审理法院：福建省高级人民法院

案号：（2020）闽民再222号

案件类型：民事 判决

审判日期：2020-09-29

案由：商品房预售合同纠纷

审理经过

再审申请人海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司（以下简称海翼瑞都公司）因与被申请人庄志成、肖惠玲、原审被告三明世纪城物业服务有限公司(以下简称世纪城公司)商品房预售合同纠纷一案，不服福建省三明市中级人民法院（2019）闽04民终25号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年6月17日作出（2020）闽民申646号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人海翼瑞都公司的委托诉讼代理人马耀、陈学谦，被申请人庄志成、肖惠玲的委托诉讼代理人彭晓辉到庭参加诉讼，原审被告世纪城公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

再审申请人称/抗诉机关称

海翼瑞都公司申请再审称，（一）案涉商品房已通过竣工验收，符合法定条件，原审法院认定案涉商品房不符合法定条件，系属认定事实错误。（二）本案中，再审申请人已将符合法定交付条件的案涉商品房交付给被申请人，被申请人亦接受案涉房屋并装修使用至今，该交付行为合法有效。原审判决认为交付行为无效属于认定错误。1.再审申请人已将符合法定交付条件的案涉商品房实际交付给被申请人。再审申请人于2017年6月27日向被申请人发出收房通知，2017年8月19日，被申请人接收案涉房屋，并对房屋进行装修并入住使用至今。2.再审申请人向被申请人交付案涉商品房的行为合法有效。被申请人于2017年8月19日接收房屋，从再审申请人占有转移至被申请人占有之时，案涉房屋的交付已完成。再审申请人在案涉商品房通过竣工验收之后才交付给被申请人，因此交付行为未违反法律法规的效力性强制性规定，应属有效。（三）被申请人接收案涉商品房，系行使《商品房买卖合同》约定的选择权，符合合同约定。再审申请人依约通知并将案涉商品房交付给被申请人，不应承担逾期违约交房的违约责任。1.案涉合同约定，若再审申请人交付的商品房不符合合同约定条件，则作为买受人的被申请人享有选择权，选择是否接收房产，且只有在被申请人拒绝接收时，再审申请人才承担逾期交付责任。2.被申请人明知交付的房屋不符合合同约定条件，仍根据自己的意愿选择接收房屋，并装修入住，其行为已形成实际交付。在此情形下，其又以案涉商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，明显与合同约定相悖，有违诚实信用。3.原审法院亦认为被申请人选择收房系其基于平衡考量而作出的决定，那么该选择就应认定为双方以事实行为变更了原本约定的交付条件，故交付行为亦属于合法有效。（四）案涉商品房未能完成竣工验收备案系因政府原因所致，该原因并非再审申请人所能控制，根据约定再审申请人应予免责。（五）再审申请人不应承担违约责任。案涉房屋暂未获得备案证明文件，但该备案文件与案涉商品房质量及使用功能无关。原审判决在被申请人没有实际损失的情况下，在被申请人实际接收房屋后，又以房屋未达到法定交付条件为由判令再审申请人承担逾期交房违约责任，支付逾期交付违约金属认定事实错误，适用法律不当。（六）被申请人知晓案涉房屋暂未能取得建设工程竣工验收备案证明文件，再审申请人没有侵犯被申请人作为购房人的知情选择权。在原来庭审笔录中再审申请人询问过被申请人是否在知悉没有竣工验收备案之后有选择退房，他们回答是接收房屋是装修用来居住的，没有选择退房。事实上，被申请人也确实居住使用到现在，故是在明知没有竣工验收备案的情况下，仍然选择了接收和使用案涉商品房。综上，请求撤销一、二审判决，改判驳回被申请人全部诉讼请求，由被申请人承担本案一、二审案件受理费。

