审理法院：北京市第二中级人民法院
案号：（2020）京02民终8399号
案件类型：民事 判决
审判日期：2020-10-30
案由：商品房预售合同纠纷
审理经过
上诉人中铁恒丰置业有限公司（以下简称中铁公司）因与被上诉人赵耀、原审被告北京西联万博商业管理有限责任公司（以下简称西联万博公司）、原审第三人北京合力创展房地产经纪有限公司（以下简称合力创展公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初10366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
中铁公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判我公司返还赵耀购房款1753792元；2、撤销一审判决第三项，改判西联万博公司返还赵耀公共维修费20526元、印花税2647.61元及契税158856.48元，共计182030.09元；3、撤销一审判决第四项，改判驳回赵耀要求赔偿损失的诉讼请求。事实和理由：赵耀与我公司签订《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称现房买卖合同）三年多时间，一直未履行支付剩余房价款的义务，违约在先，如果赵耀依合同约定在XX1469号（以下简称1469号商铺）查封前支付尾款，我公司会顺利为其完成产权变更登记，不会发生履约僵持的局面，故一审法院判决由我公司承担无法办理产权登记的违约责任，属于事实认定错误。1469号商铺因被法院查封无法办理产权转移登记属于一时的履行不能，只要赵耀将剩余购房款交付执行，1469号商铺解封后即不存在转移登记的障碍，且1469号商铺查封存在超标的额的情况，我公司已经就此提起了执行异议，合同履行障碍即将消除，故一审法院认定合同具备法定解除条件属于法律适用错误。1469号商铺于2017年10月26日被查封，赵耀在对查封事实明知的情况下，怠于行使权力，直至2020年1月29日才提起本案诉讼主张解除合同，赵耀之解除权因超过了一年的除斥期间而消灭，且我公司基于赵耀长期不行使解除权之事实，对其放弃解除权产生合理信赖，根据诚信原则，赵耀不得再行要求解除合同。现我们双方基于合意解除合同，应考虑到赵耀用于抵扣购房款的1191424元是基于取得1469号商铺所有权而获得的三年租金收益，合同解除恢复原状后中铁公司享有1469号商铺所有权，赵耀应对其占有中铁公司的房屋支付占有费用，中铁公司不应再行返还上述1191424元，因此我公司仅负有退还1753792元购房款的义务，且就合同解除不存在过错，不应当负担上述购房款利息，更不应该承担赔偿损失的责任。另，赵耀违约在先，一审法院判决使违约过错方获利，而诚信守约方遭受重大损失，明显有违公平原则。综上，请求二审法院判如所请。
被上诉人辩称
赵耀辩称，同意一审判决，请求二审法院维持原判。西联万博公司与中铁公司系相互独立的法人主体，在西联万博公司未对一审判决第三项提起上诉的情况下，中铁公司无权代为提起上诉。我根据中铁公司指示，向其指定的办理贷款银行南京银行提交了全部贷款材料，但之后再未接到过南京银行及中铁公司的任何反馈，南京银行也无法找到我提交的贷款资料。中铁公司在履行买卖合同过程中未积极跟进为我办理1469号商铺贷款、产权登记等事宜，且因其他债务纠纷致使1469号商铺被查封，合同无法继续履行，中铁公司应就此承担违约责任，而我是否支付购房尾款，不构成可以免除其该项合同责任的事由。中铁公司现已无法正常经营，名下亦无财产可供法院执行，1469号商铺是否超标的额查封以及中铁公司是否提起执行异议，均无法改变1469号商铺查封无法解除的事实，故双方之间的合同不具备继续履行的条件。中铁公司所援引《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，是对出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款的规定，而非针对房屋被查封导致合同无法继续履行的情形，且我于2019年12月才得知1469号商铺被法院查封，法定解除权并未超过除斥期间，加之法定解除权旨在督促解除权人行使权利，以避免法律关系长期处于不稳定的状态，不适用于本案合同无法履行的情形，故我仍享有合同解除权。1191424元首付款是西联万博公司支付给我的三年租金收益，用以抵扣我支付中铁公司的购房款，该事实经过三方的一致认可，且中铁公司向我出具的发票对上述事实进行了确认，因此中铁公司应当返还我该笔款项。
