审理法院：北京市第三中级人民法院审

案号：（2020）京03民终9691号

案件类型：民事 判决

审判日期：2020-09-29

案由：商品房预售合同纠纷

审理经过

上诉人北京广盈房地产开发有限公司（以下简称广盈房地产公司）因与被上诉人高金洁商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初88688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人诉称

广盈房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回高金洁的全部诉讼请求。事实和理由：广盈房地产公司与高金洁于2015年4月27日签署了《北京市商品房预售合同》，约定高金洁购买广盈房地产公司开发的涉案房屋。广盈房地产公司依约于2016年6月30日向高金洁交付了该房屋。高金洁的诉讼请求已过诉讼时效，且广盈房地产公司已于2016年6月30日向高金洁交付了符合合同约定的供水，符合使用要求，符合合同约定，不应承担违约责任。另，一审判决适用法律错误。

被上诉人辩称

高金洁辩称，同意一审判决，不同意广盈房地产公司的上诉请求。

一审原告诉称

高金洁向一审法院起诉请求：判令广盈房地产公司支付自2016年7月1日至2017年12月23日期间的违约金27050元（按每天50元计算）。

一审法院查明

一审法院认定事实：2015年4月27日，广盈房地产公司（出卖人）与高金洁（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定高金洁购买涉案房屋。第十二条交付条件约定：出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定：出卖人承诺合同附件八载明的商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1.（1）市政基础设施的上水、下水于2016年6月30日达到使用条件……如果在约定期限内未达到条件，由出卖人向买受人按日支付总房款万分之一的违约金，本合同继续履行，但违约金不再本款各项中累加计算，以逾期最长的一项作为违约金期间的计算依据。如出现违反第十二条逾期交房情形的，则本款约定的市政基础设施的交付期限相应顺延，顺延期间出卖人仅需承担第十四条约定的逾期交房责任而无需依据本条承担重复的违约责任。第十四条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按第十二条约定期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在60日内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。《北京市商品房预售合同》附件六《装饰和设备标准的约定》第三条配套设施设备第四款约定给排水的标准，给水系市政供水。

签约后，高金洁依约支付购房款。广盈房地产公司于约定期限内交付涉案房屋。现高金洁已取得涉案房屋所有权证。

经查，臻园北区业主李传坤曾将广盈房地产公司诉至法院，以交付房屋不具备供水条件为由主张违约金。法院于2018年11月15日作出（2018）京0105民初69188号民事判决书，判决广盈房地产公司于判决生效之日起七日内支付李传坤违约金27050元。广盈房地产公司不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2019年3月5日作出（2019）京03民终2393号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述案件审理期间，法院查明如下事实：“经查1，涉案房屋所在臻园小区分两期建设，臻园南区系一期开发建设，臻园北区系二期开发建设。……经查4、臻园北区上水管道管线铺设及接口于2016年12月1日经验收合格，水压试验及砌井于2016年12月13日经验收合格，水表于2016年12月14日经验收合格，水质测试于2017年12月23日经验收合格。……诉讼期间，法院就此征询自来水公司意见，其工作人员就相关问题予以回复，表述内容系臻园北区原供水方案系从朝科开发区1号楼DN400供水管线和电子城西区2号楼DN200引水口将水源引入小区环网。因朝阳区土地储备中心拆迁问题造成项目周边管线建设进度滞后导致无法按照原规划方案实施。2017年9月底，广盈公司提交申请，希望自来水公司配合解决用水问题。自来水公司于2017年10月12日批复临时供水措施，由臻园南区向臻园北区临时供水，臻园北区于2017年12月23日正式供水，臻园南区于2015年7月11日正式供水。施工用水与正式供水是根据申请单位不同用水需求区分，属于独立的两个业务流程。自来水公司就施工用水只负责到安装水表，就居民用水负责到楼门表，两者水价、用途有明显区别，维护和管理权限由亦存在区别，水质没有区别。”

