审理法院：北京市第三中级人民法院

案号：（2020）京03民终6771号

案件类型：民事 判决

审判日期：2020-08-03

案由：商品房预售合同纠纷

审理经过

上诉人吴骊姗因与被上诉人北京江南投资集团有限公司（以下简称为江南投资公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初74828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人诉称

吴骊姗上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判为江南投资公司于终审判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区××（7-19号楼）B35号住宅楼-1层104号房屋过户并交付给吴骊姗，吴骊姗于江南投资公司履行前述义务同时向江南投资公司支付剩余购房款三百二十万元；2．由江南投资公司承担全部诉讼费。事实和理由：1．江南投资公司应在交房同时将案涉房屋过户到吴骊姗名下，根据案涉合同约定，双方的真实意思表示是：在2012年6月30日之后的720日内办理过户，即2014年6月20日前过户，江南投资公司与其他购房者存在频繁、多起房屋产权纠纷，明显丧失商誉。且不履行案涉合同义务，以不断更换员工和等通知为理由，数年来采取拖延、价格上涨等单方违约意图解除合同的手段，对吴骊姗的合法权益不断侵害，鉴于其失信行为已造成吴骊姗的阴影，吴骊姗不可预知一审判决的“720日内”办完房产证书的两年时间内，是否会出现江南投资公司采取手段或设置障碍来影响吴骊姗的合法权益。2．江南投资公司有权解约的条件尚未成就，自始不享有解约权。江南投资公司主张案涉购房合同应解除，根据“谁主张，谁举证”的原则，江南投资公司不仅应证明吴骊姗未付尾款，还应证明其曾要求吴骊姗签订“新合同”并一次性支付尾款，而吴骊姗拒绝，但江南投资公司未提出证据证明对吴骊姗提出过要求。3．江南投资公司未向吴骊姗发出过解约通知。盘什尔并不能代表江南投资公司作出决定，其个人发出的解约通知对吴骊姗没有法律效力。

被上诉人辩称

江南投资公司辩称，同意一审判决。

一审原告诉称

吴骊姗向一审法院起诉请求：判令江南投资公司继续履行双方于2011年1月21日签订的《北京市商品房预售合同》，在吴骊姗一次性付清购房尾款后江南投资公司将位于北京市朝阳区××（7-19号楼）B35号住宅楼-1层104号房屋（以下简称涉案房屋）过户并交付给吴骊姗。

一审法院查明

一审法院认定事实：2011年1月21日，吴骊姗与江南投资公司签订编号为Y11387××的《合同》，约定吴骊姗购买江南投资公司开发的涉案房屋，预测建筑面积252．91平方米，总房款6312714元；买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2013年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；商品房交付使用后，买受人同意委托江南投资公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房或选择不退房并要求卖房人承担违约责任。

《合同》附件五约定买受人以商业贷款方式付款，签署《合同》时缴付首付款3368959元，其余房款3200000元以按揭贷款方式支付。买受人自签署《合同》之日起7日内，应将办理按揭贷款的全部申请文件以及办理按揭贷款所需的费用全部交付给出卖人指定的合作银行；若银行要求买受人补充提交按揭贷款申请文件的，买受人应自银行提出要求之日起5日内将申请文件补充完毕；若买受人未能按照前述约定期限交齐全部申请文件及相关费用、或补充完毕相关文件及相关费用的；则每延迟一日，应向出卖人支付相当于申请按揭贷款金额的万分之贰的违约金；若买受人延迟达到30日，则出卖人有权选择解除合同。在买受人向出卖人指定的银行提交了全部文件并交纳了相关费用的前提下，若因买受人原因申请的贷款未被银行批准的，买受人应在7个工作目内与出卖人协商签定其他付款方式，并于签署之日起7日内向出卖人一次性付清余款，否则出卖人有权单方解除合同。

同日，吴骊姗与江南投资公司签订《补充协议》，约定因户型设计的调整涉案房屋建筑面积为256．62平方米，套内建筑面积为254．56平方米，计价方式按照套内建筑面积计算，单价为每平米25805．15元。

