审理法院：广州市中级人民法院

案号：（2020）粤01民终20598号

案件类型：民事 判决

审判日期：2020-10-26

案由：商品房预售合同纠纷

审理经过

上诉人广州怡丰房地产发展有限公司（以下简称怡丰公司）因与被上诉人韩湛图商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初11833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。

上诉人诉称

怡丰公司上诉请求：撤销一审判决，支持怡丰公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定主要事实错误。本案争议的核心焦点是韩湛图在2002年9月10日与怡丰公司签订《商品房买卖合同》后是否按合同约定支付了购房款。韩湛图在一审开庭时拿出一张日期为2002年11月16日的手写《收条》，其内容为：“兹收到黄某科先生交来人民币贰佰叁拾万元整（￥230万元正）现金，和韩湛图分多次交来陆佰陆拾伍万现金，作友某广场购房款。特立此据。收款人：范记顺。见证人：陈某章。”试图以此证明其已经支付了全部购房价款。怡丰公司认为，该《收条》所记载的内容是否真实，是本案的核心问题，因此法院应当予以认真查清。一、一审中怡丰公司对该《收条》的质证意见。对于该《收条》所记载的内容，因韩湛图是在一审开庭时才提交该证据，怡丰公司在庭后询问了范记顺后提出了书面质证意见，指出：该《收条》内容不真实，理由如下：1.无论是怡丰公司还是范记顺，从来没有收到《收条》记载的965万元现金。2.韩湛图12套房屋的购房合同总价款为6173715元，《收条》中却记载韩湛图付给范记顺665万元，比其合同总价款超出476285元，明显不合理，并且其也没有如此大额的取现记录。3.把黄某科的230万元付款和韩湛图的665万元付款写在一个《收条》内，并且没有明确到底是谁的购楼款，不合常理。4.《收条》把黄某科的付款和韩湛图的付款均“作友某广场购房款”，而黄某科从来没有向怡丰公司购房。5.如果韩湛图真的付了665万元现金，其理应凭该《收条》向怡丰公司换取正式《收据》或发票，但至怡丰公司起诉，其都没有向怡丰公司提出要求换取正式《收据》或发票。6.友某广场虽然没有办理综合验收，但自2002年起就有91户购房人办理了收楼，进行了装修，并入住至今。而韩湛图在其所谓“付款665万元”之日起至今已经将近20年，从来没有向怡丰公司提出收楼；如果其真正支付了全部购楼价款，其不可能不向怡丰公司提出收楼。7.怡丰公司逾期交楼将近20年，韩湛图从来没有主张过怡丰公司应承担逾期交楼的违约责任；如果其真正支付了全部购楼价款，其不可能不要求怡丰公司承担违约责任。事实上，自2002年开始，已经有多人就此向花都区人民法院提出诉讼。怡丰公司指出的上述各个问题，特别是韩湛图购买的12套商品房总价才6173715元，为何要付665万元现金（比其应付的房款多出了476285元）这一明显不合常理的内容，足以证明该《收条》是不真实的。但是，一审法院置此明显的漏洞予不顾，并且在一审判决书中对于怡丰公司认为该《收条》内容不真实的质证意见只字不提，认定怡丰公司收到了韩湛图的665万元，显属认定事实错误。二、一审判决中所称韩湛图“是开车行的，在2002年的时候都是现金收付款的，故有大量现金周转”完全是谎言。其所谓的车行实际上就是一个洗车档，做的是给汽车换轮胎、打气等，根本不可能有近千万元这样大量的现金，而怡丰公司的账户是正常的，就算韩湛图有这样巨额现金，范记顺先生也不会（敢）收。因此，韩湛图所称的665万元均以现金方式付给范记顺是虚假的。三、对于涉案《收条》，怡丰公司已向花都区公安局报案，花都区公安局已对我方所陈述举报的事实予以立案前调查，目前正在进行侦查工作。综上所述，一审判决认定事实错误，导致判决错误。为维护怡丰公司的合法权益，特依法提起上诉，请求二审法院依法撤销原判，支持怡丰公司的诉讼请求。

