审理法院：中级法院

案号：（2020）渝01民终XXX号

案件类型：民事

审判日期：2020年07月XX日

案由：商品房预售合同纠纷

上诉人诉称

廖瑞芳、廖崚利上诉请求：撤销原判；改判复信公司立即对出售给廖瑞芳、廖崚利的重庆市渝北区兴锦路1号复地花屿城23幢1-7号房屋的配套车位进行整改，即通过搭建楼梯及浇筑平台等通行设施以便在该车位停车后能够便捷通行至车库入户门；复信公司承担上述房屋及配套车位自2014年6月1日起至车位整改完成之日所产生的物业管理费及公摊费等物管费用（其中截止2018年10月31日的物业管理费及公摊费等物管费用合计31686.8元）；一、二审诉讼费用由复信公司承担。主要事实和理由：廖瑞芳、廖崚利的请求系针对车位的整改而非对房屋的整改；涉案车位不符合《车位建筑设计规范》的规定，对车位本身进行整改，不符合车位的客观物理情况；廖瑞芳、廖崚利提出的未针对车位本身进行整改而通过旁道搭建的请求，系符合客观条件和实际情况的补救措施，具有法律依据；廖瑞芳、廖崚利至今未接收涉案房屋，一审法院认定涉案房屋已经视为交付错误；涉案项目的综合验收，不等同于涉案车位符合竣工验收条件，廖瑞芳、廖崚利举示的证据能够证明涉案车位不符合《车位建筑设计规范》要求；车位整改至符合使用条件前的物业管理费及公摊费等物管费应当由复信公司承担。

被上诉人辩称

复信公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。

一审原告诉称

廖瑞芳、廖崚利向一审法院起诉请求：1.依法判决复信公司立即对出售给廖瑞芳、廖崚利的重庆市渝北区兴锦路1号复地花屿城23幢1-7号房屋的配套车位进行整改，即通过搭建楼梯及浇筑平台等通行设施以便在该车位停车后能够便捷通行至车库入户门；2.依法判决复信公司承担上述房屋及配套车位自2014年6月1日起至车位整改完成之日所产生的物业管理费及公摊费等物管费用（其中截止2018年10月31日的物业管理费及公摊费等物管费用合计31686.8元）；3.本案的案件受理费等诉讼费用全部由复信公司承担。

一审法院查明

一审法院认定事实：2012年10月22日，以廖瑞芳、廖崚利为乙方（买方）与复信公司为甲方（卖方）签订重庆市商品房买卖合同，约定，乙方购买甲方开发的位于重庆市渝北区标准分区Ｇａ4-4／01，Ｇａ5-2／01地块Ａ区23幢1-7，本商品房项目暂定名为：复地·花屿城Ａ区，建筑面积258.55平方米，总成交金额2414787元；第七条，属预售商品房的，甲方应当在2014年5月30日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，本商品房交付时应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；第八条，如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担；第十五条，甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更；第十七条，甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：（1）于2014年5月30日前通水；（2）于2014年5月30日前通电；（3）于2014年5月30日前通气；在上述设施达到使用条件前，由甲方支付乙方的相关物业管理服务费用。合同附件补充协议第二条第1款，双方明确，本合同项下房屋的交付条件为本合同正文第七条所列条件。第十三条约定由上海高地物业公司进行综合管理。同日，双方签订补充协议，约定：1、甲方开发的Ａ区23幢7号房屋，甲方原销售宣传赠送车位，为确保乙方依法取得车位产权，经双方友好协商，同意甲方在向乙方销售Ａ区23幢7号房屋时，改为直接计价销售配套车位，甲方不再向乙方赠送车位；2、与乙方所购Ａ区23幢7号房屋配套销售的一个车位的销售金额共计5万元，乙方同意在签订本协议时向甲方支付购买该车位的保证金5万元，保证金不计利息；在甲方车库竣工后以实测报告中甲方就近原则指定房号为准与乙方就该车位签订正式的《商品房买卖合同》，并办理产权证，乙方缴纳的保证金直接转为该车位的购房款；3、因甲方开发的Ａ区23幢7号房屋与车位为配套建设，双方同意Ａ区23幢7号房屋销售与其配套的车位销售为不可分割的一个整体，任何一方均不得要求仅履行房屋销售之合同义务或车位销售之合同义务；5、该车位交付日期以双方签订的车位《商品房买卖合同》中的约定为准，但乙方不得以车位任何原因为由，在Ａ区23幢7号房屋交付时拒绝接房及拒绝接收车位；7、如在车位交付后有退房行为发生，则乙方还应在双方约定的退房期限前，完成车位腾退，如对车位进行了改造或装修的，乙方应负责恢复原状；11、交房标准：：地下车库（1））地面：地坪漆（2）墙面及顶棚：腻子刮白；（3）车位：开敞式车位。当日，廖瑞芳、廖崚利支付完毕全部购房款，同时，廖瑞芳、廖崚利为购买车位支付了5万元，复信公司出具收据，载明收款内容为“复地花屿城Ａ23-7”。

