审理法院：中级法院

案号：（2019）沪01民终XXX号

案件类型：民事

审判日期：2020年06月XX日

案由：商品房预售合同纠纷

上诉人诉称

上诉人李惠霞上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：1.双方签订的《上海市商品房预售合同》补充条款一中的讼争格式条款效力应确认无效。其中《上海市商品房预售合同》补充条款一第十一条第4项不属法定不可抗力；《上海市商品房预售合同》第七条与第十二条均属于追究对方违约责任赋权性条款，设定违约责任加重由双方约定的二项有权选择性条款，第十二条中针对违约行为加重超过三十天后的第二项选择设定，被上诉人事先设定将加重部分变更为可部分免除、减轻的免责条款，故应确认为无效；《上海市商品房预售合同》补充条款一第二十五条违背最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，应确认为无效；《上海市商品房预售合同》补充条款一第二十六条也系被上诉人事先精心设计，即补充条款一与主合同条款不能同时成立同时有效，并同时履行补充条款，应确认为无效；《上海市商品房预售合同》补充条款一第二十九条也系免除被上诉人对格式合同提示说明的义务，应确认无效。2.被上诉人在销售过程中从未公示该楼盘毛坯交房，《上海市商品房预售合同》第十一条约定被上诉人于2018年9月30日交付，又根据同时签订的《房屋装修委托合同》第二条、第六条房屋装修开始于毛坯交付之日，房屋装修最迟为2018年12月31日完成并通知上诉人接收，被上诉人交付精装修房屋构成延期。根据《房屋装修委托合同》第八条、第十三条约定，装修费用由被上诉人承担，表明被上诉人向上诉人赠与全套精装，开发商售房附赠精装修对买卖合同订立及房屋价格确定有重大影响，是开发商促销手段，因此两份合同实质上应为同一个买卖关系，因为不可独立分割的赠与关系不属于民法上的赠与行为，装修合同第二十二条约定为两个独立合同是对同一个购房标的物的无效分解，应将毛坯销售与装修赠与还原为精装房销售行为。据此，双方约定的“钥匙房”交付是指竣工验收后的精装房。3.被上诉人以毛坯房申报、精装赠与销售，由此规避依法必须对实际所售房屋的逾期交付违约责任。鉴于客观实际标的应当以精装房交付，相应的履行期限应当是精装房交付时间以及违约责任应当以《上海市商品房预售合同》第十二条约定标准，即按照日万分之一标准支付逾期交付违约金。上诉人认为，被上诉人设计补充条款一为格式合同，为了规避合同法第39条、第40条等法律和司法解释对被上诉人的法律约束力，并为将来诉讼中的举证责任预设证据。补充条款一并不是双方签订《上海市商品房预售合同》之后产生的补充协议，不应赋予被上诉人变更、撤销主合同违约责任的效力，据此，请求二审法院依法重新认定，以维护上诉人的合法权益。

被上诉人辩称

被上诉人鑫泰公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

一审原告诉称

李惠霞向一审法院起诉请求：1.确认《上海市商品房预售合同》中的“补充条款一”第十一条第4项、第十二条1.2.5.6（3）、第二十五条、第二十六条、第二十九条无效；2.鑫泰公司支付自2019年1月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，以14,220,876.84元（人民币，下同）为基数，按日万分之一计算；3.本案诉讼费、律师费3,000元由鑫泰公司承担。

