审理法院：重庆市第五中级人民法院
案号：（2020）渝05民终4833号
案件类型：民事 判决
审判日期：2020-09-09
案由：商品房预售合同纠纷
审理经过
上诉人重庆市精惠置业有限公司（以下简称“精惠公司”）因与被上诉人翁义平商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2020）渝0110民初954号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人诉称
精惠公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定涉案房屋不能获得银行贷款的原因在于精惠公司属于认定事实错误，银行不同意发放贷款系基于自身风险防控的要求，与上诉人无关，被上诉人不能以此为由解除合同。本案约定解除条件未成就，一审法院适用合同法第九十三条进行裁判属于适用法律错误，被上诉人作出的《解除重庆市商品房买卖合同通知书》未发生合同解除效力。上诉人已向被上诉人提供调整付款方式补充方案，双方均能达到合同目的，被上诉人解除合同违反严格履行与诚实信用原则，涉案合同不能解除。
被上诉人辩称
翁义平答辩称：根据上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，因上诉人的原因，导致被上诉人未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，被上诉人可单方解除合同。案外人农行綦江支行提供的证据显示，其审批的商业用房放贷范围不包括被上诉人所购买的第三层，这是金融风险防控措施，不属于贷款政策的变化。由于被上诉人不能获得银行贷款的原因在于上诉人，依据双方合同约定，被上诉人解除合同的条件已经成就，合同解除已发生效力。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
一审原告诉称
精惠公司向一审法院起诉请求：1、判决确认翁义平单方解除《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-213-01xxxx80）的理由不成立，未发生合同解除的效力；2、本案诉讼费由翁义平承担。
翁义平向一审法院反诉请求：1、判决确认翁义平与精惠公司2018年7月16日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-213-01xxxx80）于2019年10月25日（庭审中变更为2019年10月30日）解除；2、诉讼费由精惠公司承担。
一审法院查明
一审法院查明：精惠公司系具有房地产开发资质的有限责任公司。2018年2月20日，精惠公司开发建设的位于重庆市綦江区文龙街道通惠大道23号的普惠康城项目取得《重庆市商品房预售(预租)许可证》。2018年7月16日，精惠公司与翁义平签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-213-01xxxx80），约定：精惠公司将其开发建设的位于重庆市綦江区文龙街道通惠大道23号普惠康城商业1号.2号.7号.8号及对应地下室幢3-商业32号商品房（用途为商业服务）出售与翁义平；本商品房所在楼层名义层为第3层（指标示楼层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）；本商品房建筑面积为52.47㎡，套内面积为45.19㎡，总成交金额为1024694元，翁义平以按揭方式付款，签订合同时付205694元，于2018年9月10日前支付首付余款309000元，余款510000元由银行提供10年按揭支付；因精惠公司的原因，导致翁义平未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，翁义平愿意继续履行合同的，双方对具体的付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，翁义平也可单方解除本合同，翁义平解除合同书面通知到达之日起30日内，精惠公司将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给翁义平，并按照翁义平已付房价款0.1%赔偿翁义平；因不可归责于双方的事由导致翁义平未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，双方也可单方解除本合同，精惠公司应于翁义平解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给翁义平。此外，合同还就交房、办理产权登记等其他相关事项进行了约定。同日，精惠公司与翁义平还签订了《合同补充协议》（主合同附件五），其中第七条第（二）款第1项约定：由精惠公司选定按揭银行，翁义平所申请银行按揭贷款接受与否由银行最终决定，翁义平可购买商品房的套数、贷款额度、利率及所需资料等均按贷款银行的规定办理，银行贷款政策的变化以及国家对房地产行业政策的变化，翁义平不可将此作为变更、解除合同的理由。当日，翁以平向精惠公司支付了第一笔首付款205694元，并向精惠公司出具《委托书》，委托精惠公司为其办理备案手续、按揭手续、房地产权证、代收物业专项维修基金等事项。2018年9月10日，翁以平向精惠公司支付了首付款余款309000元。