审理法院：北京市第三中级人民法院

案号：（2020）京03民终8524号

案件类型：民事 判决

审判日期：2020-09-28

案由：商品房预售合同纠纷

审理经过

上诉人北京太合嘉园房地产开发有限责任公司（以下简称太合嘉园公司）因与被上诉人王丹商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初55101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人太合嘉园公司之委托诉讼代理人李洁琦、刘中伟，被上诉人王丹之委托诉讼代理人王新军、张艳利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

上诉人诉称

太合嘉园公司上诉请求：1.撤销（2019）京0105民初55101号民事判决；2.改判驳回王丹的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由王丹承担。事实和理由：一审判决认定事实有误，适用法律不当，依法应当予以撤销。一、预售合同设定了交付条件，条件不成就的法律后果应当依约而定。因第三方的原因，交付条件未成就，太合嘉园公司没有阻止条件成就的行为，太合嘉园公司没有过错，不应当由太合嘉园公司承担违约责任。二、规划验收是行政行为，是否通过不取决于太合嘉园公司的意志。条件不成就是政府行为（不作为）所导致的，非因太合嘉园公司的过错。太合嘉园公司对包括涉案房屋在内的9项建筑工程申请规划验收，但涉案房屋所在的3#楼的规划验收被相关部门搁置/遗漏，太合嘉园公司没有阻碍条件的成就，不应当承担条件不成就的责任。基于合同信守原则，应当根据合同约定处理条件不成就时的履行问题。三、规划执法变化，构成合同延期事由，涉案房屋得延期交付。无论从立法，还是执法层面，预售合同签约时，法律、法规、规章和规范性文件，无任何“不移交代征绿地，则不通过规划验收”的规定。签约当时所执行的规定是：代征绿地应当自规划验收合格之日起30日内，交区、县绿化行政主管部门。之后，执法机关在具体项目验收中，直接将代征绿地移交作为通过验收的条件，并在规范性文件中予以明确。涉案楼房规划验收不通过，是北京市规划、绿化管理机关执法变化导致的结果。行政机关违法增设规划验收的内容和条件，违背“禁止不当联结”的行政法原则。预售合同的附件十补充协议的第五条第5项约定：除本合同第十条规定的不可抗力外，该商品房如发生下列情形时，甲方可据实延期交房并不承担违约责任：受法律法规、政策或者专业部门或机构有关规定变化的影响，甲方出示相关部门或者机构证明文件的。因此，根据合同约定，涉案房屋可以据实延期交付，没有违约责任承担的问题。四、代征绿地移交不是商品房交付的条件，也不是太合嘉园公司的合同义务。太合嘉园公司认为，上述判决内容完全错误，理由如下：第一，预售合同约定的交房条件不包括代征绿地移交。移交代征绿地，在事实上和法律上与预售合同没有关系。“代征”是建设单位与征收人建立起的行政委托关系，其权利义务内容独立于预售合同。第二，没有任何法律、法规、规范性文件将代征绿地移交作为商品房交付条件，移交代征绿地不是法定的交房条件。第三，合同约定交房条件之一是“取得规划验收批准文件”。规划验收批准行为是规划行政机关的执法行为，是一种行政确认行为。规划验收、验收之后的竣工备案，是否应当以代征绿地移交为条件，以及验收行为的合法性审查，均不是民事审判的范畴。代征绿地与预售合同，两者的法律主体和行为内容不同，彼此在权利义务上没有交集。一审判决以代征义务的存在为违约事由，混淆了两种法律关系，导致严重的事实认定错误。五、代征绿地不能移交，是第三方违法占地、违法建设行为导致的结果，太合嘉园公司客观上履行不能，没有主观过错。六、涉案房屋实质符合交付条件，应当协商履行以打破合同僵局。就实质符合交付条件而言，王丹拒绝协商而坚持追讨违约金的做法，有违合同本意，难言善意。七、一审判决有关违约金支付的内容违背合同约定。第一，逾期在60日之内的违约金，于“商品房实际交付当日向买受人支付”，而不是“于本判决生效后7日内”。商品房尚未实际交付，违约金支付日期未到，判决生效后7日内支付，违反双方合同约定。第二，逾期超过60日后的违约金应以继续履行合同为前提，王丹提出的诉讼请求不包含继续履行或者解除合同。故一审判决逾期60日后的违约金没有事实依据。即便继续履行合同而承担违约金，也应于实际交付房屋时支付，而非判决生效后7日内支付。综上所述，涉案房屋不具备交付条件而导致的合同僵局，非因太合嘉园公司的过错造成，问题源于规划执法机关的不当联结。一审判决以代征绿地未移交为违约事由，没有考虑预售合同的延期安排，径行判决太合嘉园公司承担违约责任，不仅欠缺事实和法律根据，而且有违公平。

