审理法院：重庆市第一中级人民法院
案号：（2020）渝01民终5457号
案件类型：民事 判决
审判日期：2020-08-27
案由：商品房预售合同纠纷
审理经过
上诉人廖庚春、余涛因与被上诉人广州富力地产（重庆）有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初1557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人廖庚春以及廖庚春、余涛的委托诉讼代理人尚俊，被上诉人富力公司的委托诉讼代理人熊焕、杨振伟参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
廖庚春、余涛上诉请求：撤销一审判决，改判支持廖庚春、余涛的诉讼请求；一审、二审诉讼费由富力公司负担。事实和理由：案涉房屋属于精装房，交付房屋不仅要满足毛坯房交房条件还应满足精装房交房条件。一审法院引用了商品房买卖合同司法解释的规定，但均是针对毛坯房的规定，本案应适用合同法148条的规定。廖庚春、余涛一审举证证实了系因房屋装修存在问题导致其拒绝接房。即使买卖合同没有约定，但只要装修质量不合格的，购房人也有权拒绝接房。合同约定房屋装修达不到附件四的标准购房人有权要求用同等材料替代，正因为这个条款，所以购房人无论装修质量存在若干问题都应无条件接房，这就违背常理了。合同是开发商提供的格式合同，条款有利于开发商，发生争议时，不应完全照搬合同条款。开发商说再多的质量问题你都要先接房，然后我再给你维修，这完全是霸王条款。法院在审理过程中，除了查看双方签订的合同外，还应该回归社会常识。
被上诉人辩称
富力公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
一审原告诉称
廖庚春、余涛向一审法院起诉请求判令：1.富力公司自2019年10月1日起至2019年12月30日止，以937568元为基数按照日万分之五计算并支付违约金；2.富力公司赔偿自2019年10月1日起，按278.2元/月的标准计算至2019年12月30日止的物管费用；诉讼费、保全费由富力公司承担。
一审法院查明
一审法院认定事实：2018年6月2日，廖庚春、余涛（乙方、买方）与富力公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于重庆市沙坪坝区。该房屋建筑面积107.77平方米，套内建筑面积86.10平方米，其中第四条“购房价款”载明：“本商品房为装修房，总成交金额937568元……”，第五条“付款方式及期限”载明：“……本商品房总成交金额为937568元。（1）乙方于2018年6月2日向甲方支付房屋首付款707568元，房屋余款230000元以按揭方式支付给甲方。”第七条“交付期限及交付条件”载明：“（一）本商品房交付期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2019年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合下列条件：（1）商品房交付时应已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）”，第八条“交房手续的办理”载明：“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由甲方承担”,第九条“甲方逾期交房的违约责任”载明：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：……2、逾期不超过60日，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应退回乙方已付房款，如乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金”，第十六条“商品房质量、装修、设备标准的约定”载明：“……该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照第2种方式处理：……2、同等材料替代”，第十八条“保修责任”载明：“《新建商品房质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损失，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。”合同附件四《富力城2Ｆ地块Ａ1-Ａ6号楼住宅精装交楼标准》载明：“门窗：入户大门选用钢制门。卧室、卫生间、厨房选用成品套装门。客厅出阳台采用落地普通熟钢玻璃推拉门。窗户：安装普通塑钢玻璃窗（每户有一间卧室按消防要求设置耐火完整性不小于一小时的外窗，其材质、分隔与普通塑钢窗不同）。客厅、餐厅、玄关及走廊：墙身刷乳胶漆。客厅、餐厅及走廊铺地砖，配波打线及踢脚线。卧室：墙身刷乳胶漆。卧室铺强化木地板配木踢脚线，飘窗铺贴石材。厨房：厨房铝扣板天花吊顶。配送人造石台面组合橱柜。地。地面铺地砖面贴瓷砖。配送‘樱雪’燃气灶及抽油烟机。配送‘科勒佳德’洗菜盆及‘科勒卡丽’水龙头。卫生间：卫生间铝扣板天花吊顶。地。地面铺地砖面贴瓷砖。配送‘乐家’洗面盆、‘摩恩’水龙头、‘乐家’座便器、‘摩恩’淋浴花洒。配浴室柜，每间卫生间送浴霸一个。入户花园及阳台：阳台护栏采用阳台配栏杆，阳台顶刷乳胶漆，墙面刷乳胶漆，入户花园铺贴地砖。每户设‘贝佳’或‘喜多美’洗衣机水龙头一个，配防水以插座。面板：‘施耐德’开关面板及弱电面板。空调：客厅及卧室预留分体空调机位，室外设空调主机位。给排水：每户设独立水表，给排水管安装到位。电气：每户设独立电表，室内配强、弱电箱各一个。室内安装电源插座。客厅和主人房预留电话插座、有线电视插座各一个，客厅预留网络插座一个（通信网络服务由网络公司提供，经批准即可使用，报装费自理），户内设置可视对讲机一个，主人房设置手动报警按钮一个。燃气：接入城市燃气，燃气表及燃气管道安装到位（经审批并满足燃气公司相关规定即可通气）。”