再审被申请人辩称

庄志成、肖惠玲答辩称，（一）海翼瑞都公司在合同约定的交房时间后的两年即2019年10月才取得竣工验收备案登记表，其在未取得竣工验收备案登记表的情况下的交房行为，只是履行了房屋交付的部分义务，其履行行为是不完整的，应属于一种瑕疵交付，理应承担相应的责任。江西省高级人民法院于2020年6月18日作出的关于开发商逾期办证、逾期交房违约责任案件的审判指引，对本案具有借鉴性，里面第二条关于商品房交付条件规定，开发商向购房者交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的，以合同约定为准。合同约定的交付条件低于该标准的，以该标准来认定。（二）海翼瑞都公司未能如约在合同约定的交房时间内交付房屋，应承担按已支付全部房价的日万分之二的违约金的责任。1.依照《商品房买卖合同》第11条关于交付时间和手续的约定，海翼瑞都公司应在2017年6月30日前将符合约定的房屋交付给被申请人，但海翼瑞都公司交付的房屋却并未进行竣工验收备案，亦不符合合同约定交付条件，因此，海翼瑞都公司违约，理应承担违约责任。2.房屋交付除需在规定时间内完成之外，还应取得建设工程竣工验收备案证明文件、基础设施设备的完成等条件，而本案房屋交付时，并未竣工验收。显然，约定的条件仅是时间上符合，在交付条件上并不齐备。3.商品房交付应满足以下条件：一是法定条件。即建设工程经验收合格取得建设工程竣工验收备案证明文件，向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。二是约定条件。即达到商品房预售合同约定的其它交付条件与交付手续。若开发企业无法向业主出示工程竣工验收备案表、房屋面积测绘报告、消防验收报告等文件，则不具备交房条件。按时交房只是其履行时间上交房的义务，其仍要对房屋竣工验收备案登记这一条件未能成就而承担相应违约责任。（三）海翼瑞都公司错误的认为庄志成、肖惠玲接收了房屋，就认为履行了对房屋的交付，而不再需要承担违约责任，显然缺乏事实与法律依据。1.法律对工程建筑的交付使用做了强制性规定，未经消防验收的建筑物禁止交付使用，即本案在未通过竣工验收和消防验收等的情况下提前交房的行为仅能在当事人之间发生物的转移占有的效力而不能产生物权法上物的所有权转移效力。2.庄志成、肖惠玲作为房屋的购买者，最终要享有的是对涉案房屋占有、使用、收益、处分这一物权上的所有权权利，而海翼瑞都公司至今未能对房屋竣工验收备案，从而导致了庄志成、肖惠玲在行使所有权时权利受限，权利就处于被侵害的状态，因此，海翼瑞都公司认为庄志成、肖惠玲接受了房屋，并未产生实际的经济损失，显然是缺乏事实与法律依据的。（四）被申请人在海翼瑞都公司刻意隐瞒未取得竣工验收备案登记材料，且自身为了解决实际居住及子女就读问题的情况下，而接收了涉案房屋，并非故意不行使知情权。（五）海翼瑞都公司的行为严重违反了诚实信用原则，理应承担相应的违约责任。1.若以海翼瑞都公司实际交付了涉案房产为由，而不用追究其故意隐瞒房屋尚未竣工验收备案，恶意交房的违约责任，减轻其责任，必将导致海翼瑞都公司因违法和不诚信的行为而收益，这与国家倡导的善良风俗是相违背的，也是有失公允的。2.海翼瑞都公司作为开发商在交付房屋时隐瞒了涉案商品房项目未取得验收备案文件的事实，属于海翼瑞都公司未遵循诚实信用原则和交易习惯履行通知义务，同时也侵犯了购房人的知情选择权。从既可以维护买房人的合法权益，又可以给开发商以警示，有利于促进开发商增强法治意识，遵守市场经济规则，在全社会弘扬诚信原则，减少纷争产生的角度出发，应当认定海翼瑞都公司依法应当承担逾期交房的违约责任。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求依法驳回海翼瑞都公司的再审申请。

世纪城公司未提交答辩意见。

一审原告诉称

庄志成、肖惠玲向一审法院起诉请求：1.判令海翼瑞都公司支付逾期交房违约金51787元（从2017年7月1日起计算至2018年8月1日，按购房款653877元为基数，每日0.02%计，此后违约金按合同约定计算至取得房屋测绘报告止）；2.判令海翼瑞都公司与世纪城公司确认涉案物业费起算时间为房屋符合条件的实际交付之日起；3.判令海翼瑞都公司和世纪城公司承担本案诉讼费用。

