审理法院：上海市普陀区人民法院

案号：（2010）普民（行）初字第11号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2010-11-26

审理经过

原告胡某、胡某、胡某、邢某、胡某、胡某、胡某、胡某、胡某与被告上海某置业有限公司（以下简称某公司）、胡某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2010年3月30日受理后，依法组成合议庭进行审理，于2010年5月14日、7月26日、11月10日公开开庭进行了审理。原告胡某、胡某、胡某、胡某、胡某、胡某、胡某、原告胡某的委托代理人以及9位原告的共同委托代理人，被告某公司的委托代理人，被告胡某的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告共同诉称：本市普陀区某北路1401弄民主里52号房屋产权人为胡某（曾用名胡某，胡某父亲），胡某与妻子陈某（曾用名胡陈氏，胡某母亲）分别于1970年9月8日、1984年8月去世。2009年，该房屋被列入拆迁范围。胡某在没有取得原告授权的情况下向某公司出具委托书，并于2010年1月4日与某公司签订了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（适用货币补偿）》（以下简称《拆迁安置协议》）。上述行为侵犯了原告的合法权益，故请求1、确认两被告签订的《拆迁安置协议》无效；2、要求被告某公司对原告及胡某按照拆迁法规规定，进行拆迁补偿安置。

被告辩称

被告某公司辩称：某公司依照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（2001年11月1日起施行,以下简称《实施细则》）及相关拆迁法规的有关规定进行拆迁。本市普陀区某北路1401弄52号乙房屋（以下简称被拆房屋）系胡某父母遗留下的遗产，故在《拆迁安置协议》中表述被拆迁人为“胡某等”，即表示安置包括胡某在内的所有继承人。签订协议时，被拆迁户表示胡某夫妇只有继承人4人。原告的诉讼理由不能成立，不同意原告的诉讼请求。

被告胡某辩称：《拆迁安置协议》已经对被拆房屋的共有人进行了安置，胡某、胡某、胡某的补偿安置份额已经包括在内，不同意原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：胡某、陈某共生育子女6人，即胡德强（1980年去世）、胡某、周慧章（亡）、胡某、胡某、胡某。其中，周慧章出生后，由陈某的姐姐收养。胡德强与邢某共生育子女5人，分别为胡某、胡某、胡某、胡某、胡某。被拆房屋本市普陀区某北路1401弄52号乙系私房，为胡某、陈某所遗，该房内无在册户籍人口。被拆房屋的上海市土地临时使用证记载的使用户名为胡某等，面积11平方米。2009年10月30日，上海市普陀区住房保障和房屋管理局颁发了普房拆许字（2003）第15号房屋拆迁许可证（并注明原发证日期2003年10月10日），拆迁人为某公司，拆迁实施单位为上海中盛房屋动迁有限责任公司（以下简称中盛公司），建设项目为建民村旧区改造（第一期），上述房屋被列入拆迁范围。经上海市住房保障和房屋管理局批准，该地块拆迁期限目前延长至2010年12月31日止。2009年12月30日，胡某以胡某、胡某、胡某的名义出具授权委托书，委托胡某办理相关拆迁补偿安置事宜。2010年1月4日，某公司（甲方，拆迁人）、中盛公司（代理人，拆迁实施单位）与胡某等（乙方，被拆迁人）签订了《拆迁安置协议》，内容为“一、乙方所有的房屋座落在某北路1401弄52号，房屋类型旧里，房屋性质私（房），建筑面积11平方米。二、乙方选择货币补偿的补偿安置方式。三、根据普陀区政府规定，被拆除房屋同区域已购公房上市交易平均市场单价为3180元（人民币，下同）/平方米建筑面积。四、被拆除房屋经上海方圆评估机构评估，其房地产市场评估单价为2551元/平方米建筑面积。五、根据《实施细则》第35条规定，甲方应当支付给乙方货币补偿款计（大写）肆万壹仟玖佰柒拾陆元整，其中价格补贴为6996元，计算公式如下：（3180元/m2+3180元/m2×20％）×11m2=41976元，其中价格补贴：3180元/m2×20％×11m2=6996元。六、乙方应当在签订本协议后10日内，即2010年1月14日前搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁。房屋使用人未按期搬迁的，视作乙方未按期搬迁。七、甲方按规定付给乙方搬家补助费500元。设备迁移费570元……”。胡某在乙方签章处签字确认。协议签订后，被拆迁户依约履行了搬迁义务。同日，中盛公司出具了建民村（一期）购房联系单，户名为胡某，购买的配套商品房（期房）地址为本市祁安路368弄18号701室建筑面积72.33平方米（暂测），房屋总价370330元。中盛公司并出具了建民村一期（459产）动迁户补偿安置结算表，一份户名为胡某等，核定面积2.75平方米，核定人口1人，项目计房屋补偿费95400元、价格补贴19080元、产证奖励费10000元、速迁奖励费8000元、搬家费500元、煤气移装费190元、电话移装费140元、有线移装费240元、其他补贴费1为64872元、其他补贴费2为108288元、其他补贴费3为6480元、其他补贴费4为45000元、金光（期房）过渡费（24个月）36000元、特别配合奖55000元、其他补贴5000元、购金光房源补贴20000元，合计474190元；一份户名为胡某等，核定面积8.25平方米，项目计房屋补偿费26235元、价格补贴5247元、其他补贴费1为17839.8元、其他补贴费2为29779.2元、其他补贴费3为1782元，合计80883元。某公司、中盛公司应支付给胡某等户的各项房屋拆迁补偿安置费用总价555073元。2010年4月16日，胡某领取了扣除购买配套商品房（期房）房款的拆迁补偿余额184743元。现《拆迁安置协议》已履行完毕，被拆房屋已拆除。

