审理法院：重庆市第一中级人民法院

案号：（2020）渝01民终5365号

案件类型：民事 判决

审判日期：2020-09-28

案由：商品房预售合同纠纷

审理经过

上诉人霍秋香因与被上诉人重庆盛牧房地产开发有限公司（以下简称盛牧公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2020)渝0112民初5483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人霍秋香的委托诉讼代理人文先兰、陶代立，被上诉人盛牧公司的委托诉讼代理人杨沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人诉称

霍秋香上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持霍秋香的一审诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由盛牧公司承担。事实和理由：1.根据补充协议第十三条第2款的约定，税金由买受人承担，盛牧公司应返还增值税税率下调后的税费差额。2.即使双方对该条文理解有分歧，因系格式条款，应作出不利于盛牧公司的解释。

被上诉人辩称

盛牧公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

一审原告诉称

霍秋香向一审法院起诉请求：盛牧公司立即返还霍秋香税款差额27528元。

一审法院查明

一审法院认定事实：2018年3月6日，盛牧公司作为甲方（卖方），霍秋香作为乙方（买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定:乙方购买甲方开发建设的位于重庆市渝北区；本商品房建筑面积136.83平方米，套内面积为112.07平方米。第四条载明：本商品房总成交金额为1527781元，建筑面积单价为11165.54元／平方米，套内建筑面积单价为13632.38元／平方米。第六条载明了面积确认及面积差异处理的具体约定。

合同附件五补充协议第十三条关于税、费的约定载明：1、本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担。在本合同签订时或办理产权登记前由乙方自行到相关部门交纳相关税、费后，将相关凭证复印件交存甲方（如乙方需要委托甲方代为交纳的，甲方收取后代交）……。如政府相关部门在实际收取时，已对上述税、费相关标准和数额进行调整和变更，双方则按政府相关部门调整和变更的标准和数额结算，多退少补。2、合同价款补充约定：（1）除明确约定为不含税合同价款金额外，本合同约定的合同单价、合同总价以及其他合同价款金额均包含税金，税金按照合同约定的支付时点之有效税法规范计算，由买受人承担。……（4）本协议中载明的面积补差款、违约金、赔偿/补偿金等其他所有款项，均为包含增值税金额，或以包含增值税金额的款项为基数进行计算。该条款下方以表格的形式载明：房屋的总房价款：价款（不含税）1376379.28元，税率11%，税金151401.72元，价税总额（含税）1527781元。

盛牧公司于2019年10月13日向霍秋香开具的案涉房屋的重庆增值税普通发票上载明：购买方为霍秋香，重庆新城.金科桃李郡3号楼1单元1002,数量136.03平方米，单价10303.8590752元，金额1401633.95元，税率9%，税额126147.05元，价税合计1527781元。销售方：重庆盛牧房地产开发有限公司。

2019年10月26日，双方就案涉房屋签订的《商品房房屋结算清单》主要载明：客户姓名霍秋香，房号3-1-1002，已交房款1527781元，需补交（退）房款0元；应退契税差额：已退；……，结算款项合计：0元。

霍秋香认为，补充协议第十三条第二款中明确约定合同价款均包含税金，税金由买受人承担，且明确房屋不含税价款为1376379.28元，税率11%，税金151401.72元，故根据上述约定盛牧公司已经将税率上升或降低的风险和收益转移给霍秋香。从盛牧公司开具的重庆增值税普通发票可以看出，税率为9%，盛牧公司应当按照合同约定的不含税价1376379.28元乘以9%缴纳税款，应当将差额2%的税款27528元返还给霍秋香。

另查明，《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条明确：销售不动产的单位和个人为增值税的纳税人。《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十一条载明：应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算。

2018年10月18日，国家税务总局重庆市渝北区税务局向纳税人即盛牧公司出具的《税收完税证明》载明：征收项目增值税，征收品目构筑物（11%、10%、5%）-增量房，入（退）库日期2018-10-17。

