审理法院：湖北省高级人民法院

案号：（2020）鄂民再30号

案件类型：民事 判决

审判日期：2020-11-18

案由：商品房预售合同纠纷

审理经过

再审申请人王**与被申请人十堰市互发置业有限公司（以下简称互发公司）商品房预售合同纠纷一案，本案原由王**向湖北省十堰市茅箭区人民法院提起诉讼，互发公司提出反诉。该院于2016年10月21日作出（2016）鄂0302民初2913号民事判决。王**不服，向湖北省十堰市中级人民法院提出上诉。该院于2017年5月9日作出（2017）鄂03民终309号民事裁定，以认定事实不清为由，将本案发回重审。随后，湖北省十堰市茅箭区人民法院作出（2017）鄂0302民初2803号民事判决。王**仍不服，向湖北省十堰市中级人民法院提出上诉。湖北省十堰市中级人民法院于2019年4月28日作出（2019）鄂03民终560号民事判决。该判决生效后，王**不服，向本院申请再审。本院于2019年10月24日作出（2019）鄂民申3032号民事裁定，提审本案。本院依法另行组成合议庭，于2020年6月16日开庭审理了本案。再审申请人王**的委托诉讼代理人王志勇，被申请人互发公司委托诉讼代理人李怡均到庭参加诉讼。

一审原告诉称

王**一审诉讼请求：1.互发公司双倍返还定金327110元；2.互发公司返还代收的契税、维修基金、印花税、工本费共计18186元；3.互发公司返还天然气开户费及冷热水表费3400元，并赔偿房屋装修损失、租金损失共计15万元。4.案件诉讼费由互发公司承担。

互发公司提出反诉请求：依法判令王**继续履行买卖合同，一次性支付互发公司房款35万元，并从2012年8月10日起按日万分之三支付违约金至房款付清之日。

一审法院查明

一审法院认定事实：2012年，互发公司与王**签订《商品房预售合同》（亦为《十堰市商品房买卖合同》），约定互发公司将其开发的东方新城1幢2单元13层7号住宅出售给王**，建筑面积127.75平方米，每平方米4020元，总价款513555元。签订合同当日内，付定金163555元，剩余房款35万元由买受人用（银行）（公积金贷款）方式一次性付清。签订本合同付清首期房价款后三日内，买受人向（银行）（公积金贷款）提交符合商品房按揭贷款规定的申请资料，同时签订贷款合同。因买受人原因未能在约定的期限内提供贷款资料，办理按揭手续的，则视同逾期付款按合同第七条的约定处理；如果批准贷款额少于应付房价款金额的，买受人应当在接获通知后七天内补足房款差额。如果买受人的借款申请在30日内未获得批准的，由买受人在未批准贷款之日起30日内一次性向甲方付清剩余房款。合同第七条对买受人逾期付款的违约责任约定：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期在30日内，自约定的付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；⑵逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自约定的应付款期限第二天起至实际全额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。2、买受人在签订本合同并付清首期房款后三日内未前来办理按揭手续的视为逾期付款。3、因买受人原因无法或延期办理按揭手续，视为买受人逾期付款。合同还约定：出卖人应在买受人付清总额款项及相关费用后，于2014年6月1日内，将已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工备案手续的商品房交付买受人使用。并对逾期交房违约责任作了约定。合同第十五条对产权登记约定：“出卖人应在商品房交付使用之日起180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产证书的，双方同意按下列第2、3、4项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1‰向买受人支付违约金。3.买受人应当在公告的入住日期30日内，将办理房屋产权登记的相关资料提交给出卖人，委托出卖人代为办理产权登记手续。若买受人逾期提交资料或未按要求到银行、房管局办理抵押登记手续的，自逾期之日起买受人每日按房屋总价款的万分之二向出卖人支付违约金，直至交清资料为止。4.按揭客户在办妥房产抵押手续后，由出卖人将有关证件转给贷款银行收押”。合同第十九条约定：出卖人单方面解除合同的，应当书面通知买受人，出卖人应在买受人收到书面通知之日起10日内，按原房价款的5%向买受人支付违约金，并将买受人已支付的房价款全额退还买受人。买受人单方面解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人应在出卖人收到书面通知之日起10日内，按原房价款的5%向出卖人支付违约金，出卖人将买受人已支付的房价款全额退还买受人。双方未注明该合同签订的日期。

