审理法院：北京市第三中级人民法院
案号：（2020）京03民终9668号
案件类型：民事 判决
审判日期：2020-09-30
案由：商品房预售合同纠纷
审理经过
上诉人王超因与被上诉人北京广盈房地产开发有限公司（以下简称广盈房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初75053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
王超上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、《北京市商品房预售合同》对交房时市政供水达到使用要求的约定相互矛盾，并不明确。王超对一审判决认定的违约金的起算日期有异议。《北京市商品房预售合同》第十二条约定，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。《北京市商品房预售合同》第十三条中“市政基础设施的上水、下水于2017年6月30日达到使用要求”的内容与该合同第十二条存在矛盾，一审法院没有注意到合同条款的矛盾之处，而是简单地适用了该合同第十三条的约定，属于未查清事实。二、在合同约定不明确、合同条款有争议时，法院应从多种角度全面审查，进而确定该条款的真实意思。《北京市商品房预售合同》第十三条约定的市政供水等达到使用要求或交付的日期与第十二条约定的最迟交房日期均是2017年6月30日，就说明合同约定的房屋交付时间和市政基础设施的交付时间应当是一致的，再结合《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》关于住宅小区与市政基础设施、公共服务设施同步交付使用的规定，不难得出广盈房地产公司对王超提前交房的，提前交房时上述市政基础设施和其他设施也应当于提前交房日达到使用要求或进行交付。既然广盈公司提前交房，就说明其以实际行为表示涉案房屋在交付时即2016年12月10日市政供水等市政基础设施就已达到使用要求，没有达到使用要求就说明其交付的房屋不符合合同约定，故违约金应当自房屋实际交付日开始计算。即使合同有两种以上解释，因该条款系广盈公司提供的格式条款，也应当作出不利于广盈公司的解释。
被上诉人辩称
广盈房地产公司辩称，认可一审判决中的起算点，不同意上诉人王超的上诉请求和事实理由。
一审原告诉称
王超向一审法院提出诉讼请求：判令广盈房地产公司支付自2016年12月11日至2017年12月23日期间的违约金18900元（每天50元）。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，该院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，该院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，该院认定如下：
2015年8月30日，广盈房地产公司（出卖人）与王超（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定王超购买涉案房屋。第十二条交付条件约定：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定：出卖人承诺合同附件八载明的商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、（1）市政基础设施的上水、下水于2017年6月30日达到使用条件……如果在约定期限内未达到条件，由出卖人向买受人按日支付总房款万分之一的违约金，本合同继续履行，但违约金不在本款各项中累加计算，以逾期最长的一项作为违约金期间的计算依据。如出现违反第十二条逾期交房情形的，则本款约定的市政基础设施的交付期限相应顺延，顺延期间出卖人仅需承担第十四条约定的逾期交房责任而无需依据本条承担重复的违约责任。第十四条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按第十二条约定期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在60日内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。《北京市商品房预售合同》附件六《装饰和设备标准的约定》第三条配套设施设备第四款约定给排水的标准，给水系市政供水。
2016年11月30日，广盈房地产公司向王超发送《入住通知书》，载明王超办理入住手续的时间系2016年12月8日至12月11日，如未能于2017年1月11日前办理入住手续，物业管理等居住服务协议将自动生效，为确保搬家事宜顺利，请务必于12月12日后搬家入住。后附《入伙交费清单》。招商局物业北京公司臻园物业管理中心出具《缴费证明》，主要内容为：14-401业主王超，在2016年12月8日入伙办理物业交割时已交纳物业费。
签约后，王超依约支付购房款，现已取得涉案房屋所有权证。
一审法院查明