合力创展公司述称，同意一审判决，收到该判决书后我公司即按判决书要求履行完毕相应义务。
西联万博公司经本院合法传唤未参加诉讼，亦未提交书面意见。
一审原告诉称
赵耀向一审法院起诉请求：1.依法解除我与中铁公司签订的现房买卖合同及《补充协议》；2.判令中铁公司返还我购房款2945216元，并以2945216元为基数，自2014年5月28日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率支付利息，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；3.判令中铁公司返还我契税、公共维修费、印花税等共计182030.09元，并以182030.09元为基数，自2014年5月28日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；4.判令中铁公司赔偿我损失1500000元；5.判令西联万博公司对第2、3、4项诉讼请求承担连带责任；6.判令中铁公司、合力创展公司共同返还我服务费、登记费、印花税票等共计1555元；7.中铁公司、西联万博公司承担案件受理费、保全费。
一审法院查明
一审法院认定事实：2014年5月27日，赵耀（买受人）与中铁公司（出卖人）签订现房买卖合同约定，买受人购买的商品房现已取得房屋所有权证，证号为X京房权证丰字第XXXX号；房屋坐落为XX1469号；该商品房的用途为商业用房；商品房实测建筑面积为102.63平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米51595.21元，总价款为5295216元，具体约定见附件四；付款方式及期限为其他方式，具体付款方式及期限的约定见附件五。
同日，赵耀（买受人）与中铁公司（出卖人）就上述合同签订附件四，计价方式与价款的其他约定：买受人以按揭贷款的方式支付购房款的，应当在签署现房买卖合同之同时向出卖人支付首期购房款，自签署现房买卖合同之日起三日内，买受人应按贷款银行的要求办理完毕相关贷款手续，向贷款银行委托的律师事务所提交申请贷款的一切相关材料并接受贷款银行或及贷款银行委托的律师事务所对其资信状况的审查、询问；买受人应保证向贷款银行所提交的一切相关资料的真实性、合法性并满足贷款银行的要求；如买受人延迟提交上述资料或办理贷款手续，视为逾期付款；买受人应当按照现房买卖合同第八条之约定担逾期付款的违约责任；若买受人已按贷款银行规定的要求提供了相应的资料，并在前述规定的时间内办理了按揭贷款的手续，由于贷款银行不能按买受人申请的贷款金额和贷款年限发放贷款或拒绝向买受人提供贷款的，买受人可以在以下方式中选择处理办法：（1）按照银行确定的贷款金额和年限办理贷款手续，并自接到上述通知之日起十日内一次性向出卖人补交差额房款部分；（2）自收到贷款银行拒绝发放贷款通知之日十日内起，一次性向出卖人支付完剩余房款。双方另签订附件五，付款方式及期限的约定：买受人选择银行按揭贷款的付款方式，具体为买受人在签署现房买卖合同时，当日支付首付款2945216元，其中含有履约定金50000元，余款2350000元由赵耀申请按揭贷款支付。
同日，赵耀与西联万博公司签订《北京西客站国际皮具箱包城商铺租赁（包租）协议书》约定，赵耀自愿将涉案商铺出租给中铁公司委托的西联万博公司，由其按商城的统一定位、规划，对外进行招商招租，并对招商的商户、品牌进行统一的经营管理；租赁期限为3年，自赵耀签订的商铺《商品房买卖合同》约定的产权交付之日起计；在租赁合同期内，西联万博公司每年分别按赵耀所购商铺成交金额的7%、7.5%、8%的投资回报率作为租金收益支付给赵耀；赵耀在购买商铺时，由中铁公司将西联万博公司3年的全部租金收益一次性从首付款中抵扣，作为西联万博公司支付给赵耀的租金，代为支付。