被上诉人辩称

韩湛图辩称：坚持一审答辩意见，另补充答辩如下：一、涉案购房款《收条》系怡丰公司法定代表人范记顺亲笔签名出具，并由其同学陈某章在场见证。一审期间，法庭要求范记顺本人出庭，但范记顺无正当理由拒不出庭。且范记顺一直未否认《收条》亲笔签名的真实性，仅对《收条》内容陈述“不记得”、“无印象”等意见。因此，依法应认定《收条》的真实性，即范记顺收取怡丰公司购房款的事实真实存在。二、购房款895万元是16套房（韩湛图12套+黄某同4套）的总价款，总价款是16套房捆在一起计算、一并出具的。收条中黄某科与范记顺是相熟的。韩湛图、黄某同、黄某科三人是朋友关系，通过黄某科介绍，韩湛图、黄某同二人共同投资购买范记顺公司开发的16套房屋。黄某同的购房投资款是委托黄某科、韩湛图出面一并办理的。范记顺在出具《收条》时，因不知道黄某同是实际的投资人，以为是黄某科、韩湛图共同投资购买房屋，便在收条中写了黄某科的名字。因此，怡丰公司将韩湛图名下的12套房分开来计算房价款，是造成韩湛图房价款出现差额的原因。16套房总价款895万元是韩湛图、黄某同共同付给怡丰公司的。至于韩湛图与黄某同各人名下投资款如何结算是其二人的内部算账问题，与怡丰公司无关。怡丰公司以此提出上诉不成立。三、范记顺作为怡丰公司的法定代表人，其亲笔出具房款《收条》的效力结果等同于怡丰公司出具购房款收据的效力结果。因为怡丰公司为韩湛图实际办理了16套房的《商品房预售备案证明书》，通过法定的公示形式将16套房登记在韩湛图名下，这在事实上认可了范记顺收取购房款的行为效力。之后历时长达17年，怡丰公司亦从未向韩湛图主张过未付房款的事实。因此，韩湛图有理由相信怡丰公司对范记顺出面收取了韩湛图购房款是知道的、认可的，怡丰公司也从无要求韩湛图去换取所谓的购房款“收据”。故怡丰公司该上诉理由亦不成立。四、韩湛图与黄某同共同购买16套房是用来投资的，并不是用来自住的。韩湛图所购房屋全部是毛坯房，无水电及相应的生活配套设施，房屋不具备交楼条件。韩湛图为此没有任何理由和必要去实际收楼。韩湛图中途也曾有出售E2001房给案外人韩某联的事实。此事亦经由怡丰公司向房地产交易部门配合提供相应的项目手续，是共同参与实施的，韩湛图不能单独实施。因怡丰公司涉案房地产项目未通过验收备案和大确权（初始确权），无法完成交易过户手续，怡丰公司对此十分清楚。为此，韩湛图也曾多次联系范记顺老板要求尽快解决交楼事宜。但范记顺老板要么回避不接电话，要么答复房地产项目资金断裂、无钱办妥验收备案所需要的项目资金，只能耐心等待引入资金重启烂尾项目。涉案项目烂尾期间，开发商一没资金，二没运作人员，涉案房屋既不具备收楼条件，也不具备办证条件，韩湛图如主张收楼和办产权证都不具备法律规定的条件，法院也无法判决支持。即韩湛图根本无法实现收楼和办证。韩湛图只能耐心等待和渴盼涉案烂尾项目能早日启动，早日完善项目验收备案手续后才能主张己方的合法权益。因此，怡丰公司提出此上诉理由既无关联性，也无合理合法性。五、2000年年初时代，以现金方式购房、购车、购物是常用的支付方式。加之范记顺自述是香港人，在国内开设银行账户大额取现不方便，范记顺公司有多宗债务诉讼，公账户存有被查封、冻结的风险，而且公账户取现受限亦不便。范记顺要求韩湛图直接支付现金给他。加之，韩湛图当时是开车行的，客户购车的现金也很多，所以付现金也很方便。对韩湛图手中握有范记顺老板亲笔签名的现金《收条》，怡丰公司在毫无证据条件下，无端猜测、无理否认韩湛图有向范记顺支付现金，范记顺亦无出庭否认，也没有提出异议或者要求笔迹鉴定。如果范记顺未收取895万元现金，怎么可能向韩湛图出具该《收条》。如果范记顺没有收取韩湛图房款，怡丰公司为何长达17年不向韩湛图索要房款？这明显不合常理。六、对于怡丰公司所述向公安机关立案的情况，我方认为其只是怡丰公司单方面向公安机关的一个报案材料，现在公安机关也未提交其已决定立案或已经立案的证明给法庭，我方也没有收到公安机关要求进行询问调查任何方面的信息，所以我方认为公安机关现在并没有立案，这个事实请法庭不予采纳。综上，怡丰公司请求解除《商品房买卖合同》，该请求不仅没有事实根据，而且请求解除合同的时效（一年除斥时效）早已经丧失。一审判决认定事实清楚，适用法律准确。恳请二审维持原判，驳回上诉。