2011年1月21日，吴骊姗通过中国工商银行北京白云路支行向江南投资公司账户汇入3368959元购房款。该预售合同完成了网上联机备案。

一审庭审中，吴骊姗提交江南投资公司于2012年6月28日向其发送《交房入住通知书》，上载涉案房屋于2012年6月30日正式交付使用，业主可以办理交房入住手续。江南投资公司主张当时给吴骊姗发《交房入住通知书》是因为交付日期快到了，吴骊姗贷款没有批下来，《交房入住通知书》只是程序性的东西。

一审法院认为

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，以免除其对自身的约束。但为了督促解除权的及时行使，使合同关系得到尽快确定和稳定，当事人行使合同解除权应当在合理期间内，否则将产生合同解除权失效的情形。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。在既无法律规定，也没有当事人约定，同时非解除权人也未行使催告权的情形之下，因解除权为形成权，应受除斥期的限制，不能长时间由解除权人保留，否则不仅与民法关于除斥期的规定不相符，也导致合同长期处于不稳定状态，影响交易秩序正常运转。本案中，双方签订的《合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政性法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。关于《合同》的履行，吴骊姗称其一直在等待江南投资公司关于重新申请贷款或者一次性付款的通知；江南投资公司称其多次催促吴骊姗付款，吴骊姗仍迟延付款，故其于2016年10月24日通过短信形式、2018年4月4日通过书面形式通知吴骊姗其行使合同解除权。双方对对方陈述均不认可，但可以确认江南投资公司最早向吴骊姗发出明确的解除通知是在2016年10月24日，吴骊姗对此提出了异议。双方《合同》签订于2011年1月21日，对于付款方式和付款时间进行了约定，同时约定买受人延迟超过30日的，出卖人有权选择解除合同，但对于解除权的行使期限未进行约定。在此情况下，在解除权行使条件具备时解除权的除斥期间便开始起算，江南投资公司未在除斥期间内履行解除权，反而在2012年6月28日向吴骊姗发送《交房入住通知书》，该行为可视为其放弃解除权，故而江南投资公司无权以同一事由再次主张解除权，故对于江南投资公司主张双方《合同》已经解除的抗辩意见一审法院不予采信，吴骊姗可以要求继续履行合同。现交房期限已经届满，吴骊姗自愿且有能力一次性支付剩余购房款，故对于吴骊姗要求一次性支付购房款并要求江南投资公司交付涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。如实际房屋面积与《合同》预测房屋面积存在偏差，双方可对于购房款差额另行协商处理。根据合同约定江南投资公司有义务在交房之后720日内办理产权转移登记，江南投资公司的交房义务与吴骊姗的付款义务互为对价，吴骊姗亦尚未付清房款，故办理产权登记的期限尚未届满，因而对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。

一审法院判决如下：一、北京江南投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内将编号为Y1138976的《北京市商品房预售合同》项下位于北京市朝阳区××（7-19号楼）B35号住宅楼-1层104号房屋交付给吴骊姗，吴骊姗于北京江南投资集团有限公司履行前述义务同时向北京江南投资集团有限公司支付剩余购房款三百二十万元；二、驳回吴骊姗其他诉讼请求。

本院查明

本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为，吴骊姗与江南投资公司签订的北京市商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。本案二审的争议焦点是江南投资公司就案涉房屋履行转移登记义务的期限。本案中，双方签订案涉房屋买卖合同的时间为2011年1月21日，约定的房屋交付时间为2012年6月30日前，约定的房屋转移登记时间为房屋交付之日起720日内，但本案的实际履行进度已经远远超出合同约定的期限。根据本案现有证据，可以认定并非是吴骊姗的单方原因导致合同履行迟延，因此，在一审判决判令吴骊姗一次性支付剩余购房款、江南投资公司一并履行交付义务，且合同本身履行已经大幅度迟延的情况下，为减少当事人诉累及一次性解决纠纷，不宜再机械适用合同中关于江南投资公司履行转移登记义务的期限，江南投资公司应当在合理期限内履行上述义务，期限由本院酌定。

综上所述，吴骊姗的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

裁判结果

一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初74828号民事判决第一项；

二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初74828号民事判决第二项；

三、北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起九十日将编号为Y11389××的《北京市商品房预售合同》项下位于北京市朝阳区××104号房屋转移登记至吴骊姗名下。

一审案件受理费55989元，由北京江南投资集团有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费100元，由北京江南投资集团有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长　　曹　炜

审判员　　蒋　巍

审判员　　石　煜

二〇二〇年八月三日

法官助理　　肖　笛

书记员　　刘怡然