审理法院：重庆市第二中级人民法院

案号：（2020）渝02民终1895号

案件类型：民事 判决

审判日期：2020-08-26

案由：商品房预售合同纠纷

审理经过

上诉人重庆市万州区江悦置业有限公司（以下简称重庆江悦公司）因与被上诉人何小菊、程家兵商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2020）渝0101民初2565号民事判决，向一审法院提起上诉，本院于2020年7月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人诉称

重庆江悦公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判驳回何小菊、程家兵的诉讼请求或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.何小菊、程家兵的起诉已超过法定诉讼时效。何小菊、程家兵在2017年2月12日接房时就已知不动产权证上记载的套内面积与实际套内面积不符的事实，即应当知道其权利被侵害。何小菊、程家兵一审起诉时间为2020年4月11日，显然已过法定诉讼时效；2.双方当事人签订的商品房买卖合同中的计价方式是按照房屋的建筑面积。套内面积和套内面积单价不应作为纠纷解决的依据。首先，重庆江悦公司提交的商品房预售许可证和预测报告证明是按照建筑面积销售。其次，双方当事人签订的认购协议第一条、第二条也明确约定按照建筑面积计算单价。重庆江悦公司提交的《供款时间表》也证明了按照建筑面积计价。最后，按照建筑面积计价是当地的交易习惯；3.重庆江悦公司交付的商品房的面积与双方当事人签订的合同中约定的面积以及登记面积一致。首先，双方签订的合同第六条约定，房屋建筑面积和套内面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准。其次，在案涉房屋交付时，经有资质的测绘机构实测，建筑面积、套内面积与合同约定的面积并无差异。而且被上诉人事实上也接受了房屋并进行了装修，对房屋面积未明确提出异议。最后，房屋产权登记中载明的面积与合同约定也一致；4.被上诉人举示的变更的实测报告和更换的房地产权证书不能作为认定房屋面积的依据。首先，《重庆市房屋面积测算实施细则》规定的共有建筑面积没有明确规定包含电梯前室。而该规定强调套内建筑面积是产权人独立拥有的建筑空间和空间面积的总和，并没有明确排除电梯前室。而且《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》规定，具有构造上的独立性、利用上的独立性，可以排他使用，能够转移登记成为特定业主所有权的客体的为房屋的专有部分。电梯前室已经被被上诉人独占使用。被上诉人出电梯门便进入了自己的私人空间。其次，万州测绘所作出变更实测报告并未作出合理、必要的说明。该报告系根据2017年制定的《住宅电梯配置和选型及安装维护标准》作出。而且该规范规定的电梯候梯厅应为公共空间并非强制性规范；5.被上诉人实际独占使用该区域，也应基于公平原则减轻上诉人的责任；6.上诉人没有因电梯前室计入套内建筑面积获利，认定上诉人违约并因此承担瑕疵交付赔偿责任明显不公。

被上诉人辩称

何小菊、程家兵辩称，上诉人称诉讼时效自接房时就应起算不当，且2018年10月15日案涉房屋的《重庆市房产面积测算报告书（变更实测）》才测算出来，故其提起本案诉讼没有超过诉讼时效。双方当事人签订房屋买卖合同约定面积差异处理的方法以套内建筑面积以及套内建筑面积单价为标准。虽然万州区测绘所原来进行测绘的套内面积与房屋买卖合同中约定的一致。但经人民法院作出行政判决后，房屋登记管理部门根据万州区测绘所变更测绘的结果进行变更。案涉电梯候梯厅内设有消防设施、水井、电井等公用设施。而且还设置应急通道，不能独立使用。案涉房屋所在楼栋的其中一位业主谭虎因使用该部分，被处以行政处罚。

一审原告诉称

何小菊、程家兵向一审法院起诉请求：1.判令重庆江悦公司向何小菊、程家兵返还购房款17219.93元及利息（利息自2015年12月10日起以17219.93元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至2020年4月11日止）；2.判令重庆江悦公司向何小菊、程家兵返还双倍购房款63446.50元；3.本案诉讼费用由重庆江悦公司承担。