被上诉人辩称

王丹辩称，同意一审判决，不同意太合嘉园公司的上诉请求及事实理由。第一，案涉合同并非附条件合同，所谓“条件”依法是太合嘉园公司未按约定履行合同约定的各项义务。第二，预售合同约定“取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表”是太合嘉园公司的合同义务之一，至今未通过上述两项验收，是由于太合嘉园公司不能提交符合要求的资料所致，均属于太合嘉园公司的自身责任，政府无任何责任。第三，在合同约定的交房履行期限内，不存在规划执法变化的事实，太合嘉园公司应当为自己的逾期履约行为承担法律责任。第四，完成代征绿地是太合嘉园公司的法定和合同约定义务，取得规划验收等条件是房屋交付条件之一，也是太合嘉园公司作为建设单位的法律义务。第五，不论是否因代征绿地影响交房，如太合嘉园公司上诉状所承认是其与第三人之间的纠纷导致，并不是任何政府部门责任和原因，前后自相矛盾，根据合同相对性原则，太合嘉园公司应承担不能按照约定交房的违约责任。第六，太合嘉园公司故意违约，拒绝交房应当承担违约金，在一审庭审中，法庭询问是否能交付房屋使用权，太合嘉园公司当庭表示拒绝交房。第七，一审判决关于违约金的认定，有充分的合同和事实依据，不违反合同内容。第八，合同第十二条、第十三条明确约定了房屋交付条件，需要《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等，太合嘉园公司未提交上述文件，未交付房屋。

一审原告诉称

王丹向一审法院起诉请求：1.太合嘉园公司以28758701元为基数，按照日万分之三的标准向王丹支付延迟交付商品房60日的违约金517656.6元；2.太合嘉园公司以28758701元为基数，按照日万分之一点五的标准向王丹支付自2018年3月2日起至2020年4月15日止的延迟交房违约金。

一审法院查明

一审法院认定事实：2002年11月29日，太合嘉园公司取得《建设用地规划许可证》，显示用地单位为太合嘉园公司，用地项目名称为居住用地，用地位置为朝阳区东四环北路7号，用地面积为129683平方米。《建设用地规划许可证》附件显示，代征城市道路用地34232平方米、代征城市绿化用地350655平方米，补充注意事项中注明“你单位应按有关规定及时腾退代征道路用地和代征绿地并负责实施绿化”。

2014年12月30日，太合嘉园公司取得《建设工程规划许可证》，显示：建设单位为太合嘉园公司，建设项目名称为1#住宅楼等9项（太合嘉园项目），建设位置为朝阳区东四环北路7号，建设规模为39018平方米，其中住房项目包括1#、2#、3#住宅楼。

2015年12月12日，王丹作为买受人与太合嘉园公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：××××）（以下简称涉案合同），约定：由王丹购买涉案房屋，预测建筑面积为343.76平方米，其中套内建筑面积为290.92平方米，房屋单价为每平方米98854.33元，总价款为28758701元。关于交付条件约定（第十二条），出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付涉案房屋，涉案房屋交付时应当符合下列条件：1．已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的涉案房屋面积实测技术报告书；3．满足出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件，同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。关于逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按合同约定的期限和条件将涉案房屋交付买受人的，按以下方式处理：（1）逾期在60日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金，并于涉案房屋实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于涉案房屋实际交付之日起当日内向买受人支付违约金。关于不可抗力，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。合同落款处出卖人一方盖有北京太合嘉园房地产开发有限责任公司朝阳销售分公司（以下简称太合嘉园朝阳分公司）的公章。一审庭审中，太合嘉园公司主张涉案房屋的开发商系太合嘉园公司。