同日，赵耀与中铁公司签订《补充协议》，写明为保证项目的统一运营管理，赵耀同意中铁公司将北京西站南广场地下车库及商业项目及其后期的商业和物业全部委托给西联万博公司进行统一的运营管理。为保证赵耀的投资利益，中铁公司同意赵耀在购买项目商铺、签订购房合同时，将该商铺的叁年租赁权、经营管理权和收益权全部委托给西联万博公司，由西联万博公司对其商铺进行招商招租和经营管理。赵耀同意将三年的投资总回报22.5%合计1191424元在购房首付款时由中铁公司从首付款中一次性抵扣，作为代西联万博公司支付给赵耀的三年租金。
上述合同签订后，赵耀按合同约定向中铁公司实际支付首付款1753792元，中铁公司开具了合计2945216元购房款发票。赵耀向中铁公司支付公共维修费20526元、印花税2647.61元及契税158856.48元，此三项费用由西联万博公司代收。合力创展公司收取赵耀服务费、登记费、印花税票1555元。
另查，2009年3月12日，中铁公司取得1469号商铺所在楼栋的权属证明。
2017年10月26日，一审法院查封了1469号商铺，查封文号为（2016）京0106执4794号，查封期限为2017年10月26日起至2020年10月25日止。案件审理过程中，赵耀申请查封1469号商铺，一审法院轮后查封了该商铺。
一审庭审中，赵耀向法院提交南京银行住房贷款（一手房）客户需准备资料清单、微信聊天记录、录音光盘、个人银行结算账户开户申请书等，用以证明1469号商铺由于中铁公司原因，无法办理贷款。中铁公司对此不予认可，表示系因赵耀原因未办理完毕按揭贷款。
一审法院认为
一审法院审理认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，西联万博公司经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。赵耀与中铁公司之间签订的现房买卖合同、补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，当事人均应依约履行。据已查明的事实，赵耀称造成按揭贷款延缓问题系中铁公司原因所致，依据不足，法院对此不予采信，赵耀无权据此要求解除合同。但房屋因中铁公司涉诉其他案件，在执行程序中，于2017年10月26日被依法查封，至法庭辩论终结前该查封仍未解除，合同无法继续履行，符合法定解除合同条件，故法院对赵耀据此要求解除现房买卖合同的诉讼请求予以支持。而赵耀与中铁公司签订的《补充协议》已履行完毕，现赵耀要求解除此协议，没有法律依据。现房买卖合同解除后，中铁公司应向赵耀退还已收取的购房款并支付自查封之日起的利息损失。关于退还购房款的具体数额，根据现已查明的事实，赵耀采用货币方式向中铁公司支付的购房款数额确为1753792元，但双方于《补充协议》中另行约定将房屋交由西联万博公司统一经营，并将应收取西联万博公司的三年租金1191424元在赵耀支付首付款时用以一次性抵扣。赵耀亦与西联万博公司签订了《北京西客站国际皮具箱包城商铺租赁（包租）协议书》，就1469号商铺达成租赁合同关系，中铁公司为赵耀开具了2945216元购房款发票。鉴于此，应当认定当事人对剩余1191424元购房款的支付形式达成了一致意思表示。且当事人约定的三年租期现已届满且实际履行完毕。赵耀主张中铁公司在现房买卖合同解除后应按照2945216元返还购房款及利息的诉讼请求，具有事实和法律依据。赵耀要求西联万博公司对中铁公司返还其购房款及利息承担连带责任，因中铁公司与西联万博公司系两个独立的法人，两家公司有各自明确的业务范围划分，不存在业务混同、财务混同的情形。故赵耀要求西联万博公司承担连带责任，没有法律依据。因西联万博公司收取了赵耀的契税、公共维修费、印花税，现应由西联万博公司履行退还赵耀上述款项的义务并由西联万博公司支付自查封之日起的利息损失。合力创展公司亦应将收取赵耀的服务费、登记费、印花税票等1555元予以返还。赵耀要求中铁公司返还上述款项，没有法律依据。关于赵耀要求中铁公司赔偿其损失1500000元一节，赵耀就所受损失未提供相应证据，法院结合合同解除过错，信赖利益损失等予以酌定。