审理法院：北京市第三中级人民法院

案号：（2020）京03民终10892号

案件类型：民事 判决

审判日期：2020-09-30

案由：商品房预售合同纠纷

审理经过

上诉人北京东方长安房地产开发有限公司（以下简称东方长安公司）因与被上诉人北京通茂顺信息科技有限公司（以下简称通茂顺公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初33409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人诉称

东方长安公司上诉请求：1．维持一审判决第一项、第二项；2．撤销一审判决第三项，并依法改判被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金683023．6元及印花税损失2756元、刷卡手续费损失160元；3．一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、案涉合同附近九补充协议第十条的约定内容清晰，且与合同附件五第八条的约定内容意思一致，按照通常理解能够作出唯一解释。二、被上诉人付款义务在先，其逾期支付后续房款的行为构成违约，理应承担相应违约责任。三、上诉人对补充协议履行了提示说明义务，且在补充协议与合同约定不一致的情况下，应以补充协议的约定为准。

被上诉人辩称

通茂顺公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人东方长安公司的上诉请求和理由。

一审原告诉称

东方长安公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除双方签订的编号为Y1960554的《北京市商品房预售合同》，通茂顺公司配合东方长安公司办理该房屋的注销登记手续；2．判令通茂顺公司支付逾期付款违约金683023．6元；3．判令通茂顺公司赔偿东方长安公司印花税损失2756元及刷卡手续费160元；4．判令通茂顺公司承担本案诉讼费。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，该院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，该院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，该院认定事实如下：

2016年10月14日，东方长安公司（出卖人）与通茂顺公司（买受人）签订了编号为Y1960554的《北京市商品房预售合同》，约定通茂顺公司购买东方长安公司开发的坐落于北京市通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品住房）CO6#公建楼（配套商业）房屋，用途为配套商业，总房款5510236元。合同第六条付款方式及期限约定，买受人采取分期付款的方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。合同第十一条逾期付款责任约定，若买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，买受人应当自合同解除通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金。合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。合同附件五约定，买受人应于2016年9月30日交纳首期房款1110236元（总房款的20%，含定金50000元），于2016年11月30日前交纳二期房款1100000元（总房款的20%），于2017年1月30日前交纳三期房款550000元（总房款的10%），于2017年7月30日前交纳四期房款1100000元（总房款的20%），于2018年1月30日前交纳五期房款1100000元（总房款的20%），于2018年7月30日前交纳六期房款550000元（总房款的10%）。合同附件九补充协议第6条约定，自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金并应承担合同第十一条关于逾期付款的违约责任。合同附件九补充协议第10条约定，买受人收楼前，应按照本合同及补充协议的约定交清所有款项，包括房款、违约金、合同十六条（五）2中约定的费用、合同第十五条约定因面积差异而产生的差价及税费，否则出卖人有权拒绝交付房屋及办理产权证，所产生的损失由买受人自行承担。合同及补充协议还约定了其他内容。上述合同签订后，双方办理了涉案房屋的网签登记手续，通茂顺公司依约向东方长安公司支付了定金及首期房款1110236元，后续购房款未支付。

东方长安公司称，2016年10月21日向通茂顺公司邮寄了《富力惠兰美居交付使用通知书》，该通知书主要内容为：通茂顺公司购买的富力惠兰美居C06商业号楼110号可交付使用，正式入住时间为2016年10月28日。办理入住手续需携带资料及款项，资料包括《富力惠兰美居交付使用通知书》、所有已交房款发票原件及复印件等，本次款项明细为房价余款4400000元，面积补差款86299元，公共维修基金9119元，共计4495348元。通茂顺公司称收到了上述通知书，但是由于该通知书中要求支付全部剩余房款，所有没有去收房。东方长安公司称，该通知是根据合同附件九补充协议第10条的约定，该约定对于交房的条件进行了变更，需要通茂顺公司交清全部房款后才履行交付房屋义务。

2019年7月24日，东方长安公司向通茂顺公司发出《解除合同通知书》，主要内容为，双方合同约定贵司采取分期付款付款方式支付房款，截至本通知发送之日，贵司房屋剩余尾款仍未到达我司账户，根据合同约定，贵司已构成违约，自本解除合同通知书送达之日起我司即解除与贵司签订的合同。通茂顺公司称收到了上述《解除合同通知书》，同时于2019年8月9日，通茂顺公司对上述通知的内容进行了回复，表示东方长安公司存在违约行为，同意解除合同，要求东方长安公司退还通茂顺公司所交纳的全部房款及附加费用，同时赔偿经济损失。

关于双方合同附件九补充协议第10条约定的买受人收楼前，应按照本合同及补充协议的约定交清所有款项中“所有款项”的解释，东方长安公司称“所有款项”是指支付全部的房款，不是指当期款项；通茂顺公司称“所有款项”是指按照约定的分期付款时间应支付房款，到期的支付，未到期的不支付。

