审理法院：中级法院

案号：（2020）苏05民终XXX号

案件类型：民事

审判日期：2020年06月XX日

案由：商品房预售合同纠纷

上诉人诉称

中梁轩置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张君的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由张君承担。事实和理由：根据补充协议第十条第1款约定，因“自然灾害导致工程拖期或逾期交房的”“政府行为(如戒严等)、群众集会或重大活动(如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会)期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的”，上诉人可据实延期，不承担违约责任，系争商品房逾期110天交付，不应当视为上诉人违约。上诉人已经按照补充协议第十条第3款约定的逾期交付违约金标准(即已交付房价款万分之一/日)，向张君支付了逾期交付违约金。上诉人按照业主要求进行品质提升所需天数应从逾期交付天数中剔除。张君的主要预期利益和实际损失应为租金损失，约定的违约金标准过高已超过造成损失的百分之三十，应予降低。补充协议第十条第1款、第3款属于可撤销的格式条款，张君对补充协议第十条第1款、第3款的撤销权因超过除斥期间未行使、弃权而消灭。上诉人已采取合理方式提请张君注意合同条款，尽到了提示义务。张君作为完全民事行为能力人，应当对其自愿签署的合同负责。故补充协议第十条第3款合法有效，补充协议内容与合同正文存在冲突时，应按照补充协议的约定执行，本案仍应当适用已交付房价款万分之一/日的逾期交房违约金标准。一审法院引用《合同法》第四十一条的规定属于法律适用错误。

被上诉人辩称

张君在诉讼中答辩称：上诉人提及的政府行为并不属于不可抗力，并未实际影响工程进度，并未导致合同不能履行，上诉人不能因此而免责。上诉人逾期交房完全系自身项目工程不符合交付条件所致。案涉《补充协议》第十条第3款违反《合同法》第三十九条、第四十条之规定而应属无效，逾期交房违约金的计算应适用《商品房买卖合同》第十条第1款第(2)项之约定。上诉人发送的《交房日期变更通知书》中明确表示其将根据《商品房买卖合同》第十条的约定支付违约金，该承诺合法有效。购房人因逾期交房的损失不仅包括租金损失，还应包括融资损失、其他预期利益损失等，上诉人有关违约金标准过高应予降低的主张亦不能成立。上诉人是否违约、是否应支付逾期交房违约金及违约金计算期间系本案无争议事实。一审法院判决围绕案件主要争议焦点而展开认定及说理并无不当，请求二审维持原判。

一审原告诉称

张君向一审法院起诉请求：1.中梁轩置业公司向张君支付逾期交房违约金17957元；2、中梁轩置业公司承担本案全部诉讼费用。

一审法院查明

一审法院认定事实：2017年2月26日，张君（乙方、买受人）与中梁轩置业公司（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由张君购买中梁轩置业公司开发的鼎尚花园1幢805室，房屋建筑面积134.5㎡，商品房总价款为1632426.5元。合同第九条交付期限约定，出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定要求，并取得《张家港市商品住宅交付使用通知书》；2.第四条所列权利瑕疵已消失等。合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知送达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。补充协议第十条关于房屋交接、质量异议等处理的约定第三项又约定，经出卖人与买受人协商一致，双方对《商品房买卖合同》有关出卖人逾期交房的违约责任内容进行如下变更：无论出卖人逾期交付超过多少日，买受人均选择继续履行合同，自本合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方在合同及补充协议中同时还对其他权利义务进行了约定。

上述合同及补充协议签订后，张君依约向中梁轩置业公司支付了案涉商品房的全部购房款。2019年6月29日，中梁轩置业公司向张君发出《交房日期变更通知书》，载明：……。现抱歉地通知您，《商品房买卖合同》原定于2019年6月30日交付的张家港鼎尚花园商品房，因提升品质增加工程量，导致工期延长而不得不逾期交付，具体交付时间我司将另行提前通知。根据与您签订的《商品房买卖合同》第十条的约定，逾期交房不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至我司通知交付之日止，我司将按日向您支付已付房价款的万分之一作为违约金，合同继续履行。2019年10月15日，中梁轩置业公司又向张君发出《交付通知书》，载明：……，您所购买的位于张家港市暨阳湖大道南侧鼎尚花园项目1幢805室房屋将于2019年10月18日正式交房，迎接您和家人的检阅。我们荣幸地通知您，请您在2019年10月18日上午9时至下午16时30分至鼎尚花园二期物业办公室东侧办理该房屋的交房入户手续等。后双方办理了案涉商品房的的收房手续。