一审法院查明

一审法院认定无争议的事实如下：

2016年2月2日肖惠玲、庄志成与海翼瑞都公司签订了《商品房买卖合同》及相关补充协议，已支付全部购房款，约定2017年6月30日前交付涉案房屋。2017年6月27日海翼瑞都公司统一用邮政快件发出收房通知，要求业主在同年6月30日前收房。2017年8月19日肖惠玲、庄志成接收了房屋。2017年6月26日涉案房屋进行竣工验收，同年9月13日三明市公安局消防支队作出明公消验字〔2017〕第0096号建设工程消防验收意见书，确认涉案房屋所依附的工程消防验收合格。但由于规划等验收尚未进行，对案涉楼盘至今未取得建设主管部门颁发的竣工验收备案手续。当年10月18日三明市三元区住房和城乡规划建设局作出元建〔2017〕132号责令停止违规交房行为通知书，该通知书要求海翼瑞都公司立即停止违规交房的违法行为，并立即进行整改、及时组织竣工验收、尽快完善该工程交付使用前的有关工作，符合相关要求后、方可交付使用，否则将依规定处罚。双方因此诉争至法院。

一审法院关于争议焦点问题的分析与认定：一、关于海翼瑞都公司是否应承担逾期交房违约责任的情形认定。一审法院认为，迟延取得验收备案文件至今未取得，合同约定的交房时间为2017年6月30日，而虽然开发商于约定的交房时间前通知购房人交房，但是本案中购房方直到2017年8月19日才收房入住，并同时支付了物业费用，随后于同年8月31日进行装修。本案上述过程显现开发商未按约定的时间交付房屋，其行为已经构成违约，应按约定承担违约责任。根据合同约定，开发商应承担的违约金的标准为日0.02%。签订合同的同时，双方在补充协议中约定逾期交房给予90日的宽展期，依照该约定开发商应于2017年9月30日前交房，该约定是合同的附件和补充，未违反法律规定，亦应予以适用；而根据合同约定，交付应取得竣工验收备案证明文件，至今开发商还未取得政府主管部门发放的竣工验收备案证明文件，其交房行为不合约定的交房条件，结合该情况和购房方已经转移占有房屋和实际并未影响居住，也未造成其他损失的客观事实。依据《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”因此，海翼瑞都公司虽于2017年8月19日向肖惠玲、庄志成交付了房屋，但所交付的商品房项目未取得建设工程竣工验收备案证明文件，不符合合同约定的交付条件，在商品房项目取得建设工程竣工验收备案文件前，属于瑕疵履行，仍应认定为逾期交付违约行为。二、关于物业合同履行时间的确认问题。一审法院认为，物业合同和商品房的买卖合同是不同性质和不同内容的合同，其法律关系的主体、调整的内容均不尽相同，虽然本案中物业合同是同交房确认书同时签署，但基于性质和法律关系的差异，该院决定不予并案审理。

一审法院认为

综上所述，一审法院认为，依法成立并生效的合同，受法律保护，合同双方应恪守合同义务。海翼瑞都公司在交付房屋时隐瞒了涉案商品房项目未取得验收备案文件的事实，属于未遵循诚实信用原则和交易习惯履行通知义务，也侵犯了购房人的知情选择权，不符合合同约定条件的商品房，交付给肖惠玲、庄志成使用，构成违约，依法应承担相应的违约责任。2017年9月13日案涉商品房项目已取得了消防验收合格文件，虽然房屋于2017年8月19日转移占有，但是至今涉案房屋未达到合同约定的交付条件，因此肖惠玲、庄志成要求海翼瑞都公司支付2017年7月1日以后的逾期交付违约金的诉讼请求，该院予以考虑。肖惠玲、庄志成要求确认物业交费时间因法律关系不同，不予并案处理。结合本案实际情况、开发商的过错程度及买房人实际接收使用且房屋验收为合格的事实，根据公平原则，该院酌情确定开发商交房承担适当期限的违约金及承担80%的逾期交房违约责任，共计算300天的逾期交房违约金，肖惠玲、庄志成要求支付逾期交房违约金合法有据，其合理部分予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、海翼瑞都公司应于判决生效后二十日内向肖惠玲、庄志成支付逾期交房违约金31386.10元（653877元X0.02%/天X300天X80%）；二、驳回肖惠玲、庄志成的其他诉讼请求。案件受理费1095元，减半收取542.5元；由肖惠玲、庄志成负担250元，由海翼瑞都公司负担292.5元。