一审法院查明

一审法院认定事实：2015年12月10日，何小菊、程家兵（乙方，买方）与重庆江悦公司（甲方，卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定乙方向甲方购买其开发的重庆市万州区北滨大道三段400号X幢X-X，建筑面积110.91平方米，其中，套内建筑面积93.94平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.97平方米，总成交金额为573998元，建筑面积单价为5175.35元/平方米，套内建筑面积单价为6110.26元/平方米。签订本合同时付143998元，余款银行按揭付款。合同第六条约定：“在房屋交付时，房屋建筑面积和套内面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1.合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。2.合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=（产权登记套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）/合同约定套内建筑面积×100%。该合同还对其他方面进行了约定。

何小菊、程家兵委托重庆江悦公司的工作人员盘千瑜代为办理不动产权证。同日，盘千瑜代何小菊、程家兵向重庆江悦公司所属万州区房屋管理中心申请办理不动产权证，同时提交了相关资料和“上汇·金悦湾（一期）”14幢的房屋面积测算报告书（实测）。2017年3月，重庆江悦公司办理了何小菊、程家兵房屋的不动产权证，该不动产权证记载该房屋建筑面积110.91平方米，专有建筑面积（套内面积）93.94平方米。后，何小菊、程家兵发现不动产权证上记载的套内面积与实际套内面积不符，公共电梯前室的面积计入了房屋套内面积。何小菊、程家兵同一幢楼的其他业主遂向“阳光重庆”投诉，万州区房屋管理中心在网上回复称“金悦湾14号楼为近几年新设计的电梯直接入户的新型电梯房，由于其电梯独立入户的排他性，当初我中心测量所将电梯出来的那部分面积计入套内面积。后重庆市城乡建委出台明确表示，对于部分开发商宣传推崇的电梯直接入户，如果维修保养或救援工作必须通过私人空间，造成救援通道不畅，不利于电梯的日常维修保养和停电、火灾等紧急情况下的应急救援，存在较大的安全隐患。为消除类似隐患，该标准要求“电梯候梯厅应为公共空间”。但该标准的正式实施时间为2017年4月1日，而金悦湾小区14号楼的预测日期为2014年，实测为2016年，均在新的标准出台实施之前”。何小菊、程家兵继续要求万州区房管局对房产证载明的面积进行更正登记，但万州区房管局未予受理。该幢楼的业主胡勇、熊艳秋于2018年5月17日向一审法院提起行政诉讼，要求万州区房管局为其办理不动产权证书的更正登记。一审法院审理后判令万州区房管局在一个月内对胡勇、熊艳秋申请的房屋面积更正登记事项依法调查处理。重庆市万州区房管局依据上述行政判决及“上汇·金悦湾（一期）”14幢楼大部分业主委托，对14幢楼进行了入户实测，同时结合该幢楼的竣工图纸重新对房屋面积进行了测算，于2018年10月15日出具了房产面积测算报告书（变更实测），何小菊、程家兵购买的房屋建筑面积为109.52平方米（套内面积85.93平方米，分摊面积23.59平方米）。该报告书中特别说明原作出的实测报告书作废。2020年4月17日，何小菊、程家兵取得变更登记的不动产权证书，房屋建筑面积为109.52平方米（套内面积85.93平方米，分摊面积23.59平方米）。

另查明，2014年12月17日，重庆江悦公司向万州区房屋测量所出具《情况说明》，载明“我司在万州区钟鼓楼街道枇杷坪二组、玉安四、六组开发建设的上汇金悦湾14#楼的电梯设置使用一事，经与设计工作人员核实并参照建筑设计方案，确认该栋楼属于电梯直接入户使用，电梯连接的前室部位归该户独立使用。特此说明！”另外，该幢楼每单元设一部电梯，属于一梯两户户型，每名业主只能在本楼层驻停，且只能开启本房屋面对的电梯门。电梯出口与业主入户门之间为侯梯厅，侯梯厅内设置有消防栓、水井、电井、管道等公用设施，入户门旁边设计有应急通道，其他业主可通过应急通道进入任一楼层的侯梯厅。

