审理法院：中级法院

案号：（2020）京03民终XXX号

案件类型：民事

审判日期：2020年06月XX日

案由：商品房预售合同纠纷

上诉人诉称

王靓上诉请求：1．撤销一审判决；2．判令利锦荣公司支付逾期交房违约金10111.07元(327.2192万*0.001%*309天)、电动窗帘损失7000元、律师费3000元(三项合计人民币20111.07元);3．本案诉讼费用由利锦荣公司承担。事实和理由：一、一审法院无视二审法院发回重审指出的问题,再次违反法定程序。本案为发回重审案件，案件在发回重审前一审判决署名审判长付艳，但付艳并未参加开庭审理，二审法院认为程序严重违法，发回重审后一审判决依旧署名付艳，但实际开庭审理的法官是黎伟伟，其后补正裁定上关于黎伟伟的审判身份表述不一致。重审法院作出判决亦超过审理期限。二、一审法院认定《协议书》合法有效是错误的。1．王靓本人未签亦未授权他人代签《协议书》，得知后向利锦荣公司表示不予追认，根据《合同法》第48条、《民法总则》第171条规定，无权代理或超越代理权未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。2．利锦荣公司向法院提交的《协议书》是格式合同，排除对方的权利、给自己免除承担违约责任的格式条款无效。3．将内容为核实王靓父女身份关系和委托办理收房手续的视频歪曲认定为对违约金签订具体授权的证明。4．混淆概念将“办理收房手续事项”等同和包括“签订放弃违约金新《协议书》”。5．把根本“没有授权”的事实与“未进行违约金的具体授权”的事实相混淆,违背证据的客观真实性。6．《协议书》所写“预售合同第十二条”、“预售合同约定的交房时间”，其内容均指向“预售合同”，而预售合同明确约定交付该商品房时间是2016年10月31日，逾期期限应从该时间起算。《协议书》亦偷换预售合同约定日期2017年8月31日为2018年8月31日等。三、《装饰装修协议》不真实不具证明力。该协议的签订主体为关联公司、签订格式不符合常态、表述内容与行为主体存在虚假之处，且王靓购买的是精装房，不存在另行委托装修公司装修房屋的事实。四、《委托书》关于交付毛坯房的表述、落款日期以及文本格式留有多处空白等均存在不真实之处，应不具证明力。五、一审法院认定了双方约定的交房标准为精装修房屋，支持王靓的主张，但未改变判决结果，显失公平。王靓购买的是精装房，加之利锦荣公司作为标准的样板房带有电动窗帘，小区其他业主也都带有电动窗帘，根据民诉法解释第九十三条规定，应能推定出精装房带有电动窗帘的事实。六、利锦荣公司不履行合同义务导致发生争议，给王靓造成的损失包括诉讼费、律师费，理应由违约方承担。七、从本案一审法院故意拖延审判期限、视王靓付出的人力物力时间成本及律师费不为必须负担的支付的整个过程看，不排除审判人员为保护利锦荣公司利税大户的利益、挟私报复、有失公平之嫌。综上所述，一审法院严重违反法定程序，认定事实错误，适用法律不当，严重损害了上诉人的合法利益，故依法再次提起上诉，请求人民法院依法审理。

被上诉人辩称

利锦荣公司辩称，同意一审判决，不同意王靓的上诉请求和事实理由。

一审原告诉称

王靓向一审法院起诉请求：1．判令利锦荣公司给付逾期交房违约金10111.07元；2．判令利锦荣公司给付未按合同约定交付电动窗帘的违约损失赔偿金7000元；3．判令利锦荣公司给付律师费用3000元。事实和理由：2016年8月8日，王靓与利锦荣公司签订《北京市商品房预售合同》，合同编号为Y1930644，合同约定：“出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房；交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同签订后，王靓如约一次性支付全部购房款，利锦荣公司未能在合同的期限向王靓交付房屋。2017年11月15日，利锦荣公司发出《交付使用通知书》，通知王靓2017年11月27日办理房屋交付手续。但实际交付日为2017年12月1日，而且未按照合同约定的“按样板间设施”标准交付，仅缺少的电动窗帘一项就约折合7000元。另，双方签订的是利锦荣公司提供的格式合同，约定的违约金不足以弥补因利锦荣公司违约给王靓造成的实际损失，要求依法予以增加违约金。