二审上诉人诉称

庄志成、肖惠玲不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决，改判海翼瑞都公司立即支付逾期交房的违约金51787元（按已支付全部房款653877元为基数，每日0.02%计，从2017年7月1日计至海翼瑞都公司将符合条件的房屋实际交付之日为止，现暂时计至2018年8月1日）；二、本案一、二审诉讼费用由海翼瑞都公司负担。

海翼瑞都公司不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回庄志成、肖惠玲全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由庄志成、肖惠玲承担。

二审法院查明

二审期间，庄志成、肖惠玲、海翼瑞都公司围绕上诉请求依法提交了证据。二审法院组织当事人进行了证据交换和质证。二审法院认证认为，庄志成、肖惠玲二审中所提交的《房屋管理费缴交通知书》与本案待证事实无关，不予采信；海翼瑞都公司二审中所提交证据的真实性予以确认，相关证据能否证明待证事实，二审法院结合全案予以综合分析认定。

二审法院认为

二审法院认为，双方当事人争议的焦点：海翼瑞都公司是否应承担逾期交房的违约责任。具体包括：1.海翼瑞都公司在交付期限内交付不符合约定条件的房屋是否构成逾期交房；2.海翼瑞都公司就讼争房屋未取得竣工验收证明文件是否存在免责事由；3.海翼瑞都公司是否因庄志成、肖惠玲接收讼争房屋的行为而免除相应责任。

首先，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”据此规定，商品房竣工验收后，应经有关行政主管部门审核认可并备案，否则不应认定为已竣工验收合格及满足商品房交付使用的条件。海翼瑞都公司在明知案涉房屋未办理竣工验收备案、不符合法定和约定的商品房交付条件的情况下，通知购房人庄志成、肖惠玲办理交付手续，违反了法律、行政法规的规定。同时，因案涉房屋至今尚未获得行政管理部门竣工验收备案，故海翼瑞都公司就案涉房屋的交付行为不能认定为有效交付，海翼瑞都公司在交付期限内交付不符合约定条件的房屋亦构成逾期交房。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条的规定，开发商在不具备交房条件情况下交付房屋所承担的责任遵循无过错归责原则，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。通常情况下，列入不可抗力的政府行为主要有政府颁布新政策、法律以及采取强制征收、强制征用等行政措施，而政府的具体行政行为不属于不可抗力的范畴。就本案而言，行政管理部门针对开发商的申请，核发《商品房竣工验收备案表》，属于政府针对特定人和事作出的具体行政行为，该行为并不存在于商品房买卖合同关系之中，而是处在行政管理部门与开发商之间的行政管理关系之中，二者之间的关系不属于民事关系。行政管理部门是否存在逾期办理竣工验收备案、逾期办理竣工验收备案的原因行为、是否导致开发商损失等，应由行政法律调整，若开发商因此而免责，相当于将行政管理部门原因所造成的损失转嫁给购房者承担，这与民事法律倡导的公平原则相违背。故海翼瑞都公司关于案涉房屋未取得竣工验收备案证明文件系政策因素导致、非其能控制的原因所造成、应属于不可抗力范畴的抗辩理由不能成立。最后，合同的履行应遵循公平、诚实信用、尊重公德和社会经济秩序等原则。对于购房人而言，购置房屋属于家庭重大开支，无论是基于改善住房条件、解决子女入学或其他原因，通常情况下购房人对于履行合同义务、实现合同目的处于积极追求的状态。在开发商按时将具备交付条件的房屋予以交付的情况下，购房者办理完收房手续后，即可对房屋加以使用、处分和收益，其合同目的得以顺利实现。而在开发商不具备交房条件的情况下，虽然法律规定购房者可以拒绝收房、合同亦约定购房人有权拒绝接收房屋，但从购房者角度而言，其更加侧重于考量以最小的代价换取合同目的的实现，若简单地将相关条款理解为鼓励购房人以拒绝收房、甚至以解除合同的极端方式维护权利,将严重影响合同的严肃性及市场秩序的稳定性，大大增加合同目的实现的不确定性。另外，因购房人并不具备相关专业知识，在购房者已依约履行合同义务的情况下，简单机械地以购房者已接收了案涉房屋为由，免除开发商因违约交房所应承担的责任，无异于加重购房者义务，减轻开发商责任，不符合公平正义的价值取向、有损购房人合法权益。故庄志成、肖惠玲接收讼争房屋的行为不产生免除海翼瑞都公司相应责任的后果。综上，海翼瑞都公司应承担逾期交房的违约责任。

