审理法院：北京市第二中级人民法院
案号：（2020）京02民终10707号
案件类型：民事 判决
审判日期：2020-11-26
案由：商品房预售合同纠纷
审理经过
上诉人穆腾阳因与上诉人中铁嘉业（北京）投资有限公司（以下简称中铁嘉业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初27883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
穆腾阳上诉请求：1.改判以房屋实际交付之日为基准日按照双方签署的《北京市商品房预售合同》内约定的条款向穆腾阳支付违约金及延迟支付产生的利息。2.判决由中铁嘉业公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实有误,判决结果不公。1.一审法院认定转移登记违约金的计算基准,与合同约定不符。《北京市商品房预售合同》签订后,我依约履行了付款义务,双方于2016年11月5日进行了商品房交付,故中铁嘉业公司有义务按照合同约定时间及时办理产权登记。双方在签署的《北京市商品房预售合同》内附件十补充协议中明确规定房屋具体交付日期以出卖人通知买受人办理交付手续的书面文件中载明的日期为准,双方同意房屋约定交付日期变更为通知的交付起始日期。同时第十八条第三款约定《补充协议》是《预售合同》的附件,是该合同不可分割的组成部分,与《预售合同》具有同等法律效力。《补充协议》与《预售合同》有不一致或理解有歧义之处的,以《补充协议》为准。根据此项条款,中铁嘉业公司于合同约定的交房期限届满进行了商品房交付,则认定交房日期由合同约定的交房日即2017年6月30日变更为实际交房日即为2016年11月5日。即双方于2015年12月16日签署《北京市商品房预售合同》之时，中铁嘉业公司已经提前预知过有提前交付房屋之可能性,因此已经在同时签署的《补充协议》内进行了明确,对于提前交付房屋的情况下,双方各自权利义务的基准点起算应该以房屋实际交付日为基准。且补充协议十的多个条款也可以看出,中铁嘉业公司对我追究违约责任的基准也都是以房屋实际交付日为基准的。所以对于合同内中铁嘉业公司的各项违约责任的计算基准日也应该是实际交付日,这才是符合公平原则和双方合同约定。而一审法院枉顾《补充协议》是和《北京市商品房预售合同》同时签署、也是《北京市商品房预售合同》的重要组成部分以及双方已经对交付日期进行了合意变更的事实,认定推算750日的基准日应为合同约定的交房截止日,这个认定是错误的,是不符合双方合同约定的,因为双方已经通过书面补充协议的形式明确了推算750日的基准日有且只有实际交付日,毫无任何争议。2.一审法院认定中铁嘉业公司不应因提前交房行为而丧失办理房屋权属转移登记的期限利益,与事实不符。根据双方合同约定,我已于2016年11月5日向由中铁嘉业公司指定的产权代办机构缴纳各项费用及填写各项资料,即转移登记办理工作自2016年11月5日开始,而不是2017年6月30日开始。由于办理房屋权属转移登记日期由中铁嘉业公司导致提前,则其应因提前交房行为而丧失办理房屋权属转移登记的期限利益。没有任何一个法条上写了合同法需要维护的是所谓的合同签署其中一方的“期限利益”。而根据《中华人民共和国合同法》第七十一条的规定:债权人可以拒绝债务人提前履行债务,但提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用,由债务人负担。由此可以看出,合同法立法目的是保护的双方合意,维护正常的交易秩序,不鼓励损害债权人利益的任何提前履行行为,在损害债权人利益的前提下债权人甚至是有权拒绝债务人的提前履行的行为。因此,中铁嘉业公司的提前交付行为首先应该获得我的同意并且不得损害我的利益。现在建立在上文所述的双方通过补充协议更改了交付日期的前提下,我可以不予追究中铁嘉业公司的违约责任,但是这并不意味着中铁嘉业公司就可以通过提前交付推迟办理房产证件损害我的利益。而且中铁嘉业公司对提前交付行为是有充分预知的,双方签署的《北京市商品房预售合同》为中铁嘉业公司提交的格式合同,我除了按照其提供的版本进行签署外,在签署时根本无法提出质疑或者修改。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定:对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的应当采用非格式条款。在这个前提下,原审法院不应保护中铁嘉业公司作为强势一方的所谓“期限利益”。中铁嘉业公司于在2016年11月份需要交付房屋燃气费之前的时间节点,通知我进行收房,通过提前交付房屋的行为,在实际交付时收取了我的物业费、燃气费、收房费等一系列的费用,该房屋的物业单位为中铁建(北京)物业管理有限公司,是中铁嘉业公司的关联方公司,通过收取物业费已经从实际上降低了自己的成本,回流了资金。此外,格式合同的文本是中铁嘉业公司提供的,里面于补充协议第四条明确写清楚了“如出卖人在《预售预售合同合同》第十二条第(一)款约定日期之前实施交房的,...具体交付日期以出卖人通知买受人办理交付手续的书面文件中载明的日期为准”,中铁嘉业公司作为格式合同提供方,作为法人单位应清楚这个条款的意义以及提前交付房屋所应该承担的权利义务。但是中铁嘉业公司仍然做出了提前交付房屋的行为,这必然是其经过深思熟虑,做了充分衡量利弊后作出的行为,那自然也应该承担因此引发的一切法律责任和后果。最后,根据《中华人民共和国合同法》第一百三十八条的规定:出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的,出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。