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，一审法院判决：一、解除赵耀与中铁恒丰置业有限公司于二〇一四年五月二十七日签订的合同编号为XF492552《北京市商品房现房买卖合同》；二、中铁恒丰置业有限公司于判决生效之日起七日内向赵耀返还购房款2945216元并支付利息（以2945216元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自二〇一七年十月二十六日起至二〇一九年八月十九日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自二〇一九年八月二十日起至实际支付之日止）；三、北京西联万博商业管理有限责任公司于判决生效之日起七日内向赵耀返还公共维修费20526元、印花税2647.61元及契税158856.48元，以上合计182030.09元并支付利息（以182030.09元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自二〇一七年十月二十六日起至二〇一九年八月十九日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自二〇一九年八月二十日起至实际支付之日止）；四、中铁恒丰置业有限公司于判决生效之日起七日内赔偿赵耀526137元；五、北京合力创展房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内向赵耀返还服务费、登记费、印花税票共计1555元；六、驳回赵耀其他诉讼请求。
本院查明
本院二审期间，中铁公司提交其对（2016）京0106执4794号执行案件的执行异议申请书以及相关证据材料作为新证据，欲证明1469号商铺的查封明显超过标的额，其已经向法院提起执行异议，若该商铺依法解除查封或查封期限于2020年10月25日届满解除，合同即具备继续履行的条件；赵耀表示上述证据的真实性无法核实且与本案无关，对证明目的亦不予认可，认为中铁公司一审中明知该合同无法继续履行才同意解除，且上述评估报告系于2019年5月作出，该评估价值不代表现值，加之目前中铁公司债务不断增加，很多案件并未得到执行，即使查封解除该商铺也会面临再次查封，且解封标的未必包含1469号商铺，因此1469号商铺解封的可能性很小，目前双方合同无法继续履行；合力创展公司对上述证据未发表意见。
赵耀提交北京市丰台区人民法院作出的（2020）京0106执3137号执行裁定书作为新证据，欲证明中铁公司涉及多件执行案件，其已不具备清偿能力，即使1469号商铺解封也会被继续查封，双方之间的合同已无法继续履行；中铁公司对该证据的真实性认可、关联性、证明目的不予认可，表示一方面中铁公司被查封资产价值远远超过了被执行标的金额，只要1469号商铺解封，即可办理过户手续，不存在另案查封的可能，另一方面只要赵耀全额交付购房款，或将剩余房款交付执行法院即可解除查封，不存在合同履行障碍。
本院对一审法院查明的其他事实予确认。
本院另查明，一审判决送达后合力创展公司在上诉期内已经将服务费、登记费、印花税票共计1555元返还赵耀。
本院认为
本院认为，归纳各方当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点为：一、赵耀是否应对现房买卖合同的解除承担责任；二、中铁公司返还赵耀购房款的数额以及是否应当支付利息的问题；三、中铁公司是否应当赔偿赵耀损失的问题。
关于赵耀是否应对现房买卖合同的解除承担责任的问题。一审法院审理过程中，虽赵耀与中铁公司均同意解除现房买卖合同，但该合同的解除,究其根本原因系中铁公司涉诉其他案件,执行中致1469号商铺被司法查封，无法实现房屋所有权转移登记所致。但，赵耀自其签订现房买卖合同至1469号商铺被司法查封历时三年有余，赵耀没有办理贷款或者说没有成功申请贷款，亦未通过其他方式交纳全部购房款。赵耀这一未能积极全面履行合同的行为，客观上拖延了1469号商铺办理房屋所有权转移登记的时间。1469号商铺被查封后，赵耀作为查封前签订合法有效买卖合同的购买人，没有穷尽司法救济手段保护自己对该商铺的权利。从以上情节看，本院认为赵耀对现房买卖合同解除这一后果负有一定责任。
