案 由 商品房预售合同纠纷
案 号 （2020）冀06民终6439号
上诉人卢静因与被上诉人涿州致远房地产开发有限公司（以下简称致远公司）、廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司（以下简称幸福基业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初2498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
卢静上诉请求：1.撤销河北省涿州市人民法院作出的（2020）冀0681民初2498号判决，改判支持上诉人全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审费用由被上诉人承担。（一）一审法院审理案件过程中，在认定事实部分存在重大遗漏。上诉人提交充分证据证明被上诉人存在虚假宣传行为，但一审法院对于被上诉人一的虚假宣传行为避而不谈，遗漏上诉人提交的所有相关证据，被上诉人一的虚假宣传是本案关键性事实，对本案至关重要，但一审法院并未对此进行认定。在一审审理过程中，上诉人提交了《冀市监保处【2020】1320000004号行政处罚决定书》，该决定书是涿州市市场监督管理局向被上诉人一做出的行政处罚。在该决定书中涿州市市场监督管理局已经明确查明被上诉人一在出售涉案房屋发布的广告中，对于其主要宣传卖点“京石城铁”、“廊涿城际”“农科城站”均未明确标注“规划中”，该行为已经被认定为违法发布房地产广告，构成虚假宣传。另外，上诉人还提交了被上诉人一在网站发布的广告文章截图、河北省发展和改革委员会网站截图，其中在被上诉人一发布的广告中，对于京石城铁更是详细叙述列车班次及时间（其中京石城铁，从每天7：00-22：00共17车次由北京涿州，用时仅25分钟，而从涿州一北京每天7：00-22：30共25车次），但实际上京石城铁在当时并未动工建设，被上诉人是故意误导购房者。而经过上诉人向河北省发改委求证，才得知原京石城际不再实施，被上诉人一在售房时存在明显虚假宣传行为。被上诉人一虚假宣传的部分正是其主要的宣传卖点，是最能吸引购房者之处，直接影响购房者的购房意愿。本案上诉人已经在北京形成稳定的工作状态，之所以购买涉案房屋，就是看中被上诉人宣传的“京石城铁”的方便、快捷，适于往返通勤，对上诉人产生购房意属具有决定性作用，故该事实对于本案至关重要，但一审法院对虚假宣传的事实避而不谈，甚至在判决书只字未提，是遗漏重要事实。（二）一审法院未全面、客观的审查核实证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十七条：在证据交换的过程中，审判人员对当事人无异议的事实、证据应当记录在卷；对有异议的证据，按照需要证明的事实分类记录在卷，并记载异议的理由。在一审中，上诉人提交了行政处罚决定书、桃源新都孔崔城新一代超级宜居小镇价值手册、被上诉人发布的广告文章截图、河北省发改委网站截图、上诉人在北京的工作在职证明等，以证明被上诉人一的虚假宣传行为及对上诉人造成的影响。上述证据与本案直接相关，应当作为认定事实的依据，但一审法院并未将上述证据记录于判决书中，未全面、客观的审查核实证据，明显回避被上诉人一的虚假宣传行为，一审法院并未公正、客观的审理案件。（三）一审法院无故拒绝上诉人调取证据的申请，侵犯了上诉人的诉讼权利。因上诉人在行政处罚文书网只能查询到公开的《行政处罚决定书》，无法查阅到全部案卷材料，而决定书中提及的询问笔录、广告单页、照片、视频等对于认定本案事实具有重要作用，与本案关系密切，故上诉人向一审法院申请向涿州市市场监督管理局调取上述处罚决定的全部案卷资料，以证明被上诉人一在售房时的虚假宣传行为。但一审法院无故拒绝上诉人调取证据的申请。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，人民法院应当调查收集。如上所述，决定书中提及的询问笔录、广告单页、照片、视频等对于认定本案事实具有重要作用，但一审法院无故拒绝上诉人的调证申请，侵犯了上诉人的诉讼权利，上诉人的利益无法得到保障。（四）被上诉人一的虚假宣传行为对于原告订立合同具有重大影响，通勤是否便捷对于上诉人选购房产至关重要，上诉人正是基于这样的宣传才签订合同。现京石城际不再实施，上诉人购买房屋的基础已经不存在，上诉人签订合同的目的无法实现。（五）被上诉人一在庭审中，提交伪造的证据后又撤回，在上诉人已质证完毕且明确表示不同意其撤回的情况下，一审法院同意将证据撤回，侵犯了上诉人的诉讼权利。一审中，被上诉人一提交《补充协议》作为证据，但该协议上的签名并非上诉人所签，上诉人对于该证据申请笔迹鉴定后，被上诉人一申请撤回该证据，上诉人已经对该证据质证完毕且明确表示不同意其撤回证据，但一审法院仍许可被上诉人一撤回了该证据，一审法院在审理本案的过程中，有失公正，侵犯了上诉人的诉讼权利。综上，上诉人请求撤销河北省涿州市人民法院作出的（2020）冀0681民初2498号判决，改判支持上诉人全部诉讼请求或发回重审。。