一审法院认为

一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《房产测量规范》相关规定，成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。房屋的使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。从上述规范文义及通常理解，所谓“户内”应指“入户门以内”，本案争议的部位属于入户门以外的侯梯厅，虽具有相对的独立性，但不属于户内的范围，测量部门在第一次实测时将其纳入套内建筑面积不当。重庆市城乡建设委员发布的《住宅电梯配置和选型及安装维护标准》并非房产测量的规范性文件，且与原《房产测量规范》并无矛盾之处，重庆江悦公司以此作为免责的理由不成立。

双方当事人在购房合同中明确约定以套内面积作为合同约定面积与产权登记面积存在差异时的参考依据，本案讼争房屋在房产测量部门重新实测后原实测报告已经作废，实测（更正）后的套内建筑面积与合同面积存在8.01平方米的面积差异。根据《重庆市商品房买卖合同》第六条的相关规定，房屋总套内面积与产权登记套内面积误差比绝对值超过3%的，何小菊、程家兵有权退房，如果不退房，产权登记套内面积小于合同约定的套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内的部分的房价款及利息按银行同期贷款利率计算）由重庆江悦公司返还何小菊、程家兵，误差比绝对值超出3%部分的购房款应由重庆江悦公司双倍返还何小菊、程家兵。另外，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故对于2019年8月20日以后的利息计算一审法院调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准进行计算。因此，重庆江悦公司应退还何小菊、程家兵面积误差比绝对值3%以内部分（2.8182平方米）的房款17219.93元(2.8182平方米×6110.26元/平方米）并支付利息（其中利息以17219.93元为基数，从2015年12月10日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，从2019年8月20日起至2020年4月11日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计算）。对于超出误差比绝对值3%部分的面积5.1918平方米，重庆江悦公司应按照合同约定双倍返还何小菊、程家兵该部分所对应的购房款，即63446.50元（5.1918平方米×6110.26元/平方米×2倍）。

重庆江悦公司辩称何小菊、程家兵在2017年2月12日接房时就应当知道其权利被侵害，其诉讼已超过诉讼时效。由于何小菊、程家兵对房屋套内面积测算不具有专业测算知识，要求何小菊、程家兵在接房时就应当知道套内面积与合同约定的套内面积不一致违背普通人的认知，并且本案争议房屋的《重庆市房产面积测算报告书（变更实测）》于2018年10月15日才测算出来，故对重庆江悦公司的该项辩称不予采信。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、被告重庆市万州区江悦置业有限公司在本判决生效后十日内向原告何小菊、程家兵返还双倍购房款63446.50元；二、被告重庆市万州区江悦置业有限公司在本判决生效后十日内向原告何小菊、程家兵返还购房款17219.93元及利息（其中利息以17219.93元为基数，从2015年12月10日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算；从2019年8月20日起至2020年4月11日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1907元，减半收取953.50元，由被告重庆江悦公司负担。

本院查明

二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点是：本案是否超过诉讼时效及重庆江悦公司是否应按照双方当事人签订的房屋买卖合同中关于房屋面积误差处理原则的约定向房屋买受人返还房价款的问题。本院针对争议焦点评述如下：

关于本案是否超过诉讼时效的问题。何小菊、程家兵作为普通购房者对房屋套内面积测算并不具有专业测算知识，要求其在接房时就应当知道套内面积与合同约定的套内面积不一致违背普通人的认知，而案涉房屋的《重庆市房产面积测算报告书（变更实测）》于2018年10月15日才测算出来。故重庆江悦公司上诉称，何小菊、程家兵在2017年2月12日接房时就应当知道其权利被侵害，本案已超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采纳。