一审法院查明

一审法院认定事实：2016年8月8日，王靓（买受人）、利锦荣公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）及相关附件，约定：“该商品房坐落为朝阳区东坝中路红松园住宅混合公建项目用地10#办公楼8层804，该商品房用途为办公。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米91249.08元，总价款3272192元，买受人采取一次性付款的方式付款。出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金。”

《预售合同》附件六中约定了户内部分装饰和设备标准“1．入户门，户门为木纹饰面门，对讲：可视；2．外窗为铝合金断桥型材、中空玻璃窗；3．户内门为无；4．墙面为粉刷石膏找平；5．顶棚为结构顶棚。”

《预售合同》附件十补充协议第14条“其他”中约定：“出卖人就该商品房所在小区规划范围内的房屋及相关设施所发布的宣传广告、售楼广告、宣传单、楼书等推广材料、建筑模型、样板间展示、售楼人员的相关介绍等，均为宣传目的而设立或提供，仅供买受人参考，不构成要约或要约邀请，不是预售合同的组成部分或附件。其内容与预售合同不一致的，以预售合同的约定为准，未列入预售合同之中的，则视为双方未约定。”

2016年8月8日，王靓还向利锦荣公司出具的《委托书》载明：因王靓、利锦荣公司所签《预售合同》约定的涉案房屋为毛坯房，且王靓已选定利锦博艺公司（以下简称利锦博艺公司）对该房屋进行装饰装修。所以，王靓委托利锦荣公司在该房屋达到《预售合同》所约定的交付条件时，代王靓办理涉案房屋（毛坯房）的验收、交接等手续。

2016年8月8日，王靓另与案外人利锦博艺公司签订《装饰装修协议》，约定王靓委托该公司对涉案房屋进行装修，应于2017年8月31日前完工交付，每逾期一日按照日万分之零点一的标准支付违约金。《装饰装修协议》后附的“装修标准”，载明如下内容“1．门厅，2．客厅卧室，3．卫生间，4．厨房”，并详细列明“具体部位、参考品牌”等信息。

后，王靓依约交纳购房款。

2017年10月13日，利锦荣公司出具《延期交房通知书》，载明：“尊敬的利锦新苑业主王靓，我们抱歉通知您，您所购买的利锦新苑项目10号804房屋，我们不能在约定的时间内交给您。我司预计在2017年11月30日前（具体日期以我司向您发出的房屋交付通知书为准）将房屋交付给您。同时，我司将按照您与我司签订的《北京市商品房预售合同》中约定的内容向您承担相应的责任。”

2017年11月15日，利锦荣公司向王靓出具《交付使用通知书》，载明：“2017年11月23日至11月27日可以正式交付并办理交付使用手续。”

2017年12月1日，涉案房屋完成交付。当日，王靓父亲代签王靓姓名与利锦荣公司签订《协议书》，载明：“双方同意将预售合同约定的交房时间由‘2017年8月31日前’变更为‘2017年11月前’。双方同意，出卖人因延期交房应向买受人支付违约金共计2715.92元。买受人确认及同意在本协议签署时，出卖人已向买受人完成该商品房的交付，就本次延期交房，除上述违约金外，出卖人不再承担其他任何责任（如有）。”

双方有争议的事实：

一、关于利锦荣公司逾期交房的违约责任是否已协商处理。

王靓主张《预售合同》约定交房日为2016年10月31日，实际通知收房时间为2017年11月27日，逾期392天，但根据利锦荣公司出具的《利锦新苑??业主入住相关费用清单》显示，利锦荣公司仅支付了83天的违约金2715.92元。