一审审理中，双方一致确认中梁轩公司已按照房屋总价每日万分之一的标准向张君支付了自2019年7月1日起至2019年10月18日止的逾期交付违约金17957元。张君明确中梁轩公司在签订补充协议时未提示其注意补充协议第十条第三项的内容，中梁轩置业公司亦明确其在案涉商品房的销售过程中，除在补充协议开头概括性地提示买受人注意外，没有单独对补充协议第十条第三项的内容进行过提示，在业主未特别要求的情况下，也不对补充协议的条款作主动说明。

以上事实，有当事人提交的商品房买卖合同及补充协议、交房日期变更通知书、交付通知书及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。

一审法院认为

一审法院认为：张君、中梁轩置业公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，补充协议第十条第三项系中梁轩置业公司为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与张君协商的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中，在《商品房买卖合同》第十条已对逾期交房违约金的支付标准作出了明确约定的情形下，即“自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”，中梁轩置业公司却通过补充协议第十条第三项即“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”对《商品房买卖合同》第十条的约定进行了变更，减轻了自己的责任，中梁轩置业公司就该变更条款也没有明确向张君提示和说明，致使双方对适用何一条款发生争议，根据上述法律规定，应当对中梁轩置业公司作出不利解释，故中梁轩置业公司应按照《商品房买卖合同》第十条的约定向张君支付逾期交房违约金。双方均明确中梁轩置业公司已按照房屋总价每日万分之一的标准向张君支付了两商品房自2019年7月1日起至2019年10月18日止的逾期交房违约金17957元，故中梁轩置业公司还应再向张君支付上述期间的逾期交房违约金17957元。中梁轩置业公司辩称其已与张君就逾期交房事宜协商解决完毕，与事实不符，一审法院对此不予采信。遂判决：被告张家港市中梁轩置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张君逾期交房违约金17957元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取124元，由被告张家港市中梁轩置业有限公司负担。

本院查明

二审经审理查明，张君与中梁轩置业公司同时签订的《商品房买卖合同》第八条买受人逾期付款的违约责任约定如下：(1)逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。

张君与中梁轩置业公司同时签订的补充协议第二条关于买受人逾期付款的违约责任约定如下：(1)逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。

二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。

本院认为

本院认为，张君与中梁轩置业公司同时签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，中梁轩置业公司未能按照《商品房买卖合同》的约定于2019年6月30日前交房，而是延期至2019年10月18日才正式将涉案房屋交付张君，中梁轩置业公司因此应承担相应的违约责任。由于补充协议第十条第三项明确将原《商品房买卖合同》第十条有关甲方（中梁轩置业公司）逾期交房违约金的支付标准由每日万分之二调整为每日万分之一，故本案争议的焦点为在中梁轩置业公司出现逾期交房的违约行为，而双方均选择继续履行合同的情况下，中梁轩置业公司应按何标准向张君支付逾期交房违约金。

本院对此认为，首先案涉《商品房买卖合同》及补充协议均系中梁轩置业公司单方提供的格式合同。其次，在关于付款与交房这两项合同双方最主要的合同义务的相关违约责任的约定上，《商品房买卖合同》中对双方的违约责任的约定基本对等，而在补充协议中，一方面增加了买受人的违约责任（逾期超过60日后，出卖人解除合同的，买受人向出卖人支付违约金从按累计应付款的10%增加到20%），另一方面却减轻了出卖人的违约责任（逾期超过60日后，出卖人向买受人支付违约金的标准由每日万分之二调整为每日万分之一，同时还排除了该情形下买受人的合同解除权，免除了出卖人原来在合同解除后应承担赔偿违约金的义务），且根据现有证据显示，在《商品房买卖合同》及补充协议的签订过程中，作为该格式合同的提供方，中梁轩置业公司并未就此特别提请张君予以必要的关注。因此，一审法院认定对本案所涉补充协议第十条第三项约定应作对中梁轩置业公司不利解释，中梁轩置业公司应按照《商品房买卖合同》第十条的约定即按房屋总价每日万分之二的标准向张君支付违约金，符合相关法律的规定。中梁轩置业公司之前已支付的预期交房违约金，可在总数中予以扣除。

综上，中梁轩置业公司的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费248元，由上诉人张家港市中梁轩置业有限公司负担。

本判决为终审判决。