一审法院查明

一审法院认定事实：2016年9月16日，鑫泰公司（甲方）与李惠霞（乙方）签订《上海市商品房预售合同》，乙方向甲方购买XX路XX弄XX庭XX号XX层XX室房屋（以下简称系争房屋），房屋暂测建筑面积119.57平方米，单价118,983.24元/平方米（不包含房屋全装修价格），总房价款暂定14,226,826元（不包含房屋全装修价格）；第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件:贰、取得了《住宅交付使用许可证》;甲方对该房屋设定的抵押已注销;甲方已按规定缴纳了物业维修基金;甲方承诺在2019年03月31日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证),如到时不能取得商品房房地产权证(大产证),乙方有权单方面解除本合同；第十一条约定，甲方定于2018年09月30日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外；第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算,违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天,乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任:贰、见补充条款。第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准；附件三（该房屋建筑结构、装修及设备标准）约定了系争房屋所在楼宇的主体结构、外墙、大堂、走廊、电梯、进户门、窗、燃气、配电照明系统、供水、环保、电话、网络通讯及安防系统标准。合同补充条款一约定，经甲乙双方平等协商，同意接受以下条款作为本合同上述格式条款有关条文的补充条款：……十一、本合同第十一条所规定的不可抗力尤其包括如下内容:4、施工中遇到的异常困难或重大技术不能及时解决；十二、对于本合同第十二条补充如下:1、若甲方不能按照合同第十二条（注：此处应为笔误，合同第十一条约定了交房期限，下同）规定期限交房,乙方同意给予甲方宽限期八个月(下称宽限期),自合同第十二条约定的房屋交付日期次日开始计算,甲方在宽限期届满前具备交付条件,将符合本合同约定的房屋交付给乙方不视为甲方延期交付,乙方同意宽限期内合同继续履行,且甲方不承担违约责任。若发生不可归责于甲乙双方事由导致延期交付房屋,造成的交付延期甲方不承担违约责任,且宽限期相应顺延。2、若甲方在宽限期届满日后六个月内交房,自本条第一款约定宽限期届满日的次日起至甲方书面交房通知的交付房屋之日止,甲方按日向乙方支付其已付房价款万分之一违约金,合同继续履行,但违约金总额不超过乙方已付房款的1%……5、双方同意,关于房屋交付的约定以本条为准,甲方除承担本条约定的违约责任,不再承担其他责任。6、如遇以下不可归责甲乙双方事由情形,除甲乙双方协商同意解除或变更本合同外,甲方可据实予以延期交付:……(3)施工中遇到重大技术问题或异常困难不能及时解决的;……以上特色原因为众所周知,甲方无须承担通知义务;属于其他情形的,甲方于发生之日起60日内书面通知乙方。二十五、关于销售广告、宣传资料和样板房：1、双方的权利义务以本合同、附件和补充条款为准。甲方的广告、样板房、宣传材料、模型、展示版、楼书、规划设计效果图、沙盘、任何口头介绍、解释(包括但不限于照片、录像、录音等)及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考,不构成本合同的组成部分。乙方不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究甲方责任。2、甲方此前在书面的销售广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的允诺具体确定,并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响,合同又未作重新约定的,可作为合同附件,对双方具有约束力。甲方在上述场合已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件或待双方签订合同时进行具体约定的,不构成合同内容,双方不受约束。3、甲方销售广告、模型和宣传资料中对商品房开发规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明、示范等仅供乙方参考之用,不作为合同内容,双方不受其约束。4、预售时向乙方提供的样板房仅作装潢布置及房型参考示意使用,不作为本合同中甲方向乙方交付的房屋的标准。二十六、本合同附件、补充条款若与本合同的约定不一致的,均以合同附件和补充条款为准。乙方不得援引本合同及本合同附件、补充条款之外的资料内容进行解释事项或提出主张。二十九、乙方确认,已经认真阅读本合同及其附件,理解其含义,甲方已经提示乙方本合同及其附件对双方权利义务的约定,包括但不限于可能减轻或免除甲乙双方任何一方责任的条款,乙方理解这些约定并在此基础上同意签署本补充条款,对该等补充条款无任何异议。乙方同意放弃基于格式条款的有关规定对甲方提出任何抗辩及主张。

《上海市商品房预售合同》签订当日，鑫泰公司（甲方）与李惠霞（乙方）还签订了《房屋装修委托合同》，乙方房屋地点位于XX路XX弄XX号XX室，房屋竣工验收合格，并已交付使用，乙方房屋已经毛坯交付，符合装修条件，甲方免费为乙方房屋设计装修方案和施工方案，乙方授权委托甲方选择装修单位，代理乙方签订装修合同、监督施工、现场管理等，委托期限自合同签订之日起至房屋装修结束乙方接收之日止，房屋装修时间为最迟于2018年12月底前完成并通知乙方接收；本合同与甲乙双方签订的商品房销售合同为两个独立合同；合同还对房屋装修标准、质量标准、验收、保修、违约责任、争议解决方案等作了约定。

