案 由 商品房预售合同纠纷
案 号 （2020）冀10民终5987号
上诉人白杰因与被上诉人香河中商房地产开发有限公司（以下简称中商房地产公司）、中国农业银行股份有限公司香河县支行（以下简称农行香河县支行）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2020）冀1024民初575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
白杰上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。
事实与理由：一、一审认定事实缺乏证据支持。一审认定涉案房屋已于2016年12月16日按规定备案，符合办证条件，被上诉人不存在根本违约行为。一审没有证据支持，属于事实认定错误。第一，涉案房屋于2016年12月16日是向香河县住房和城乡建设局办理的建设工程竣工验收备案，竣工验收合格是建设工程交付使用的前提条件，建设工程竣工验收备案只能证明案涉房屋的建设工程质量合格，并就质量合格这一评价，经香河县住房和城乡建设局备案。而不是按《商品房买卖合同》约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。一审混淆了两个备案程序和备案主体，认定事实缺乏证据支持。第二，一审认定案涉房屋符合办证条件，但被上诉人中商房地产公司并没有提交相关的证据予以证明，而一审也没有查清办证需要符合的具体条件，即认定被上诉人中商房地产公司不存在违约行为，属于事实认定错误。第三，因被上诉人中商房地产公司的原因，导致上诉人未在规定期限内取得房屋权属证书，上诉人有权退房并要求被上诉人中商房地产公司承担违约。
二、一审适用法律错误。第一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，上诉人应于2017年2月15日之前取得房屋权属证书，但上诉人直至起诉之日2019年1月仍未取得房屋权属证书。诉讼中被上诉人中商房地产公司提出涉案房屋权属证书已于2018年11月8日发放，即便如此，上诉人依旧未按期取得房屋权属证书，被上诉人中商房地产公司存在违约，一审认定被上诉人中商房地产公司不存在违约，有违法律规定。第二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。自上诉人起诉之日，办理房屋所有权登记的期限届满已经超过一年，上诉人未取得房屋权属证书，一审不支持上诉人解除合同和赔偿损失的诉讼请求，与相关法律规定不符。第三，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条及第二十五条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。一审未支持上诉人请求，明显与法律相悖。综上，上诉人与被上诉人中商房地产公司之间的《商品房买卖合同》、《反担保协议》，上诉人与被上诉人农行香河县支行之间的《个人购房担保借款合同》均应当解除，二被上诉人应当返还购房款等相关费用及相应购房贷款。请二审法院支持上诉人上诉请求。
中商房地产公司答辩称，一、被上诉人中商房地产公司已完全按照与上诉人签订的《商品房买卖合同》约定履行了全部义务，即被上诉人中商房地产公司于2016年11月16日向上诉人交付了房屋、于2016午12月16日取得《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，香河县住房保障和房产管理局于2017年1月10日，向被上诉人中商房地产公司出具《香河县住房保障和房产管理局关于房地产开发项目相关业务办理传递单》，2017年由香河县国土资源局不动产登记中心出具《不动产产权情况表》、2018年11月8日取得不动产权证书，现不动产权证书已交付白杰。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本条中“除当事人有特殊约定外”即双方签署的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案”。该条约定被上诉人中商房地产公司仅负责将办理权属登记需由其提供的资料报产权机关备案，办理房屋产权证为产权登记部门的行政职权，不属于被上诉人中商房地产公司职责。被上诉人中商房地产公司按时完成了商品房买卖合同中约定的相关义务，不存在违约。且上诉人白杰购买案涉房屋的目的，在于依法对房屋行使占有、使用、处分、收益等物权，并取得合法的登记手续。上诉人起诉的事实和理由已经消失，其诉讼根本原因在于所购买的房屋价格下降，不能达到炒房赚钱的目的。如果此时解除合同，将对被上诉人中商房地产公司造成损失，也不利于交易的稳定。综上，一审认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，一审判决合理合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
农行香河县支行答辩称，不同意解除《个人购房担保借款合同》。2016年11月2日白杰在农行香河县支行贷款80万元，期限360个月，用于购买案涉房屋。双方签订的《个人购房担保借款合同》第十二条规定，借款人与售房人之间就本合同第二十四条所述房产的房屋质量、权属或其他方面产生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同项下所有承诺、声明、保证、义务和责任等约定仍应正常履行。第十三条规定，借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。综上，依据上述《个人购房担保借款合同》相关条款约定，只有在还清借款本息的情况下，农行香河县支行才同意解除合同。请二审院依法驳回上诉、维持原判。
