审理法院：中级法院

案号：（2020）渝01民终XXX号

案件类型：民事

审判日期：2020年07月XX日

案由：商品房预售合同纠纷

上诉人诉称

黄洪英上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回浚亮公司一审诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由浚亮公司承担。事实和理由：1.浚亮公司明知案涉房屋无法获得按揭贷款，且未办理合同登记，责任在浚亮公司。2.《补充协议二》系格式合同，浚亮公司未对加重黄洪英责任义务的条款尽到提醒注意说明义务，系无效条款。3.违约金标准过高，应当调减。4.浚亮公司以虚假租约销售房屋。5.浚亮公司是房产企业，可能影响人民法院判决。

被上诉人辩称

浚亮公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

一审原告诉称

浚亮公司向一审法院起诉请求：1.黄洪英支付浚亮公司违约金193148.6元（包括：逾期付款违约金：自2019年1月29日起至2019年6月11日止，每日按照580000元×0.1%×133天=77140元；解约违约金：1160086元×10%=116008.6元）；2.本案诉讼费用由黄洪英承担。

一审法院查明

一审法院认定事实：2017年6月29日，以浚亮公司为甲方（卖方），黄洪英为乙方（买方），签订《重庆市商品房买卖合同》，约定，乙方向甲方购买位于重庆市两江新区的房屋，该房屋为现房，《房地产权证》号：渝（2017）两江新区不动产权第0003421**，总成交金额为1160086元。合同第五条“付款方式和期限”第（二）款约定：乙方以按揭方式付款，（1）乙方于本合同签订时向甲方支付232059元；（2）乙方应于2017年12月29日向甲方支付116009元；（3）乙方应于2018年6月29日向甲方支付116009元；（4）乙方应于2018年12月29日向甲方支付116009元；（5）余款580000元由乙方于2018年12月29日前申请按揭银行贷款，如银行批准的实际按揭贷款金额与前述按揭贷款金额不一致的，不足部分由乙方在甲方通知后30日内用现金补足；第（三）款约定，因甲方的原因，导致乙方未能获得分行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同,甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款1%赔偿乙方。因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。合同第十条“乙方逾期付款的违约责任”约定，乙方如未按本合同约定的时间付款，逾期在180日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之一向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款……。第十二条“关于办理合同登记备案的约定”第2款，甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同1日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。合同附件五《合同补充协议》中，第四条第3款约定，（1）乙方确认已充分知悉目前相关的房地产调控及房贷政策，同时意识到其贷款申请存在不能通过银行审查的风险，乙方所能获得的贷款条件（包括但不限于按揭成数、利率、年限等）以贷款机构审批为准，乙方承诺已具备按揭贷款所需条件……；（2）乙方选择贷款方式付款的，无论因乙方、甲方或非归责于甲方或乙方的原因致使乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，乙方同意，本合同继续履行，乙方应自本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则乙方自本合同签订之日后的第31日起按照本合同正文第十条的约定承担违约责任。（4）乙方应自行办理按揭贷款手续，甲方仅限于协助义务，甲方特此告知乙方，乙方对此表示理解并接受，同时乙方承诺不以此为由要求解除合同或要求甲方承担违约或赔偿责任。第7款，乙方逾期付款的，甲方有权选择是否向乙方催告，且有权在乙方逾期付款180日后2年内行使单方解除权。甲方据此解除合同的，乙方按应付款的10%向甲方支付违约金，甲方扣除前述违约金后退还乙方剩余全部已付房价款。上述附件条款均加注了符号“＊”以及下划线进行标注。

同日，双方还签订《〈商品房买卖合同〉补充协议（二）》，对《重庆市商品房买卖合同》及补充协议进行了补充约定。协议第一条第2款约定：若买受人选择“贷款方式”支付购房款的，则买受人应自原合同约定的首付款全额（首付款采用分期支付的，则自首付款最后一期）到期之日起7日内备齐所有按揭贷款手续向贷款银行申请办理贷款手续，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意原合同继续履行。买受人应自原合同约定的首付款全额到期之日起30日内全额付清该房屋总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则，每逾期一日按照应付购房款的0.1%向出卖人支付逾期付款违约金；若买受人逾期支付到期购房款（包括任何一期首付分期款及贷款）超过30日的，则出卖人有权解除合同，买受人应按照原合同约定之该房屋总价款的10%向出卖人支付违约金；若违约金不足以弥补给出卖人造成的损失，则买受人应负责赔偿。协议第二条第1款约定：双方确认在签署本协议时，该房屋已具备原合同约定的交付条件，双方同意：在原合同约定的该房屋购房款支付不低于总购房款的20%时，买受人可向出卖人申请办理提前承租使用该房屋等手续，届时以买受人提交书面申请为准，出卖人应予以办理交付。第三条约定，买卖双方同意，在原合同约定的该房屋购房首付款（分期方式付款的指除最后一笔款之外的其它款项；贷款方式付款的指满足贷款银行要求的买受人应付自有资金部分）付清之前，双方不办理该房屋商品房买卖合同的房地产交易中心网上签约及备案手续，但双方签署的该房屋原合同及本补充协议具有法律约束力。在买受人付清原合同约定的该房屋首付款之日，买受人应到出卖人处办理该房屋商品房买卖合同的网上签约系统签约手续，出卖人在买受人办妥网上签约之日起30个日内应办妥该房屋商品房买卖合同的备案登记手续。第六条约定：本协议所做补充约定与原合同约定如有冲突的，则以本协议约定为准适用，本协议未作补充约定的相关事宜仍按原合同原定执行。