另查，《北京市城市公共供水管理办法》第十二条规定：用户供水设施工程竣工后，必须经供水企业验收。验收合格的，由供水企业办理用户立户手续，安装计费水表，经测试水质、水压等合格，方可正式供水。用户供水设施工程未经验收或者经验收不合格的，供水企业不予供水。

一审法院认为

一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行己方义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，高金洁与广盈房地产公司签订之《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。

本案争议焦点系涉案房屋交付时是否符合约定给水条件。合同约定房屋交付时给水达到使用要求，且给水水源系市政用水。双方对“使用要求”的具体验收标准没有明确约定，应当从符合合同目的的通常理解予以解释。涉案房屋作为商品房住宅，用途系满足购房人日常居住及生活，市政基础设施设备应符合日常居住的基本条件。水作为日常生活必需品，应当以能否满足购房人日常生活使用为衡量标准。结合《北京市城市公共供水管理办法》之规定，法院认为供水达到“使用要求”应系供水设施建设完工并验收合格后，经过相关部门对水压、水质检测合格并能够为各户正式供水时方为达到满足购房人生活使用所需标准。而涉案房屋管线铺设及接口、水压试验、水表水质等各项程序性验收的合格时间均晚于合同约定交房时间，广盈房地产公司交付房屋不符合约定给水条件，构成违约。现高金洁要求广盈房地产公司承担违约责任于法有据，且结合损失降低违约金标准予以主张，主张数额未超出合理限度，法院予以支持。

另，关于诉讼时效一节，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。高金洁虽于2016年6月30日接收涉案房屋，但系经另案判决得知权利受损，其提出违约之诉并未超过诉讼时效期间，法院对于广盈房地产公司的抗辩事由不予采信。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：北京广盈房地产开发有限公司于判决生效之日起7日内支付高金洁违约金27050元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院查明

二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为，本案中，高金洁与广盈房地产公司之间签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合双方诉辩意见，本案二审争议的焦点为：广盈房地产公司是否按照合同约定提供达到使用要求标准的用水。

第一，关于诉争《北京市商品房预售合同》中明确约定广盈房地产公司交付房屋时上下水达到“使用要求”标准的认定问题。首先，从合同文本内容来看，双方对于“使用要求”的具体验收标准并未有明确的约定，因此应当从符合合同目的的通常理解予以解释。涉案房屋属于商品房住宅，用途系为满足房屋使用人进行日常居住及生活，水作为居民生活的必需品，应当以是否能够满足业主日常生活使用为衡量标准。本案中交房时上下水达到“使用要求”应当是指在供水设施建设完工并验收合格后，经过相关部门对水质进行水压、水质检测合格并能够为各户正式供水时方为达到满足业主生活使用所需的标准。广盈房地产公司虽上诉主张其提供符合使用要求、合同约定的供水，但其仅证明其提供了供水条件，并未提交证据证明交房时的供水水质达到使用要求。其次，从已查明事实来看，涉案小区管线铺设及接口等各项程序性验收的合格时间均晚于合同约定的交房时间。由上，广盈房地产公司的行为构成违约，一审法院对此认定具有事实和法律依据，本院依法予以维持。

第二，关于诉讼时效，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。高金洁系经另案判决得知权利受损，其提出违约之诉并未超过诉讼时效期间。

第三，关于广盈房地产公司主张的一审法院适用法律错误。《北京市城市公共供水管理办法》第二条规定：“本办法适用本市行政区域内公共供水和供水设施的管理。”本案中，供水企业能否正常向案涉小区房屋供水，均需要依照该办法规定的相关程序和标准执行。因此，一审法院参照该办法中对于城市公共用水的相关规范以及《中华人民共和国合同法》相关规定，对广盈房地产公司构成违约的行为予以认定正确，适用法律并无不当，广盈房地产公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。

综上所述，广盈房地产公司的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予采信。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费474元，由北京广盈房地产开发有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长　　蒙　瑞

审判员　　胡新华

审判员　　高　贵

二〇二〇年九月二十九日

法官助理　　乔文鑫

书记员　　陈佳琪