2018年9月30日，系争房屋取得上海市新建住宅交付使用许可证。同日，鑫泰公司邮寄入住通知书。李惠霞称2018年10月13日收到。2018年10月14日，李惠霞在收楼签收单上签字，并在收房（毛坯）记录表上填写了11项需整改问题。

2018年12月27日，鑫泰公司发函通知李惠霞，系争房屋已于2018年9月30日完成毛坯交房，原定于2018年12月31日前完成精装修，现进度未能按计划推进，暂定完成日期于2019年10月31日前，精装延期造成的不便和损失，我司将根据购买房屋的房型及实际交付时间进行相应的补贴。

2019年3月20日，鑫泰公司取得大产证。2019年3月22日，鑫泰公司发函通知李惠霞办理系争房屋小产证。2019年6月6日，系争房屋登记至李惠霞名下。

一审另查明，系争房屋实际建筑面积为119.52平方米，总价为14,220,876.84元。

一审法院认为

一审法院认为，李惠霞主张的无效的补充条款，第十一条是关于交房的不可抗力的约定，第十二条是关于逾期交房的违约责任的约定，第二十五条是关于广告、宣传资料等是否对双方有约束力的约定，第二十六条是关于补充条款的优先效力的约定，第二十九条是关于李惠霞确认已充分理解了合同权利义务、甲方已履行提示义务的约定。提供格式条款一方有提示和说明义务，但未尽提示、说明义务并不必然导致条款无效。合同法规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。李惠霞主张的无效条款中，除第十二条外，均是一般条款，不会导致双方权利义务严重失衡。补充条款第十二条有关逾期交房违约责任的承担，虽涉及双方的主要权利义务，但合同第十二条已约定“见补充条款”，李惠霞应当在签约时就注意并理解补充条款第十二条有关逾期交房责任的约定，李惠霞签署合同即意味着同意给予卖方8个月的交房宽限期。并且，8个月的交房宽限期，只是减轻了卖方逾期交房的风险，尚未达到免除卖方责任、排除买方主要权利的程度。综上分析，即使李惠霞主张无效的条款属格式条款，也不符合法律规定的无效情形。李惠霞主张条款无效的请求，法院不予支持。

《上海市商品房预售合同》约定的是毛坯交房，而不是精装修交付，李惠霞认为应当是精装修交付，与《上海市商品房预售合同》约定不符，故李惠霞在收楼签收单上签字应视为鑫泰公司已完成了《上海市商品房预售合同》约定的交房义务。房屋仍在鑫泰公司的控制之下，根据委托合同系李惠霞将房屋委托鑫泰公司装修的结果，不能以此认为鑫泰公司未按《上海市商品房预售合同》约定交房。装修延期致使李惠霞至今未能入住的责任，李惠霞应根据委托关系或装修关系主张权利，与《上海市商品房预售合同》无关。因此李惠霞依据《上海市商品房预售合同》主张逾期交房违约金，法院不予支持。李惠霞主张律师费，无合同及法律依据，法院不予支持。

一审法院据此判决：驳回李惠霞的全部诉讼请求。案件受理费4,499元，由李惠霞负担。

本院查明

二审中，上诉人提交如下材料：2014版《商品房买卖合同（预售）示范文本》、XX二期微信群聊天记录、重庆三中院（2018）渝03民终1106号民事判决书等，上诉人认为，1.2014版示范文本对2000版示范文本作了细化违约责任的修改，约束开发商规避或者减轻逾期交付违约责任，故要求以2014版示范文本作为法院裁决本案的规范性指导；2.重庆法院的生效民事判决书中对预售合同及装修委托合同明确认定为一个合同关系，即精装修房屋买卖合同关系。被上诉人鑫泰公司提交如下证据：精装修交付通知书;整付整寄交寄清单;物流签收信息，上述证据旨在证明被上诉人已于2019年10月29日向上诉人发出了装修接收通知；上诉人验收时提出的问题正在整改中，但不影响精装修房屋交付的认定。经质证，上诉人确认已收到被上诉人寄出的通知材料，但因验收时发现多项质量问题需要整改，故上诉人认为被上诉人并未进行实质性交房，上诉人也没有拿到精装修房屋的钥匙，故上诉人不认可被上诉人交房。