再查明，2019年3月20日发布的《财政部、税务总局、海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》，明确增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用10%税率的，税率调整为9%。

一审法院认为

一审法院认为，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案争议焦点在于增值税税率下调后，霍秋香是否有权要求盛牧公司向其退还因税率调整而产生的税款差额。

双方通过合同作出案涉房屋含税总价款固定为1527781元的意思表示。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第四条载明案涉房屋的总成交金额为1527781元，且系根据房屋面积（套内面积或建筑面积）与相应单价（套内单价或建面单价）计算确定的。双方签字确认的《商品房房屋结算清单》也进一步载明案涉房屋价款为1527781元。从以上合同签订及履行过程可以看出，双方已通过合同作出含增值税在内的房屋总价款固定为1527781元的约定。同时，合同补充协议第十三条第二款约定“除明确约定为不含税合同价款金额外，本合同约定的合同单价、合同总价以及其他合同价款金额均包含税金……”。因案涉合同未明确约定房屋总价款为不含税价款，故案涉房屋的总价款1527781元就是双方通过合同明确约定的、包含增值税金额的固定总价款。另外，房屋总价款除因合同第六条约定的存在面积差异原因进行调整外，未有其他变动房屋总价款的约定。故霍秋香称双方通过补充协议改变了合同价款为固定总价的约定，这不符合客观事实。一审法院对此不予采信。加之，商品房屋买卖属于大宗交易，对家庭、对社会都关系重大。在合同中固定房屋总价款是商品房买卖中的交易习惯，这不仅有利于计算交易契税、办理银行按揭，更有利于维护商品房交易秩序的稳定。

案涉合同补充协议不能推论出税率下调后税款差额应予退还。如前所述，双方通过合同作出案涉房屋含税总价款固定为1527781元的意思表示。合同补充协议第十三条第二款虽然载明“总房价款：价款（不含税）1376379.28元，税率11%，税金151401.72元，价税总额（含税）1527781元”，但是结合整个合同的约定、履行及商品房交易惯例可以看出，该条款中载明的价款（不含税）1376379.28元、税率11%、税金151401.72元，是在案涉房屋含税总价款固定为1527781元的基础上适用当时的增值税税率11%计算出来的结果，是在固定房屋含税总价款为1527781元的前提下，对适用税率的一种列明方式，并非对房款或房款计价方式的变更。同时，该条款也明确案涉房屋含税总价款为1527781元。这充分表明补充协议第十三条第二款并未将房屋总价款或房款的计价方式变为房屋不含税价款加上增值税税款。故该条款并不具有降税即降价的意思表示。《重庆市商品房买卖合同》及补充协议中亦没有明确约定降税可降价或者房屋价款可随国家政策的调整而发生变更，更不能推论出霍秋香所主张的“补充协议第十三条已将税率上升或降低的风险和收益转移给霍秋香”的意见。并且，盛牧公司因销售商品房而产生的增值税税款系经营、销售成本，有权在计算商品房成本并作价出售时将其考虑在内。霍秋香理应按照双方约定支付该房屋固定总价款，无权要求盛牧公司返还因税率调整而形成的税款差额。

最后，霍秋香要求盛牧公司退还税款差额无法律依据。按照《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条的规定，盛牧公司作为商品房开发商，销售了涉案商品房后，发生了增值税应税销售行为，应缴纳相应增值税，故增值税的纳税义务人是盛牧公司，而非霍秋香。增值税发票上税率的增减以及税额的变化，均是盛牧公司作为纳税义务人应承担的商业风险。增值税税率的调整，并不改变增值税的纳税义务人为盛牧公司的事实。对于增值税，盛牧公司与霍秋香之间并非代扣代缴关系。既然霍秋香并非增值税的纳税主体，故增值税税率的调整也不会影响霍秋香为购买涉案房屋而承担的、包括增值税在内的房屋总价款。霍秋香主张“补充协议第十三条已将税率上升或降低的风险和收益转移给霍秋香”的意见，没有法律依据，也与商品房交易惯例不符。