经查，臻园北区业主李传坤曾将广盈房地产公司诉至该院，以交付房屋不具备供水条件为由主张违约金。该院于2018年11月15日作出（2018）京0105民初69188号民事判决书，判决广盈房地产公司于判决生效之日起七日内支付李传坤违约金27050元。广盈房地产公司不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2019年3月5日作出（2019）京03民终2393号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述案件审理期间，法院查明如下事实：“经查1，涉案房屋所在臻园小区分两期建设，臻园南区系一期开发建设，臻园北区系二期开发建设。……经查4、臻园北区上水管道管线铺设及接口于2016年12月1日经验收合格，水压试验及砌井于2016年12月13日经验收合格，水表于2016年12月14日经验收合格，水质测试于2017年12月23日经验收合格。……诉讼期间，该院就此征询自来水公司意见，其工作人员就相关问题予以回复，表述内容系臻园北区原供水方案系从朝科开发区1号楼DN400供水管线和电子城西区2号楼DN200引水口将水源引入小区环网。因朝阳区土地储备中心拆迁问题造成项目周边管线建设进度滞后导致无法按照原规划方案实施。2017年9月底，广盈公司提交申请，希望自来水公司配合解决用水问题。自来水公司于2017年10月12日批复临时供水措施，由臻园南区向臻园北区临时供水，臻园北区于2017年12月23日正式供水，臻园南区于2015年7月11日正式供水。施工用水与正式供水是根据申请单位不同用水需求区分，属于独立的两个业务流程。自来水公司就施工用水只负责到安装水表，就居民用水负责到楼门表，两者水价、用途有明显区别，维护和管理权限亦存在区别，水质没有区别。”
另查，《北京市城市公共供水管理办法》第十二条规定：用户供水设施工程竣工后，必须经供水企业验收。验收合格的，由供水企业办理用户立户手续，安装计费水表，经测试水质、水压等合格，方可正式供水。用户供水设施工程未经验收或者经验收不合格的，供水企业不予供水。
一审法院认为
该院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行己方义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王超与广盈房地产公司签订之《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。
依据合同约定，涉案房屋市政基础设施的上水、下水应于2017年6月30日达到“使用要求”，现双方争议在于广盈房地产公司是否依约履行上述义务。双方对“使用要求”的具体验收标准没有明确约定，应当从符合合同目的的通常理解予以解释。涉案房屋作为商品房住宅，用途系满足购房人日常居住及生活，市政基础设施设备应符合日常居住的基本条件。水作为日常生活必需品，应当以能否满足购房人日常生活使用为衡量标准。结合《北京市城市公共供水管理办法》之规定，该院认为供水达到“使用要求”应系供水设施建设完工并验收合格后，经过相关部门对水压、水质检测合格并能够为各户正式供水时方为达到满足购房人生活使用所需标准。而涉案房屋管线铺设及接口、水压试验、水表水质等各项程序性验收的合格时间均晚于合同约定交房时间，广盈房地产公司交付房屋不符合约定给水条件，构成违约。现王超要求广盈房地产公司承担违约责任于法有据，且结合损失降低违约金标准予以主张，该院不持异议；但主张期间有误，该院以合同约定给水达标时间为起算点酌情判处违约金。
另，关于诉讼时效一节，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。王超虽于2016年12月10日接收涉案房屋，但系经另案判决得知权利受损，其提出违约之诉并未超过诉讼时效期间，该院对于广盈房地产公司的抗辩事由不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、北京广盈房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内支付王超违约金九千一百元；二、驳回王超的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为
本院认为，王超与广盈房地产公司之间签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”综合双方诉辩意见，本案二审争议的焦点为违约金的起算日期。本案中，根据《北京市商品房预售合同》约定，涉案房屋市政基础设施的上水、下水应于2017年6月30日达到使用要求，广盈房地产公司在合同约定的上述时间点未如约交付达到使用要求的生活用水，故广盈公司构成违约。王超上诉主张案涉合同对交房时市政供水达到使用要求的约定存在矛盾，缺乏事实依据，本院不予采信。王超要求按照实际交房日即自2016年12月10日起计算违约金，缺乏合同依据，一审法院以合同约定给水达标时间为起算点酌情判处违约金，并无不当，本院不持异议。
综上所述，王超的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予采信。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费274元，由王超负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长 蒙 瑞
审判员 胡新华
审判员 高 贵
二〇二〇年九月三十日
法官助理 郭 莹
书记员 陈昭希
