审理法院：中级法院

案号：（2020）粤01民终XXX号

案件类型：民事

审判日期：2020年06月XX日

案由：商品房预售合同纠纷

上诉人诉称

陈跃浩上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.威华公司自合同约定的交楼之日起至本案二审判决之日止，按已交购房款每日0.01%的标准向陈跃浩支付逾期交楼违约金，自2018年4月1日起暂计至2018年12月31日，840871*0.01%*275天=23124元。事实和理由：一、一审判决认定事实有误，涉案房屋未取得永久供气。根据广州东部发展燃气有限公司复函确认供应燃气的方式为LNG瓶组站供气，并非管道燃气，LNG瓶组供气为临时供气措施，并非永久燃气，不符合合同约定的交楼标准，威华公司应承担逾期交楼违约责任。二、一审判决适用法律错误，判决逾期交楼30日宽限期和违约金上限为商品房总价款的1%有误。买卖合同第七条第6款是威华公司拟定的格式条款，减轻了威华公司的义务，损害了陈跃浩的合法权益，该条款无效。本案威华公司承担的逾期交楼违约金应自合同约定交楼日期的次日起算，并按威华公司实际违约天数计算逾期交楼违约金。综上，请求二审法院予以改判。

被上诉人辩称

威华公司答辩称：一、一审判决认定供气事实无误，涉案房屋已符合供气服务条件。二、双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》和附件七合同补充协议是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同及补充协议依法成立、合法有效，双方均应按照合同及补充协议约定履行各自义务。三、陈跃浩向威华公司购买的该商品房符合合同约定的交楼条件，威华公司不存在逾期交楼的违约行为，无需向陈跃浩支付逾期交楼违约金。四、陈跃浩在本案中诉求撤销一审判决第一项、判决威华公司向其支付交楼违约金23124元没有事实和法律依据，依法应不予支持。

上诉人诉称

威华公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回陈跃浩诉求威华公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求；2.本案诉讼费用由陈跃浩承担。事实和理由：根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七合同补充协议第六条关于交房条件（对合同第十二条补充）规定：双方一致同意将本合同第十二条约定的该商品房的交房条件变更为：该商品房项目工程竣工验收合格，视为甲方（即威华公司）具备该商品房的交房条件。由此可见，威华公司书面通知陈跃浩收楼时涉案房屋已竣工验收合格，该商品房符合双方合同约定的交楼条件，故不存在威华公司逾期交楼的情形，陈跃浩要求威华公司支付逾期交楼违约金缺乏事实和法律依据。综上，请求二审法院予以改判。

被上诉人辩称

陈跃浩答辩称：不同意威华公司的上诉请求和理由，威华公司存在逾期交楼违约行为。

一审原告诉称

2019年2月21日，陈跃浩向一审法院起诉请求判令：一、威华公司自合同约定交楼之日起至商品房实际符合交楼条件之日止，按已支付房款每日0.01%标准向陈跃浩支付逾期交楼违约金，自2018年4月1日起暂计至2018年12月31日为23124元；二、陈跃浩未实际收楼之前，无需缴纳物业管理费。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2016年8月20日，陈跃浩（乙方，买方）与威华公司（甲方，卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，载明“……第四条合同标的物基本情况……房屋地址增城区朱村街××大道东178号4幢2101房。第五条……甲方已按照……选聘具有相应资质的增城市汇港物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，……由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第七条……该商品房按套出售，总金额840871元……第十三条房屋交付甲方应当在2018年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十四条延期交房得违约责任……甲方如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，乙方同意不退房，自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款的0.01%违约金。但甲方承担违约金以该商品房总价的1%为限。……第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……”。附件七“……六、关于交房条件双方一致同意将本合同第十二条约定的该商品房的交房条件变更为：该商品房项目工程竣工验收合格，视为甲方具备该商品房的交房条件。七关于商品房交付……6、甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付给乙方，则：(1)乙方同意给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。(2)如宽展期届满后甲方仍未将房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款0.01%向乙方支付违约金，合同继续履行。甲方承担迟延交房的违约金最高不超过乙方所购房屋总价的1%。……”。签约后，陈跃浩已经依约支付购房款。

2018年3月25日，威华公司向陈跃浩发出《威华雅苑收楼通知书》。

广州市增城区住房和建设局出具《竣工验收备案表》，内容为涉案房屋在2018年9月29日收讫竣工验收备案文件。2018年9月30日签发竣工验收备案表。

一审原告诉称

2019年2月21日，陈跃浩提起本案诉讼。

为查明涉案房屋是否具备永久用水、永久用电、永久用气、永久通邮，一审法院向相门部分发函了解。各部门回函如下：1、广州供电局有限公司增城供电局于2019年7月25日作出《关于增城市威华中纤板制造有限公司商品房预售合同纠纷3案的复函》，载明：一、广州供电局有限公司和增城市威华中纤板制造有限公司就其开发的位于广东省广州市增城区朱村街××大道东商品房项目（威华雅苑）于2017年10月10日签订了《高压供用电合同》。二、上述涉案房屋的用电性质是居民生活永久用电，于2017年10月20日申请安装电表，2017年11月1日送电。

