审理法院：北京市第二中级人民法院
案号：（2020）京02民终6724号
案件类型：民事 判决
审判日期：2020-07-30
案由：商品房预售合同纠纷
审理经过
上诉人卢津霞因与上诉人中铁嘉业（北京）投资有限公司（以下简称中铁嘉业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初27817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
卢津霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审费用全部由中铁嘉业公司承担。事实和理由：1.双方争议的对于逾期办理房屋权属转移登记违约金问题中提及“对于逾期办理房屋权属转移登记违约金问题，合同约定如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，则自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。诉讼中，双方争议所在为推算750日的基准日应为合同约定的交房截止日，还是实际交房日。因本案中铁嘉业公司属于在合同约定的交房期限届满前交房，中铁嘉业公司不应因提前交房行为而丧失办理房屋权属转移登记的期限利益,故应当以合同约定的交房截止日作为推算750日的基准日。经计算，中铁嘉业公司存在逾期办理房屋权属转移登记的违约行为，且其提交的证据不足以证明应当免除或减轻其责任，故中铁嘉业公司应当按照合同约定的违约金标准向卢津霞支付逾期办理房屋权属转移登记违约金。”双方在签署北京市商品房预售合同补充协议当中的第四条：本条为《预售合同》第十二条的补充约定：如出卖人在《预售合同》第十二条第（一）款约定日期之前实施交房的，在满足《预售合同》所约定的交付条件的情况下，出卖人应在交房日的7日前向买受人发送书面《房屋交付通知书》（或《入住通知书》)，买受人应当按照通知的房屋交接程序办理入住手续。买受人不得以出卖人违反《预售合同》第十二条所约定的交付条件以外的义务为由拒绝办理入住手续。具体交付日期以出卖人通知买受人办理交付手续的书面文件(即“房屋交付通知书或《入住通知书》”)中载明的日期为准，双方同意房屋约定交付日期变更为通知的交付起始日期。出卖人不需承担违约责任。综上所述，认定交房时间应为卢津霞与中铁嘉业公司签订的北京市商品房预售合同中补充协议内容。恳请法院查明事实，依法支持卢津霞的上诉请求。
被上诉人辩称
中铁嘉业公司辩称，不同意卢津霞的上诉意见，坚持我公司的上诉意见。
上诉人诉称
中铁嘉业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回卢津霞的诉讼请求或酌减违约金；由卢津霞承担本案全部诉讼费。事实和理由：第一、一审法院对案件事实审理不清。1.我公司积极履行合同，不存在明显过错。双方签约后我公司依约向卢津霞交付了房屋，卢津霞已经完全的占有、使用该商品房，完全实现了合同目的。虽然我公司较之合同约定的时间迟延233天完成房屋初始登记，但是我公司作为房屋所在物业的开发建设者已按照相关规定对物业所涉的房屋初始登记向有关部门进行了申报，迟延完成房屋初始登记并非因我公司原因所致，并且在完成了房屋初始登记后，我公司仅用了9天的时间便为卢津霞办理了产权转移登记，较之合同约定的时间仅迟延40天，据此也不难看出我公司并非是主观上消极履行合同义务，而是一直积极履行合同义务。2.合同损失应以实际损失为前提，本案中我公司虽然迟延履行了合同约定的房屋初始登记义务及所有权转移登记义务，但卢津霞并未因此受到任何损失。相反，卢津霞当时购买该房屋的单价为17898元/m，根据二手房交易平台显示，该房屋现价为23778元/m，较之购买时已有了大幅的增值，卢津霞不仅未受损失反而获得了更多的收益。第二、一审法院对由同一违约行为导致的两种违约后果进行了双重评价和双重处罚，违反了民事诉讼法律的公平原则且适用法律错误。1.一审判决违反合同法关于违约金的相关规定，与合同法立法意图相背离。《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据上述法律规定，可以发现我国合同法对违约金的规定是以补偿性为主，以惩罚为辅，同时强调违约金金额以实际损失为基础。一审判决明显与立法意图不符。2.一审判决不仅没有对违约金依法予以调整，而且对同一协议中的违约行为进行了双重惩罚，导致合同中我公司一方明显受损，显失公平。退一步讲，即使认定我公司在合同履行过程中未按时办理完成房屋初始登记及所有权转移登记是因我公司原因导致的，但因房屋初始登记与所有权转移登记系由同一行为所致，与所有权人直接利益相关的为所有权转移登记。我公司行为并未给卢津霞造成任何损失，追究违约不应当脱离实际损失并进行双重处罚。否则以此形成的判决，势必有违公平原则，并且与立法目的不符。综上，恳请二审法院能够根据本案所涉合同的实际履行情况、我公司过错程度、卢津霞获利情况等因素，依法撤销一审判决并予以改判，以实现公平公正的司法理念。
被上诉人辩称
卢津霞答辩称，不同意中铁嘉业公司的上诉意见，坚持我的上诉意见。
一审原告诉称
卢津霞向一审法院起诉请求：1.请求判令中铁嘉业公司向卢津霞支付逾期办理房屋所在楼栋初始登记违约金28828.83元、房屋所有权转移登记违约金39469.51元；2.诉讼费由中铁嘉业公司承担。
一审法院查明
