审理法院：重庆市第五中级人民法院

案号：（2020）渝05民终5275号

案件类型：民事 判决

审判日期：2020-10-15

案由：商品房预售合同纠纷

审理经过

上诉人杨秀洪与被上诉人重庆融聚利智房地产开发有限公司（以下简称：融聚利智公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2019)渝0113民初16969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人诉称

杨秀洪上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人关于供电的一户一表的诉讼请求具有可履行性，可执行性。被上诉人并未在商品房买卖合同中告知上诉人不移交供电设施，被上诉人应当按照规定向供电单位移交供电设施，并安装与供电部门建立直接消费关系的一户一表。案涉楼栋供电验收合格，完全具备移交条件。市电力公司的回复没有经过质证，与原验收合格的验收意见矛盾，不可采信。即便电力公司回复属实，也不影响被上诉人继续履行移交的义务。供电一户一表的移交，已通过业主大会和专有权产权三分之二以上通过，也符合物权法等法律规定的移交条件。二、关于供水的一户一表问题，上诉人已举示超5、6栋面积及人数三分之二以上业主同意的业主大会决议及相应的签字表，5、6栋系与本案具有直接利害关系的楼栋，表决已符合物权法第七十六条的规定，改造具备法律上的合法性。被上诉人作为现有总水表的产权人，办理一户一表必须由被上诉人提出申请，其具有履行申请和办理一户一表的义务。一审法院将需要其他部门或单位的配合认定为安装一户一表的条件，缺乏事实和法律依据。三、人民法院可以强制被上诉人履行安装供水供电的一户一表的义务。

被上诉人辩称

融聚利智公司答辩称，上诉人所述没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

一审原告诉称

杨秀洪向一审法院起诉请求,判决融聚利智公司立即为杨秀洪所有的坐落于重庆市巴南区X6幢6-11房屋申请办理、安装直接与供水、供电部门建立消费关系并直接结算的一户一表，并承担水、电一户一表申请办理、安装的全部费用。

一审法院查明

一审法院认定事实，2017年6月29日，杨秀洪、融聚利智公司签订购房合同，约定杨秀洪购买融聚利智公司开发建设的位于重庆市巴南区X23幢6-11房屋房屋，本商品房用途为非住宅，属于办公用房；建筑面积47.46平方米，其中套内面积34.80平方米，总成交金额239772元；融聚利智公司于2017年5月31日前将案涉房屋交付杨秀洪使用。购房合同含六份附件和一份《项目红线内及周边不利环境因素提示书》，其中附件三《交房标准》之11其他中约定：a﹚室内给水：给水管入户，一户一表；c﹚强电系统：电表一户一表，单相表10（40）A，每户室内设置分户配电箱一个。杨秀洪按约支付房款后办理了接房手续，发现案涉房屋为融聚利智公司所有的专用配电变压器供电，给水总表制下的分表，用户未直接与供水、供电企业建立消费关系并直接结算，只能在案涉房屋小区物管处交纳水电费。杨秀洪要求融聚利智公司为其所购房屋申请办理、安装直接与供水、供电部门建立消费关系并直接结算的一户一表未果，遂起诉至一审法院。

另查明，2013年5月30日，融聚利智公司取得案涉房屋所在自由时光项目的《建设用地规划许可证》，许可建设用地面积112876平方米，建设规模282190平方米，用地性质为二类居住用地。后融聚利智公司取得该建设用地《房地产权证》，载明土地使用权面积112876平方米，该宗地计价建筑面积282190平方米，其中商业计价建筑面积56438平方米，住宅计价建筑面积225752平方米。2014年7月7日，融聚利智公司取得自由时光项目的《建设工程规划许可证》，其附件中载明自由时光建设工程建设指标为1#—29#楼和1#、2#车库，总建筑面积373093.18平方米，1#—13#、15#—22#塔楼为住宅洋房区，25#—28#塔楼为住宅高层区，14#塔楼为幼儿园，23#、24#塔楼为办公用房，29#塔楼为商业用房，其中，23#、24#楼总建筑面积分别为20054.70平方米、18884.62平方米，共计38939.32平方米。