关于中铁公司返还赵耀购房款的数额以及是否应当支付利息的问题。根据现已查明的事实，赵耀采用货币方式向中铁公司支付购房款数额为1753792元,中铁公司对返还赵耀该笔购房款没有异议，本院亦不持异议。双方争议在《补充协议》中约定的1191424元租金用于抵扣购房款一项，是否亦应予返还的问题。就这一问题，本院分述如下。从时间上看，现房买卖合同、《补充协议》及包租协议系同时签订，可见各方当事人就包租、租金抵扣购房款是与商铺买卖同时形成的意思表示，包租协议与现房买卖合同的履行不能完全割裂考虑。从现房买卖合同的解除原因看，中铁公司存在过错，赵耀亦负有一定责任。从现房买卖合同履行情况看，赵耀作为买房人，没有在合理期间支付全部购房款。综合以上各情况，可以看出中铁公司是与西联万博公司就涉案商铺所在项目经营存在关联的商事主体，包租协议与现房买卖合同的全面履行亦存在关联，现现房买卖合同予以解除，而赵耀未付清购房款并对合同解除负有一定责任的情况下，一审法院支持其要求中铁公司全额给付抵扣房款的请求不当，本院对此予以改判。关于这一部分的返还数额，综合以上之情节，本院酌情确定为662674元。关于中铁公司是否应当承担所返还购房款利息一节，本院认为该利息属于赵耀获得合同履行利益的必要支出，一审法院在支持赵耀取得房屋差价损失的情况下再行判决中铁公司承担购房款利息错误，本院亦予以纠正。据此，中铁公司返还赵耀购房款金额应为2416466元。
关于中铁公司是否应当赔偿赵耀损失的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。中铁公司、赵耀对合同无法继续履行均负有责任，一审法院结合赵耀举证情况、合同解除过错、信赖利益损失等因素酌定中铁公司赔偿赵耀526137元之处理并无不当，本院予以维持。
另，中铁公司上诉主张西联万博公司不应当负担公共维修费、印花税、契税利息一节，虽中铁公司认可西联万博公司系其子公司，但二者为不同法律主体，西联万博公司对一审法院该项判决没有提起上诉，故本院对中铁公司的这一上诉意见不予审查。
一审法院判决送达后，合力创展公司对该院判决其返还赵耀服务费、登记费、印花税票共计1555元的判项没有异议并已履行完毕，该事实经赵耀确认，本院亦不持异议，并对一审判决相应判项中的履行情况予以变更。
综上所述，中铁公司的上诉请求部分成立，有依据的部分，本院予以支持，依据不足的部分，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
裁判结果
一、维持北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初10366号民事判决第一、三、四项；
二、撤销北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初10366号民事判决第六项；
三、变更北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初10366号民事判决第二项为：中铁恒丰置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还赵耀购房款2416466元；
四、变更北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初10366号民事判决第五项为：北京合力创展房地产经纪有限公司返还赵耀服务费、登记费、印花税票共计1555元（已履行）；
五、驳回赵耀其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费5000元，由赵耀负担（已交纳）。
一审案件受理费48867元，由中铁恒丰置业有限公司负担33004元（于本判决生效之日起七日内交纳），由赵耀负担15863元（已交纳）；二审案件受理费26496元，由中铁恒丰置业有限公司负担18340元（已交纳），由赵耀负担8156元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长 刘丽杰
审判员 王 佳
审判员 陈雨菡
二〇二〇年十月三十日
法官助理 辛明厚
书记员 黑梦雪