根据双方签署的《北京市商品房预售合同》第十二条交付条件第一款的约定:出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。即双方约定的交付日期是截至到2017年6月30日之前的一段期间。故2017年6月30日这个日期仅是一段区间中的时间点,根本不能用来作为衡量双方违约责任计算的基准点,还是应该以实际交付点作为依据,更何况双方还有明确的书面合同表明房屋的约定交付日期为通知的交付日期。一审法院枉顾上述事实和法律规定,在没有任何法律依据的情况下认为中铁嘉业公司不应因提前交房行为而丧失办理房屋权属转移登记的期限利益，是错误的和不符合合同法立法目的的。3.双方在签署的《北京市商品房预售合同》内第二十二条“产权登记”条款内明确约定了“初始登记”和“转移登记”两项事项。关于初始登记，合同约定，我应当在2018年12月31日前取得该商品房所属楼栋的权属证明,如未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的,自应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满次日起至实际取得权属证明之日止,中铁嘉业公司应当按日计算向我支付全部已付款万分之一的违约金。经过沟通,我截止2019年8月21日才取得了该商品房所在楼栋的权属证明,中铁嘉业公司应该按照支付全部款项的万分之一按日我支付该项违约金。关于转移登记，合同约定，我未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的,双方同意自我应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,中铁嘉业公司应当按照计算向上诉人支付全部已付款万分之一的违约金。我已经收到房屋所有权证书,而房屋实际交付日期为2016年11月5日,因此中铁嘉业公司应按照合同约定向我支付自2018年11月25日起截止到实际取得房屋所有权证书的转移登记违约金。合同上的总房款为人民币1241978元,在商品房交付之日补交房款人民币5413元,合同总房款为人民币1247391元。根据计算初始登记违约金29064.21元,转移登记违约金为34677.4元,共计人民币68741.68元。
被上诉人辩称
中铁嘉业公司辩称，不同意穆腾阳的上诉意见。
上诉人诉称
中铁嘉业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案的全部诉讼费用由穆腾阳负担。事实和理由：1.我公司积极履行合同,不存在明显过错。合同损失主张应以实际损失为前提,本案中穆腾阳没有任何损失。一审法院未对前述客观事实予以全面、充分的考量,仅凭合同约定即判定我公司承担违约责任,属于对案件事实审理不清。2.我国合同法对违约金的规定是以补偿性为主,以惩罚为辅,同时强调违约金金额以实际损失为基础。因此,一审判决明显与立法意图不符。一审法院对由同一违约行为导致的两种违约后果进行了双重评价和双重处罚,违反了民事诉讼法律的公平原则且适用法律错误。
被上诉人辩称
穆腾阳辩称，不同意中铁嘉业公司的上诉意见，坚持穆腾阳的上诉意见。
一审原告诉称
穆腾阳向一审法院起诉请求：1.判令中铁嘉业公司向穆腾阳支付逾期办理房屋所在楼栋初始登记违约金29064.21元、2018年11月25日至2019年8月30日期间的房屋所有权转移登记违约金34677.47元；2.判令中铁嘉业公司承担契税12471.34元从2016年11月5日至2017年12月21日中国人民银行同期存款利率0.35%利息49.15元；3.判令中铁嘉业公司退还契税差价2.57元；4.诉讼费由中铁嘉业公司承担。
一审法院查明
一审法院认定事实：2015年12月16日，穆腾阳（买受人）与中铁嘉业公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》（住宅类），约定穆腾阳购买中铁嘉业公司开发的位于房山区城关街道圣水嘉名小区YF07-007地块19#住宅楼8层1单元-802号房屋一套。该房屋预测建筑面积共87.28平方米，房屋总价款1241978元。合同约定，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；应当在2018年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。
合同签订后，穆腾阳向中铁嘉业公司支付了全部购房款1247391元。2016年11月5日，穆腾阳向中铁嘉业公司交纳12473.91元作为代缴契税款。2017年12月21日，北京市房山区地方税务局为穆腾阳出具中华人民共和国税收完税证明，显示案涉房屋的房屋买卖契税金额为12471.34元。中铁嘉业公司于2016年11月5日向穆腾阳交付了房屋。案涉房屋所在楼栋于2019年8月21日办理了初始登记，案涉房屋于2019年8月30日办理了房屋权属转移登记。
一审法院认为
一审法院认为，穆腾阳与中铁嘉业公司在自愿基础上签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。中铁嘉业公司未在合同约定期间办理房屋所在楼栋初始登记和房屋权属转移登记，构成违约，应当承担违约责任。对于逾期办理房屋所在楼栋初始登记违约金，合同约定中铁嘉业公司应于2018年12月31日前办理房屋所在楼栋初始登记，而实际于2019年8月21日才办理完毕，且中铁嘉业公司的举证不足以证明其存在免责或减轻责任的情形，故中铁嘉业公司应当按照合同约定的违约金标准向穆腾阳支付逾期办理房屋所在楼栋初始登记的违约金。