一审法院认定事实：2016年1月17日，卢津霞（买受人）与中铁嘉业公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》（住宅类），约定卢津霞购买中铁嘉业公司开发的位于房山区城关街道圣水嘉名小区YF07-007地块19#住宅楼4层1单元-402号房屋一套。该房屋预测建筑面积共87.28平方米，房屋总价款1231919元，付款方式为首付款加贷款方式付款。合同约定，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；应当在2018年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。
合同签订后，卢津霞向中铁嘉业公司支付了全部购房款1237289元，中铁嘉业公司于2016年11月11日向卢津霞交付了房屋。涉案房屋所在楼栋于2019年8月21日办理了初始登记，涉案房屋于2019年8月30日办理了房屋权属转移登记。
一审法院认为
一审法院认为，卢津霞与中铁嘉业公司在自愿基础上签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。中铁嘉业公司未在合同约定期间办理房屋所在楼栋初始登记和房屋权属转移登记，构成违约，应当承担违约责任。对于逾期办理房屋所在楼栋初始登记违约金，合同约定中铁嘉业公司应于2018年12月31日前办理房屋所在楼栋初始登记，而实际于2019年8月21日才办理完毕，且中铁嘉业公司的举证不足以证明其存在免责或减轻责任的情形，故中铁嘉业公司应当按照合同约定的违约金标准向卢津霞支付逾期办理房屋所在楼栋初始登记的违约金。
对于逾期办理房屋权属转移登记违约金问题，合同约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，则自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。诉讼中，双方争议所在为推算750日的基准日应为合同约定的交房截止日，还是实际交房日。因本案中铁嘉业公司属于在合同约定的交房期限届满前交房，中铁嘉业公司不应因提前交房行为而丧失办理房屋权属转移登记的期限利益，故应当以合同约定的交房截止日作为推算750日的基准日。经计算，中铁嘉业公司存在逾期办理房屋权属转移登记的违约行为，且其提交的证据不足以证明应当免除或减轻其责任，故中铁嘉业公司应当按照合同约定的违约金标准向卢津霞支付逾期办理房屋权属转移登记违约金。
综上，卢津霞要求中铁嘉业公司支付两项违约金的请求，理由正当，法院予以支持，违约金的具体数额法院根据合同约定依法计算确认。对于中铁嘉业公司合理的抗辩意见，法院予以采纳；不合理的抗辩意见，法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、中铁嘉业（北京）投资有限公司于判决生效之日起十日内向卢津霞支付逾期办理房屋所在楼栋初始登记违约金28828.83元；二、中铁嘉业（北京）投资有限公司于判决生效之日起十日内向卢津霞支付逾期办理房屋权属转移登记违约金5196.61元；三、驳回卢津霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明
二审中，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。
本院认为
本院认为，综合双方的诉辩意见和审理情况，本案的争议焦点可以归纳为：一、一审法院判决中铁嘉业公司按照合同约定的违约金标准向卢津霞支付违约金而未酌减是否恰当；二、逾期办理房屋权属转移登记违约金中推算750日的基准日应为合同约定的交房截止日，还是实际交房日。
对于焦点一，卢津霞与中铁嘉业公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。该合同中约定，中铁嘉业公司应在2018年12月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明；应在商品房交付之日起750日内完成房屋所有权证书的代办义务，且对开发商违反上述约定违约责任如何承担以及违约金的计算标准分别进行了明确约定。但商品房所在楼栋于2019年8月21日办理初始登记，涉案房屋于2019年8月30日办理房屋权属转移登记，构成违约，应依约承担违约责任。中铁嘉业公司上诉称其违约非其公司原因所致，不应承担违约责任，但并未提供充分证据予以证明。中铁嘉业公司称其违约并未给卢津霞造成实际损失，合同约定的违约金过高，法院应予调整，依据不足。一审法院结合双方举证质证情况并遵循意思自治原则判决中铁嘉业公司按照合同约定标准支付违约金，并无不当。
对于焦点二，中铁嘉业公司在合同约定的交房期限届满前交房，中铁嘉业公司不应因其提前交房行为而丧失办理房屋权属转移登记的期限利益，故一审以合同约定的交房截止日作为推算750日的基准日，亦无不当。
综上所述，中铁嘉业公司、卢津霞的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3012元，由中铁嘉业（北京）投资有限公司和卢津霞各负担1506元（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长 王艳芳
审判员 李蔚林
审判员 王 元
二〇二〇年七月三十日
法官助理 姬 雷
书记员 梁 佳