2019年1月30日，精惠公司与中国农业银行股份有限公司重庆綦江支行（以下简称“农行綦江支行”）签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定双方就精惠公司开发的普惠康城项目的个人购房贷款业务进行合作，农行綦江支行向普惠康城项目一期提供最高不超过4成10年的个人商用房（1.2.7.8号楼临街商业用房1-2层，22.28.29.30号楼住宅底商1层）贷款额度1亿元，其中1层商业贷款金额不超过4成，2层商业贷款金额不超过3成，商业单户贷款金额不得超过100万元。2019年9月29日，普惠康城一期商业1.2.7.8号楼及车库取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2019年10月初，精惠公司告知翁义平案涉房屋不能办理银行按揭贷款。2019年10月29日，翁义平向精惠公司邮寄《解除<重庆市商品房买卖合同>通知书》，载明“精惠公司：本人于2018年7月16日与贵司签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-213-01xxxx80），合同约定总房款1024694元，已交房款514694元，向银行按揭51万元。合同第五条第（三）款第1项约定因贵司原因导致本人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，本人可单方解除合同。从签订合同至今，贵司置业顾问回复因购买的是商业用房，银行不同意办理抵押贷款。故现书面通知贵司，解除本人与贵司于2018年7月16日签订的《重庆市商品房买卖合同》。通知人：翁义平.2019年10月25日”。2019年10月30日，精惠公司收到前述解除合同通知书。2020年3月23日，精惠公司为翁义平办理完成了案涉房屋的产权登记，产权证号为渝（2020）綦江区不动产权第00xxxx001号，权利人为翁义平，坐落为綦江区文龙街道通惠大道23号普惠康城附155号3-15。2020年1月14日，精惠公司诉至法院，请求判决确认翁义平单方解除《重庆市商品房买卖合同》的理由不成立，未发生合同解除的效力，诉讼中，翁义平提起反诉，请求判决确认双方签订的《重庆市商品房买卖合同》于2019年10月30日解除。
审理中，精惠公司举示《普惠.康城接房通知书》、快递查询单，拟证明精惠公司于2019年12月27日向翁义平邮寄接房通知书，通知翁义平于2019年12月28日至2020年1月6日期间到普惠康城商铺物业客户服务中心办理接房手续，翁义平对前述证据的真实性不予认可，并陈述未收到该接房通知书。精惠公司又举示《中国农业银行按揭楼盘合作申请书》(落款时间为2017年11月22日)，拟证明精惠公司在申请按揭楼盘合作时将案涉房屋提交银行办理按揭贷款，精惠公司对案涉房屋没有漏报拒报的情况，翁义平对该申请书的真实性不予认可，其认为该申请书是伪造的，申请书落款时间为2017年11月22日，而精惠公司和银行签订的合作协议落款时间为2019年1月30日，这明显不符合常理，按常理申请书和合作协议的形成时间应该是临近的。
另，为查明案件事实，一审法院向农行綦江支行进行了走访调查，该行个体金融部负责人陈述“根据办公电脑中的数据显示，精惠公司向我行提交《中国农业银行按揭楼盘合作申请书》的时间是2018年5月29日。我行与精惠公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》中确定的贷款额度和可申请贷款的商业用房范围是由中国农业银行股份有限公司重庆市分行(以下简称“农行重庆市分行”)审批确定的，审批通过的时间是2018年8月3日，审批确定的贷款额度是1亿元，可申请贷款的商业用房范围为1.2.7.8号楼的临街1、2层和22.28.29.30号楼住宅底商1层。开发商向我行申请按揭贷款合作，必须是在开发项目取得商品房预售许可证之后，至于开发商什么时候与购房人签订购房合同与我行没有关系，我行只负责在购房人申请按揭贷款时审查该房屋是否属于我行的放贷范围。农行重庆市分行审批确定可以获得按揭贷款范围为案涉楼栋的部分楼层，而非整栋建筑，这是金融风险防控措施，不属于放贷政策的变化”。精惠公司对前述调查询问笔录发表质证意见称：对该证据的真实性无异议，农行綦江支行个体金融部负责人陈述我司向农行綦江支行提交《中国农业银行按揭楼盘合作申请书》的时间是2018年5月29日，该陈述不属实，我司提交申请书的时间是2017年11月22日，该证据说明了银行授信范围是由农行綦江支行单方决定，与我司无关，且我司于2019年1月30日才知道具体的授信范围，同时对农行綦江支行个体金融部负责人陈述该行确定的普惠康城项目的放贷金额和范围不属于贷款政策变化，我司对此不予认可，因为在合作过程中该行属于强势方，该行作出的决定对于我司而言就是属于对普惠康城项目的放贷授信政策；翁义平对前述调查询问笔录发表质证意见称：对该证据的真实性、关联性、合法性均无异议，该证据恰好证明了精惠公司高估了自己与农行綦江支行之间合作的深度和广度，同时也证明了双方签订商品房买卖合同时，精惠公司并未取得农行綦江支行的放贷授信。
一审法院认为