上述合同及协议签订后，截止2018年12月20日，黄洪英向浚亮公司支付完毕首付款，共计580086元。

2019年6月11日，浚亮公司向黄洪英送达了《商品房买卖合同解除通知书》，其中载明：《购房合同》签订后截至目前你已支付了房款580086元，剩余房款580000元至今未付……由于你逾期付款已超过180日，该逾期付款行为已严重违反《购房合同》约定……向你特别致函如下：一、解除贵、我双方签订的《购房合同》，买卖合同自本通知书送达或者视为送达之日起解除，我司有权将该房屋另售他人；二、鉴于你的违约行为，在《购房合同》解除的同时，你还需按约向我司支付相应违约金，前述违约金将从你已付房款中直接扣除，不足部分，我司保留向你继续追偿的权利……。

庭审中，黄洪英举示了以下证据：1、商铺租赁合同，系黄洪英与案外人重庆琢璞实业有限公司于2017年9月9日签订，双方签章确认，约定重庆琢璞实业有限公司自2017年8月16日至2022年4月30日承租案涉房屋，每年租金标准不一致。2、房屋租赁债权债务转让协议，主要内容为重庆琢璞实业有限公司同意浚亮公司将承租的案涉房屋出售给黄洪英，并于2017年8月16日起，黄洪英变更为出租方并享有租金收益，尾部有三方的签章。上述两份证据拟证明浚亮公司以带租约欺骗黄洪英签订合同。3、房屋租赁协议解除通知书，载明2019年6月27日浚亮公司向黄洪英发送通知解除双方签订的租赁合同。拟证明事实上是浚亮公司和黄洪英发生的租赁关系。浚亮公司发表质证意见：1、对证据2和3的真实性认可，但与本案法律关系无关，浚亮公司已与当时的承租人签订了租赁协议，为提前将房屋交给黄洪英，故将出租人权益转让给黄洪英。2、对证据1的真实性无法核实。

证人陈某的证言表明，其于2017年购买303号房屋，在2019年年初办理了按揭贷款；打征信前，浚亮公司叫其赶快去办，因为明年可能办不下来，银行可能不得放贷了。浚亮公司认为证人购买时间、房屋类型、付款方式与黄洪英相同，其能顺利办理按揭正好证明是黄洪英自身原因办不了按揭。黄洪英认为证人陈述属实。

另查明，2019年7月8日，黄洪英就本案诉争合同提起诉讼，要求浚亮公司立即退还购房款、相关代收税费，支付资金占用利息并赔偿装修款。在该案庭审中，黄洪英陈述：购房时，浚亮公司没有告知我是以全款还是贷款方式购买房屋，也没有要求我提供征信信息，是我交了首付款后其才让我提供征信的；因为我征信是有问题的，如果购房前浚亮公司就让我提供征信，我就不会购买案涉房屋，因此，浚亮公司存在欺诈行为。签订合同时，我并不了解贷款需要查询征信，后来我于2019年1月打印了征信报告并交给浚亮公司，之后浚亮公司告知我称征信不行，不能贷款；我本来在浚亮公司处购买了两套房屋，一套全款，一套按揭（即案涉房屋），我本来想把全款的房屋用来贷款，但因浚亮公司办证时信息填写错误，导致该房屋不能用来抵押贷款，导致我无法支付案涉房屋的房款。经审理查明后认为黄洪英自述因其征信问题未能通过银行贷款审批，且欲以其他房屋抵押贷款未果，按照补充协议二的约定其应在2019年1月29日前付清剩余房款，但逾期超过30日，浚亮公司有权解除合同，故双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2019年6月11日解除。虽然黄洪英逾期付款构成违约，应承担相应的违约金，但未进行结算，浚亮公司可另案处理违约金问题。2019年11月19日，浚亮公司提起上诉，请求改判浚亮公司在扣除违约金后退还房款。本院认为浚亮公司已就违约金另案起诉且法院已受理，是否应承担违约金及金额尚未确定，其主张抵销的条件不成就，浚亮公司上诉理由不能成立。

审理中，浚亮公司陈述因首付款支付完毕后，按揭无法办理，双方争执不下，故黄洪英不配合进行网签。黄洪英陈述与案外人签订租赁合同后未收到过租金，银行告知无法贷款的原因是二、三层都不能，除非已有人营业在收租金了。

一审法院认为

一审法院认为，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》以及双方就案涉房屋的买卖事宜单独签订的补充协议（二），其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，已于2019年6月11日解除。