王**分别于2012年8月22日、2012年8月27日、2014年2月18日支付互发公司12万元、1万元、33555元，合计163555元。互发公司于2012年8月22日、2012年8月27日为王**出具的收条注明了“定金”，在2014年2月18日的33555元收条中注明系“补缴（房款）”。2014年2月18日，王**还向互发公司支付了物业费1840元、垃圾清运费639元、装修押金2000元、可视对讲1350元、冷热水表900元、阳台封装费3000元，契税10271元、印花税10元、工本费240元、闭路电视开通350元、天然气开户费2500元。互发公司将案涉房屋交付给王**，王**对该房装修入住。王**另向互发公司出具《承诺书》：“出卖人手续齐全后，银行需办理按揭贷款时，如买受人不配合，出卖人有权停电、停水。阳台封闭350元/m2，甲乙双方各承担一半，每个阳台预缴3000元，如买受人不封闭阳台，出卖人不予补贴一半的价格，以后再不予封闭与补贴，若再封闭全部，个人承担所有费用”。

王**支付首付款后，一直未能办理剩余购房款的按揭贷款手续。2016年2月1日，互发公司取得了案涉楼盘的《商品房预售许可证书》。2016年5月底，互发公司对王**所购住房断水、断电。2016年6月28日，王**向互发公司邮寄了《解除合同通知书》，以互发公司所售房屋未经综合验收，绿化未完成，无法在约定期限内办理房屋所有权证，且互发公司掐断了房屋的水电，导致其无法正常生活、购房目的无法实现为由，通知解除双方签订的《十堰市商品房买卖合同》，要求互发公司在合同解除7日内返还首付款163555元并双倍赔偿，退还契税、维修基金等费用30765元，赔偿装修及其他各种费用等共计477875元。双方协商不成，王**遂诉诸法院。

另查明，案涉东方新城项目的规划设计方案于2011年7月14日被十堰市规划局经济开发区分局批准。于2012年3月1日取得了《建设工程施工许可证》。此后又补办了《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》。

一审法院认为

一审法院认为，互发公司将案涉房屋出售给王**后，补办了商品房预售许可证，双方间签订的《商品房预售合同》合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的权利义务。结合当事人的诉讼主张，一审法院认为，本案的争议焦点为：一、王**是否享有合同解除权？二、王**通知互发公司解除合同是否发生了法律效力？三、王**要求互发公司双倍返还定金、返还代收的契税、维修基金等费用，以及要求互发公司赔偿房屋装修损失、租金损失等诉讼请求，以及互发公司要求王**交纳剩余房款并支付违约金的反诉请求，该如何处理？

关于焦点一：一审法院认为，王**不享有合同解除权。根据合同法的相关规定，当事人在约定的解除合同条件成就时，或是具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形时，有权单方解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定当事人可单方解除合同的具体情形为：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，王**要求解除与互发公司间的房屋买卖合同，其主要理由是：案涉工程未经验收，交付的房屋不符合约定条件，不能如期办理房屋产权证件；项目配套、绿化未完成；互发公司对王**所购房屋断水断电，致其无法正常生活，购房目的不能实现。对此，一审法院认为，1.案涉工程项目已经补办了相关建设规划审批手续，取得了商品房预售许可证。互发公司对外销售其开发的商品房符合法律规定。互发公司于2014年2月18日将案涉房屋交付给王**，虽然当时未办理竣工验收备案手续、未取得商品房销售备案证等，不符合交房条件，但王**同意接收该房屋并装修入住，并不影响王**购房目的的实现。现案涉工程的综合竣工验收手续尚在办理之中，影响了如期办理产权证件，互发公司构成一般违约。王**可要求互发公司承担相应的违约责任。但双方合同并未约定在此情形下王**享有解除合同的权利。王**据此要求行使合同解除权不符合法律规定；2.案涉工程项目的绿化、道路及其他配套设施的建设，系以整个小区进行规划建设的，属于业主住房的配套辅助设施。案涉工程项目的公共绿地率目前尚未达合同约定标准，虽然对业主的居住环境品质有一定的影响，但并不影响业主的生活居住，不影响王**购房目的的实现；3.互发公司在王**未支付剩余35万元购房款的情形下，根据王**出具的承诺书，对其所购买的房屋实施断水断电，影响了王**的生活居住，互发公司的做法不当。但该行为系因双方履行合同纠纷引起，王**可通过调解、诉讼等途径解决。互发公司现阶段的不当做法，尚未达到影响王**实现购房目的的程度，王**据此主张合同解除权亦不予支持。故王**主张合同解除权，既没有合同约定的解除条件，也不符合法律规定的解除合同情形，不应予支持。

