购房款，但吴佩君不符合消费性买受人的条件，若继续履行商品房买卖合同将构成个别清偿，故对吴佩君已支付的购房款债权予以认定，但依法解除与吴佩君签订的商品房买卖合同。

2019年11月29日，张家港东盛房地产开发有限公司管理人向吴佩君发出解除合同通知书。吴佩君收到后向管理人提交了异议书，认为其有权请求张家港东盛房地产开发有限公司协助办理房屋所有权变更登记，该行为不属于破产法规定的个别清偿行为，合同应当继续履行。

一审审理中，一审法院至张家港市不动产登记中心查询，未查询到景尚家园2幢有M111、M112的编号，仅查询到2幢有M11、M12的编号，M11的建筑面积为106.49平方米，M12的建筑面积为94.48平方米，上述房产均登记在张家港东盛房地产开发有限公司名下。张家港东盛房地产开发有限公司管理人陈述,张家港东盛房地产开发有限公司存在预售合同中的房屋编号比测绘报告中的房屋编号多一位数的情况，后来不动产登记部门是以测绘报告中的房屋编号办理的房屋登记。

张家港东盛房地产开发有限公司确认案涉房屋已具备交房条件,吴佩君表示愿意垫付办理权属证书的相关税费。

上述事实，有商品房买卖合同、（2019）苏0582破申8号民事裁定书、（2019）苏0582破6号决定书、关于购房人权益登记及审查情况的报告、解除合同通知书、异议书、不动产登记簿查询记录、庭审笔录等证据予以证实。

吴佩君认为，吴佩君已付清全部购房款，向吴佩君交房是东盛公司的合同义务，东盛公司继续履行交房义务不构成破产法第十六条规定的个别清偿；本案吴佩君是要求履行合同，而江苏省高级人民法院的《破产案件审理指南（修订版）》系房屋确权的相关规定，本案不应适用房屋确权的规定，也不应适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。

一审法院认为

一审法院认为，吴佩君与东盛公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应全面履行自已的义务。关于合同约定的标的物景尚家园2幢M111、M112与查询到的景尚家园M11、M12是不是同一标的物的问题。一审法院认为，经一审法院向不动产登记中心查询，景尚家园2幢没有M111、M112的编号，只有M11、M12的编号，结合张家港东盛房地产开发有限公司管理人的陈述及《张家港东盛房地产开发有限公司破产清算案关于购房人权益登记及审查情况的报告》对吴佩君所购房产的认定，可以认定合同约定的标的物景尚家园2幢M111、M112即是目前登记的景尚家园M11、M12，吴佩君购买的房产为景尚家园2幢M11和M12。吴佩君在破产申请受理前已付清上述房产的全部购房款，东盛公司依约负有向吴佩君交付房产的义务。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产。本案中，吴佩君与东盛公司买卖的标的物为张家港市塘桥镇景尚家园2幢M11和M12房产，该标的系特定物，吴佩君在破产申请受理前已完全支付对价，故该房产不属于破产财产，东盛公司继续履行合同不属于企业破产法第十六条规定的无效的个别清偿行为,破产管理人无权解除合同，一审法院对吴佩君请求东盛公司交付房屋、协助办理房屋过户登记手续的诉请予以支持。对于吴佩君提出的开具发票的主张，因吴佩君已实际向东盛公司交付了全部购房款，东盛公司理应向吴佩君开具全额购房款发票。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定，判决：一、东盛公司于判决生效后10日内将位于张家港市（建筑面积为106.49平方米）和M12（建筑面积为94.48平方米）交付给吴佩君，并于该房屋交付后10日内协助吴佩君将上述房产登记至吴佩君名下（相关税费由吴佩君承担）。二、东盛公司于判决生效后10日内向吴佩君开具张家港市塘桥镇景尚家园2幢M11和M12房屋的购房款发票。案件受理费40元（减半收取），由东盛公司负担。

本院查明

二审中，吴佩君提交中国建设银行个人贷款对账单，证明为购买案涉房产向银行贷款120万元，仍在还贷过程中。

东盛公司质证意见为：对于真实性无异议，关联性不予认可，吴佩君支付购房款不是取得案涉房屋所有权的充分依据，案涉房屋截至破产受理时仍在东盛公司的控制下，至今未向上诉人交付，属于破产财产。

二审另查明，《商品房买卖合同》案涉房产座落的土地使用年限自2014年1月16日起至2054年1月16日止。

二审经审理查明的其他事实与一审相一致。

本院认为

本院认为，双方争议焦点为：吴佩君与东盛公司签订的涉案商品房买卖合同能否继续履行？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。参照前述两条规定，案涉两套门面房尚未交付，且为商业用房，故不符合第二十八条第（二）项、第二十九条第（二）项规定的情形。《中华人民共和国企业破产法》第十六条明确规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上不能履行的除外。一审法院已于2019年1月29日裁定受理了针对东盛公司的破产清算申请，此时东盛公司尚未向吴佩君交付涉案商品房及过户登记，在吴佩君不属于消费性买受人的情况下，如由东盛公司继续履行商品房买卖合同，将构成对个别债权人的债务清偿。据此，依照前述法律规定，本院认定前述情形属于法律上履行不能。鉴于此，东盛公司管理人向吴佩君发出解除合同通知书，解除双方签订的案涉商品房买卖合同，符合法律规定。

综上，吴佩君诉请要求东盛公司继续履行商品房买卖合同，将张家港市塘桥镇景尚家园2幢M111、M112的房屋不动产权属证书登记至吴佩君名下及交付房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

裁判结果

一、撤销张家港市人民法院(2019)苏0582民初3228号民事判决。

二、驳回吴佩君全部诉讼请求。

一审案件受理费40元、二审案件受理费80元，合计120元，均由被上诉人吴佩君负担

本判决为终审判决。

审判人员

审判长　　沈维佳

审判员　　曾雪蓉

审判员　　卞干国

二〇二〇年十一月二十七日

书记员　　徐馨岚