致远公司答辩称，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，作出的判决合法、合理、公正。相反，被答辩人的上诉请求以及事实与理由没有事实根据和法律依据。具体理由如下：一、一审法院驳回上诉人解除合同等诉讼请求符合法律的规定。原因是：1、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同（预售）》等协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。2、被答辩人即不享有合同约定的解除权，也不具有《合同法》第九十三、九十四条规定的解除情形。故被答辩人无权要求解除合同。显然，被答辩人所述合同目的不能实现的主张不能成立。至于被答辩人买房是基于投资还是自住等原因，是其私事，答辩人无权干涉。二、审判人员在一审庭审中归纳了案件审理的焦点问题，并征求了当事人双方的意见，庭审活动中紧紧围绕焦点问题进行。不存在答辩人所述的事实部分的重大遗漏的问题。三、答辩人在商品房售卖过程中，不存在虚假宣传的违法行为（一）答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同（预售）》中明确约定了被答辩人所购商品房的具体信息，包括商品房的坐落位置、房号、交付条件等，双方对此没有歧义。双方签订《信访事项处理意见书》明确回复：廊涿、京石城际铁路及站点设置，均属于规划状态等。所谓虚假是故意隐瞒事实真相。从行政机关的上述回复中，足以证明答辩人不存在虚假宣传的行为。（二）答辩人在一审中提交的涿州市高新区管委会出具的《信访事项处理意见书》和涿州市市场监督管理局出具的《信访事项处理意见书》明确回复：廊涿、京石城际铁路及行政机关作出《行政处罚决定书》的原因，是答辩人在宣传交通设施时未注明“规划中”，这不能说明答辩人存在虚假宣传的行为。退一步讲，即使存在虚假宣传的行为，依据《合同法》第54条的规定，被答辩人仅享有撤销权，而不享有解除权。更何况，被答辩人起诉时已过行权期限。（三）被答辩人在一审中提交的证据，不能证明答辩人存在虚假宣传的行为。的合同中，并未将京石城际等城市交通等设施作为合同条款。四、答辩人依法享有诉讼权利，诉讼中如何举证是答辩人的权利。答辩人在法庭辩论前有权撤回所举证据，将《补充协议》不作为证据提交，是行使处分权。撤回证据的行为，没有损害国家、集体、或者第三人的合法权益。五、一审法院不准许被答辩人调取证据和司法鉴定的申请是完全正确的。这不仅符合法律规定，也节约了诉讼成本。1、答辩人认可《行政处罚决定书》的真实性，没有调取该证据的必要。2、《补充协议》不是本案的证据，没有鉴定的必要。六、一审法院对双方提供的案件的全部证据，依据法律规定，运用逻辑推理和生活常识，对各证据进行综合审查判断，以能够证明案件事实的证据为依据作出了判决。综上所述，为了维护市场交易的稳定性，结合本案的具体情况，恳请人民法院以事实为依据，以法律为准绳，驳回被答辩人的全部上诉请求。
幸福基业公司答辩称，1、商品房买卖合同主体并非我公司，故我公司并非本案适格的被告。2、我公司与上诉人之间系居间合同关系，现双方均以履行完毕居间合同约定的事项。3、商品房买卖合同如何履行，合同双方之间是否存在违约解除的情形，均不影响居间合同的效力。4、上诉人将我公司列为被上诉人但其上诉理由均与我公司无关，故不影响一审判决对我公司的决定。
卢静向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告致远公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告致远公司返还已支付的首付款347114元，并支付利息（以347114元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率为标准，自2018年9月30日起，至实际支付之日止）；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金（以1127114元为基数，按照万分之二/日的标准，自2020年5月30日起，至实际支付之日止）；4.判令被告致远公司返还已支付的贷款本息共计122501.96元；5.判令被告幸福基业公司向原告返还已支付的服务费35000元，并支付利息（以35000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2018年2月10日起，至实际支付之日止）。