一审原告诉称

怡丰公司于2019年11月7日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认怡丰公司与韩湛图签订的花都区友某中心广场第E座十九层E1904的《商品房买卖合同》（总价款为534799元）于2019年6月17日解除。并及注销该合同的《商品房预售备案证明书》；2.韩湛图向怡丰公司支付违约金24065.96元；3.由韩湛图承担本案全部诉讼费用。

一审法院查明

一审法院经审理认定事实如下：怡丰公司是广州市花都区某某街某某大道XX号项目的开发商，在向韩湛图出售涉案房屋时已取得行政部门核发的商品房预售许可证。2002年9月10日，怡丰公司（出卖人）与韩湛图（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定由怡丰公司向韩湛图出售位于广州市花都区新华镇某某大道39号E座E1904号房，建筑面积144.671平方米。合同第四条约定，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，该商品房总金额伍拾叁万肆仟柒佰玖拾玖元整。第六条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式付款：1、一次性付款。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之七（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条交付期限出卖人应当在2002年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2002年9月13日，怡丰公司与韩湛图将上述合同送至广州市花都区房地产交易所，该所按规定办理了预售商品房备案手续，并出具了花房预登字（2002年）99058-215号商品房预售备案证明书。怡丰公司主张韩湛图至今未向其支付分文购房款，其曾多次催促韩湛图支付购房款。怡丰公司于2019年6月17日以挂号信方式向韩湛图户籍地发出解除合同通知书，该挂号信因原址不详被退回。该解除《商品房买卖合同》通知书称，合同签订后韩湛图一直没有支付应付价款，且怡丰公司自2004年起历年邮寄催付款函件给韩湛图，怡丰公司以韩湛图根本违约为由，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。韩湛图否认其未向怡丰公司支付房价款。韩湛图主张其已付清购房款，并为此提交了收条拟证实其主张。韩湛图提交的收条为手写而成，内容为：兹收到黄某科先生交来人民币贰佰叁拾万元整（￥230万元正）现金，和韩湛图分多次交来陆佰陆拾伍万现金，作友某广场购房款。特此立据。收款人由范记顺签名，落款日期为2002年11月16日。案外人陈某章在该收条上作为见证人签名。怡丰公司对于上述收条三性不予认可，其表示经询问范记顺，范记顺表示不记得其签署了该收条，即便该收条为范记顺所签，也是在范记顺精神状态不正常的情况下所签，因该收条的日期写了两遍，且日期的格式不同。关于付款情况，韩湛图陈述，在签合同前其已按照范记顺的要求支付一部分现金给范记顺，因为范记顺和怡丰公司存在很多诉讼纠纷，且范记顺说他要回香港，不能转账，所以范记顺要求其支付现金。在签完合同办好登记后，其在2002年11月16日一次性付清房款。韩湛图是开车行的，在2002年的时候，都是现金收付款的，故其有大量现金周转，所以支付现金。当时是范记顺本人及秘书等三人到韩湛图的车行去收取的现金。韩湛图是多次向范记顺支付房款，范记顺每收取一次款项均会出具收据。最后一次收齐房款后，范记顺出具了一张总的收据，并将其余收据撕毁。怡丰公司否认其收到韩湛图支付的购房款。