上述合同的附件十为《补充协议》，第5条“关于交付时间和逾期交房”约定：本合同第十条内提及的“不可抗力”指自然灾害，如台风、洪水、冰雹、火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩、泥石流等，以及社会异常事件，如骚乱、战争、动乱、爆炸、罢工、禁运、示威游行等事件；除本合同第十条规定的不可抗力外，该商品房如发生下列的情形时，甲方（太合嘉园公司）可据实延期交房并不承担违约责任，受法律法规、政策或专业部门或机构有关规定变化的影响，且甲方出示相关部门或机构证明文件的。

一审庭审中，王丹与太合嘉园公司均认可王丹实际支付了涉案房屋的购房款28758701元。

对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：

一、关于涉案房屋逾期交付的原因

太合嘉园公司认可涉案房屋目前尚不具备交付条件，主张系因政府行为导致其不能向园林局交付本项目代征绿地，园林局不予出具代征绿地接收文件，进而导致涉案房屋所在住宅楼不能办理竣工备案手续。太合嘉园公司同时表示其在施工过程中多次催促东风农场公司移交代征绿地，但东风农场公司迟迟不予交付，后其得知因区政府曾批文将本项目代征绿地划归“北京东方奥景运动中心”，故东风农场公司及其子公司东方奥景公司在代征绿地上实施了一系列建设行为，即是政府的批准行为导致太合嘉园公司不能自东风农场公司处取得代征绿地，进而不能取得园林相关文件，不能办结竣工备案手续，对此太合嘉园公司长期尽最大努力向政府、东风农场公司沟通，寻求解决问题方案。为证明上述主张，太合嘉园公司提交如下证据：

1．关于太合嘉园项目代征绿地问题的紧急请示（致郭军书记并北京市朝阳区东风乡人民政府）；

2．关于太合嘉园项目代征绿地问题的请示（致北京市朝阳区人民政府）；

3．关于太合嘉园（一期）宗地四项目进行代征绿地验收的请示（致朝阳区园林绿化局）；

4．关于太合嘉园（一期）宗地四项目进行规划验收的请示（致北京市规划委员会朝阳分局）；

5．关于东山公寓项目受违章建设影响无法按期入住的紧急反映（致北京市政府并隋市长）；

6．关于东山公寓项目受违章建设影响无法按期入住的紧急反映（致朝阳区东风乡人民政府并郭书记）；

7．关于东山公寓项目受违章建设影响无法按期入住的紧急反映（致北京市政府并隋市长）；

8．关于太合嘉园项目代征绿地问题的请示（致北京市朝阳区人民政府并王灏区长）；

9．关于东山公寓项目受违章建设影响无法按期入住的紧急反映（致北京市委领导）；

10．关于尽快解决东山公寓项目受违章建设严重影响无法按期入住问题向市人大代表的紧急求助信（致人大代表）；

11．关于东山墅项目公寓部分受违章建设影响无法按期入住的情况反映；

12．关于东山公寓因代征绿地上违章建设无法按期入住问题的紧急反映（业主致朝阳区政府领导）；

13．致张维主任的函件；

14．致北京市东风农场有限公司的函件；

15．关于太合嘉园住宅小区一期代征绿地情况说明（致北京市朝阳区园林绿化局）；

16．关于太合嘉园住宅小区一期代征绿地情况说明（致北京市规划和国土管理委员会朝阳分局）；

17．关于太合嘉园住宅小区一期规划验收的请示（致北京市规划和国土管理委员会朝阳分局）；

18．关于东山墅规划验收情况的请示（致王灏书记）；

19．关于太合嘉园住宅小区一期规划验收的请示（致北京市规划和国土管理委员会）；

20．关于东山嘉园项目（一期）入住问题的紧急反映（致北京市朝阳区区委、区政府）；

21．关于东山墅规划验收进展情况的汇报（致人大代表）；

22．关于“东山公寓”因代征绿地上违法建设无法入住问题的紧急反映（业主致北京市规划和自然资源委员会领导）；

23．代征绿地上的违法建筑绑架合法的房地产开发项目恳请北京市政府帮助解决规划验收无法完成的困难（致蔡奇书记）；

24．关于太合嘉园一期项目代征绿地用地的情况说明；

25．关于太合嘉园住宅小区一期规划验收的请示（致北京市规划和自然资源委员会朝阳分局）。

王丹对该组证据的真实性均不予认可，主张上述证据均为太合嘉园公司自行盖章的文件，且没有提供相关政府部门接受文件的证据，无法证明其将上述文件提交给了相关政府部门。另王丹主张上述证据无法证明涉案房屋系因绿地问题导致房屋未通过竣工验收，且进一步说明了太合嘉园公司自述并自认涉案房屋系因其与东方农场公司之间的纠纷导致房屋未通过竣工验收，此情形属于第三人行为导致的合同违约。