关于焦点二：根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人行使合同解除权的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。当事人通知对方解除合同，要发生解除合同的效力，必须以其享有合同解除权为基础和前提。本案中王**发出的《解除合同通知书》虽于2016年6月28日到达互发公司，但因王**不享有合同解除权，并不发生解除合同的法律效力。

关于焦点三：关于王**本诉请求的处理。本案中王**不具有单方解除合同的权利，其通知互发公司解除合同并未实际发生解除合同的法律效力。故王**与互发公司仍应全面履行双方签订的《商品房预售合同》。王**提出的全部本诉请求，均是以其与互发公司签订的商品房买卖合同已经解除为前提，均不予支持。王**主张的“定金”163555元已抵作其购房首付款，其要求双倍返还“定金”327110元不能成立。王**要求返还的契税、维修基金、印花税、工本费等系互发公司按合同约定代收的款项，王**要求返还天然气开户费及冷热水表费等费用系其消费支出，王**对房屋的装修系对自己财产的管理处置，不存在所谓的装修损失。王**称互发公司对其停水停电致其被迫外出租房居住，要求赔偿其租金损失15万元，但并无证据证实互发公司停水停电的期间。王**所提供证据亦不足以证实其租金损失大小。故对王**的全部本诉请求，均不予支持。

关于互发公司反诉要求王**支付剩余购房款及违约金的处理。王**与互发公司间的《商品房预售合同》具有法律效力，双方应继续履行该合同。互发公司将案涉房屋交付给王**居住，履行了其主要合同义务，王**亦应履行其支付剩余购房款的主合同义务。故互发公司要求王**支付剩余购房款35万元应予支持。根据双方合同约定，王**应支付的剩余购房款35万元，由买受人用按揭贷款的方式一次性付清，如果买受人的借款申请在30日内未获得批准的，由买受人在未批准贷款之日起30日内一次性向互发公司付清剩余房款。但双方对按揭贷款的日期并未作明确的约定。案涉合同在2016年2月1日取得《商品房预售许可证书》前，尚未发生法律效力，尚不能办理按揭贷款，相应责任在互发公司。在取得《商品房预售许可证》双方间的合同生效后，办理按揭贷款的条件已成就，王**未及时办理按揭贷款支付剩余购房款构成违约。但互发公司至今未能办好案涉工程项目的竣工验收手续，不能如期办理房屋产权证件，也存在违约情形。综合双方的违约情形及过错程度，根据公平原则，对互发公司要求王**承担逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。

一审法院判决：一、王**与十堰市互发置业有限公司继续履行双方签订的《商品房预售合同》；二、王**于本判决生效后三十日内办理按揭贷款手续向十堰市互发置业有限公司一次性支付剩余购房款35万元。如逾期未办理或因王**自身原因未获批准的，则由王**一次性支付十堰市互发置业有限公司剩余购房款35万元；三、驳回王**的本诉请求；四、驳回十堰市互发置业有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费用8780元，反诉费3275元，合计12055元，由王**负担8055元，十堰市互发置业有限公司负担4000元。

二审上诉人诉称

王**不服一审判决，上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持王**在一审时提出的诉讼请求，并驳回互发公司的反诉请求，本案一、二审诉讼费用由互发公司承担。