按照合同附件以及补充协议（二）的约定，无论系何原因导致黄洪英未能获得银行按揭贷款的，黄洪英均应在约定的期限内全额付清房款，即浚亮公司无需证明按揭贷款被拒的原因为何，只要黄洪英确实无法获得贷款，其就应按期全额付款，事实上黄洪英逾期未支付剩余房款。同时，黄洪英作为申请贷款的主体，其应当了解清楚银行的信贷政策以及准确评估自身还贷的能力，并承担是否能获得贷款的风险。其作为购房人，支付房款系合同约定的主要义务，即使无法办理贷款，亦不能免除其付款义务。黄洪英辩称无法贷款的原因包括以下三点：1、浚亮公司以假租约欺骗售房；2、浚亮公司未对案涉合同办理备案登记；3、案涉房屋的第二、三层本身无法贷款。对此，一审法院评析如下：1、黄洪英举示的商铺租赁合同有黄洪英的签名以及案外人重庆琢璞实业有限公司的盖章，租赁合同约定的内容有房屋租赁债权债务转让协议、房屋租赁协议解除通知书佐证，故对商铺租赁合同的真实性予以认可。从上述三份证据可以认定案涉房屋确系存在租约，但不足以认定浚亮公司的销售行为存在欺诈。2、合同约定，首付款支付完毕之前，不办理网签及备案手续，首付款支付完毕之后，黄洪英应前往浚亮公司处办理网签，即双方应互相配合进行网上签约并办理备案登记，而非仅为浚亮公司的义务。且在（2019）渝0112民初16777号案件中，黄洪英自己陈述到“因为我征信是有问题的，如果购房前浚亮公司就让我提供征信，我就不会购买案涉房屋”，证人陈某的证言虽证明浚亮公司曾告知之后银行可能不会放贷，但并不足以认定黄洪英未能获得贷款的真实原因就是未办理备案登记以及第二、三层本身无法贷款。综上所述，对于黄洪英的抗辩意见不予采纳。黄洪英逾期未支付剩余房款导致合同解除，其行为构成违约，应向浚亮公司支付违约金。浚亮公司同时主张了逾期付款违约金以及解约违约金，一审法院认为合同约定的上述两项违约金性质不同，逾期付款违约金系在合同继续履行的基础之上，由违约方承担的违约责任，而案涉合同已解除，浚亮公司无权要求黄洪英承担继续履行合同的违约责任，而可以主张因黄洪英违约导致合同解除的违约责任，故黄洪英应按照合同约定，以房屋总价款1160086元的10%计算向浚亮公司支付违约金116008.6元，对浚亮公司超出部分诉讼请求，一审法院不予支持。黄洪英辩称请求调整违约金标准，但未对违约金计算标准过高进行举证，故对于其抗辩意见不予采纳。

据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、黄洪英于本判决生效后十日内向重庆浚亮房地产开发有限公司支付违约金116008.6元；二、驳回重庆浚亮房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4162元，由重庆浚亮房地产开发有限公司负担1662元，由黄洪英负担2500元。”

本院查明

二审中，黄洪英申请证人王某出庭作证，拟证明王某购买的房屋和黄洪英相近，而王某征信良好，却仍然没有办理到按揭贷款。黄洪英不能办理按揭贷款是浚亮公司所售房屋自身原因，责任不在黄洪英。浚亮公司质证认为，不认可王某证言真实性，王某作证时无法准确陈述其所购商铺位置及合同签订日期，且房屋位置和合同日期差别较大，不具有可比性，王某未提供书面证据证明不能办理按揭的原因在房屋本身，浚亮公司一审申请的证人能够证明案涉房屋能够办理按揭贷款。本院认为，王某的购房情况，与本案无关联性，本院不予采信。

二审查明：合同附件五《合同补充协议》第四条第3款内容，有下划线标注。《<商品房买卖合同>补充协议（二）》第一条第2款内容，有框注。

二审查明的其他事实与一审相同。

本院认为

本院认为，浚亮公司与黄洪英签订的《重庆市商品房买卖合同》以及《<商品房买卖合同>补充协议（二）》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方诉辩意见，本案主要争议焦点为：黄洪英是否构成违约，以及违约金金额。

根据《重庆市商品房买卖合同》以及《<商品房买卖合同>补充协议（二）》的约定，无论浚亮公司、黄洪英或者非可归责于双方的原因致使黄洪英未能获得贷款或少于申请贷款的金额，黄洪英均同意继续履行合同，并按期付清总房款或补足贷款差额。前述内容明确具体，且有醒目提示，黄洪英对按揭贷款存在的风险预先知晓。黄洪英虽认为按揭贷款未获通过的原因在房屋自身，但其申请出庭作证的王某的证言不能证明该事实，且依据合同约定，该理由不能免除黄洪英继续付款的义务，黄洪英未付清房款，构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，黄洪英逾期付款超过30日，应当承担房屋总价款10%的违约金116008.6元。黄洪英认为违约金过高，请求调减，应对违约造成的实际损失承担举证责任，其未就此举示任何证据，故本院对其主张不予支持。

黄洪英的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4162.97元，由黄洪英负担。

本判决为终审判决。