2016年3月21日，融聚利智公司取得国网重庆市电力公司南岸供电分公司对案涉房屋所在的自由时光房地产项目新装供电方案作出的渝电南业扩〔2016〕075号复函，载明：一、基本情况：贵单位在巴南区花溪街道苦竹坝建设“自由时光”房地产项目正式用电，该项目占地112876平方米，总建筑面积为373093.18平方米，商业门面78660.15平方米。本期共建设高层4栋，多层建筑21栋，低层2栋组成，含住宅2606户。经核实应缴纳配套费的建筑面积为294432.67平方米。二、小区公变供电部分：公用供电面积为294432.67平方米，其中住宅217193.86平方米，公建77238.81平方米；居民用电共计2606户实行一户一表供电；产权分界点为居民一户一表供用电双方分界点在计量装置出线开关下桩头处，公建设施供用电双方的产权界点在公用配电房出线开关下桩头处，产权分界点客户侧的配电设施属于贵公司。三、小区专变供电部分：供电面积为78660.51平方米；1#专用配电房：新装接2台12**千伏安和1台10**千伏安的专用变压器对商住楼供电；2#专用配电房：新装接1台8**千伏安和1台6**千伏安的专用变压器对住宅底商用电；产权分界点为在10千伏东原桐麓开闭所开关下桩头与电缆连接处，产权分界点客户侧的配电设施属于贵公司，由贵公司负责承担配电设施建设的相关费用等。

2016年11月8日，融聚利智公司取得涉案楼盘项目供水工程竣工验收合格证明。2016年11月15日，融聚利智公司取得涉案楼盘项目14－28#楼的供电工程竣工验收合格证明。2017年3月24日，涉案楼盘项目通过建设工程竣工验收，取得巴南区建竣备字[2017]0021号备案登记证。

杨秀洪本次起诉前，案涉房屋所在小区购买相同用途房屋的部分业主就水电“一户一表”问题曾向相关部门进行投诉，并向一审法院提起诉讼。2018年4月18日，巴南区城市管理局就案涉房屋所在小区业主对水表的反应问题作出回复：经现场核实，该区域的供水企业为重庆市自来水公司江南营管所，经与该企业联系，如供水方式改为一户一表需到该所营业厅申请，并将申请表在小区所属街道办事处签字。2018年6月15日，国网重庆市电力公司就案涉房屋所在小区反映的“公寓楼专变改公变相关细则咨询”作回复：经调查发现房屋所在楼栋属于商业办公性质，是小区专用配电变压器供电。小区建成时，专用配电变压器供电的商业办公负荷，未安装供电企业“一户一表”，由专用配电变压器供电。该商业办公楼栋供电设备资产属于融聚利智房地产公司所有，由客户自行管理。根据《重庆市人民政府办公厅转发市物价局市计委市经委市电力公司关于实施电力增供扩销的意见的通知》（渝办发[2001]67号）（以下简称67号文）规定：“新建住宅小区（含商品房、集资房等）由开发商或集资建房单位按“一户一表”规范进行设计、施工，供电企业根据国家有关部门规定的标准进行审查、验收，建成验收后的输、配电设施必须移交供电部门直接管理。”，目前该小区由客户产权的专用变压器总表供电，如确需装设一户一表，需由专用配电设备产权方向供电企业申请移交供电设备，正式移交为供电企业公用设备后，即可按流程装设一户一表。2018年10月12日，市电力公司就案涉房屋所在小区反映的“专变转公变以及提交申请的后续工作”作如下回复，载明：一、基本情况巴南区花溪街道融科金色时代业主通过市政府系统公开电子信箱咨该小区专变电移交供电企业管理的问题。二、办理情况接此件后，经查，重庆融聚利智房地产开发有限公司开发的花溪融科金色时代小区目前仍未向供电公司提交正式的竣工移交申请及相应的移交资料。为方便客户早日完成手续，供电公司已于7月27日组织人员提前对该小区配电设施进行了预验收。经检查，发现现场设备存在站房内高低压桥架无电压等级标示、电缆未挂牌，竣工移交资料不齐全等问题，已告知产权单位（开发商）及时整改。待其充分完善配电设施，经供电公司验收通过后方可由供电公司直接管理。2018年10月18日，案涉房屋所在小区购买相同用途房屋的业主丁如斌向一审法院提起诉讼，要求判决融聚利智公司为其所有的坐落于重庆市巴南区X6幢13-2房屋申请办理、安装直接与供水、供电部门建立消费关系并直接结算的一户一表，并承担水、电一户一表申请办理、安装的全部费用。经审理，一审法院于2018年12月28日作出（2018）渝0113民初14209号民事判决，判决驳回丁如斌的诉讼请求。融聚利智公司因不服一审判决对购房合同中约定的“一户一表”的内涵解释而向重庆市第五中级人民法院提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2019年6月17日作出（2019）渝05民终3412号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案一审、二审民事判决书均已发生法律效力，其中对融聚利智公司与丁如斌在购房合同附件三中约定的室内给水、强电系统“一户一表”的内涵进行了确认，认为从“一户一表”称谓的提出到具体实施应用过程，特别是在政府的政策指引及舆论宣传的背景下，“一户一表”概念在社会大众的普遍认知中也形成明确具体的内涵，即，区别于“总分表制”供水供电模式，由供水供电企业直接与水、电的终端用户建立供水供电合同，实行抄表到户结算。