二审法院查明

二审法院认定事实：一审查明事实属实。

二审法院认为

二审法院认为：2012年，王**与互发公司签订《商品房预售合同》，2016年2月1日，互发公司在王**起诉之前取得案涉楼盘《商品房预售许可证书》，因此，双方签订的《商品房预售合同》合法有效，对双方当事人产生约束力。王**购买涉案房屋的主要目的是居住使用，楼层和房号的变化是由于房管部门后期统一编号造成的，并不影响王**的使用和居住。2014年2月18日，互发公司在王**尚欠房款35万元的情况下，将王**选购的房屋交付使用。至此，王**该购买涉案房屋的目的已经实现。接收房屋时，王**承诺“出卖人手续齐全后，银行需办理按揭贷款时，如买受人不配合，出卖人有权停电、停水……”，互发公司于2016年5月底对涉案房屋停水停电的目的是为了督促王**办理按揭手续，交清剩余房款，而非终止履行合同。互发公司陆续补办了各项手续，王**购买的涉案房屋并非不能办理权属证书。即使互发公司未在合同约定的期限内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关本案，按照双方约定，王**可以要求互发公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金，而无权要求解除合同和退房。因此，王**要求解除合同缺乏事实和法律依据。互发公司向王**交付房屋并办理权属证书的前提条件是王**付清全部房款。现涉案房屋已经具备办理按揭贷款的条件，王**应当积极办理按揭手续或者以其他方式交清全部房款。一审判决双方继续履行合同、王**办理按揭或一次性支付剩余房款35万元并无不当。王**的上诉请求不能成立，不予支持。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12055元，由王**负担。

再审申请人称/抗诉机关称

王**再审请求，1.撤销湖北省十堰市中级人民法院（2019）鄂03民终560号民事判决和湖北省十堰市茅箭区人民法院（2017）鄂0302民初2803号民事判决；2.依法改判支持王**一审全部诉讼请求。事实及理由：（一）原判决认定事实不清。1.原判决对案涉房屋至今仍未办理竣工验收，无法办理不动产权证这一事实认定不清。2.原判决对互发公司将案涉房屋“一房二卖”的事实认定不清。案涉合同约定的标的物为东方新城一栋二单元13楼7号房。因互发公司私自更改规划设计方案，致使申请人亦未交付的14楼7号房为合同约定的13楼7号房。实际上，13楼7号房已被互发公司卖给他人。14楼7号房则因没有签订商品房买卖合同以致无法办理网签、备案、按揭事宜。（二）原判决适用法律错误。1.原判决认定申请人不具备合同解除权错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”互发公司在合同约定的办理房屋所有权登记期满后一年内未办理案涉房屋权属证书，依据上述规定，申请人具备合同解除权，且申请人已在2016年6月30日向互发公司提出解除合同，案涉合同已被解除，原判决判决合同继续履行错误。2.原判决认定互发公司不能办理案涉房屋竣工验收手续，影响如期办理房产证，属于一般违约系适用法律错误。3.原判决认定案涉小区绿化、道路及配套设施建设不影响申请人生活居住，不影响购房目的属于适用法律错误。4.互发公司不仅不采取积极措施促使实现合同目的，反而采取断水、断电的错误做法，进一步影响申请人实现合同目的。

再审被申请人辩称

互发公司答辩称，1.案涉房屋取得预售许可证，可以对外销售；2.申请人要求解除合同缺乏事实和法律依据。互发公司履行了合同义务，交付的房屋合法；申请人已入住案涉房屋五年之久，但违约未支付下欠购房款35万元。案涉房屋无法办理权属证书的原因在申请人，法律及司法解释并未将是否办理竣工验收备案作为解除合同的条件，因此其解除合同不符合法律规定；3.申请人要求返还的契税等是互发公司依约代收的款项，天然气等费用是申请人自身实际消费，不存在返还问题；4.互发公司没有一房二卖情形。综上，请求驳回王**的再审请求。

本院查明

再审期间，王**提交三份新证据。证据一，2020年5月25日十堰市人民政府“网上问政”网站回复一份，拟证明十堰市自然资源和规划局回复案涉房屋未取得规划许可；证据二，2020年6月15日十堰市自然资源和规划局网站资料一份，拟证明案涉房屋属于“三违”建筑，无法办理权属证书；证据三，国家税务总局湖北省电子税务局网站“欠税查询”一份，拟证明互发公司无法就案涉房屋开具购房发票。