2019年6月4日，富力公司开发的“富力城二期2F组团一期（A1-A6号楼、北区地下车库）本次备案：A1-A6号楼”取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（沙坪坝区建竣备字[2019]00085号）。2019年9月11日，富力公司以邮政快递的方式向廖庚春、余涛邮寄了《楼宇交付使用通知书》，该通知书载明：“尊敬的廖庚春、余涛女士/先生：您好！承蒙您的支持与配合，您购买我公司的2FA1栋2504号房，合同交付使用日期为2019年9月30日。现经政府有关部门验收，可交付使用。由于交房户数较多，为能更方便您缴款及收楼，请您在2019年9月26日到我司（江北区北城天街11号富力海洋国际写字楼22楼）财务中心办理相关的交费事宜，并可到现场办理收楼手续……（楼款总价：937568元；已收房款：937568元……）”，2019年9月30日，余涛在《业主接房签到表》的业主签到处签字，备注处书写“看房”，《业主接房签到表》“已出示以下资料”处载明：“《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》”。2019年12月30日，广州天力物业发展有限公司重庆分公司向余涛、廖庚春发出《通知》，该通知载明：“尊敬的廖庚春、余涛女士/先生：您好！承蒙您的支持与配合，您购买的新壹站A1-25-4号房，您在2019年9月27日接房时所提出需要进行整改的问题，施工单位已完成整改；现敬请您及时来现场接房……”廖庚春、余涛在该通知书落款空白处书写如下内容：“贵司人员与我方于2019年9月27日至30日对新壹站A1-25-4号房验收房屋，验后发现有许多的问题，直到今天已基本整改完成。由此导致延期3个月才交房，根据房屋买卖合同，贵方延期2个月内交房的，按5‰每日给予补偿，超过2个月的业主可以退房，请贵司负责人给出合理的方案后，我方正式接房。谢谢！否则走法律程序进行处理。”
审理中，廖庚春、余涛举示了《A1号楼25-4成套住宅精装商品房装修问题》一份，拟证明在约定的交房最后期限，案涉房屋仍存在很多诸多问题，故其拒绝接房。廖庚春、余涛在《A1号楼25-4成套住宅精装商品房装修问题》中书写如下内容：“次卫混水阀漏水，主卫马桶高压管漏水，主次卧窗台上方墙壁色差，右边门框有撞痕，主卧窗台上方墙壁有裂纹，报警器松动，左边墙棱缺角，上方墙壁有裂纹，次卧窗户下方踏脚线松动、有明显裂纹、墙面不平，客厅、主次卧裂纹所有裂纹、过道、入户门阳角线裂纹、补漆，客厅阳角线、凹凸不平墙面，厨房门上方有撞痕、墙壁色差，淘盆旁墙砖松动、需勾缝，客厅地砖有破损，次卫马桶上方墙砖有破损，主卫洗浴区需勾缝，面柜掉漆，挨着次卫卧室外有洞”，廖庚春、余涛陈述富力公司的员工李艺在《A1号楼25-4成套住宅精装商品房装修问题》落款处签名确认，经庭审质证，富力公司对该证据的真实性不予确认，富力公司认可确有这些质量问题，这些问题系由廖庚春、余涛提出来，富力公司委托的物业公司的员工进行了记录，富力公司认为这些问题都属于其后期的质量保修范围之内的，合同约定的交房条件已经达成。
廖庚春、余涛在庭审中陈述在其起诉之后，富力公司对案涉房屋的质量问题进行了整改，廖庚春、余涛认可接房时间可算至2020年5月12日，廖庚春、余涛还陈述因未接房，故一直未向物业公司缴纳物业费。富力公司认为其已经于2019年12月30日完成对案涉房屋质量问题的整改。因双方争议较大，一审法院调解未成。
一审法院认为
一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，系有效合同。该合同对双方当事人均具有约束力，双方应按合同约定全面履行各自的义务，否则应当承担违约责任。本案的争议焦点在于富力公司是否应当承担逾期交房的违约责任。一审法院现就焦点问题评述如下：
富力公司是否应当承担逾期交房违约金的前提在于富力公司是否存在逾期交房的违约行为。本案中，案涉商品房买卖合同第七条（一）约定“本商品房交房期限：属预售商品房的，甲方应当在2019年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”。案涉商品房买卖合同第八条约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。本案中，2019年9月11日，富力公司向廖庚春、余涛发出了楼宇交付使用通知书，通知廖庚春、余涛于2019年9月26日来办理交房手续，富力公司的交付时间并未迟于合同约定的最后交房时间即2019年9月30日，符合合同约定的交房期限。案涉商品房买卖合同第七条（二）约定本商品房交付时应符合以下条件：“（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）”，因案涉房屋为装修房，其交付条件为取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》及符合附件四中对装修方面的约定。廖庚春、余涛所购的房屋在2019年6月14日即取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，廖庚春、余涛在本案中也未举证证明富力公司交付的案涉房屋存在违反附件四约定的情形，因此，富力公司交付的案涉房屋符合合同约定的交付条件。案涉商品房买卖合同第八条约定，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由甲方承担。根据富力公司举示的《业主接房签到表》载明的内容，富力公司按合同的约定向廖庚春、余涛出示了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》等交房手续，综上，富力公司不存在逾期交房的违约行为。