关于重庆江悦公司是否应按照双方当事人签订的房屋买卖合同中关于房屋面积误差处理原则的约定向房屋买受人返还房价款的问题。首先，双方当事人签订《重庆市商品房买卖合同》约定，在房屋交付时，房屋建筑面积和套内面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式。以上约定表明，双方当事人是按照套内建筑面积和套内建筑面积单价作为房屋面积误差的处理原则。即使双方当事人签订的房屋买卖合同是按照建筑面积计算房屋单价，但因双方当事人在该房屋买卖合同中明确约定了房屋面积误差的处理原则。而该约定也不存在违反法律、法规的禁止性规定的情形，当出现房屋面积误差时，应当按照其约定处理。

其次，虽然在房屋交付时，按照万州区房产测量所的测绘结果，重庆江悦公司交付的房屋的建筑面积和套内建筑面积与房屋买卖合同的约定是一致的，且重庆市万州区国土资源和房屋管理局已经按照该测绘结果办理了房屋产权证书。但重庆市万州区人民法院在案涉房屋的产权人诉重庆市万州区国土资源和房屋管理局不履行更正登记法定职责一案中作出责令重庆市万州区国土资源和房屋管理局对案涉房屋面积更正登记事项依法调查处理的判决后。万州区房产测量所作出了《重庆市房产面积测算报告书（变更实测）》，而其针对案涉房屋作出的原有的实测报告作废。重庆市万州区国土资源和房屋管理局按照万州区房产测量所作出的变更实测的报告书测量的面积重新办理了房屋产权证书。而房产测绘单位重新作出的房产面积测算报告书以及房屋产权登记部门办理的房屋产权证书中记载的案涉房屋的套内建筑面积与双方当事人签订的房屋买卖合同约定的套内建筑面积不一致。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，重庆江悦公司应当按照合同约定返还被上诉人房价款。至于重庆江悦公司主张的测绘单位重新作出的测绘结果不能作为解决本案纠纷的依据的问题，因该测绘是根据人民法院作出的行政判决而重新作出的，而原来的测绘报告已作废，至于测绘单位作出的测绘报告以及房产登记管理部门更正是否恰当不属于本案审查的范畴。而对于重庆江悦公司提出的电梯候梯厅应作为套内建筑面积计算的问题。虽然电梯候梯厅是否计入房屋套内建筑面积在案涉房屋交付前并无明确的规范，重庆市城乡建设委员会于2017年发布的《住宅电梯配置和选型及安装维护标准》也是在案涉房屋交付后实施。但于2000年实施的《房产测量规范》（GB/T17986-2000）附录B1.1规定，成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积。而《重庆市房屋面积测算实施细则》2.2.3.1也规定，房屋的套内面积即各产权单元独立拥有的使用范围之间以墙体隔断的房屋套内面积系指周边墙体横切面中线所包围的水平投影面积，包括套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分。即使电梯候梯厅属于相对独立的空间，被上诉人可以独立使用，但是该区域并非我国物权法上规定的专有部分。因为从构造上，该区域处于案涉房屋入户大门之外。从利用上，被上诉人可以使用，但该区域设置有电井、消防设施以及安全通道。被上诉人并不能排他使用。即使事实上，被上诉人进行了使用，但从案涉房屋所在楼栋的X-X-X号房屋的业主谭虎因擅自圈占该区域的消火栓而受到的行政处罚的事实可以看出，该区域不能排他使用。而且该区域也不能登记成为被上诉人的所有权的客体。

最后，按照双方当事人签订的房屋买卖合同约定的房屋面积误差处理原则。即合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，房屋买受人不退房的，产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由重庆江悦公司返还房屋买受人，误差比绝对值超出3%部分的房价款由重庆江悦公司双倍返还房屋买受人。对于面积误差比绝对值3%以内部分的房价款及利息，重庆江悦公司应当予以返还。而对于面积误差比绝对值超出3%的部分的房价款，重庆江悦公司应当双倍返还。

综上所述，上诉人重庆江悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1907元，由重庆市万州区江悦置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长　杨继伟

审判员　黄文革

审判员　杜抗洪

二〇二〇年八月二十六日

法官助理　崔明莉

书记员　魏椿林