一审法院认定事实：2018年2月22日，原告卢静与被告致远公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定，原告购买被告致远公司开发的坐落于涿州市区，项目名称为桃园新都孔雀城的商品房一套，房号为：0065幢3单元20层2002（3-2002）号，建筑面积103.73平方米，单价为每平方米10865.84元，总金额为1127114元。付款方式：原告应当于2018年2月22日前支付首期房价款347114元，余款780000元向银行申请贷款支付。被告致远公司应当在2020年5月30日前向原告交付该商品房。2018年2月10日，被告幸福基业公司向原告出具金额为35000元收据一张，交款明细为服务费。2018年10月4日，被告致远公司向原告卢静出具房地产预售款金额为1127114元发票一张。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告致远公司签订《商品房买卖合同（预售）》，此合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。现原告主张解除该合同，但未提供证据证明已达到《合同法》第九十三条、九十四条规定的约定解除、法定解除的条件，故对原告要求解除合同、返还首付款、返还贷款本息的诉讼请求，不予支持。原告要求支付逾期交房违约金问题，是在原告要求解除合同前提下要求支付违约金，在本案中不予处理。原告主张被告幸福基业公司并未提供服务，应返还服务费35000元，但未提供证据证明其主张，不予支持。另外，原告申请对购房合同《补充协议》中，“卢静”本人是否签字进行鉴定，但是在庭审中，被告将《补充协议》撤回，不作为证据提交，失去鉴定基础材料，且鉴定申请内容对本案无实质意义，故其鉴定申请不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告卢静的诉讼请求。案件受理费4423元，由原告负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。上诉人卢静提交如下证据：证据一、涿州市市场监督管理局对致远公司做出的行政处罚决定书，涿州市市场监督管理局已经认定被上诉人在售房宣传时对于重要的两条铁路以及三个重要的高铁站均未明确标注规划中，结合上诉人一审提交的广告宣传文章，被上诉人不仅没有明确标注规划中，反而详细列明班车通车的时间是虚假宣传，该事实已经被处罚决定书认定，并且决定书中详细记录了被上诉人在宣传时的广告，如户型图、价值手册、展示板等，所以上诉人在一审中申请法院对全部的档案进行调取才能查清被上诉人在宣传时是以何种具体方式进行宣传，但一审法院也无故拒绝了上诉人的申请，被上诉人的宣传行为对于上诉人产生购房意向至关重要，对上诉人购买涉案房屋产生误导。证据二、广告文章的截图，是上诉人发布在网络上吸引有意向的购房者购买房屋，被上诉人一直宣传楼盘的地理位置优势，交通快捷等，并且承诺每天有免费班车往返北京，但实际上被上诉人没有建设地铁也没有班车，上诉人购房的目的不能实现，证据的二的页码第四页右下角的图有明确记载。证据三、不动产登记信息查询结果告知单，上诉人查询自己在北京的不动产登记信息其名下是没有不动产的，证明原告自2015年其在北京工作但是没有住房，之所以到涿州购买房屋，就是因为被上诉人一直宣传交通快捷，所以上诉人才产生了购买意向，但是虚假宣传对上诉人造成了误导购房目的不能实现。证据四、保定市生态环境局涿州市分局政府信息公开答复书，一审结束之后上诉人向涿州市政府申请信息公开，生态环境局涿州分局给出的答复书，证明上诉人通过信息公开取得证据5、6证明两个证据的来源。证据五、关于涿州致远房地产公司项目环境影响报告书的批复，和另一个批复，把北区换成了南区，证明上诉人提交的证据六是上诉人制作并报批的，但是在报告书中很多情况与实际情况均不符，被上诉人虚假宣传且构成违约。编号6、7是一份证据，项目环境影响报告书，该证据是上诉人制作并且报批，在报告书中有多处与实际情况不符，在编号6的文件里第114页是项目日照分析图，113页是项目平面图，这两张图与实际交付的小区布局不符，所以上诉人认为被上诉人存在规划变更的情况但是未告知上诉人，报批的文件也和沙盘不符，报告书第31页实际上涉案房屋现在没有接通燃气，供水也是被上诉人自己打井，涉案房屋没有达到交付的条件，被上诉人也没有向上诉人出示竣工验收备案表，所以上诉人认为涉案房屋没有达到交付条件。文件页码第1页的设施并未落实，所以上诉人认为被上诉人存在多项违约行为，上诉人有权要求解除合同。证据七、编号008的沙盘图片，可以看出楼的分布和位置进行了变更但是没有告知上诉人。一审中上诉人提交了被上诉人制作的价值手册，虽然被上诉人不认可其真实性的，但是该手册已经在行政处罚决定书中别列为证明事实的证据，所以上诉人申请调取但是一审法院没有调取，在价值手册中被上诉人明确宣传有孔雀城引进知名院校，以及北京八中的图片，足以诱导上诉人被上诉人引进北京八中，但实际上被上诉人并没有按照宣传内容引进学校，被上诉人的行为违反了广告法26条第四项，被上诉人存在虚假宣传的行为。2、价值手册中被上诉人宣传孔雀城与医院合作引进服务体系，被上诉人实际小区内并没有上诉人引进的医院，足以误导购房者，这一行为也是虚假宣传。