再查明，自由时光项目规划编号23#楼、24#楼的派出所编号分别为X6幢、5幢。

审理中，杨秀洪提交了《巴南区花溪街道融科金色时代小区关于同意安装水、电一户一表的业主大会决议》及其附件“业主同意安装水、电一户一表的签字表”，并提交了“同意安装重庆市自来水有限公司的一户一表签字表”、“同意安装国网重庆市电力南岸供电分公司的一户一表签字表”。该决议载明2019年5月26日，融科金色时代5栋（原24栋）、6栋（原23栋）业主就“融科金色时代小区安装直接与供水、供电部门建立消费关系并直接结算的一户一表”一事召开业主大会表决同意：1.巴南区花溪街道融科金色时代小区业主共计764户，专有部分面积为38939.32平方米；2.同意安装直接与供水部门建立消费关系并直接结算的一户一表的总户数为537户，总面积为26369.43平方米；3.同意安装直接与供电部门建立消费关系并直接结算的一户一表的总户数为537户，总面积为26369.43平方米；4.同意安装水、电一户一表总户数为537户、专有面积为26369.43平方米，均已达到《中华人民共和国物权法》第七十六条：“改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”规定的条件；5.会议决议结果为同意安装直接与供水、供电部门建立消费关系并直接结算的一户一表。该决议页无参会人员签名，该决议附有“同意安装水、电一户一表的签字表”。

一审法院认为

一审法院认为，杨秀洪、融聚利智公司签订的购房合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按约履行。本案中，杨秀洪、融聚利智公司提交的生效民事判决已经确认杨秀洪提出的诉讼请求中的“一户一表”的内涵为区别于“总分表制”供水供电模式，由供水供电企业直接与水、电的终端用户建立供水供电合同，实行抄表到户结算。融聚利智公司为案涉房屋水电提供的一户一表不符合合同约定，应当承担违约责任。

关于融聚利智公司是否具备对案涉房屋申请办理、安装“一户一表”的履行条件和能力。经查，案涉房屋目前由融聚利智公司所有的专变变压器供电，无论是根据融聚利智公司承建房屋时正在实施的《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市新建居民住宅小区供配电设施建设管理办法（试行）的通知》（渝府办发[2013]39号），还是目前实施的重庆市人民政府办公厅于2016年9月23日作出的《关于停止重庆市新建居民住宅小区供配电设施建设管理办法（试行）的通知》（渝府办发（2016）200号），对专用供配电设施的产权所有者建成后是否将该设施移交供电企业问题，均未做出强制性规定，而是要求产权所有者与供电企业协商确定。供电企业并非杨秀洪、融聚利智公司购房合同中的相对方，与本案杨秀洪无合同上的权利义务关系，杨秀洪诉求中的电表，须供电企业接受融聚利智公司移交的专用供配电设施后方能办理。供电企业2018年7月27日对该小区配电设施进行预验收检查时，发现现场设备存在站房内高低压桥架无电压等级标示、电缆未挂牌，竣工移交资料不齐全等问题，尚不具备验收通过条件，当时已告知产权单位及时整改。本案中，杨秀洪、融聚利智公司均未提交证据证明该小区配电设施是否已经完善，达到了供电企业的验收通过条件。此外，案涉房屋的水表为总表模式下的分表，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，给水设备属同类型房屋业主共有，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。本案中，杨秀洪提交业主大会决议、业主同意安装水电一户一表的签字表、同意安装重庆市自来水有限公司的一户一表签字表、同意安装国网重庆市电力南岸供电分公司的一户一表签字表等证据，拟证明其要求融聚利智公司申请办理、安装直接与供水、供电部门建立消费关系并直接结算的一户一表，已经取得金色时代小区5幢、6幢专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，达到了《中华人民共和国物权法》规定的改建、重建建筑物及其附属设施的条件。即使杨秀洪提交的上述证据真实、合法，根据相关部门的答复，案涉房屋的供水如要改为一户一表，也需首先到供水企业提出申请，在小区所属街道办事处签字，然后由相关企业现场勘验，确定方案和费用后，对相同供水模式业主的一户一表进行整体改造。因此，对案涉房屋水、电一户一表的改造工程，并非融聚利智公司单方继续履行义务或承担费用就能完成。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”规定，虽然融聚利智公司为案涉房屋水电提供的一户一表不符合合同约定，应当承担违约责任，但由于一户一表的申请、安装涉及其他业主和相关企业的权利和义务，该项请求目前存在法律上或者事实上不能履行的情况，不适于强制履行。为此，一审法院对杨秀洪在本案中提出的诉讼请求不予支持。审理中，经一审法院释明，杨秀洪在本案中未变更或增加诉讼请求。对融聚利智公司的违约行为，杨秀洪可另行提起要求给付违约金或赔偿损失之诉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项之规定，遂判决：驳回杨秀洪的诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由杨秀洪负担。