二、关于部分期日停工或无法施工的情况

太合嘉园公司主张由于政府原因和不可抗力导致部分期日停工或无法施工，具体停工情况为：1.2014年因亚太经合组织会议召开停工15天；2.2015年因抗日战争胜利70周年活动及全市安全监管通知停工20天；3.2016年因绿色施工专题活动半停工50天；4.2017年至2018年，因全市空气质量专项整治停工45天，上述停工期间（共计289天）太合嘉园公司不应承担违约责任。太合嘉园公司就此提交了停工情况记录、京建发［2014］390号文件、京建发［2015］275号文件、朝建发［2015］16号文件、京建发［2015］289号文件、朝建发［2015］17号文件、京建发［2016］377号文件、京建发［2017］390号文件。其中，京建发［2016］377号文件显示，自2016年11月1日至2017年2月11日期间在全市范围内组织开展“百日绿色安全施工活动”，活动目标为做到十个不（即：不扬尘、不冒烟、不违章违规作业、不挖断管线、不中毒、不坍塌、不抢工、不亡人、不掉队、不投诉），开展形式为对工程项目进行检查；京建发［2017］390号文件（发布时间为2017年9月15日）显示，停工时间自2017年11月15日至2018年3月15日。

王丹主张因上述证据并无原件，故其对真实性不予认可，且从形式上看，上述文件中的规定均是对土石方工程提出的要求，并不是对所有在建工程提出的要求，无法证明太合嘉园公司存在因为上述文件而停工的情况，故不认可其证明目的。

三、关于涉案房屋交付的协商过程

王丹于2019年7月向太合嘉园公司支付349158元收房费用，太合嘉园公司将该款项退还于王丹。太合嘉园公司主张其于2017年4月或5月的时候知晓涉案房屋无法按照合同约定正常交付的原因，后于2017年12月28日以发送告知函的形式告知了王丹；另太合嘉园公司称涉案房屋目前仍未完成竣工验收，没有办理产权证，其无法确定何时可以完成竣工验收。

王丹称其于2017年12月28日收到太合嘉园公司发的告知函，此时其才知晓涉案房屋无法按时交付，且告知函上载明的原因与太合嘉园公司在庭审中陈述的原因不一致，并未载明有关绿地征收的问题。另王丹主张其于2019年要求太合嘉园公司交付涉案房屋，并按照太合嘉园公司的要求支付了入住的费用，但太合嘉园公司仍不同意交付房屋，并要求王丹同意其迟延交付的要求，放弃向其主张违约金的权利，王丹拒绝放弃相关权利，故太合嘉园公司拒绝向王丹交付房屋。王丹称目前大部分业主均已入住，而入住的业主均是同意了签署放弃主张逾期交房权利协议的情况下才办理了入住，所以太合嘉园公司具备让王丹入住涉案房屋的条件，但要求其放弃主张逾期交房违约金从而导致王丹无法入住。

太合嘉园公司主张涉案房屋所在项目已经完工，房屋构造也符合交付条件，而实测报告没有正式完成，但这是技术过程，是由于政府部门的行为造成太合嘉园公司无法完成代征绿地的工作，导致太合嘉园公司无法竣工验收，从而无法按时向王丹交付房屋，所以太合嘉园公司才与王丹进行协商，让王丹可以进入涉案房屋。太合嘉园公司称其与王丹沟通可以先将涉案房屋交付于王丹，让王丹进行装修，但坚持认为王丹应当签订放弃追究其违约责任的补充协议，才能将涉案房屋交付王丹。

一审法院认为

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

一、涉案合同的效力认定

本案中，涉案合同落款处出卖人一方虽加盖太合嘉园朝阳分公司的公章，但合同载明的出卖人为太合嘉园公司，且涉案房屋所在楼宇系由太合嘉园公司开发建设，而王丹、太合嘉园公司双方对于涉案合同均为双方真实意思表示并无异议，故合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。