综上，霍秋香要求盛牧公司向其退还税款27528元，无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回霍秋香的诉讼请求。案件受理费减半收取244元，由霍秋香负担。

本院查明

二审中，霍秋香举示1.契税完税证明，拟证明案涉房屋契税计税金额与合同附件五补充协议第十三条第2款载明的房屋不含税价金额一致，印证房屋不含税价应该是固定的。2.商品房房屋结算清单，拟证明清单上未载明购房款发票号，在霍秋香得知预交与实交的增值税差额后，有权要求盛牧公司返还。3.电话录音，拟证明在签订房屋买卖合同时，并未产生增值税纳税义务，具体纳税金额并不确定，支付时点是交房时或者开票时按照当时税率进行计算。4.案外购房人向重庆市人民政府网络咨询的回复，拟证明回复内容也认为对于增值税1%的差额应当退回。盛牧公司质证认为，1.证据1、证据3、证据4均不属于新证据。2.证据1真实性无异议，不认可证明目的。契税缴纳金额是依据税务部门的计税系统计算得出，多数与合同载明的不含税价一致，合情合理，不代表对房款计价方式为固定含税总价的变更。3.证据2真实性无法确认。盛牧公司一审中已举示了该证据，上面载明了发票号。4.证据3真实性不予认可，提问具有引导性的，争议应由人民法院审理，而非税务部门答复。5.证据4不予认可真实性，内容也看不清楚。本院认为，1.契税发票是契税纳税人的完税凭证，是纳税人履行的法定义务。征收契税的计税依据不含增值税，税务部门据此确定的计税金额，不能作为认定案涉房屋定价方式变更的依据，该证据不能达到其证明目的，本院不予采信。2.盛牧公司一审已经举示商品房房屋结算清单，该结算清单载明了增值税发票号，霍秋香质证认可其真实性且未表示其中载明的发票号为事后添加。霍秋香二审举示无发票号的商品房房屋结算清单，不能否定盛牧公司举示的结算清单的真实性，本院对该证据不予采信。3.电话录音的通话对象及内容，真实性均无法确认，本院不予采信。4.案外购房人咨询回复，霍秋香未举示该回复的原始载体，真实性无法核实，本院不予采信。

二审查明：盛牧公司于一审举示了商品房房屋结算清单，霍秋香质证称，对该证据的真实性无异议，但不能达到其证明目的，双方未就增值税进行结算，增值税的承担仍应以补充协议第十三条约定为准。

二审查明的其他事实与一审相同。

本院认为

本院认为，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据双方诉辩意见，本案主要争议焦点为：盛牧公司应否向买受人退还增值税税率变化带来的税收差额。

虽然双方对补充协议第十三条关于税金承担的内容理解存在争议，但双方在合同履行中形成的房屋结算清单，明确载明了房屋套内面积、套内成交单价、房款总金额，其中房款金额与买卖合同及补充协议约定的包含增值税的房款金额一致。因此，双方在对包含增值税的房款金额进行结算时，实际已将增值税的结算涵盖其中。故，无论补充协议中的争议条文如何理解，双方对含增值税房款金额的结算，应当作为增值税是否退补的最终依据。经结算，双方确认“需补交（退）房款”、“结算款项合计”均为0元，双方无任何需要退补的款项，增值税的退补也应以此为据。霍秋香称，双方在签订结算清单时未就增值税金额进行结算，即使其签订协议时对该问题的认识存在重大误解，其亦未就该结算清单行使撤销权，该结算清单仍合法有效，应作为认定双方权利义务的依据。据此，霍秋香主张盛牧公司应当退还税款差额，缺乏依据，本院不予支持。

综上，霍秋香的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费488.2元，由霍秋香负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长　　陈　瑜

审判员　　乔　艳

审判员　　吴学文

二〇二〇年九月二十八日

法官助理　　汪　骞

书记员　　陈　胜