本院查明

二审中，双方当事人均未提交新证据。

二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，根据上诉人的上诉请求、事实和理由并结合被上诉人的答辩意见，本院归纳本案争议焦点为：上诉人的诉讼请求能否履行，应否得到人民法院支持。对于上述争议焦点，本院评析如下：

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，上诉人与被上诉人签订的购房合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方应当按约履行。已有生效民事判决确认上诉人提出的诉讼请求中的“一户一表”的内涵为区别于“总分表制”供水供电模式，由供水供电企业直接与水、电的终端用户建立供水供电合同，实行抄表到户结算。被上诉人为涉案房屋水电提供的一户一表不符合合同约定，应当承担相应的违约责任。但因案涉房屋目前由被上诉人所有的专变变压器供电，无论是根据被上诉人承建房屋时正在实施的《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市新建居民住宅小区供配电设施建设管理办法（试行）的通知》（渝府办发[2013]39号），还是目前实施的重庆市人民政府办公厅于2016年9月23日作出的《关于停止重庆市新建居民住宅小区供配电设施建设管理办法（试行）的通知》（渝府办发（2016）200号），对专用供配电设施的产权所有者建成后是否将该设施移交供电企业问题，均未做出强制性规定，而是要求产权所有者与供电企业协商确定。而供电企业并非购房合同相对方，与本案上诉人无合同上的权利义务关系，上诉人诉求中的电表，须供电企业接受被上诉人移交的专用供配电设施后方能办理。同时，根据2018年10月12日，市电力公司就案涉房屋所在小区反映的“专变转公变以及提交申请的后续工作”回复中载明的事实，供电企业2018年7月27日对该小区配电设施进行预验收检查时，发现现场设备存在站房内高低压桥架无电压等级标示、电缆未挂牌，竣工移交资料不齐全等问题，尚不具备验收通过条件，当时已告知产权单位及时整改。此后尚无证据证明该小区配电设施是否已经完善，达到了供电企业的验收通过条件。因上诉人举示的生效裁判文书中查明的事实包含2018年10月12日市电力公司就案涉房屋所在小区反映的“专变转公变以及提交申请的后续工作”的回复内容，故上诉人认为该回复没有经过质证不应采信的上诉理由不成立，本院不予采纳。根据相关部门的答复，案涉房屋的供水如要改为一户一表，也需首先到供水企业提出申请，在小区所属街道办事处签字，然后由相关企业现场勘验，确定方案和费用后，对相同供水模式业主的一户一表进行整体改造。故对案涉房屋供水、供电一户一表的改造工程，并非被上诉人单方继续履行义务或承担费用就能完成，涉及其他业主和相关企业的权利和义务。上诉人的诉求存在法律上或者事实上不能履行的情况，不适于强制履行，故一审法院未予支持并无不当。上诉人认为其诉请并无法律上或事实上不能履行的情况的上诉理由不成立，本院不予采纳。上诉人对被上诉人的违约行为可另行主张违约金或赔偿损失。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人杨秀洪负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长　张雪方

审判员　邓方彬

审判员　江信红

二〇二〇年十月十五日

法官助理　徐凯思

书记员　肖　姗