审理法院：广州市中级人民法院
案号：（2020）粤01民终20043号
案件类型：民事 判决
审判日期：2020-11-13
案由：商品房预售合同纠纷
委托诉讼代理人：刘业峰，广东都诺律师事务所律师。
审理经过
上诉人广东元邦房地产开发有限公司（以下简称元邦公司）因与被上诉人吴定国商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初10694号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
上诉人元邦公司提出上诉请求：1.撤销一审判决，改判由元邦公司支付吴定国逾期交楼违约金31392.84元（违约金的计算期间为2017年10月1日至2019年2月1日，共计488天）；2.判令吴定国承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一审法院认定元邦公司承担的逾期交楼违约金的计算期间为2017年10月1日至2019年7月17日属于认定事实错误。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）补充协议（附件七）》第三条的约定，涉案房屋的交付条件为该商品房取得工程规划验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的《建设工程质量验收监督意见书》。元邦公司于2018年11月16日取得涉案楼栋的《房屋建设工程和市政基础设施竣工验收备案表》，按照法律及合同约定，均符合交房标准。元邦公司在此基础上于2019年1月28日向吴定国发出《收楼催告函》（吴定国一审中提交的落款时间为2019年1月29日的收楼催告函），要求吴定国在2019年2月1日前来办理收楼手续。因此，元邦公司承担的逾期交楼违约金的计算期间应为2017年10月1日至2019年2月1日，共计488天。2.根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十三条的约定，元邦公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，吴定国有权要求元邦公司按约定标准修复、更换。由此可知，本案中，吴定国提出的涉案房屋存在质量问题，应当适用该第二十三条的约定由元邦公司按照约定标准修复、更换。且该理由也不是合同约定的拒绝收楼的正当理由。一审法院将直接对该第二十三条约定的房屋装饰、设备质量违约责任适用逾期交楼的违约责任条款，是对法律事实认定错误。
被上诉人辩称
被上诉人吴定国答辩称：同意一审判决，元邦公司的上诉没有法律和事实依据。一审证据已充分证明直到2019年7月17日才完成交房，在此之前元邦公司提交交楼通知书后涉案房屋还存在非常严重的渗水、漏水等严重问题，显然无法正常入住。而吴定国购买的是包装修、拎包入住的房屋，这明显存在质量问题。元邦公司的工作人员多次签名确认的情况下，这段时间应当按照合同约定计算迟延交楼的违约金。违约金万分之八已明显低于一般的万分之五的标准，元邦公司再要求降低标准与事实和法律不符，也显失公平。综上，请求二审法院依法驳回元邦公司的上诉。
一审原告诉称
吴定国于2020年3月9日向一审法院提出起诉请求：1.元邦公司向吴定国支付逾期交房违约金42135.89元（以总房款804120元为本金，按每日0.008%标准自2017年10月1日起计至2019年7月17日止，计违约655天）；2.本案诉讼费用由元邦公司承担。
一审法院查明
一审法院认定事实：2016年8月28日，吴定国（乙方、买方）与元邦公司（甲方、卖方）签订编号为201608250655的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七，约定乙方所购买的房屋位于广州市花都区狮岭镇（山清水秀花园自编6区）泰福大街33号9层901号房，总金额为804120元，按揭贷款方式支付房款。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2017年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用……。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2．（1）逾期不超过180日（含）的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行……。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料等……。第十六条交付时的验收约定，乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满前之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。附件七为本合同补充协议，第三条关于房屋交付（对合同第十二、十三条的变更）约定：1、甲乙双方同意交房条件变更为该商品房工程规划验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的《建设工程质量验收监督意见书》。乙方不再要求甲方在房屋交付时达到原交房条件“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”，但应在办理产权登记前达到。2、房屋交付的标志是乙方签收所购该商品房钥匙，该商品房的风险自交付之日起转移给乙方等……。合同签订后，吴定国支付了涉案房屋总价款804120元，元邦公司向吴定国开具了发票。2019年1月29日，向吴定国发出《收楼催告函》通知吴定国于2019年2月1日前办理收楼手续。吴定国称到现场办理收楼手续发现涉案房屋存在多处渗水等不符合交楼条件的严重质量问题，2019年1月29日、4月27日、6月30日、7月17日的《房屋状况检查表》显示，房屋存在渗漏、窗户栏杆未安装、未清洁等问题。另吴定国确认其于2019年7月17日办理了收楼手续。元邦公司是于2018年11月16日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