经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。

本院认为

本院认为，二审争议焦点为：1.上诉人起诉主张《上海市商品房预售合同》中的“补充条款一”第十一条第4项、第十二条1.2.5.6（3）、第二十五条、第二十六条、第二十九条无效是否有依据；2.双方签订的《上海市商品房预售合同》、《房屋装修委托合同》应认定为一个合同关系还是两个独立的合同；被上诉人交付房屋的标准是毛坯房还是精装房；3.被上诉人是否应承担逾期交房违约责任。

关于争议焦点1，本院认为，根据合同法第三十九条第一款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。根据合同法第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，上诉人主张《上海市商品房预售合同》中的“补充条款一”第十一条第4项、第二十五条、第二十六条、第二十九条系格式条款且应认定为无效，对此，本院认为，就上诉人所指出的这些条款内容，上诉人并未提交充分证据证明存在免除被上诉人责任以及加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的情形，故上诉人上诉要求认定上述条款无效，本院不予支持。关于上诉人主张《上海市商品房预售合同》中的“补充条款一”第十二条1.2.5.6（3）无效，本院认为，“补充条款一”第十二条项下的这些条款主要约定的是上诉人同意给予被上诉人8个月宽限期交房并免除被上诉人在此期间的违约责任承担，因双方约定的是部分免除被上诉人应承担的违约责任，并非全部免除、排除上诉人的主要权利，上诉人也无证据证明该项条款约定实际造成双方合同权利义务的严重不对等，故该项条款也非绝对无效之格式条款。据此，上诉人上诉要求认定该项条款无效，本院亦不予支持。一审法院所作认定并无不妥，本院予以认同。

关于争议焦点2，本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。李惠霞与鑫泰公司签订的《上海市商品房预售合同》、《房屋装修委托合同》应系双方真实意思的表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行各自的合同义务。双方在《上海市商品房预售合同》第三条、第四条中明确被上诉人出售给上诉人的房屋单价及总价不包含装修价格，故双方在《上海市商品房预售合同》第十条、十一条中约定被上诉人于2018年9月30日交房应为毛坯房交付。鉴于被上诉人在一审审理中已经举证证明其履行了毛坯房交付义务，故被上诉人并未构成逾期交房违约。本院也注意到，上诉人与被上诉人在签订《上海市商品房预售合同》同日又签订一份《房屋装修委托合同》，被上诉人在该份装修委托合同中承诺以精装修房屋交付且装修费用由被上诉人承担，系被上诉人将精装修费用作为赠送给上诉人购买房屋的优惠条件，故上诉人主张被上诉人应以精装修房屋交付的上诉意见，本院予以采纳。鉴于上诉人与被上诉人是以《上海市商品房预售合同》及《房屋装修委托合同》分别签订方式组成双方之间的精装修房买卖合同关系，且双方在《房屋装修委托合同》中约定了精装修房的交付时间、交付标准等合同主要条款，符合合同成立的要件，故《房屋装修委托合同》应认定为一份独立合同。上诉人认为《房屋装修委托合同》并非一个独立合同的上诉意见，本院不予采纳。

关于争议焦点3，本院认为，鉴于上诉人与被上诉人签订的《上海市商品房预售合同》及《房屋装修委托合同》为精装修房屋买卖合同关系项下的两个不同交房标准可分别独立适用的合同，故上诉人起诉要求被上诉人承担2019年1月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，指向的是被上诉人未能按约交付精装修房的违约事实，并据此要求被上诉人承担装修延期导致的违约责任，显然上诉人的该项诉请与《房屋装修委托合同》有关。然上诉人就其该项诉请坚持要求适用《上海市商品房预售合同》中的违约责任条款，显然上诉人的请求权基础与已查明认定的事实不符，故一审法院未予支持，尚无不当。鉴于一审法院已经给予上诉人另行诉讼的权利，并不影响上诉人实体权利的实现，故本院予以维持。

综上所述，上诉人李惠霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币4,499元，由上诉人李惠霞负担。

本判决为终审判决。