2、广州东部发展燃气有限公司出具复函，内容为：我司于2018年4月9日与增城市威华中纤板制造有限公司就增城区朱村街朱村大道178号威华雅苑小区（含自编号4#、6#、11#商品房）申请开通管道燃气事宜签订了《管道燃气开户合同》。我司供应燃气的方式为LNG瓶组站供气，现时该小区商品房具备接驳通气条件，该小区商品房于2018年5月21日符合我司的供气服务条件。经查，来函附件中的商品房包含在上述开户合同的供气范围内。

3、中国邮政集团公司广州市增城区邮政局作出复函，内容为：经查，由增城市威华中纤板制造有限公司开发的位于广州市增城区朱村街××大道东178号威华雅苑l至13幢住宅的商品房小区的房屋现场已安装有信报箱，于2018年7月10日予以登记广州市增城区朱村街××大道东178号威华雅苑1至13幢通邮，即日起正式开始接收邮件。

4、广州市增城自来水有限公司作出复函，内容为：我公司已于2018年3月26日起向增城市威华中纤板制造有限公司开发的位于增城区朱村街××大道东威华雅苑商品房小区（含自编号4#、6#、11#住宅）提供永久性用水（含生活用水）。

一审法院认为

一审法院认为：陈跃浩、威华公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。

关于陈跃浩第一项诉讼请求能否支持的问题。涉案房屋的交楼条件应为取得竣工验收备案表并符合居住条件。根据法院查明的事实，涉案房屋在2018年9月30日取得竣工验收备案表；于2017年11月1日取得永久居民用电；2018年5月21日符合供气服务条件；2018年7月10日通邮；2018年3月26日取得永久性用水。综合上述条件，涉案房屋在2018年9月30日才具备交付条件。威华公司确实存在延期交楼的违约情形，且威华公司并无有效证据证明涉案房屋在具备交付条件后，向陈跃浩发出收楼通知。故威华公司应支付逾期交楼违约金。至于逾期交楼违约金的金额，一审法院暂计至陈跃浩起诉之日即2019年2月21日。违约金的起算日期，合同约定应在2018年3月31日交楼，但之后，双方又约定给予威华公司30日的延展期，故违约金应从2018年5月1日开始计算，共297天的违约金24973.87元（840871元×0.01%×297天）。因双方合同约定，涉案房屋的逾期交楼违约金不超过总房款的1%，故违约金应为8408.71元。至于陈跃浩起诉超过上述金额部分，一审法院不予支持。陈跃浩认为违约金不受总房款1%限制的理由，依据不足，一审法院不予支持。

至于陈跃浩的第二项诉讼请求能否支持的问题。根据前期物业服务合同对应的相对方为物业服务公司，而非本案威华公司。故陈跃浩要求威华公司予以免除物业服务费，依据不足，一审法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，一审法院作出判决如下：一、威华公司于本判决发生法律效力之日起十日内向陈跃浩支付逾期交楼违约金8408.71元；二、驳回陈跃浩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费189元，由威华公司负担68元，由陈跃浩负担121元。

经审查，一审查明事实无误，一审法院予以确认。

本院查明

二审中，双方当事人均未提交新证据。

本院认为

本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：威华公司是否存在逾期交楼的违约行为，以及违约金的认定。

关于涉案房屋何时具备交付条件问题。根据本案查明的事实，涉案房屋于2018年9月30日取得竣工验收备案表，并在此之前已取得通电、通水、通邮、通气的条件。陈跃浩上诉认为涉案房屋为LNG瓶组站供气，并非管道燃气，故不符合通气条件。但是，根据燃气公司对一审法院的复函，燃气公司确认该小区商品房具备接驳通气条件，符合该公司的供气服务条件。故陈跃浩该主张缺乏依据，本院不予采纳。至于威华公司认为双方已对涉案房屋的交付条件变更为该商品房项目工程竣工验收合格的问题。由于商品房交付除了应符合双方约定的条件外，还应符合人们生活必须的基本条件，即具备通电、通水、通邮、通气的条件，故威华公司该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。因此，一审法院认定涉案房屋于2018年9月30日具备交付条件，威华公司未按合同约定日期交付房屋，已构成违约，应承担违约责任，并无不当，本院予以维持。

关于违约金认定问题。双方合同约定，涉案房屋的逾期交楼违约金不超过总房款的1%。该约定对双方均有约束力，如约定的违约金不足以弥补当事人的损失的，当事人可以依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，请求增加违约金。纵观本案，双方约定的房屋交付时间为2018年3月31日，而且，合同还约定“甲方自身原因造成未在合同约定期限内将房屋交付给乙方的，乙方同意给予甲方30日的宽展期”，如上所述，涉案房屋已于2018年9月30日具备交付条件，故该逾期情况可以确定。再者，本案陈跃浩也并未举证证明该约定的违约金数额过分低于其损失。鉴于此，且因威华公司提交的证据不足以证明其在涉案房屋具备交付条件后，向陈跃浩发出有效收楼通知，因此，一审法院以双方约定的总房款1%即8408.71元计付违约金，并无不当，本院予以维持。

综上，陈跃浩、威华公司的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费428元，由陈跃浩负担378元，增城市威华中纤板制造有限公司负担50元。

本判决为终审判决。A