二审法院认为，一审法院在依法确定海翼瑞都公司承担逾期交房违约责任的同时，酌情确定违约金的计算时间及责任比例，已考虑到双方当事人利益平衡的问题，该处理结果并无不当，予以确认。海翼瑞都公司关于其不应承担违约责任的相关上诉主张及庄志成、肖惠玲关于一审法院所确定的违约金计算时间有误的上诉主张不成立，不予支持。对于庄志成、肖惠玲主张案涉《补充协议》有关延期交房宽展期的约定侵害其合法权益、属于格式条款、应认定为无效的问题，二审法院认为，法律关于格式条款效力的规定旨在平衡当事人的权利义务，防止格式条款的提供者利用其优势地位侵害公共利益交易相对方的合法权益，其本质在于维护合同法的公平原则，就本案而言，《补充协议》有关交房宽展期的约定不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定情形，不具有免除海翼瑞都公司责任、加重庄志成、肖惠玲责任、排除庄志成、肖惠玲主要权利的内容，故庄志成、肖惠玲的相关上诉主张于法无据，不予支持。对于海翼瑞都公司二审中提出的本案应中止审理的问题，二审法院认为，本案不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的必须中止诉讼的情形，且根据《中华人民共和国合同法》的规定，即便合同因解除而终止，违约方并不能因合同终止而不承担违约责任。故对海翼瑞都公司关于本案应中止审理的申请，不予准许。

综上所述，庄志成、肖惠玲与海翼瑞都公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1095元，由庄志成、肖惠玲负担547.5元，海翼瑞都公司负担547.5元。

本院查明

再审审理中，对于一审查明、二审予以确认的事实，除再审申请人认为一审判决查明事实部分遗漏双方约定交房宽展期90天的查明外，双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。

再审审理中，庄志成、肖惠玲提交以下证据：1.照片一组，共七张，以证明案涉房屋至今配套设施和周边环境尚未完善；2.《房屋管理费缴交通知书》一份，以证明海翼瑞都公司于2018年5月17日仍向没有收房的业主催促收房及催缴房屋管理费。庭审中，庄志成、肖惠玲确认，上述第二份证据于原审中已提交质证。海翼瑞都公司质证认为：1.对第一组证据的真实性、合法性和关联性有异议。该组照片并非原件，无法对图片形成时间、是否被修改等因素进行判断，真实性和合法性存疑，且亦难以判断是否属于新证据。从图片内容看，无法判断拍摄的具体地理位置，而且也与案涉房屋所在A地块的现状不符，A地块并无规划游泳池。案涉房屋A地块已经规划验收及竣工验收备案，地块规划条，地块规划条件均已满足足规划条件而仍在施工的状况。2.对于《房屋管理费缴交通知书》，海翼瑞都公司质证认为，该份证据已于原审中提交，不属新证据。

本院认为

本院认为，庄志成、肖惠玲于再审中提交的一组照片图片，部分图片上有添加文字、进行标注，部分图片显示“三明鱼网”水印，且图片内容无法体现与案涉房屋的对应关系；对该份证据，本院不予采信。至于庄志成、肖惠玲提交的《房屋管理费缴交通知书》，已于原审中提交并经双方当事人质证和二审法院认证，不属于再审中的新证据，本院不再重复认证。

经再审审理查明，海翼瑞都公司作为出卖人与肖惠玲、庄志成作为买受人于2016年1月22日签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（下称《合同》）及相关补充协议，约定肖惠玲、庄志成向海翼瑞都公司购买址于三明市三元区XX路XX号XX幢XX室商品房（下称案涉商品房）。《合同》第九条“商品房交付条件”约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。《合同》第十一条“交付时间和手续”约定：（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。……（三）专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计（人民币）5888.4元整，于2017年6月30日前，到市房屋权属登记中心四楼服务大厅刷卡缴存。具体缴交时间以交房通知书上约定的缴交时间为准。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。