互发公司对王**提交的上述证据的真实性均无异议，但对其证明目的有异议，认为互发公司只是暂时不能办理案涉房屋权属证书，且已于2016年4月向有关行政机关缴纳了处罚金。

互发公司未提交新证据。

对于上述新证据，因除王**提交的证据三未显示证据形成时间外，其他两份证据均形成于原终审判决之后，属于再审期间的新证据，且能够证明案涉房屋现状，本院予以采信。

本院再审查明，原终审判决查明的事实属实，本院予以确认。

另查明，案涉房屋至今未取得规划许可，未办理竣工验收备案，亦未办理初始登记。

本院认为

本院再审认为，根据王**的再审请求，本案争议焦点为，1.案涉商品房买卖合同是否已被解除；2.如已解除，王**要求返还定金、维修金等费用及赔偿损失的请求应否予以支持。

（一）关于案涉商品房买卖合同是否已被解除，即王**能否行使合同解除权的问题

合同解除权分约定解除权和法定解除权。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条和第九十四条分别规定了行使约定解除权和法定解除权的实质要件。合同法第九十五条规定了解除权的消灭事由，即解除权的除斥期间。该法第九十六条规定了解除权行使的形式要件，即解除权的行使方式。案涉《商品房买卖合同》没有关于解除权的约定，王**请求解除合同明显不是行使约定解除权。因此，本案中，王**主张因互发公司原因致使其不能办理案涉房屋权属证书而诉请解除合同只有可能行使法定解除权。关于王**是否具备行使法定解除权的条件，具体评析如下：

1.王**行使解除权符合法定解除权的形式要件。合同法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”我国法律规定，合同解除权的形式要件即行使方式为通知，生效方式为到达主义，即合同当事人应将解除合同的意思表示通知对方当事人，解除的意思表示自到达对方当事人时生效。且解除权系形成权，解除合同的意思表示达到对方当事人时合同即已解除，即使对方当事人有异议而至人民法院或仲裁机构解决合同解除纠纷，人民法院或仲裁机构也只是确认解除合同的效力；只要行使合同解除权符合法定要件，当事人在先行使的合同解除权不因其后人民法院或仲裁机构受理案件而受影响。本案中，王**于2016年6月28日向互发公司邮寄了《解除合同通知书》，互发公司亦收到该邮件，故王**解除合同的意思表示已到达互发公司，并为该公司知晓。尽管互发公司于诉讼中对王**行使合同解除权提出异议，但该公司提出异议本身不影响王**解除合同的意思表示已经达到互发公司的事实，即王**解除合同的意思表示已于2016年6月到达互发公司，其行使合同解除权符合法定的形式要件。至于王**行使解除权是否符合法定实质要件，是否具有解除权消灭情形（除斥期间）则应由人民法院或仲裁机构予以确认。

2.王**行使解除权符合法定解除权的实质要件。

第一，关于法定解除权的实质要件以及买受人合同目的的认定。合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”即不可抗力或当事人一方违约致使合同目的无法实现是法律规定的行使法定解除权的实质要件。房屋买卖合同是双务合同，出卖人和买受人互负给付义务；出卖人享有要求买受人依约给付房屋价款的权利，买受人享有要求出卖人依约交付房屋，并将相关房屋的所有权转移登记至自己名下的权利；相应地，合同一方当事人享有的权利亦为合同相对方应承担的义务。因此，王**作为商品房买卖合同的买受人购买商品房的目的包含了占有、使用符合合同约定的商品房和获得该商品房的所有权，将相关房屋的所有权转移登记在王**名下是王**签订房屋买卖合同的应有之义。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释）第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”结合上述法律和司法解释的规定，房屋买卖合同成立后，出卖人应保证及时将所出卖的房屋的所有权转移给买受人；如在商品房买卖合同约定或《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满超过一年，因出卖人一方原因导致买受人仍然无法办理房屋权属证书的，出卖人的严重违约行为影响了买受人订立合同所期待实现的利益，致使买受人的合同目的无法实现，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