白杰向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告合同编号为20161021232的《商品房买卖合同》及《反担保协议》；二、判令解除原告与被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》并进行相应的返还；三、判令被告返还原告已支付的购房首付款348,702元、团购服务费3万元、手续费80元及相应利息（利息按照中国人民银行同期贷款利息计算，自2016年8月21日起至实际返还之日止）；四、判令被告返还原告截止至2019年3月20日原告已向第三人偿还的房屋按揭贷款本金及利息共计118,882.68元；五、判令被告赔偿原告支付的契税11,461元、物业维修金6,459元、预告登记费80元、测绘费81元、手续费20元及相应利息（利息按照中国人民银行同期贷款利息计算，自2016年11月16日起至实际返还之日止，扣除被告给原告的退款2,555元）；六、判令被告按照《商品房买卖合同》的约定赔偿原告的损失22,974.04元，以上共计536,264.72元（不含利息）；七、本案诉讼费、保全费、保险费由被告负担。
一审法院认定事实：2016年10月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买位于香河县房屋，房屋建筑面积为80.92平方米，单价14195.53元，总价款为1148702元；原告于2016年10月27日前支付首付款348702元，余款80万元向银行申请贷款支付。合同第八条约定：出卖人应当在2017年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经质量监督部门备案验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；如买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。同日，原、被告还签订了《反担保协议》一份。双方签订合同后，原告按约向被告支付首付款348702元。2016年11月2日，原、被告与第三人农行香河县支行签订《个人购房担保借款合同》，原告将剩余房款80万元以在第三人处办理按揭贷款方式支付被告。2016年11月16日，原告接收涉案房屋，办理入住手续，且原告向被告交付预告登记费80元、按揭抵押登记费80元、测绘费81元、契税11,461元、物业维修金6,459元，被告向原告退房屋面积差款2,555元。2019年1月8日，原告向被告邮寄《关于要求香河中商房地产开发有限公司提供不能取得房地产权属证书的原因以及本人何时能取得房地产权属证书的函》。2019年1月15日，原告向被告邮寄《关于解除香河中商房地产开发有限公司的商品房买卖合同、要求办理退房并退还已付房价款、赔偿损失的函》，该两份信函均未妥投。
另查，涉案房屋香河县安平镇103国道西侧安平镇中商国际农贸城专家公寓13号楼工程，于2016年12月14日竣工验收合格，于2016年12月16日在香河县住房和城乡建设局按规定备案。原告的案涉房屋不动产权证书于2018年11月8日颁发，编号为冀（2018）香河县不动产权第0033719号，该产权证书被告于2020年5月28日交付原告。
上述事实，有原、被告当庭陈述、《商品房买卖合同》、《反担保协议》、《个人购房担保借款合同》、收据、花香嘉园交房单、入住通知单、快递单、房屋不动产权证书复印件及河北省建设工程竣工验收备案证明书等证据证实。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告于2016年10月31日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行合同义务。原告主张被告未在交付房屋2016年11月16日后的60日内为其办理房屋所有权证，构成根本违约，要求解除合同，被告退还已付购房款、银行按揭贷款等相关款项。被告对此不予认可。因《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，即被告在向原告交付房屋后60日内仅有将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案的义务，而办理房屋所有权证属房管部门的行政职权范围，不属于被告职责范围，且案涉房屋已于2016年12月16日按规定备案，符合办证条件，故原告提交的证据并不能证明被告存在根本违约行为。原告主张解除合同，被告退还已付购房款、银行按揭贷款等相关款项的理由不能成立，一审法院对其请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定作出判决，驳回原告白杰的全部诉讼请求。
案件受理费9,162元，保全费3,520元，共计12,682元，由原告白杰负担。
本院二审期间，被上诉人中商房地产公司提交了两份证据。证据一：上诉人白杰于2020年5月28日打的收条。证明其领取了房产本。证据二：香河县住房保障和房产管理局关于房地产开发项目相关业务办理传递单以及不动产权情况表。证明被上诉人中商房地产公司于2017年1月10日前，将符合合同第15条约定的资料，提交到了房产部门，按照合同约定履行全部义务。
上诉人质证意见为：对证据一认可，中商房地产公司恶意不给上诉人房产证也是一种违约情形。关于证据二，首先对香河县住房保障和房产管理局关于房地产开发项目相关业务办理传递单的三性均不认可，其不符合新证据特征。其次不动产权情况表是其大产权办理的情况，与上诉人所购房屋产权没有关系。大产权办理的时间为2017年8月1日，只有在大产权办理完毕后，才能办理涉案房屋的产权登记。故涉案房屋的产权登记备案时间远远晚于约定时间2017年1月15日和法定时间2017年2月15日。本案二审查明事实与一审认定事实一致。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，不得随意解除。本案上诉人白杰与被上诉人中商房地产公司签订的商品房屋买卖合同及与第三人签订的个人购房担保借款合同均合法有效。被上诉人中商房地产公司依约履行了相关义务，上诉人白杰已经取得涉案房屋及房屋产权证书，实现了合同目的。本案不符合合同解除的相关法律规定，上诉人白杰主张解除合同，一审不予以支持，并无不当。综上所述，白杰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9162元，由上诉人白杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊清维
审 判 员 韩静威
审 判 员 盖秀红
二〇二〇年十二月二十五日
法官助理 杨学军
书 记 员 郝镜颖