二、太合嘉园公司是否违约

根据涉案合同的约定，涉案房屋的交房期限为2017年12月31日前，现双方约定的交房期限早已届满，太合嘉园公司未按期交房，王丹要求太合嘉园公司支付逾期交房的违约金，故本案的争议焦点为：1.太合嘉园公司是否已构成违约；2.太合嘉园公司若构成违约，应如何支付违约金。

（一）关于第一个争议焦点

太合嘉园公司主张其之所以未按时交付涉案房屋系因政府行为导致其不能向园林局交付代征绿地，从而致使其无法办理竣工验收手续，故其不应承担逾期交房的违约责任。太合嘉园公司就其主张提交了向有关部门进行请示的函件等证据。

一审法院认为，其一，太合嘉园公司所提交证据不足以证明其未能将代征绿地腾退并移交给园林局系政府行为导致，同时太合嘉园公司作为专业的房地产开发公司，在取得《建设用地规划许可证》时应对其负责腾退的代征绿地的情况有充分了解，并负有保证及时腾退代征绿地的义务。其二，根据太合嘉园公司提交的证据显示，太合嘉园公司于2002年取得《建设用地规划许可证》，此时其已知晓代征绿地用地的土地权属方为东风农场公司，亦知晓代征绿地上存在建筑的情况，其对代征绿地的腾退进度应有清晰的规划及预期，但其在此种情况下仍于2015年12月与王丹签订合同，并约定2017年12月31日前交房，可见其对腾退代征绿地一事已作出充分预估和判断。其三，若太合嘉园公司在与王丹签订涉案合同之时，尚无法确定其能够在合同约定的交房日期前完成对代征绿地的腾退任务并办理竣工验收手续，仍与王丹签订涉案合同，则其对于涉案房屋的逾期交房应存在过错。综上，太合嘉园公司以政府行为导致其未能将代征绿地腾退并移交给园林局作为免责事由缺乏依据，法院不予采信，并认定太合嘉园公司构成违约。

（二）关于第二个争议焦点

涉案合同约定的交房时间为2017年12月31日前，故该日期为依约交房的截止日期，超过该日期未交房即为逾期交房。太合嘉园公司主张其在施工过程中因政府原因和不可抗力导致部分期日停工，故其认为此部分停工期日不应计入逾期天数计算违约金。法院认为，太合嘉园公司主张的2014年及2015年的停工发生在涉案合同签订前，而2017年及2018年的停工发生于涉案房屋所在项目完工后，故与本案无关，不能成为太合嘉园公司的免责事由。关于2016年的停工，一方面，根据相关通知的内容可知，并无停工的要求；另一方面，太合嘉园公司作为专业的房地产开发公司在预算工期及交房时间时，应将该通知中涉及的施工检查等因素予以充分考虑，故法院对其该项抗辩意见不予采信。

现王丹要求太合嘉园公司承担逾期交房的违约责任，根据涉案合同中逾期交房责任条款的约定，王丹可以分两种情形予以主张。

1.逾期交房60日之内的违约责任

涉案合同约定60日之内的逾期交房违约金按照已交付房款的万分之三进行计算，王丹亦要求太合嘉园公司按照该项标准支付违约金，现太合嘉园公司主张本案存在特殊情况，双方约定的违约金过高，法院结合案件审理情况对太合嘉园公司的相关主张予以采信，并酌情判定太合嘉园公司支付逾期交房60日的违约金260000元。

2.逾期交房超过60日的违约责任

涉案合同约定逾期交房超过60日后，每日按已交付房款的万分之三计算违约金，现王丹要求太合嘉园公司按照万分之一点五的标准自2018年3月2日起支付至2020年4月15日止的违约金未超过合理范围，法院对此予以支持。经计算，此期间逾期交房的违约金为3347513元。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、北京太合嘉园房地产开发有限责任公司于判决生效之日起七日内支付王丹逾期交付位于北京市朝阳区东四环北路7号太合嘉园宗地四3#住宅楼×层×单元×号房屋60日的违约金260000元；二、北京太合嘉园房地产开发有限责任公司于判决生效之日起七日内以28758701元为基数，按照日万分之一点五的标准向王丹支付自2018年3月2日起至2020年4月15日止逾期交付位于北京市朝阳区东四环北路7号太合嘉园宗地四3#住宅楼×层×单元×号房屋的违约金3347513元；三、驳回王丹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院查明