一审法院向怡丰公司询问，是否可以通知范记顺本人到庭接受询问，其表示经告知范记顺，其不愿到法庭接受询问。怡丰公司为此提交了声明，内容如下：声明人范记顺，……被告韩湛图当庭提交了一份签署于2002年11月16日的“收条”，用于证明其已经支付了全部购房价款。声明人现就上述“收条”声明如下：一、声明人范记顺完全没有印象有在该所谓的“收条”上签名。对“收条”感到十分惊讶。二、声明人范记顺及怡丰公司均从未收到过该“收条”上所说的965万元现金。声明人保证上述声明的内容是完全真实的，并愿承担相应的法律责任。韩湛图认为怡丰公司提交范记顺出具的声明为证人证言，应由范记顺本人亲自到庭陈述，其无法核实该声明是否由范记顺亲笔签名，范记顺并未否认收条的真实性，只是说他没有印象，且范记顺并未提出对收条的笔迹进行鉴定，韩湛图提交的收条是真实的。一审法院询问怡丰公司，为何在2002年签订合同，直至2019年才提起诉讼。怡丰公司表示其有催促韩湛图收楼，范记顺有找过韩湛图，但是无法联系上韩湛图，其没有收到钱，也没有交付房屋，其没有实际上的损失，因为政府催促其处理相关问题，其才发现韩湛图并未支付购房款，故至今才起诉。一审法院询问韩湛图，怡丰公司在其购房17年后未交房，其是否向怡丰公司主张过解除合同，是否催促过怡丰公司交付房屋。韩湛图陈述，怡丰公司及范记顺在法院有大量的诉讼，若其主张解除合同也是拿不到钱的，所以其还是想主张物权。而因为涉案大楼没有取得竣工验收备案手续，是无法交楼及过户的，起诉至法院也没有办法处理，所以其也没办法起诉。

一审诉讼中，一审法院依职权发函询问广州市规划和自然资源局花都区分局，涉案的位于广州市花都区新华镇某某大道39号友某中心E幢1904房、1903房、2001房、A幢904房、1004房、1104房、1204房、1504房、1604房、1704房、2004房、2104房，是否已在贵局办理了商品房预售备案？在贵局办理商品房预售备案证明需提交何种材料？是否需要提交购房发票？上述房屋是否被查封？该局于2020年5月7日回复称，广州市花都区新华镇某某大道39号友某中心E幢1904房、1903房、A幢904房、1004房、1104房、1204房、1504房、1604房、1704房、2004房、2104房于2002年9月13日办理了预购商品房预告登记，登记权属人均为韩湛图（身份证号码：），未查询到上述房产的查封、首次、转移登记信息、购房发票纸质材料以及E幢2001房的登记情况。怡丰公司及韩湛图对于复函无异议，韩湛图认为E幢2001房仍在其名下。怡丰公司主张，如果是正常购房，怡丰公司会开具盖有公章的收据给购房者，其他业主起诉怡丰公司也将该收据作为核心证据提交。怡丰公司为此提交了（2003）花法民三初字第259号、513号，（2004）花法民三初字第29号、163号民事判决书拟证实其主张。韩湛图对于上述判决书提出真实性由法院核实，对于关联性方面，认为“购房款收据”是由怡丰公司自主确定、自行出具的纸质凭证，怡丰公司也给韩湛图出具了“购房款收条”，不能因“购房款收条”与“购房款收据”不一样，就否认“购房款收条”的效力。因为“收条”是怡丰公司法定代表人范记顺亲笔签名出具，范记顺是公司实际控制人，公司事务由范记顺说了算。且在2000年初期，付现金是当时普遍的付款方式，收取涉案购房现金也是范记顺明确提出的要求，收款至今已经历时17年多了，从未向韩湛图提出过不记得“收条”以及未收韩湛图购房款的异议。

另查明，自怡丰公司成立至今，法定代表人为范记顺，未进行过变更。怡丰公司于2019年8月7日以商品房预售合同纠纷为由，将韩湛图、黄某同诉至一审法院，案号为（2019）粤0114民初9285-9300因怡丰公司无正当理由未按期足额补交诉讼费，一审法院对上述案件按怡丰公司撤回起诉处理。