第二，关于违约行为及违约主体的确定。本案中，案涉商品房买卖合同约定：“出卖人应在买受人付清总额款项及相关费用后，于2014年6月1日内，将已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工备案手续的商品房交付买受人使用……出卖人应在商品房交付使用之日起180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”依据该约定，向王**交付已获竣工备案的商品房并依约办理案涉房屋所有权转移登记是互发公司的义务，即互发公司应在2014年6月1日前向王**交付竣工备案的房屋，且应在案涉房屋交付使用（2014年6月1日）后180日内即2014年11月28日前办理该房屋所有权转移登记手续。根据已查明的事实，因案涉房屋所在楼栋没有办理竣工验收备案，互发公司至今未为该房屋办理初始登记。然，房地产开发企业对房屋所有权的初始登记是房屋所有权转移登记的前提，只有房地产开发企业进行了房屋所有权初始登记才有可能办理房屋所有权转移登记，将相关房屋转移登记至买受人名下。因此，互发公司交付的案涉房屋不符合合同约定，且至今仍不可能履行办理案涉房屋所有权转移登记的合同义务。本案中，互发公司因未在合同约定的履行期限内交付符合合同约定的房屋及办理案涉房屋所有权转移登记手续已属违约，其在审理商品房买卖合同纠纷司法解释第十九条规定的商品房买卖合同约定的期限届满后超过一年仍无法办理案涉房屋所有权转移登记，显属严重违约，且该种严重违约状态至今仍未解除。

互发公司称，王**未办理下欠房款的贷款手续，存在违约，不能行使合同解除权。根据已查明的事实，互发公司将案涉房屋交付给王**后，王**向该公司出具《承诺书》，载明：“甲方手续齐全后，银行需办理按揭贷款时，如乙方不配合，甲方有权停电、停水……”王**在该《承诺书》上签名，互发公司在其上加盖了该公司合同专用章。本案审理期间，双方当事人均未否认该《承诺书》的真实性。根据上述内容，双方当事人已经将商品房买卖合同中买受人向银行按揭贷款的时间和条件变更为互发公司“手续齐全后”。因案涉房屋至今未完成竣工验收，没有办理竣工验收备案和初始登记，应认定双方约定的买受人办理按揭贷款条件未成就，故互发公司有关王**付款违约的主张不应予以支持。此外，我国合同法及相应司法解释并未明确规定违约方不得行使合同解除权，在继续履行合同存在严重不公的情形下，即使违约方也应许可其行使解除权，解除合同后，可因违约情况承担相应的责任。

因此，因互发公司的严重违约行为影响了王**订立房屋买卖合同所期待实现的利益，致使王**获得符合合同约定的商品房及获得案涉房屋的所有权的合同目的无法实现，依据上述法律及司法解释的规定，王**具备行使法定解除权的实质要件。

3.王**行使解除权不存在法定的消灭事由，即没有超过除斥期间。合同法第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”该条法律规定了合同解除权的消灭事由，即除斥期间届满而未行使解除权的，解除权消灭。审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”现行法律及案涉合同均未规定或约定王**行使解除权的期限，依据上述司法解释的规定，王**应在解除权发生之日起一年内行使。根据案涉合同的约定，互发公司应在2014年6月1日前为案涉房屋办理竣工备案手续并将房屋交付给王**，应在2014年11月28日前办理完毕案涉房屋的所有权转移登记手续。现互发公司交付不能及办理权属证书不能的事实持续已近五年。依据审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第十九条的规定，王**自2015年11月29日具备行使解除合同的权利，故2015年11月29日至2016年11月29日为王**行使合同解除权的除斥期间。王**在2016年6月28日作出解除合同的意思表示没有超过除斥期间的限制，不具有法定消灭事由。

综上，本案中，王**行使解除权符合法定的实质要件和法定的行使方式，且不具备法定的解除权消灭事由，其认为案涉《商品房买卖合同》已被解除的主张应当予以支持。原终审判决认定王**行使合同解除权不符合法定的解除合同的条件属于适用法律错误，本院依法予以纠正。