双方于《合同》附件十一《＜商品房买卖合同＞补充协议》（下称《补充协议》）第二条“逾期交付责任”第2点“关于合同第四章第十一条之补充”中约定：（1）如出卖人不能按照本合同第四章第十一条规定期限交房，买受人同意给予出卖人90日（含）的延期交房宽展期（下称宽展期，宽展期自商品房买卖合同约定的交房截止日期之次日开始计算；若发生本合同及本补充协议约定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不构成逾期交房，亦不承担违约责任。若该商品房提前符合本合同约定的交付条件，出卖人亦有权提前交付，此不构成出卖人违约，买受人同意根据出卖人通知接收该商品房并承担自交付之日起应由买受人承担的相关费用。（2）宽展期满，出卖人逾期交房超过90日，买受人同意不解除合同，出卖人同意按本条第一款约定的宽展期届满的次日起至交房书面通知确定的交房日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（3）买受人须在出卖人发出的《房屋交付通知书》注明的收房日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，以入伙手续书上买受人签字的日期为该房屋的收房日期，自收房之日起，该房屋的风险责任转由买受人承担，且与该房屋有关的物业管理费、公摊水电费等费用由买受人承担。（4）超过通知办理交房手续时间的最后期限，买受人未办理收房手续，视为买受人验收合格并同意接收该房产，房屋风险自此由买受人承担，买受人也即自此开始支付物业管理费、公摊水电费等一切费用。……

本院认为，围绕当事人的再审请求，结合本院再审庭审查明的事实，本案争议的焦点为：海翼瑞都公司是否存在逾期交房的违约行为，如何承担逾期交房违约责任。

首先，关于海翼瑞都公司于2017年8月19日向庄志成、肖惠玲交付案涉商品房是否存在逾期交房违约情形。根据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉《合同》第十一条约定，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。双方于《补充协议》第二条另约定，如出卖人不能按照本合同第四章第十一条规定期限交房，买受人同意给予出卖人90日（含）的延期交房宽展期，允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不构成逾期交房，亦不承担违约责任。该《补充协议》条款约定了出卖人履行义务的宽展期，在约定的情形出现时，出卖人可据此享有该约定的合同利益。2017年6月27日海翼瑞都公司以邮政快件统一发出收房通知，要求业主在2017年6月30日前收房。由此，海翼瑞都公司以通知收房的行为表明，其在《合同》约定的期限内交付商品房，而无需适用约定的宽展期以继续完善其应具备的交付条件，亦即放弃了《补充协议》约定的在其不能按时交房时可享有的延期履行宽展期的合同利益，故海翼瑞都公司应当于2017年6月30日前将符合《合同》约定的商品房交付给肖惠玲、庄志成。

关于案涉商品房的交付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，海翼瑞都公司于2017年8月19日向庄志成、肖惠玲交付了案涉商品房，庄志成、肖惠玲予以接收并占有使用，于合同当事人未另有约定情形下，应认定案涉商品房于2017年8月19日完成交付。因交付时间迟于合同约定，且交付时案涉商品房尚不符合合同约定，故海翼瑞都公司应当按照《合同》及《补充协议》之约定，承担2017年7月1日起至2017年8月19日期间逾期交房违约责任。至于庄志成、肖惠玲主张其系在海翼瑞都公司刻意隐瞒未取得竣工验收备案登记材料，且自身为了解决实际居住及子女就读问题的情况下才接收房屋，海翼瑞都公司属恶意交房。本院认为，双方于合同中明确约定了交房条件和交房手续，且目前并无证据表明海翼瑞都公司存在故意隐瞒或欺骗行为，使庄志成、肖惠玲产生案涉商品房已经取得备案登记的错误认识，从而作出有违其真实意思的收房行为；而为了解决实际居住及子女就读问题等因素，更是购房人基于自身实际情况而作之考量，属其处分自身权益之行为，并不会产生归责于出卖人的后果。

其次，关于庄志成、肖惠玲接收案涉商品房后能否再主张逾期交房违约金问题。合同成立后，债务人应当依法依约全面履行义务，在交付标的物的数量、质量方面符合合同约定，同时应当依照债的履行期限而按期交付，不得提前或迟延。对上述合同义务的违反，可分别形成不适当履行、部分履行、履行迟延、拒绝履行等违约形态，并承担相应的违约责任。迟延履行是债务人未按期履行，在履行期限到来之时，债务人事实上处于未履行的消极状态；从而区别于不适当履行，即债务人提供了一定的履行，但是在质量等方面不符合约定或规定，而债务人处于已有履行的积极状态。《合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的，非违约方可以解除合同；《合同法》第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”；《合同法》第一百三十八条和第一百六十一条“出卖人应当按照约定的期限交付标的物”和“买受人应当按照约定的时间支付价款”等相关规定表明，我国《合同法》上确认了迟延履行这一独立的违约形态及相应的违约责任。