本院二审期间，太合嘉园公司围绕上诉请求依法提交了四组证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

第一组证据，1.1《北京市规划委员会建设工程规划许可证附件》，1.2《工程施工许可信息》，1.3《工程竣工备案信息》，证明太合嘉园公司建设的1#、2#、3#楼属同一建设工程，同期取得许可、同期建设、同样具备规划验收、竣工备案条件和实质交房条件，且1#、2#楼已经通过规划验收和竣工备案。

王丹认可该组证据的真实性，但是认为该证据逾期提交，且与本案的争议基本事实无关，不认可该证据的合法性及关联性。

第二组证据，2.1《建设项目规划许可及其他事项申报表》，2.2《建设工程规划核验（验收）意见》，证明太合嘉园公司依照建设计划和售房约定，及时向规划部门申请规划核验，规划部门搁置3#楼的核验，导致太合嘉园公司无法取得规划验收文件和竣工备案表。

王丹对于2.1的真实性不认可，认为不能证明是向政府提交的申报表，说明2.1与2.2之间没有对应关系。2.2的真实性认可，合法性不认可，因为是逾期提交证据，不属于基本事实，从证明内容上，只是对七项进行了验收，不能显示是否与本案有无关联性，不知道是哪七项。

第三组证据，3.1市规自委朝阳分局公示的有关太合嘉园项目的工作动态，3.2相关规定列表，3.3市规自委建设工程核验处工作人员2018年发表于《北京规划建设》杂志的文章。证明预售合同签署时，规划验收合格不以代征绿地移交为前提条件。规划部门处理太合嘉园公司的验收申请时，变更了执法政策，将代征绿地与规划验收捆绑。规划部门执法政策的变化导致3#楼的规划验收无法如期完成，适用预售合同的延期约定。

王丹对3.1的真实性认可，不认可关联性，3.1证明朝阳分局督促建设单位加快代征绿地腾退工作，证明这是太合嘉园公司的责任，未腾退系太合嘉园公司的过错，这证明太合嘉园公司承认了代征绿地是太合嘉园公司的责任。该文章涉及的都是1号楼和2号楼，1号楼和2号楼也未完成代征绿地工作，不涉及3#楼，与本案无关。3.2属于法律法规，不属于证据。3.3不是原件，不认可真实性，与本案无关，不认可关联性。

第四组证据，4.1《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，4.2《北京市规划委员会建筑工程档案预验收意见书》，4.3《工程质量保修书》，4.4《工程质量检查报告（勘察单位）》，4.5《工程质量检查报告（设计单位）》，4.6《设计单位工程质量检查报告》，4.7《竣工报告》，4.8《工程质量评估报告》，4.9《北京市朝阳区公安消防支队建设工程竣工验收消防备案凭证》朝公消竣备字（2016）第00889号，4.10《北京市朝阳区公安消防支队建设工程竣工验收消防备案凭证》朝公消竣备字（2017）第0063号，4.11《人防工程竣工验收备案通知书》（2016）京防（朝）竣备字0030号，4.12《人防工程竣工验收备案通知单》（2016）京防（朝）竣备字0031号，4.13《人防工程竣工验收备案通知单》（2016）京防（朝）竣备字0032号，4.14《市政工程已完工证明》，4.15《附属绿化工程验收记录》，4.16《室内环境质量检验报告》，4.17《生活饮用水检验报告》，4.18《防雷装置检测报告》，4.19《北京市民用建筑节能专项验收备案登记表》。证明房屋实质满足交房条件，只是因为行政机关的执法变化导致形式上未取得批准和备案表，除了规划验收备案表之外其他文件都已经取得。

王丹不认可该组证据的真实性，因为不具有完整性，如果完整可以取得竣工备案表。不认可合法性，因逾期提交，且与基本事实无关。对证明内容不认可，因为合同约定交付条件要按照合同内容履行，这些文件不是购房者要审核的文件，这些证据恰恰证明了太合嘉园公司未履行合同义务。4.14无原件，是太合嘉园公司自己盖章证明市政工程完工，未得到政府出具的市政工程完工的证明，证明太合嘉园公司未达到合同第13条所约定的条件。4.19无原件，不认可合法性和关联性。