对于逾期办理房屋权属转移登记违约金问题，合同约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，则自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。诉讼中，双方争议所在为推算750日的基准日应为合同约定的交房截止日，还是实际交房日。因本案中铁嘉业公司属于在合同约定的交房期限届满前交房，中铁嘉业公司不应因提前交房行为而丧失办理房屋权属转移登记的期限利益，故应当以合同约定的交房截止日作为推算750日的基准日。经计算，中铁嘉业公司存在逾期办理房屋权属转移登记的违约行为，且其提交的证据不足以证明应当免除或减轻其责任，故中铁嘉业公司应当按照合同约定的违约金标准向穆腾阳支付逾期办理房屋权属转移登记违约金。
综上，穆腾阳要求中铁嘉业公司支付两项违约金的请求，理由正当，法院予以支持，违约金的具体数额法院根据合同约定依法计算确认。穆腾阳要求中铁嘉业公司支付契税利息的请求，因缺乏依据，法院不予支持。穆腾阳要求中铁嘉业公司退还契税差额的请求，理由正当，数额合理，法院予以支持。对于中铁嘉业公司合理的抗辩意见，法院予以采纳；不合理的抗辩意见，法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、中铁嘉业（北京）投资有限公司于判决生效之日起十日内向穆腾阳支付逾期办理房屋所在楼栋初始登记违约金29064.21元；二、中铁嘉业（北京）投资有限公司于判决生效之日起十日内向穆腾阳支付逾期办理房屋权属转移登记违约金5239.04元；三、中铁嘉业（北京）投资有限公司于判决生效之日起十日内向穆腾阳退还契税差额2.57元；四、驳回穆腾阳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。本院另查明：附件十《补充协议》第四条约定，本条为《预售合同》第十二条的补充约定。如出卖人在《预售合同》第十二条第（一）款约定日期之前实施交房的，在满足《预售合同》所约定的交付条件的情况下，出卖人应在交房日的7日前向买受人发送书面《房屋交付通知书》（或《入住通知书》），买受人应当按照通知的房屋交接程序办理入住手续，买受人不得以出卖人违反《预售合同》第十二条约定的交付条件以外的义务为由拒绝办理入住手续。具体交付日期以出卖人通知买受人办理交付手续的书面文件（即“房屋交付通知书（或《入住通知书》）”）中载明的日期为准，双方同意房屋约定交付日期变更为通知的交付起始日期。出卖人不需承担违约责任。
本院认为
本院认为，综合双方的诉辩意见和审理情况，本案的争议焦点可以归纳为：一、逾期办理房屋权属转移登记违约金计算基准日为合同约定的交房截止日还是实际交房日。二、一审法院判决中铁嘉业公司按照合同约定的违约金标准向穆腾阳支付违约金是否恰当。
对于焦点一，《补充协议》第四条第一款中虽约定是如出卖人在《预售合同》第十二条第（一）款约定日期之前实施交房的，具体交付日期以出卖人通知买受人办理交付手续的书面文件中载明的日期为准，双方同意房屋约定交付日期变更为通知的交付起始日期。但同时亦约定出卖人不需承担违约责任。综合《预售合同》和《补充协议》的相关约定内容，本院不足以得出《预售合同》中关于买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的约定随《补充协议》的签订而明确为商品房实际交付之日起。因本案中铁嘉业公司属于在合同约定的交房期限届满前交房，中铁嘉业公司提前交房的行为系积极履行合同，对业主的增益行为，不应因中铁嘉业公司提前交房的积极行为而加重其责任负担，故应当以合同约定的交房截止日作为计算750日的基准日。一审法院认定中铁嘉业公司不应因其提前交房行为而丧失办理房屋权属转移登记的期限利益并以合同约定的交房截止日作为推算750日的基准日，并无不当。
对于焦点二，穆腾阳与中铁嘉业公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。该合同中约定，中铁嘉业公司应在2018年12月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明；应在商品房交付之日起750日内完成房屋所有权证书的代办义务，且对开发商违反上述约定违约责任如何承担以及违约金的计算标准分别进行了明确约定。但商品房所在楼栋于2019年8月21日办理初始登记，案涉房屋于2019年8月30日办理房屋权属转移登记，构成违约，应依约承担违约责任。中铁嘉业公司上诉称其违约非其公司原因所致，不应承担违约责任，但并未提供充分证据予以证明。中铁嘉业公司称其违约并未给穆腾阳造成实际损失，合同约定的违约金过高，法院应予调整，依据不足。一审法院结合双方举证质证情况并在不违背法律强制性规定的情况下，遵循意思自治原则判决中铁嘉业公司按照合同约定标准支付违约金，并无不当。
综上所述，穆腾阳、中铁嘉业（北京）投资有限公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2792元，由穆腾阳、中铁嘉业（北京）投资有限公司各负担1396元（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长 王艳芳
审判员 李蔚林
审判员 王 元
二〇二〇年十一月二十六日
法官助理 姬 雷
书记员 梁 佳