2013年12月30日，涉案房屋所在楼栋取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证；2014年5月23日，复信公司向廖瑞芳、廖崚利邮寄入住通知书，通知其于2014年5月30日至6月1日期间办理交房手续。2013年12月20日，涉案房屋对应的车库通过竣工验收，并于2014年6月16日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。

2017年9月20日，复信公司向廖瑞芳、廖崚利寄送《关于签订车位商品房买卖合同的通知》，主要内容为：双方依据《车位补充协议》的约定确定花屿城A区278号车位系您的车位，但尚未就该车位与我司签订正式《商品房买卖合同》，现该车位已具备签约及交付的条件，为了确保您在该车位项下的合法权益，我司将于2017年9月24日（周日）至9月30日（周六）期间集中办理签约手续。

2018年11月15日，上海高地物业管理有限公司重庆分公司委托重庆鼎之律师事务所向廖瑞芳、廖崚利寄送律师函，告知其拖欠自2014年6月1日至2018年10月31日期间的物业服务费、公摊水电费以及违约金，共计31686.8元。

庭审中，廖瑞芳、廖崚利举示了278号车位照片（四张），拟证明复信公司拟交付的车位不符合别墅配套车位使用条件和品质，廖瑞芳、廖崚利有权拒绝接房，复信公司应整改并承担物管费。复信公司质证认可该组照片的真实性、合法性，但不认可关联性，称双方并未合意确认278号车位是廖瑞芳、廖崚利所有。廖瑞芳、廖崚利还举示了2019年1月21日廖瑞芳与复信公司工作人员罗女士的通话，拟证明复信公司承认其向廖瑞芳、廖崚利提供的涉案车位过小无法正常使用；复信公司认可该证据的真实性，但不认可合法性与关联性：1.录音未经对方同意，为非法证据；2.无法证实对方系复信公司员工；3.该证据证实双方未确定廖瑞芳、廖崚利购买的车位号，故廖瑞芳、廖崚利对278号车位不享有权利。

另查明，廖瑞芳、廖崚利没有实际接收复地·花屿城A区23幢1-7号的房屋，该房已办理了产权证。复信公司认可从距离上看278号车位是距离该房屋最近的车位。双方未就278号车位签订正式的商品房买卖合同。2018年11月，复信公司另行提供了其他车位号供廖瑞芳、廖崚利选择，但最终未达成一致。

一审法院认为

一审法院认为，廖瑞芳、廖崚利、复信公司所签订的重庆市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方应按约履行合同义务。基于涉案合同，廖瑞芳、廖崚利认购了涉案房屋的配套车位，车位协议约定在车库竣工后，以复信公司就近原则指定房号为准签订正式的车位买卖合同，即具体车位由复信公司依照就近原则指定。履行中，复信公司以书面形式确定车位具体坐落为复地·花屿城A区278号并通知廖瑞芳、廖崚利签约，且认可该车位系距离涉案房屋最近的车位。双方后续亦未对其他车位号另行达成合意，因此，可以认定廖瑞芳、廖崚利认购车位即为A区278号。廖瑞芳、廖崚利认为该车位过小无法正常使用，故起诉要求复信公司搭建楼梯及浇筑平台等通行设施以便在该车位停车后能够便捷通行至车库入户门。对此，一审法院认为，廖瑞芳、廖崚利的诉讼请求实质上并未要求对278号车位本身作出任何整改，而是其认为在该车位停车后导致其无法正常通行至入户门，影响了涉案房屋的使用功能，故要求对涉案房屋进行整改。合同约定交房时间为2014年5月30日前，实际上，涉案房屋已于2013年12月30日取得竣工验收备案登记证，符合合同约定的交付条件。复信公司向廖瑞芳、廖崚利寄送了入住通知书告知其在2014年5月30日至6月1日期间办理交房手续，按约，涉案房屋视为已于2014年6月1日交付廖瑞芳、廖崚利，且廖瑞芳、廖崚利没有证据证明涉案房屋的规划设计不符合法律规定或经过变更；同时，278号车位亦竣工验收合格，廖瑞芳、廖崚利没有证据证明该车位的规划设计不符合法律规定。因此，对廖瑞芳、廖崚利的该项诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。廖瑞芳、廖崚利主张由复信公司承担涉案房屋及配套车位的物管费用没有合同约定，亦于法无据，故一审法院不予支持。