利锦荣公司称违约金已经在房屋交付当场付清，不欠违约金，且该事实有双方签订的《协议书》在案佐证。关于该份《协议书》，王靓认可买受人签字处“王靓”为王靓父亲所签字，称其并未授权其父亲签署该份协议书。利锦荣公司曾提交录像一份，用以证明王靓是明确其父亲办理收房手续的，其充分相信王靓之父取得了相应的授权。

二、关于房屋系精装修交付还是毛坯房屋交付的争议。

王靓主张己方并未单独支付装修费，且装修公司系利锦荣公司指定，故交房标准为精装修房。

利锦荣公司主张根据双方所签《预售合同》，交房标准为毛坯房。

三、关于电动窗帘是否属于合同约定房屋装饰装修范围的争议。

王靓认为双方约定的交付标准系“样板间标准”，在样板间的实际装修现状中有电动窗帘的装饰装修。为证明自装电动窗帘的花费，王靓提交北京鼎盛华威科技有限公司遥控电动开合帘价格明细，用以证明利锦荣公司未按约定承诺安置电动窗帘，应予赔偿。

利锦荣公司认为双方《预售合同》约定的交付标准为毛坯房，不含电动窗帘，而且，《装饰装修协议》列明的装修事项也未见有电动窗帘，所以，电动窗帘并非约定交付标准。

一审法院认为

一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，王靓与利锦荣公司所签订的《预售合同》系双方真实意思表示，亦未违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。围绕本案争议焦点，逐一予以分析：一、关于利锦荣公司逾期交房的违约责任是否已协商处理的争议。首先，关于利锦荣公司核定的违约金数额是否准确的问题。结合王靓的付款情况，涉案房屋的装修费用系利锦荣公司与利锦博艺公司之间结算，王靓享有接收精装修房屋的权利，所以，双方约定的精装修房屋交付时点应以2017年8月31日为准，况且，该时点在《装饰装修协议》、《协议书》中也均有确认。利锦荣公司通知收房的时点为2017年11月23日，已存在逾期交房的事实，逾期83日，应承担逾期交房的违约责任。根据双方2017年12月1日签订的《协议书》对利锦荣公司逾期交房的违约金也进行了确认，而双方确认的违约金数额与法院论证的违约金数额吻合。其次，关于王靓父亲代签王靓姓名的效力问题。对于该份《协议书》王靓父亲签署了王靓名字的行为属代理。在签订时，王靓父亲与王靓具有直系亲属的身份关系，利锦荣公司工作人员现场亦对王靓进行了视频联系与王靓对办理交房手续的事项进行了确认，所以，即便王靓当时未对王靓父亲进行违约金签订的具体授权，利锦荣公司亦有较为充分的理由相信王靓父亲取得了王靓的授权。结合《协议书》的内容与“收房手续”的范畴、王靓已领取约定的违约金以及房屋交接的实际情况，一审法院认定该份《协议书》合法有效，且已实际履行，王靓再行主张逾期交房的违约金，一审法院不予支持。二、关于涉案房屋系精装修还是毛坯标准交付的争议。一审法院认为，王靓、利锦荣公司关于购房款的结算方面并未就装修费单独列明，王靓也未单独向利锦博艺公司交纳装修费，虽然王靓与利锦博艺公司签订了《装饰装修合同》，但该公司收取的装修费实际由利锦荣公司与其结算，王靓享有获得精装修房屋的权利。所以，一审法院认定，双方约定的交房标准为精装修房屋，对利锦荣公司的意见不予采纳。三、关于涉案房屋的交付标准是否包括电动窗帘的争议。结合已查明的事实，双方签署双方所签《预售合同》及后续形成的《装饰装修协议》中并未有房屋必须带有电动窗帘的约定，故此王靓此项诉请并无依据，一审法院对此不予支持。最后，律师费用并不为当事人进行诉讼所必须负担的一项支出，当事人可选择委托或不委托。即便其真实发生，亦不为对方必须应当分担的诉讼成本费用，一审法院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：驳回王靓的全部诉讼请求。