本案中，通茂顺公司向该院提出反诉，要求东方长安公司返还已付房款1110236元及利息、支付公证费2950元、支付逾期交房违约金33307．08元。但通茂顺公司未按期交纳诉讼费用。通茂顺公司已向该院另行提起诉讼。

一审法院认为

该院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点之一为双方在合同附件九中关于支付房款的约定是否对支付房款的时间做出了变更，双方对此条款作出的解释不一致，且该条款系东方长安公司提供的格式条款，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。一方面，该条款系对合同中房款支付时间这种重要事项变更的约定，东方长安公司并未向该院提交证据证明其对该条款采取合理方式提请通茂顺公司注意该条款；另一方面，从涉案合同中对各期房款作出明确支付时间约定的情况下及该条款本身的文意做通常理解，该条款应为支付到期应支付的全部款项的意思表示。本案争议之二为通茂顺公司未按期支付剩余购房款的行为是否构成违约，根据该院查明的事实，双方合同中约定通茂顺公司为分期付款，且通茂顺公司按期支付了第一期购房款（含定金）1110236元，东方长安公司应于通茂顺公司支付完毕第一期购房款后，支付第二期购房款（应支付日期为2016年11月30）前即2016年10月30日前交付房屋，该履行顺序在双方合同中明确约定，且没有其他条款对该约定进行明确的变更，合同附件九第十条也仅是对于未付当期应交房款的补充约定，而非变更了交房条件，因此双方应按该约定履行合同。但东方长安公司在履行交房义务时，增加了支付剩余全部房款及费用这一条件，实质上不符合双方合同的约定，因此该院认为通茂顺公司有权拒绝履行支付后续购房款的义务，通茂顺公司未支付后续购房款的行为并不构成违约，对于东方长安公司请求通茂顺公司支付违约金及赔偿损失的诉讼请求，该院不予支持。

当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人虽对于违约问题存在争议，但均同意解除合同，因该院确认通茂顺公司的行为不构成违约，因此合同解除的时间应确定为通茂顺公司明确表示同意解除合同之日即2019年8月9日。关于解除合同后的后果，东方长安公司在本案中请求通茂顺公司配合东方长安公司办理房屋的网签注销登记手续，通茂顺公司同意配合，该院对此不持异议。通茂顺公司提起反诉要求东方长安公司退还已付房款1110236元及利息、支付公证费2950元、支付逾期交房违约金33307．08元等请求，因其未按期交纳诉讼费用，视为其撤回反诉请求，且通茂顺公司已向该院另行提起诉讼，故合同解除的其他后果，该院在本案中不予处理。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京东方长安房地产开发有限公司与北京通茂顺信息科技有限公司于2016年10月14日签订的编号为Y1960554的《北京市商品房预售合同》于2019年8月9日解除；二、北京通茂顺信息科技有限公司配合北京东方长安房地产开发有限公司办理坐落于北京市通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品住房）CO6#公建楼（配套商业）房屋的网签注销登记手续，于判决生效之日起七日内执行；三、驳回北京东方长安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

本院查明

二审中，双方当事人均未提交新证据。

本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。

本院认为

本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

综合各方诉辩意见，归纳本案的争议焦点为通茂顺公司逾期支付后续购房款是否构成违约。上诉人东方长安公司主张双方所签合同附件九补充协议约定支付全部价款后方交付房屋，其并未变更交房条件，通茂顺公司逾期支付后续购房款应构成违约。对此，首先，根据双方签订的《北京市商品房预售合同》第十二条约定，出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房，同时，涉案合同附件五约定了付款方式为分期付款，首期房款支付时间为2016年9月30日，二期房款支付时间为2016年11月30日前，据查，被上诉人通茂顺公司已于2016年9月30日前支付首期房款；其次，虽涉案合同附件九第十条约定了买受人收楼前，应按照本合同及补充协议的约定交清所有款项，但双方对此理解存在分歧，对于格式条款的理解应作出不利于提供格式条款一方的解释，且上诉人东方长安公司未提交充分证据证明其对此条款向通茂顺公司履行了提示说明义务，通茂顺公司对此亦不予认可，故该条款应理解为支付到期应支付的全部款项的意思表示；然后，2016年10月21日，东方长安公司向通茂顺公司邮寄了《富力惠兰美居交付使用通知书》，其上记载涉案房屋的正式入住时间为2016年10月28日，且注明无论采用一次性或银行按揭（含公积金）付款方式，均须东方长安公司收妥全部房款后方才办理收楼手续，故根据上述合同条款意思表示的理解，此通知书表明东方长安公司履行的交房义务并不符合双方约定，通茂顺公司有权拒绝履行支付后续购房款的义务，故一审法院综合本案相关情况认定通茂顺公司逾期交纳后续购房款并未构成违约并无不当。上诉人东方长安公司的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。

综上所述，东方长安公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10660元，由北京东方长安房地产开发有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长　　高　贵

审判员　　邓青菁

审判员　　张清波

二〇二〇年九月三十日

法官助理　　郭　莹

书记员　　陈昭希