本院认为

对于上述四组证据，本院经审查认为，第一组、第二组证据不足以证明涉案3#楼能取得规划验收文件和竣工备案表系规划部门“搁置”的不作为行为所致，亦与本案争议事实无关，本院不予采信。第三组证据亦不足以证明规划部门将代征绿地作为规划验收条件的政策变化，本院不予采信。第四组证据不能证明涉案房屋已经符合合同约定的交房条件，本院不予采信。

王丹二审未提交新证据，本院对一审法院认定的其他事实予以确认。

二审中，太合嘉园公司以双方存在另一关于解除合同的诉讼，本案须等待另案审理结果为由，申请本案中止审理。对此，本院认为，另案审理结果并不影响本案继续审理，故对太合嘉园的中止申请本院不予准许。

本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为太合嘉园公司未能按时交付涉案房屋，是否应当承担违约责任。

太合嘉园公司上诉主张涉案房屋未能按时交付系因未能取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表，不符合双方合同约定的交房条件，条件不成就，故太合嘉园公司不承担违约责任。对此，本院认为，交房条件系太合嘉园公司应当履行的义务，并非合同生效的条件，太合嘉园公司以条件不成就作为免责事由，缺乏法律依据。

太合嘉园公司上诉主张未能取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表的原因系行政机关将代征绿地移交作为规划验收的必要条件这一执法政策变化所致，符合合同关于不承担违约责任的约定，即“该商品房如发生下列的情形时，甲方（太合嘉园公司）可据实延期交房并不承担违约责任，受法律法规、政策或专业部门或机构有关规定变化的影响，且甲方出示相关部门或机构证明文件的”。对此，本院认为，首先，现有证据并未表明涉案房屋所在的3#楼未能通过规划验收的原因系代征绿地移交问题。其次，即便是因为代征绿地移交问题，2002年1月1日实施的《<北京市建设工程规划监督若干规定>实施细则（试行）》第二十条规定，规划行政主管部门对建设工程实施规划验收的内容包括：……（三）代征地、绿化用地的腾退情况……从上述规定可见，代征绿地一直是规划验收的内容之一，并不存在规划执法的变化，太合嘉园公司作为专业的房地产开发公司，在2002年取得《建设用地规划许可证》以及2015年双方签订预售合同时理应知晓上述规定。且太合嘉园公司亦未按照合同约定就执法政策的变化提供相关部门或机构证明文件予以证明，故对太合嘉园公司以规划执法政策变化构成合同延期事由的主张，本院不予采信。

太合嘉园公司上诉主张代征绿地不能移交是第三方违法占地、违法建设行为导致的结果以及未能通过规划验收系行政不作为所致，太合嘉园公司自身不存在主观过错，不应承担违约责任。对此，本院认为，根据合同相对性原则，太合嘉园公司未能按照合同约定的交房条件按时交付房屋，理应承担相应的违约责任，太合嘉园公司以第三人行为作为抗辩理由，不能成立。

关于违约金一事，王丹依据双方合同约定分别主张了逾期60日之内的违约金以及逾期60日之后的违约金，太合嘉园公司称逾期60日之内的违约金支付时间是“商品房实际交付当日向买受人支付”，履行期限尚未届至。对此，本院认为，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十二条规定，房屋逾期尚未实际交付，买受人主张逾期交房违约金，出卖人以合同约定的履行期限尚未届至为由提出抗辩的，不予采信。故，一审法院结合案件审理情况，酌情支持逾期60日内的违约金26万元，并无不当，本院予以确认。对于逾期60日之后的违约金，太合嘉园公司主张该部分违约金的前提是合同继续履行，王丹并未在诉请中明确主张继续履行合同，此部分违约金没有事实依据。对此，本院认为，王丹并未主张解除合同，其亦以诉讼行为表明是在继续履行的前提下主张违约金，一审法院对王丹按照万分之一点五的标准自2018年3月2日起支付至2020年4月15日止的违约金予以支持，并无不当，本院予以确认。

综上所述，北京太合嘉园房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费35660元，由北京太合嘉园房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长　　曹　炜

审判员　　于洪群

审判员　　王天水

二〇二〇年九月二十八日

法官助理　　邱　江

书记员　　王秋岩