本案中，《合同》第十一条“交付时间和手续”中明确：交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。据此，于房屋交接而出卖人未能出示合同约定的证明文件时，买受人有权拒绝接收，并主张出卖人承担逾期交付责任。当买受人选择接收房屋时，该行为表明其放弃了拒绝接收的合同权利，故相应地丧失了要求出卖人承担由此产生的违约责任之请求权。即使交付的房屋存在质量瑕疵或相关配套的附属设施不符合合同约定的情形，亦属出卖人瑕疵履行的违约责任，买受人可依约或于没有约定时依法主张出卖人不适当履行之违约责任。作为履约行为的房屋交付系一事实行为，故房屋交付仅有是否符合法定和约定标准之事实状态区分及在不符合标准时如何采取补救措施并承担相应违约责任，而无有效无效之判断。原审法院在认定案涉商品房已实际交付，亦认为交付行为属瑕疵履行的情形下，判令出卖人承担逾期交房违约责任，理据不足，本院予以纠正。

最后，关于海翼瑞都公司能否以合同外第三人原因为由免除违约责任问题。违约责任是指合同当事人违反合同约定，应当向合同相对方承担的责任；违约责任的承担以“违反合同约定”之事实为前提，而不以违约方存在过错为必要前提。虽然合同违约行为的形态具有复杂性，就违约原因而言，也存在因合同当事人的原因违约和因合同外第三人的原因违约之分，但就合同相对性而言，因合同当事人的原因违约与因合同外第三人的原因违约，在违约责任承担上并没有区别，即都应当由合同违约方向守约方承担责任。为强调合同责任的相对性，《合同法》于第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。据此，海翼瑞都公司于本案中主张案涉商品房未能完成竣工验收备案系因政府原因所致，该原因非其所能控制，故不应承担违约责任，于法无据。

综上所述，庄志成、肖惠玲与海翼瑞都公司签订的《合同》及合同附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务。《合同》约定海翼瑞都公司于2017年6月30日前交付案涉商品房，海翼瑞都公司亦于2017年6月27日通知业主在6月30日前收房；其时案涉商品房尚未符合合同约定的交付条件，故海翼瑞都公司于2017年8月19日向肖惠玲、庄志成交付案涉商品房，构成逾期交付，应当按照《合同》及《补充协议》之约定，向肖惠玲、庄志成支付自2017年7月1日起至2017年8月19日期间按已付房款日万分之二计算的违约金（653877元X0.02%/天X50天＝6538.77元），计6538.77元。迟延履行违约金，系合同双方针对一方未按约定期限履行合同义务而约定违约责任之承担方式，适用履行期限届满而义务方未履行之情形，故肖惠玲、庄志成于接受海翼瑞都公司向其履行交付商品房义务后主张逾期交付违约金，于法无据。由上，海翼瑞都公司的申请再审理由部分成立，本院予以支持。原审判决部分认定适用法律不当，本院予以纠正。

依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

裁判结果

一、撤销福建省三明市中级人民法院（2019）闽04民终25号民事判决、福建省三明市三元区人民法院（2018）闽0403民初1421号民事判决第二项即驳回肖惠玲、庄志成的其他诉讼请求；

二、变更福建省三明市三元区人民法院（2018）闽0403民初1421号民事判决第一项为海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向肖惠玲、庄志成支付逾期交房违约金6538.77元；

三、驳回肖惠玲、庄志成的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1095元，减半收取计547.5元，由肖惠玲、庄志成负担478.5元，海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司负担69元；二审案件受理费1095元，由肖惠玲、庄志成负担957元，海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司负担138元。

本判决为终审判决。

审判人员

审　判　长　　卢椰枫

审　判　员　　陈　曦

代理审判员　　陈　梁

二〇二〇年九月二十九日

法官　助理　　杨　静

审判人员

书　记　员　　陈思航