庭审中，原告坚持认为：1、被拆房屋系胡某所有，胡某夫妇去世后，该房屋应作为遗产由胡某的继承人继承取得。胡某冒充其他共有人签字伪造委托书并签订《拆迁安置协议》的行为侵犯原告的合法权益。2、胡德强作为胡某的儿子，理应得到遗产的相应份额，但协议中将其遗漏。3、拆迁安置中，配套商品房仅提供给胡某1人购买，对其他共有人也是不公平的。被告某公司质辩认为：1、《拆迁安置协议》中被拆迁人栏内填写的是“胡某等”，其所要表达的是被拆迁人是胡某等胡某的继承人。由于拆迁时只了解到被拆迁户内胡某夫妇的继承人为4人，故拆迁安置补偿是按照4人计算的,被拆房屋人均建筑面积2.75平方米。按照基地政策，被拆房屋内无在册户籍的，可以核定该户按1人进行计算安置，故将胡某作为户内安置人员进行安置。由于被拆房屋评估单价低于3180元/平方米建筑面积，故被告给予各项补贴予以照顾。经计算，核定胡某1人作为安置人口，其各项补偿补贴费用计474190元（包括购金光期房的购房补贴20000元、过渡费36000元）；胡某、胡某、胡某3人的各项补偿补贴费用计80883元。2、原告提出被拆房屋5个继承人共有，则人均建筑面积2.2平方米，胡某、胡某、胡某、胡德强的各项补偿补贴费用计86275.2元，差额部分5392.2元同意补足。3、如协议被确认无效则需重新安置，原来提供给胡某购买的为本市祁安路368弄18号701室配套商品房（期房）应当收回，某公司愿意提供本市某西路3493弄61号501室建筑面积为67.85平方米的价值标准房屋（评估时点为2003年10月10日，评估单价为3477元/平方米）作为安置房源。胡某已经领取的补偿补贴款184743元仍作为被拆迁人户的安置补偿款。胡某未领取的370330元、应补足被拆迁人户的5392.2元，合计375722.2元，扣除某西路安置房房款后，某公司应再支付被拆迁人户139807.75元[计算公式：375722.2元－（3477元/平方米×67.85平方米）]。被告胡某质辩认为：拆迁政策公开透明，其代理其他继承人与某公司签订的《拆迁安置协议》合法有效，协议内容是双方的真实意思表示，未侵犯原告的合法权益。

以上事实，由原、被告提供的相关证据和庭审笔录为证，经查证属实，本院予以认定。

本院认为

经本院主持调解，由于原、被告各执己见，致调解不成。

本院认为：本市普陀区某北路1401弄52号乙房屋系私房，房屋所有人原为胡某夫妇。2003年10月10日，某公司依法领取拆迁许可证，有权对包括被拆房屋在内的地块实施拆迁。根据《实施细则》第三条之规定，拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人，是指被拆除房屋的所有人。根据《实施细则》第十九条之规定，拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议。本案中，胡某与妻子陈某相继去世后，被拆房屋由其继承人继受取得，故该房屋共有人应为5人，即胡某、胡某、胡某、胡德强、胡某。胡德强去世后，其份额由邢某、胡某、胡某、胡某、胡某、胡某继承。本案中，某公司按被拆房屋共有人为4人标准计算补偿补贴款，遗漏了共有人，故两被告签订的《拆迁安置协议》主体不合法，内容损害了被遗漏的房屋共有人的利益。根据《实施细则》第五十四条之规定，拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。本案中，被拆房屋内无在册户籍人口，某公司照顾核定安置人口1人并无不当，但提供的配套商品房（期房）只供胡某1人购买，不符合基地核定安置人口的规定，侵犯了其他房屋共有人的权益。故某公司要求收回让胡某购买配套商品房（期房）的诉讼意见，本院予以支持。某公司不要求被拆迁人户返还购金光期房的购房补贴20000元、过渡费36000元，对被拆迁人户的安置权益有利，本院予以支持。本案中，被拆房屋建筑面积仅有11平方米，房地产评估单价明显低于最低补偿单价3180元/平方米建筑面积，某公司给予照顾各项补贴后计算拆迁安置补偿款，对被拆迁人户的安置权益有利。胡某已经领取的184743元应作为被拆迁人胡某、胡某、胡某、胡某、邢某、胡某、胡某、胡某、胡某、胡某户的房屋拆迁补偿款。经计算，某公司应给予被拆迁人的各项补偿补贴计474190＋80883＋5392.2＝560465.2元。扣除支付某西路安置房房款235914.45元、胡某已经领取的184743元，某公司应当再支付被拆迁人户差价款139807.75元。综上，原告认为确认《拆迁安置协议》无效并要求安置的诉讼请求依法成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十二条第一款、第三十三条、第三十五条、第五十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认被告上海某置业有限公司与被告胡某于2010年1月4日签订的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（适用货币补偿）》无效。

二、自本判决生效之日起30日内，被告上海某置业有限公司应提供本市某西路3493弄61号501室建筑面积67.85平方米房屋安置被告胡某和原告胡某、胡某、胡某、邢某、胡某、胡某、胡某、胡某、胡某。

三、自本判决生效之日起30日内，被告上海某置业有限公司应支付给被告胡某和原告胡某、胡某、胡某、邢某、胡某、胡某、胡某、胡某、胡某人民币139807.75元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币80元，由被告上海某置业有限公司、被告胡某各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判人员

审判长彭瑞祖

代理审判员盛炯

人民陪审员钱春林

裁判日期

二Ｏ一Ｏ年十一月二十六日

书记员

书记员徐琳