一审法院判决：“驳回原告廖瑞芳、廖崚利的全部诉讼请求。案件受理费592元，因适用简易程序减半收取296元，由原告廖瑞芳、廖崚利负担。”

本院查明

二审中，廖瑞芳、廖崚利申请对涉案278号车位现状进行现场勘验。本院经审查认为，该车位的具体位置、面积、周边现状以及实地使用情况等问题，均与双方争议的基本案件事实密切相关，故对其申请依法予以准许，后于2020年4月24日组织双方当事人到场进行现场勘验。

本院二审查明：现场勘验中，双方当事人一致确认涉案车位实测宽度为2.4米（以白线外沿为界），面向车位的右侧入户楼梯已被扩建至相邻承重柱处，左侧入户楼梯无此情形。同时，从现场勘验情况看，车辆入库停放后，人员若从面向车位的左侧车身与相邻承重柱之间穿行，则该处的宽度仅容一人勉强通过（右侧通行情形基本相同）；人员若从该承重柱与左侧楼梯之间的空隙通行，则行走相对顺利。现场勘验中，双方的争议点主要为：涉案车位能否正常使用。廖瑞芳、廖崚利认为，该车位不能正常使用，人员通行、上下车均有较大影响；复信公司认为，车位已经通过竣工验收合格，符合国家相关行业标准，廖瑞芳、廖崚利主张车位影响正常使用的原因是因其车型太大。

另查明，双方当事人在二审中对A区278号为涉案房屋配套车位未提异议，本院予以确认。

本院二审查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。

本院认为

本院认为，结合案件审理情况，双方当事人争议的上诉焦点为：1.涉案房屋配套车位能否达到正常使用目的；2.相关期间段的物管费应由何人承担。现分别评析如下：

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”据此，本院依法围绕廖瑞芳、廖崚利的上诉请求逐一进行评判：

1.关于涉案房屋配套车位能否达到正常使用目的问题。第一，从老百姓的购房需求来看，不同购房动机对应不同购房目的。通常情况下，购房者的购房动机可以分为居住型、投资型以及享受型三种。居住型购房者购买房屋的目的主要是解决自身居住的问题，这类购房动机是由基本的生存需求和安全需求引起的。一般情况下，市区设计紧凑、功能齐全的中小户型经济适用房屋是他们的首选。投资型购房者本身已经拥有居住的房屋，经济状况相对良好，这类购房动机一般是由安全需求和社交需求引起的。一般情况下，他们购房的关注点除了房价和质量等基本内容之外，更多的是楼盘的升值空间和出租、转让的可行性、收益大小。享受型购房者的购房动机是由尊重需求和自我实现需求引起的，他们对价格的敏感度相对较低，购房时带着较强烈的品质需求，关注的重点是房屋的档次与品位是否较高、周边人文自然环境是否舒适、小区配套设施是否完备等，因此房屋内部结构设计新颖、功能区大气时尚、配套车位方便好用的豪华大户型、联排别墅、独栋别墅等是他们的首选。具体到本案来说，廖瑞芳、廖崚利在2012年10月从复信公司处购买了位于重庆市渝北区房屋，该房屋建筑面积258.55平方米，总成交金额2414787元，且配套车位系距离涉案房屋最近的Ａ区278号车位，无论从交易时间、市场行情、房屋坐落、建筑面积，还是总成交金额等方面来讲，廖瑞芳、廖崚利的购房动机更符合享受型特征。此种情形下，作为购房者的廖瑞芳、廖崚利对所购房屋和配套车位的建筑品质等提出较高需求既符合其合同目的，也符合老百姓的一般认知和惯常理解。