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。精惠公司与翁义平签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应当按照约定全面、诚信地履行自己的合同义务。翁义平在精惠公司处购买的普惠康城项目商业1号.2号.7号.8号及对应地下室幢3-商业32号房屋所在楼层为第3层，双方约定的付款方式为按揭付款，按揭贷款金额为510000元，精惠公司就普惠康城项目个人购房贷款业务选定的合作方为农行綦江支行，普惠康城项目能够获得的贷款额度以及放贷房屋范围系由农行重庆市分行审批确定，农行重庆市分行在综合考量精惠公司的资信状况、经营状况、财务状况，以及普惠康城项目的地理位置、商业价值等因素之后，基于自身金融风险防控的要求和精惠公司的现状，最终审批确定案涉房屋所在楼栋的放贷范围为临街1、2层房屋，而非所有房屋，据此可以确认系因精惠公司的自身条件未能达到农行重庆市分行对于金融风险防控的要求，才导致案涉房屋未能获得银行贷款，故案涉房屋不能获得银行贷款的原因在于精惠公司，翁义平以此为由行使合同解除权通知精惠公司解除合同，符合双方的约定及法律规定，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》于解除通知送达精惠公司之日(即2019年10月30日)解除。精惠公司称“翁义平购买的案涉房屋未能获得银行贷款，是由于银行贷款政策的变化导致，并非精惠公司的原因造成”，但精惠公司未能提供证据证明银行贷款政策发生了变化，且法院向农行綦江支行走访调查时，该行也明确告知案涉房屋未被纳入放贷范围的原因不是贷款政策发生变化，故对精惠公司的该意见，不予采信。综上，对精惠公司的本诉请求，不予支持，对翁义平的反诉请求，予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，遂判决：一、确认被告(反诉原告)翁义平与原告（反诉被告）重庆市精惠置业有限公司于2018年7月16日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-213-01xxxx80）于2019年10月30日解除；二、驳回原告(反诉被告)重庆市精惠置业有限公司的诉讼请求。本案本诉案件受理费减半收取40元，由原告(反诉被告)重庆市精惠置业有限公司承担（已纳）；本案反诉案件受理费减半收取40元，由原告（反诉被告）重庆市精惠置业有限公司承担[此费被告（反诉原告）已预交，原告（反诉被告）于本判决生效后三日内支付被告（反诉原告）]。
本院查明
二审中，当事人没有提交新证据。
本案二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为
本院认为，本案争议焦点为：被上诉人是否享有涉案合同的解除权。现评述如下：
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案上诉人与被上诉人于2018年7月16日签订《重庆市商品房买卖合同》，按照合同约定因上诉人的原因，导致被上诉人未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，被上诉人愿意继续履行合同的，双方对具体的付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，被上诉人也可单方解除合同。因不可规责于双方的事由导致被上诉人未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，双方对具体的付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，双方也可单方解除合同。被上诉人在上诉人公司购买的普惠康城项目商业1号.2号.7号.8号及对应地下室幢3-商业32号房屋所在楼层为第3层，双方约定的付款方式为按揭付款，上诉人就普惠康城项目个人购房贷款业务选定的合作方为农行綦江支行，普惠康城项目能够获得的贷款额度以及放贷房屋范围系由农行重庆市分行审批确定，农行重庆市分行在综合考量精惠公司的资信状况、经营状况、财务状况，以及普惠康城项目的地理位置、商业价值等因素之后，基于自身金融风险防控的要求和上诉人公司的现状，最终审批确定案涉房屋所在楼栋的放贷范围为临街1、2层房屋，而非所有房屋，据此可以确认系因上诉人的自身条件未能达到农行重庆市分行对于金融风险防控的要求，才导致案涉房屋未能获得银行贷款，故案涉房屋不能获得银行贷款的原因在于上诉人，被上诉人以此为由行使合同解除权通知上诉人解除合同，符合双方的约定及法律规定，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》于解除通知送达上诉人之日(即2019年10月30日)解除。至于上诉人称“被上诉人购买的案涉房屋未能获得银行贷款，是由于银行贷款政策的变化导致，并非上诉人的原因造成”，但上诉人未能提供证据证明银行贷款政策发生了变化，且一审法院向农行綦江支行走访调查时，该行也明确告知案涉房屋未被纳入放贷范围的原因不是贷款政策发生变化，故对上诉人的该上诉意见，不予采纳。
综上，上诉人的上诉请求缺乏事实依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
裁判结果
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费，按一审判决执行，二审案件受理费80元，由上诉人重庆市精惠置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长 苏 渝
审判员 韩 艳
审判员 申 威
二〇二〇年九月九日
法官助理 周媛媛
书记员 黄晚秋