致远公司质证称，对于证据一、二在一审庭审中上诉人已经作为证据提交，关于证据一，一审法院不予鉴定、调取符合法律的规定，最高人民法院关于人民法院民事诉讼中委托鉴定审查工作若干问题的规定鉴定事项明确规定，所以其对涿州致远公司的处罚决定书因为被上诉人庭审中也不持有异议，所以无需进行调取，也无需进行鉴定，证据二在一审中已经作出质证意见，不再质证。证据三与本案无关，对其真实性不发表质证意见。证据四-六，与本案代证事实不具有关联性，证据四的真实性无异议，但是对于证据五、六，因未加盖印章对其真实性不发表质证意见，该上述证据不能证明上诉人的主张，对于该证据中所提到的燃气供水等问题与其诉讼请求不具有关联性，其主张的事实也超出了一审其诉状中提到的事实和理由，证据七真实性不认可，而且其图片模糊不能看清具体表述内容，提到的诉争项目存在设计变更的问题，被上诉人不认可，即使存在设计变更，与其诉讼请求事实理由无关，在一审中上诉人并没有提到该项目存在变更。上诉人作的补充说明提到的学习配套、商业配套等问题被上诉人在一审中提出了两份行政机关出具的信访事项处理意见书，该两份意见书中对上述问题都作出了明确答复，而且该处理意见书是属于行政性的法律文件，更具有证明力，二审法院在认定上述事实时应以该两份意见书为认定事实的主要依据。
幸福基业公司质证称，上述证据与我公司无关，我公司已经履行完毕，商品房买卖合同如何履行与我公司无关。
根据当事人出证质证，本院对上述证据认定如下：对证据一，证据二，上诉人在一审提交并经过质证，二审不再认定；对证据三的真实性予以认定，但与本案无直接关联性；对证据四的真实性予以认定，但与本案纠纷无直接关联性；对证据五、证据六的真实性予以认定。对证据七，该沙盘图片模糊不清晰，对其真实性不予认定。
二审认定的其他事实与一审认定的事实一致
本院认为，（一）关于对致远公司商品房销售广告及其他宣传材料性质的认定。致远公司在售房广告及价值手册等材料中列明“京石城铁”、“廊涿城际”“农科城站”等交通设施或项目均非其所售楼盘规划范围内的项目，并不属于致远公司商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的具体说明和允诺，其性质为要约邀请，故不能视为上诉人与致远公司签订《商品房买卖合同（预售）》合同条款内容，对双方当事人不产生合同的约束力。上诉人二审中提交的证据，其所证内容并不能达成其证明目的，本院不予采信。上诉人主张致远公司对交通线路、设施的宣传，给其造成误导，致使合同目的不能实现。致远公司对周边交通等宣传，客观上对购房人购买行为会产生一定影响，但根据一般认知，作为购房者对买房这样重要的事务，不会仅仅凭开发商对周边环境的宣传就确定购买。上诉人对交通线路、设施如此重视，却未将致远公司关于交通线路设施宣传内容纳入合同条款，亦说明交通线路设施并非其购房目的唯一选择条件。涿州市市场监督管理局对致远公司的广告宣传行为进行行政处罚属实，但致远公司被处罚，并不必然导致案涉合同的解除。致远公司对所开发楼盘周边环境的宣传内容，并不导致合同目的无法实现，亦不构成根本违约。综上，对上诉人合同目的无法实现，应要求解除的合同主张不予支持。（二）关于程序问题。一审对当事人提交的证据（包括行政处罚决定书）均进行质证并留存在卷，对当事人无争议的事实，可以不予一一列明，因此，一审不存在遗漏事实和未全面审核证据的情况。关于上诉申请人调取行政处罚相关材料的申请，涿州市市场监督管理局的处罚决定书本身列明了处罚理由、证据、依据，无需调取该处罚决定书的全部案件材料，一审未予准许并无不当。对上诉人在二审再次申请调取该处罚决定书相关材料的申请，本院不予准许。致远公司在一审撤回其提交的证据，是其行使诉权的一种形式，并未侵害上诉人的诉讼权利。
综上所述，卢静的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4423元，由上诉人卢静负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘克伟
审判员 康珍惠
审判员 杨玉龙
二〇二〇年十二月二十八日
书记员 卢灏辰