一审法院认为

一审法院认为：案涉《商品房买卖合同》系怡丰公司与韩湛图的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效。本案的争议焦点为怡丰公司提交的证据是否足以证实韩湛图未向其支付购房款。对此，一审法院做如下分析：首先，案涉《商品房买卖合同》的签订时间为2002年9月10日，怡丰公司提起本案诉讼的时间为2019年。怡丰公司虽主张其曾向韩湛图主张要求支付购房款，但其并未提交证据证实其主张。且案涉《商品房买卖合同》约定的付款方式为一次性付款。韩湛图向怡丰公司购买了十二套房屋，案涉房屋只是其中一套，所涉及的房款高达665万元，在签订合同时，该笔款项并非是一个小数目。而怡丰公司在长达17年的时间内，未曾向韩湛图主张支付购房款，与正常民事主体的交易行为实在不符。其次，韩湛图提交的收据有范记顺的亲笔签名，明确其已收取了韩湛图支付的购房款665万元。范记顺作为怡丰公司的法定代表人，有权代表怡丰公司收取购房款。范记顺向一审法院出具的亲笔声明中并未否认该收据的真实性，仅是陈述其记不清了。经一审法院询问怡丰公司，怡丰公司表示范记顺不愿到法庭接受质询。怡丰公司并未提交证据对韩湛图提交的收据予以反驳，怡丰公司对此应承担举证不能的法律后果。再次，在双方签订案涉《商品房买卖合同》之后，仅隔了三天即2002年9月13日，广州市花都区房地产交易所就出具了花房预登字（2002年）99058-215号商品房预售备案证明书。该商品房预售备案证明书显然并非韩湛图一人能够办理，怡丰公司主张其在未收取分文购房款的情况下，配合韩湛图办理了商品房预售备案证明书，实在与常理不符。虽然签订案涉合同及取得商品房预售备案证明书的时间在前，范记顺出具收据的时间在后，但收据中已写明范记顺是分多次收到韩湛图支付的购房款，并非是一次性支付665万元。怡丰公司提交的证据不足以证实其关于韩湛图未支付购房款的主张，故怡丰公司主张其未收取韩湛图支付的购房款，一审法院不予采纳。怡丰公司以韩湛图未支付购房款为由，向韩湛图发出《解除商品房买卖合同通知书》，并不产生合同解除的法律效果。怡丰公司以此为由，要求确认案涉合同已于2019年6月17日解除，要求注销商品房预售备案证明书，并要求韩湛图向其支付解除合同的违约金，一审法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2020年6月23日作出如下判决：驳回广州怡丰房地产发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费9388元，由广州怡丰房地产发展有限公司负担。

本院查明

本院二审期间，双方均无提交新证据。

本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。

本院认为

本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点在于：韩湛图是否已经支付了购房款，怡丰公司是否有权以韩湛图未支付购房款行使合同解除权。

对此本院认为，1.怡丰公司作为原告提起本案诉讼，以韩湛图未支付购房款为由，请求确认涉案《商品房买卖合同》于2019年6月17日解除。根据谁主张谁举证的原则，怡丰公司应当针对韩湛图自合同签订后一直未能支付购房款以及怡丰公司解除合同通知已合法送达的事实承担举证责任。对于韩湛图是否支付了购房款问题，怡丰公司未能提供任何证据证实。相反，韩湛图为抗辩其已支付了全部购房款，提供了怡丰公司法定代表人范记顺出具的《收条》为证。至此，怡丰公司应当对范记顺是否出具了涉案《收条》，范记顺是否代表怡丰公司收取了韩湛图的购房款继续承担举证责任。但怡丰公司仅是针对《收条》的真实性提出疑问，单方面以范记顺庭外的陈述否认收款的事实。范记顺作为怡丰公司的法定代表人，其与怡丰公司之间的关系属于内部法律关系。《商品房买卖合同》中也未约定房款支付方式和收款人。即便韩湛图将房款支付给范记顺存在不当之处，也应由怡丰公司与范记顺双方协商解决，不可就此否认韩湛图未支付涉案房屋购房款。范记顺虽否认出具《收条》，否认收到韩湛图支付的购房款，但范记顺本人既未到庭说明出具《收条》的原由和经过，也未对《收条》上签名的真实性申请笔迹鉴定。怡丰公司认为一审法院认定事实错误的主张缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持；2.怡丰公司主张合同签订后，韩湛图从未支付过购房款。但根据查明的事实，涉案房屋已经办理了预售备案手续。怡丰公司在未收取一分钱购房款的情况下，即为韩湛图办理房屋预售备案手续与常理不符；3.涉案房屋于2002年9月即完成了签约、备案手续。但怡丰公司直至2019年方提出解除涉案《商品房买卖合同》，不仅已超过法定诉讼时效，亦有悖常理。虽然怡丰公司述称合同签订后一直催促韩湛图交付房款，但怡丰公司对此并未提供任何证据证实。怡丰公司于2019年6月17日向韩湛图发出的解除合同通知书，亦未有效送达给韩湛图，对韩湛图不发生解除的效力。综上，一审法院认定韩湛图已支付涉案房屋购房款正确，本院予以维持。怡丰公司的上诉主张理由不充分，证据不足，本院予以驳回。

综上所述，怡丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9388元，由广州怡丰房地产发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长　　赵琦铭

审判员　　莫　芳

审判员　　李　娜

二〇二〇年十月二十六日

书记员　　陈婷婷