审理法院：重庆市第五中级人民法院

案号：（2020）渝05民终3636号

案件类型：民事 判决

审判日期：2020-07-23

案由：商品房预售合同纠纷

审理经过

上诉人杨兴木、华洋因与被上诉人重庆硕实房地产开发有限公司（以下简称硕实公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2019）渝0110民初8627号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

上诉人诉称

杨兴木、华洋上诉请求：撤销原判，改判硕实公司支付杨兴木、华洋逾期办理产权登记取得受理通知单的违约金33792元；一、二审案件受理费由硕实公司承担。事实及理由：一、一审事实不清。1.双方签订的合同为商品房买卖合同，内容名为预售商品房，实为现实销售。在签订合同时案涉商品房已竣工，只是未进行竣工验收。合同签订后硕实公司即将案涉房屋交付给上诉人进行了装修入住，后硕实公司将打印好的格式接房协议交由上诉人签字是为了减轻逾期交房的违约责任。2.接房协议中明确注明小区房屋主体部分提前竣工，只是有部分附属设计暂未达到接房标准，说明在硕实公司将房屋交付给上诉人时案涉房屋已经竣工，只是未取得竣工验收备案登记。3.事实上在交付之前，双方对房屋（不包括附属设施）质量均予以认可，才构成交付。4.一审法院未查清本案的实际购房款金额。5.上诉人以实际交付提起诉讼，一审法院却以符合交付作出判决，不符合双方合同的约定。二、一审适用法律错误。如果适用合同法第八条，不应驳回上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

硕实公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，公司请求维持原判。

一审原告诉称

杨兴木、华洋向一审法院起诉请求：1.要求硕实公司支付杨兴木、华洋逾期办理产权登记取得受理通知单的违约金33792元；2.诉讼费用由硕实公司承担。

一审法院查明

一审法院认定事实：2014年10月9日，杨兴木、华洋与硕实公司签订《重庆市商品房买卖合同》(合同编号：20140924-xx)，约定：杨兴木、华洋购买硕实公司开发的位于重庆市綦江区横山镇松苑路xx号观云庄北苑xx幢x的房屋，建筑面积为56.60平方米，套内面积为47.74平方米，总成交金额为259794元，杨兴木、华洋一次性付款。合同第七条交房期限及交付条件约定：“……属预售商品房的，甲方应在2015年5月1日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。……”。此外，合同还约定了其他相关事项。同日，双方还签订了《附件五合同补充协议》，其中第二十条约定：“甲方待乙方接房之日起18个月之内办理产权证。相应的税、费用甲、乙双方按国家相关规定各自承担，并由甲方代收代缴乙方相应的税、费。”此外，合同补充协议还约定了其他相关事项。杨兴木、华洋向硕实公司支付了购房费用共计340709元。2015年7月30日，硕实公司将尚未取得建设工程竣工验收备案登记的该房交付杨兴木、华洋使用，杨兴木、华洋实际接收了房屋。2018年4月8日，硕实公司取得该房的建设工程竣工验收备案登记证。2018年7月18日，硕实公司实际办理了该房的房地产权证。

一审审理中，杨兴木、华洋陈述案涉房屋成交总金额实际是330000元，与合同价格不一致。

一审法院认为

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。杨兴木、华洋与硕实公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《附件五合同补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。本案中，硕实公司虽于2015年7月30日向杨兴木、华洋交付了房屋，杨兴木、华洋也自愿接房，但交付时案涉房屋并未取得竣工验收备案登记。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，双方交房行为不构成合法交付。且双方签订的合同也约定了硕实公司应在2015年5月1日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付杨兴木、华洋使用，因此2015年7月30日双方的交接房行为，也不符合双方合同约定的房屋交付条件。同时，在该合同补充协议中约定了硕实公司在杨兴木、华洋接房之日起12个月之内办理产权证，因此可以认定双方合同约定的办证时间应当是硕实公司向杨兴木、华洋交付已进行竣工验收备案登记的商品房之后12个月之内办理房地产权证。硕实公司于2018年4月8日取得了案涉房屋的建设工程竣工验收备案登记，此时才符合合同约定的交房条件，根据合同补充协议约定办证期限应当从2018年4月8日起计算12个月。硕实公司于2018年7月18日为杨兴木、华洋办理了案涉房屋的房地产权证，并未超过合同约定的办证期限，不构成违约。综上，一审法院对杨兴木、华洋要求硕实公司支付逾期办理产权登记取得受理通知单违约金的诉讼请求不予支持。

依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“驳回原告杨兴木、华洋的诉讼请求。案件受理费减半收取计322元，由原告杨兴木、华洋负担(已纳)。”

本院查明

二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的事实相同。

本院认为

本院认为，双方在二审的争议焦点是：1.硕实公司应否承担逾期办理产权登记受理通知单的违约责任；2.一审判决适用法律是否正确。现具体评析如下：

1.关于硕实公司应否承担逾期办理产权登记受理通知单的违约责任的问题。首先，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。由此可知，现行法律对何为合法交付作出了明确规定，即建筑工程必须经竣工验收合格后方可交付使用。其次，双方在商品房买卖合同中明确约定，硕实公司应当将已进行建设工程竣工验收备案的商品房交付给上诉人使用。虽然双方在《附件五合同补充协议》第二十条约定中仅表述为“甲方待乙方接房之日起18个月内办理产权证”，未进一步明确是“实际接房之日”还是“合法交付的接房之日”，但补充协议作为商品房买卖合同的附件，其中涉及的概念应作统一理解。一审法院根据法律规定及双方约定，认定2015年7月30日双方的实际交接房行为不是合法交付、不符合双方合同约定的交付条件，也不能自此起算硕实公司办理房地产权证的期限并无不当，本院予以维持。

上诉人称房屋（不包括附属设施）质量已得到双方认可，因此构成交付的问题，商品房买卖合同的当事人对质量的认可并不能替代法律规定的建筑工程质量合格以及竣工验收的相关标准，上诉人的这一主张不能成立。上诉人称一审未查清本案的实际购房款，因“硕实公司应当承担逾期办理产权登记受理通知单的违约责任”这一前提并不成立，上诉人实际交纳的购房款数额并不是本案必须认定的要件事实，一审法院仅表述了上诉人关于购房款的主张并无不当。

2.关于一审判决适用法律是否正确的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，双方均认可签订的《重庆市商品房买卖合同》及《附件五合同补充协议》有效，一审法院依照此条法律规定作出评述和判决并无不当。上诉人关于一审适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；杨兴木、华洋的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费644元，由杨兴木、华洋负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长　张雪方

审判员　江信红

审判员　邓方彬

二〇二〇年七月二十三日

法官助理　王晓静

书记员　汪腊梅