本院查明

二审中，当事人没有提交新证据。

本院另查，本案一审承办法官为黎伟伟，一审判决落款处审判长错写为付艳。为此，一审法院作出补正裁定。

一审庭审中利锦荣公司表明，2017年10月和11月的两个交房通知书均为其代利锦博艺公司向王靓发出。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

一、关于本案合同效力的问题。本案中，王靓与利锦荣公司签订的《预售合同》系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。王靓上诉主张《装饰装修协议》和《委托书》不真实不具证明力，因其无证据证明或无相应法律依据，本院对其该主张不予采纳。

王靓上诉亦对《协议书》的效力提出异议。首先，王靓认为该协议为利锦荣公司免除违约责任的格式条款，应属无效。关于格式条款，一般具有以下特点：1．作为要约，其对象具有广泛性。要约向公众发出，任何人只要同意要约的规定就可以签订合同。2．条款具有持久性。格式条款一般是经过认真研究拟定的，在一个相当长的时期内不会改变。3．条款具体细致。格式条款往往内容反复，条款甚多，具体细致。4．由事业者提出。结合格式条款以上特点以及本案《协议书》的形式和内容，本院认为王靓关于该协议为格式条款的主张难以成立，本院对此不予支持。其次，关于王靓的父亲是否有权代王靓签署《协议书》以及代其确认违约金事项，一审法院综合考虑王靓父亲与王靓直系亲属身份关系、利锦荣公司工作人员现场与王靓视频联系对办理交房手续事项的确认、以及“收房手续”的范畴与《协议书》的内容、王靓一方就《协议书》约定的违约金已领取和房屋交接等实际情况，认定王靓关于其父没有代签《协议书》及《协议书》上确认违约金的权限的主张不能成立且《协议书》合法有效，处理得当，本院予以确认。

二、关于涉案房屋应交付时间即逾期交房违约金起算时点问题。《合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，2016年8月8日，王靓与利锦荣公司签订的《预售合同》约定2016年10月31日前向王靓交付该商品房。同日，王靓签署《委托书》委托利锦博艺公司在涉案房屋达到《预售合同》约定的交付条件时代王靓与利锦荣公司办理涉案房屋（毛坯房）的验收、交接等。同日，王靓与利锦博艺公司签订《装饰装修协议》，约定双方同意王靓委托利锦博艺公司对涉案房屋进行装修，利锦荣公司与利锦博艺公司就装修工程款进行结算，利锦博艺公司应于2017年8月31日前完工并将装修后房屋交付王靓。2017年12月1日，王靓父亲代签王靓姓名与利锦荣公司签订《协议书》，约定双方同意将预售合同约定的交房时间由“2017年8月31日前”变更为“2017年11月前”。综合以上合同签署情况，王靓与利锦荣公司对于《预售合同》约定的涉案房屋交付时间2016年10月31日进行了变更。具体交付时间，一审法院结合涉案房屋结算及王靓付款等情况认定双方约定的涉案房屋交付时间为2017年8月31日，并无不当，本院予以确认。同时，一审法院据此认定的相应逾期交房违约金的数额妥当，本院予以维持。王靓关于涉案房屋交付时间为2016年10月31日及相应逾期交房违约金数额的主张不能成立，本院不予支持。

三、王靓上诉请求利锦荣公司给付电动窗帘的损失，其主张的利锦荣公司作为标准的样板房带有电动窗帘可以推定精装房带有电动窗帘，并无依据，加之王靓亦无充分证据证明双方之间就安装电动窗帘有明确约定，故本院对其该主张不予采纳。王靓关于利锦荣公司应给付其律师费用等的主张，并无法律依据，故本院对此不予支持。

综上所述，王靓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费302元，由王靓负担（已交纳）。

本判决为终审判决。