关于廖庚春、余涛以富力公司交付的房屋存在装修质量问题为由拒绝接收房屋并要求富力公司承担逾期交房违约金的问题。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，根据上述规定，只有在出卖人交付的房屋存在房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用等不能实现合同目的的情形时，买受人方可拒绝接收房屋并要求出卖人承担逾期交房房屋的违约责任，并非房屋存在任何质量问题，买受人都可以拒绝接收房屋并主张逾期交房的违约责任。本案中，廖庚春、余涛举示的案涉《A1号楼25-4成套住宅精装商品房装修问题》中载明的问题并非房屋主体结构质量不合格的质量问题或者严重影响正常居住使用的质量问题，廖庚春、余涛并未举示其他证据证明案涉房屋存在足以影响交付使用的质量问题，故廖庚春、余涛以此为由拒绝接收房屋，进而主张富力公司承担逾期交房的违约责任，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，交付使用的房屋存在质量问题，出卖人应当承担维修责任，修复期间造成的损失由出卖人承担。案涉商品房买卖合同第十八条亦载明：“《新建商品房质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。”
本案中，现有证据所证明的案涉房屋的质量问题并非房屋主体结构质量不合格的质量问题或者严重影响正常居住使用的质量问题，然而，对于现有证据所证明的案涉房屋存在的质量问题，富力公司应当承担相应的质量保修责任，若廖庚春、余涛认为富力公司在修复案涉房屋期间还造成了其他损失，廖庚春、余涛还可依法向富力公司主张权利。虽然廖庚春、余涛在本案中要求富力公司赔偿自2019年10月1日起，按278.2元/月的标准计算至2019年12月30日止的物管费，但是廖庚春、余涛尚未实际缴纳该期间的物管费，故对于廖庚春、余涛提出的该项诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告廖庚春、余涛的全部诉讼请求。案件受理费1104元，减半收取552元（原告廖庚春、余涛已预交），由原告廖庚春、余涛负担。
本院查明
二审中，当事人均未提交新证据。廖庚春、余涛二审称，2019年10月1日至接房时为止的物业费已经缴清。
本院二审认定的其他案件事实与一审法院认定的事实相同。
本院认为
本院认为，本案争议焦点为富力公司应否向廖庚春、余涛支付逾期交房违约金、赔偿物管费损失。
关于逾期交房违约金的问题。富力公司是否存在逾期交房的行为，是判定是否需要承担逾期交房违约责任的前提。双方签订的买卖合同约定的交房条件为，案涉房屋取得竣工验收备案登记证同时符合合同附件四对装修标准的约定，同时，交接房屋时富力公司还应出示一证两书即竣工备案登记证、新建商品房屋质量保证书、新建商品房屋使用说明书。根据富力公司举示的《业主接房签到表》载明的内容，其已向廖庚春、余涛出示了一证两书。从廖庚春、余涛书写的装修问题来看，主要是以房屋存在装修工艺不到位及表面瑕疵的轻微质量问题为由拒绝接房，该质量问题通常可即行整改，故其主张的质量问题并非房屋主体结构质量问题或者严重影响正常居住使用的质量问题，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第一款规定的因严重质量问题可选择拒绝接房的情形。虽然交房时案涉房屋存在装修工艺不到位及瑕疵的轻微质量问题，但合同约定了富力公司应对质量问题承担保修责任，合同中的逾期交房违约责任与质量保修责任应有所区别。若仅因存在可即行整改的装修工艺不到位及表面瑕疵的轻微质量争议而不完成交接，动辄主张适用逾期交房违约条款，也并不符合合同约定的初衷。合同附件四无装修工艺不到位及瑕疵的责任约定，故廖庚春、余涛主张富力公司构成合同附件四的装修标准违约，不能成立，本院不予支持。富力公司在合同约定的交房期限内提供的房屋既符合双方约定的交房条件，也不违背相关法律规定，故本院认为，富力公司不存在逾期交房的违约行为。
关于物业费的赔偿问题。即使如廖庚春、余涛所称其已交清2019年10月1日至接房之日止的物管费，但其未举示前期物业服务合同，期间的物管费到底是其应承担的合同义务抑或损失尚不明确，即使为损失，因富力公司不存在逾期交房违约，故该损失与富力公司之间缺乏因果关系，故本院对物管费赔偿的主张，不予支持。
综上所述，廖庚春、余涛的上诉请求及事实和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1104元，由廖庚春、余涛负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长 万 怡
审判员 邓 山
审判员 朱华惠
二〇二〇年八月二十七日
法官助理 牛维宋芳
书记员 江 波