（二）关于案涉《商品房买卖合同》解除的效力，即王**要求双倍返还定金和其他费用及赔偿损失的请求应否予以支持的问题

合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”恢复原状和赔偿损失是法律规定的合同解除的法律后果。

1.关于王**主张的双倍返还定金及其他款项。

第一，王**主张的双倍返还定金327110元包含其已支付的款项163555元。案涉合同约定：“签订合同当日内，付定金163555元，剩余房款35万元由买受人用（银行）（公积金贷款）方式一次性付清。签订本合同付清首期房价款后三日内，买受人向（银行）（公积金贷款）提交符合商品房按揭贷款规定的申请资料，同时签订贷款合同。”从合同中“付定金”“剩余房款”“付清首期房款后”等字眼，结合王**交付163555元款项中2014年2月28日收条注明款项性质为“补缴（房款）”，该163555元款项的性质实质应为购房首付款，且该163555已经超过《中华人民共和国担保法》第九十一条规定的数额，不应认定为定金。因此，本案中不适用定金罚则。王**主张的双倍返还定金不应予以支持。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，当事人已履行或履行部分的，应恢复原状，即产生所谓的返还性债务关系。在案涉合同已被解除的情形下，互发公司收取的案涉房屋购房款163555元应返还给王**。由于定金除担保债务履行的功能外，还有填补损失的功能。填补损失为王**主张“双倍返还定金”的应有之义。因此，互发公司因合同解除向王**返还已付购房款的同时，还应向王**承担相应的资金占用损失，故根据王**支付购房款的时间，互发公司应以163555元为基数，从2014年2月18日最后一笔首付款之日至本判决生效之日，按照年利率6%向王**支付资金占用损失。

第二，根据查明的事实，王**支付了契税10271元、印花税10元、工本费240元，共计10521元，该费用本应在办理产权登记时交给产权登记机关，由互发公司代收。因互发公司没有履行办理案涉房屋产权登记手续的义务，且双方之间的合同已被解除，故该部分费用应由互发公司返还给王**。

第三，根据查明的事实，王**支付了天然气开户费2500元，冷热水表900元，该部分费用属于王**居住、使用案涉房屋必须支付的费用，不应予以返还。

2.关于王**主张的装修费和租金损失。王**装修房屋支出的费用已经物化至案涉房屋，成为该房屋添附物，继续以添附物的形式发挥其价值，王**有权在互发公司返还时所得利益的限度内请求返还添附物价款，但因王**未提交充分的证据证明案涉房屋装修价值，故应承担举证不能的不利后果。关于租金损失，王**提交的租房合同及收据不足以证明该费用系因互发公司的违约行为导致，应承担举证不能的不利后果，故对其此项主张，本院不予支持。

此外，尽管互发公司未在本案中反诉或抗辩要求王**返还案涉房屋，但考虑合同解除后，双方当事人均承担返还性债务，为一次性解决当事人纠纷，故王**应将案涉房屋返还给互发公司。

综上，王**的再审请求部分成立，本院予以部分支持。原终审判决认定事实正确，但适用法律错误，应依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条的规定，判决如下：

裁判结果

一、撤销湖北省十堰市中级人民法院（2019）鄂03民终560号民事判决和湖北省十堰市茅箭区人民法院（2017）鄂0302民初2803号民事判决；

二、十堰市互发置业有限公司向王**返还购房款163555元，契税10271元，印花税10元，工本费240元，以上共计174076元，限十堰市互发置业有限公司于本判决生效后三十日内履行完毕；

三、十堰市互发置业有限公司以163555元为基数，按照年利率6%向王**支付资金占用损失(从2014年2月18日至本判决生效之日)，限十堰市互发置业有限公司于本判决生效后三十日内履行完毕；

四、王**将案涉房屋返还给十堰市互发置业有限公司；

五、驳回王**的其他诉讼请求；

六、驳回十堰市互发置业有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审本诉受理费用8780元，反诉受理费用3275元，二审案件受理费12055元，均由十堰市互发置业有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长　龚　璟

审判员　李为民

审判员　吴　琦

二〇二〇年十一月十八日

法官助理胡静

书记员唐斐