第二，从诚实信用原则来看，开发商应对行业标准与不同购房者的不同购房需求之间的平衡作公平合理的处理。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”诚实信用原则在私法领域被视为“帝王条款”“最高行为准则”，其基本语意是要求人们在民事活动中行使民事权利和履行民事义务时应当讲究信用、严守诺言、诚实不欺，在不损害他人利益的前提下追求自己的利益，否则将获得不利的法律评价。诚实信用原则在合同法中有着特殊地位，在合同履行中，诚信履约亦构成合同履行的基本原则。本案中，复信公司的主要合同义务是按约提供车位，廖瑞芳、廖崚利的主要合同义务是按约支付车位款。现廖瑞芳、廖崚利已支付车位款50000元，完成了其合同主要义务；对应的，复信公司亦应提供相应车位。结合第一点评判理由，本院认定，复信公司提供车位的合同严格责任应当界定为须满足符合行业标准和购房者合理使用需求这两项条件，方为遵循诚信原则之具体体现。详言之，《车库建筑设计规范》作为建筑行业工程建设规程，是建筑领域的行业标准。标准化对于企业而言，有利于稳定和提高产品、工程、服务的质量，从而提高企业竞争力；对于消费者而言，则有利于保障人身和财产安全，维护消费者合法权益。作为增量房交易市场主体的开发商，在项目设计之初，即应充分评估不同楼盘品质满足不同购房群体需求这一市场适应性问题，在行业标准之上，更应全面考虑不同购房者根据不同购房动机对应的不同购房目的。基于此，本院判定复信公司向廖瑞芳、廖崚利交付的车位理应满足前述两项条件。

第三，从配套车位现状来看，涉案车位存在不能满足购房者正常、合理使用需求之客观情形。根据本院二审形成的勘验笔录，以及拍摄的涉案车位停车后与相邻建筑物（楼梯、承重柱等）的物理位置照片显示的内容可知，涉案车位右侧相邻入户楼梯已被扩建，若左侧相邻入户楼梯也被作相同的扩建，则上诉人在涉案车位停车后，从车库入户的方法除通过车身与两侧承重柱的空隙勉强穿行入户外，别无他法，此其一。其二，涉案车位停车入库后，由于车身两侧均有承重柱，车门开启、关闭均不够便利，存在造成人员无法正常上下车的问题，给车位使用带来明显不便。其三，虽然复信公司辩称因廖瑞芳、廖崚利的汽车车型太大影响车位正常使用，但双方当事人在合同中并未对车位应当或者仅能用于停放何种家用车型车辆进行明确约定，根据一般交易习惯和经验法则，无论何种类型的商品房，其配套车位均应满足一般家庭用车需求，加之涉案房屋系别墅，那么车位设计除应符合行业标准，以便通过竣工验收之外，理应满足该类房屋购房者相对高品质的生活需求。而涉案车位之现状已表明，该车位尚不能满足购房者的正常、合理使用之合同目的，复信公司在履约过程中存在违背诚实信用原则之客观事实。

综上，涉案车位存在影响购房者正常使用、不能完全满足其购房之合理需求的事实，尚未达到该类住房配套车位的通常使用目的。因此，上诉人提出的该项上诉理由，有相应事实依据，本院依法予以支持，结合上诉人提出的整改请求，综合涉案车位的现状，本院认定复信公司应将该车位整改至符合涉案车库竣工验收标准之状态。

至于廖瑞芳、廖崚利认为涉案车位过小，无法正常使用，要求复信公司搭建楼梯及浇筑平台等通行设施以便在该车位停车后能够便捷通行至车库入户门的整改请求。因本案双方当事人争议的民事法律关系为商品房预售合同关系，现廖瑞芳、廖崚利要求的搭建楼梯及浇筑平台等通行设施涉及左右业主的相邻权法律关系，明显已超出本案审理范围，本院依法对上诉人的该整改意见不予支持。

2.关于相应期间段的物管费应由何人承担问题。针对廖瑞芳、廖崚利主张复信公司应承担配套车位自2014年6月1日起至车位整改完成之日所产生的物业管理费及公摊费等物管费用的问题。根据前述分析，因涉案车位不能满足购房者的正常使用，开发商应进行相应整改，那么整改期间的物管费用，应由复信公司承担，故对上诉人的该项上诉请求，本院予以支持。

至于廖瑞芳、廖崚利主张复信公司应承担涉案房屋自2014年6月1日起至车位整改完成之日所产生的物业管理费及公摊费等物管费用问题。因该主张缺乏事实依据，本院对其该项上诉主张不予支持。

综上所述，廖瑞芳、廖崚利的上诉请求部分成立，应予相应支持。一审判决认定事实清楚，本院根据二审中的新证据依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

裁判结果

一、撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初16831号民事判决；

二、重庆复信置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将复地·花屿城A区278号车位整改至符合车库竣工验收标准之状态；

三、重庆复信置业有限公司承担复地·花屿城A区278号车位自2014年6月1日起至车位整改完成之日止所产生的物业管理费用；

四、驳回廖瑞芳、廖崚利的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。

一审案件受理费296元，由廖瑞芳、廖崚利负担98元，由重庆复信置业有限公司负担98元。二审案件受理费592元，由廖瑞芳、廖崚利负担296元，由重庆复信置业有限公司负担296元。

本判决为终审判决。