一审庭审中，吴定国和元邦公司确认：1.逾期交房违约金起算时间为2017年10月1日；2.违约金计算标准为按总房款804120元每日0.008%计；3.2017年10月1日至2019年7月17日共计655天。
一审法院认为
一审法院认为：吴定国与元邦公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。
吴定国和元邦公司均确认：吴定国已依约向元邦公司支付涉案房屋购房款804120元，吴定国于2019年7月17日办理收楼手续，元邦公司逾期交房违约金起算时间为2017年10月1日，违约金的计算标准为每日按总价款0.008%计算。双方当事人承认的上述事实，一审法院亦予确认。本案中，吴定国、元邦公司争议焦点在于，涉案房屋何时具备交付条件，达到房屋交付使用标准。虽然合同补充协议约定的房屋交付条件为该商品房工程规划验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的《建设工程质量验收监督意见书》，元邦公司也于2018年11月16日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但是元邦公司作为房屋出卖人，保障买受人实现对房屋享有的占有、使用等合法权益是其基本义务。房屋以居住为目的，从2019年1月29日至7月17日的多份《房屋状况检查表》记载的内容以及吴定国、元邦公司在一审庭审中的陈述，元邦公司向吴定国发出《收楼催告函》时，涉案房屋确实存在渗漏等质量问题，未能达到正常居住和使用条件。经多次验收，吴定国于2019年7月17日办理了收楼手续，故逾期交房期间应计至2019年7月17日。关于涉案房屋已经满足合同约定的交付条件，因房屋质量问题导致房屋不能正常使用所应承担的违约责任，不应以合同约定的逾期交房违约金标准计算的答辩意见，本院不予采纳。综上，元邦公司应向吴定国支付违约金计算为：自2017年10月1日至2019年7月17日共计655天，每日按房屋总价款804120元的0.008%计算，违约金为42135.89元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，一审判决如下：判决发生法律效力之日起十日内，广东元邦房地产开发有限公司支付吴定国逾期交房违约金42135.89元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费853元，由元邦公司负担。
本院查明
二审中，双方当事人均无提交新证据。
一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。
另查明，吴定国在一审期间提交的证据显示：一、2019年1月29日的《房屋状况检查表》载明业主提出整改问题：1.大阳台天花漏水虽处理一次但仍有水印痕；2.客厅的窗户栏杆未安装；3.整个房间的卫生未清理。并附有业主说明。二、2019年4月27日《房屋状况检查表》载明业主提出整改问题：1.天花渗水印痕未处理；2.所有房间卫生未处理。并附有业主说明。三、2019年6月30日《房屋状况检查表》载明业主提出整改问题：1.阳台渗水的问题。并附有业主说明。四、2019年7月17日《房屋状况检查表》载明业主提出整改问题：验收室内落水口畅通，花槽排水堵塞。以上四份检查表均有业主吴定国手写签名和服务中心经办人员手写签名，另备注栏均有打印文字加下划线载明“备注：上述问题属于质量保修范围的，建设单位按相关规定和约定质量保修。（此表一式两联，一联为物业服务中心存档，二联为建设单位施工依据。）”等内容。元邦公司确认该些检查表的真实性，但坚持认为涉案房屋存在的质量问题属于房屋保修问题，不应以此要求其承担逾期交房的违约责任，并表示其对上述质量问题是否影响吴定国的正常使用无法作出回答，因为涉案房屋已符合合同约定的交付条件，应以其通知的收楼时间2019年2月1日为计算逾期的截止日期。
二审中，双方均表示对逾期交房违约金的起算日期为2017年10月1日和以总房款804120元为本金、按每日0.008%标准计算无异议。但元邦公司坚持认为截止日期应以其通知收楼日期为准，即违约金计算逾期的期间应自2017年10月1日起至2019年2月1日止，共计489天。
本院认为
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案争议的焦点问题是逾期交房违约金期间的截止日期。首先，一审法院对此已进行详细阐述，有理有据，本院予以确认，在此不再赘述。其次，元邦公司通知吴定国于2019年2月1日收楼时，涉案商品房已通过工程规划验收合格并已取得建设工程质量验收监督意见书，符合双方合同所约定的交付条件，但这不当然等同于逾期交房的截止日期即为2019年2月1日。经查，吴定国于2019年1月29日至7月17日先后四次对涉案房屋状态进行检查，其中前三次检查均存在涉案房屋阳台或天花存在渗水的情况，且元邦公司的工作人员对此亦予以确认。可知，涉案房屋确实存在质量问题，吴定国在2019年7月17日前并未实际占有、使用该房屋。结合涉案检查表的备注内容看，吴定国提出的整改问题并不当然属于工程质量保修范围，元邦公司并未提交证据证实其与吴定国已就房屋保修事宜达成合意，且吴定国已在检查表上明确表示因存在质量问题不同意收楼。房屋质量保修义务理应是在业主完成收楼手续后才存在，故元邦公司亦应对吴定国已履行收楼手续或是因吴定国单方原因拒不收楼而导致其无法依约在2019年2月1日交房进行举证。依据“谁主张，谁举证”的原则，元邦公司在本案中应对此承担举证不能的法律后果。第三，一审判决并未认定因元邦公司交付房屋存在质量问题需要按照逾期交房违约金标准来承担违约责任，元邦公司以此主张一审法院认定的逾期交房截止日期有误，属于其理解不当。综上，一审判决认定逾期交房期间应计算至2019年7月17日止有据，本院予以维持。元邦公司上诉要求按截止日期为2019年2月1日计算违约金，理据不足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费69元，由上诉人广东元邦房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长 张 宾
审判员 张一扬
审判员 罗 毅
二〇二〇年十一月十三日
书记员 伍静怡
