案 由 商品房预售合同纠纷
案 号 （2020）冀08民终1969号
上诉人聂玉明、承德大其房地产开发有限公司（以下简称大其公司）因与被上诉人承德中岳房地产开发有限公司（以下简称中岳公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初3535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人聂玉明及其委托诉讼代理人经万隆与黄建军、上诉人承德大其房地产开发有限公司与原审被告承德中岳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋连生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
聂玉明对承德大其房地产开发有限公司提起上诉，上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人承德大其房地产开发有限公司赔偿上诉人损失529372.00元，并由被上诉人承担鉴定费用8000.00元；本案一审、二审诉讼费用由承德大其房地产开发有限公司承担。事实与理由：一、一审判决认定的基础事实正确。首先，案涉德润庄园项目性质。德润庄园项目系城中村改造项目，分一期和二期实施。该项目原由唐山嘉润房地产开发有限公司承德分公司（以下简称嘉润承德分公司）承揽，后因其经营管理不善，该项目由承德中岳房地产开发有限公司（以下简称中岳公司）承接组织实施，并中岳公司承接其债权债务。中岳公司后亦因经营管理不善，再由新组建的承德大其房地产开发有限公司承接继续组织实施。其次，案涉德润庄园项目承揽实施企业关系。嘉润承德分公司负责人为张才茂，中岳公司法定代表人为张述泰，大其公司法定代表人为郭志玲。其中张才茂系张述泰之父，郭志玲为张述泰岳母，三家企业的实际控制人均为张述泰，故三家公司实为关联公司。且关联公司的关联关系由案涉项目的发展演变过程显而易见，2012年10月18日嘉润承德分公司与项目相对方承德市双桥区水泉沟镇高庙村村民委员会（以下简称水泉沟村委会）解除项目协议书，2012年12月5日中岳公司即与水泉沟村委会签订项目协议书，承接案涉项目的债权债务继续组织实施案涉项目。2015年7月10日大其公司设立，设立后即承接中岳公司组织实施的案涉德润庄园项目。由此，根据三家企业法定代表人或者负责人的亲属关系，结合案涉项目的发展演变过程，极易得出三家企业系关联企业，且其中不乏为逃避债务而不断更换项目实施主体之嫌。再次，大其公司承接案涉项目后，虽然发生了土地竞拍的行为，但是该土地竞拍亦只是完善案涉项目用地手续，而非商业用途的国有土地出让。根据上诉人提交的相关证据能够证明大其公司受让土地的土地出让金并非其自有资金。案涉项目用地土地出让金总额为4730万元，其中政府出资2000万元，利用嘉润承德分公司在该项目实施过程中一级土地开发成本3200万元，合计5200万元。该款项除支付土地出让金4730万元后，尚剩余470万资金。由此可见，大其公司在所谓的国有土地出让过程中，非但未实际出资，反而从中获利，并且大其公司亦享受了嘉润承德分公司对于案涉项目土地一级开发成果和利润。由此，更进一步证明案涉项目为城中村改造项目，而非商业开发项目，大其公司系承接在建项目，而非受让国有土地使用权进行商业开发，大其公司既然享有项目成果，就应当承担项目义务。并且，大其公司对于原归属于嘉润承德分公司所应当承担的义务，亦予承接并在实际履行过程中，上诉人权益即属其中。最后，关于案涉楼房编号问题。案涉楼房原在嘉润承德分公司组织实施过程中编号为B7号楼第3单元202号房屋，后在大其公司承接组织实施过程中，改变了原楼房编号。根据上诉人提交的2-2号证据闵宝学商品房认购协议书及收款收据亦可印证。且上诉人在多次与被上诉人大其公磋商过程中，大其公司并未就楼房编号提出异议。二、一审判决有关损失赔偿的认定错误。首先，大其公司在承接嘉润公司、中岳公司债务后，即应当全面履行其所承接的债务，而不应当擅自调整房屋价格，其擅自调整楼房价格实为违约。其次，大其公司擅自销售已售房屋即构成违约，甚至构成欺诈。对此，大其公司不仅需要承担违约责任，向上诉人支付违约金，如果违约金不足以弥补损失的则应当对违约金进行调整，以弥补上诉人之损失。上诉人在诉讼过程中，为支持自己的诉讼请求，向一审法院提出鉴定申请，就案涉楼房同期同地段价格进行了鉴定，根据鉴定结论，案涉楼房同期同地段的价格为87.11万元，超出楼房价款一倍以外的价值即构成上诉人的损失。对此，违约甚至于实施欺诈一方的被上诉人大其公司应当承担支付。否则，违约方即会因此获利。故上诉人认为一审判决有关上诉人损失的认定是错误的。三、一审判决有关上诉人损失项判决适用法律错误。鉴于上述上诉理由，一审判决对本案的基础事实的认定是正确的。但是，对于上诉人有关损失的认定是错误的。因此，导致一审判决对该项判决在法律适用上出现错误。综上所述，上诉人请求贵院依法判决撤销(2019)冀0802民初3535号民事判决，依法改判支持上诉人聂玉明的原审全部诉讼请求。
承德大其房地产开发有限公司对聂玉明提起上诉，上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、上诉人与唐山嘉润房地产开发有限公司承德分公司（以下简称嘉润公司）没有权利义务承继关系，上诉人与嘉润公司原购房人换签协议附有条件。上诉人取得德润庄园二期土地使用权，不是从嘉润公司或中岳公司承继而来，而是经过竞拍取得；上诉人对嘉润公司没有权利义务承继关系。上诉人‘于2017年6．啁发布的《关于德润庄园二期已售商品房的解决方：案》中明确声明：“我公司通过竞拍程序取得该地块国有建设用地使用权，与，嘉润公司没有权利义务承继关系”。为协助双桥区政府解決因嘉润公司售房产生的信访问题，上诉人同意与嘉润公司原购房人有条件的换签协议，并最终由政府负责解决上诉人担负的嘉润公司债务问题。上诉人于2017年6月发布的《关于德润庄园期已售商：品房的解决方案》，明确要求“与嘉润公司签订商品房认购协议并且在我公司已经进行过统一登记的购房客户凭原购房协议、身份证、交款凭证等手续，由我公司销售部、财务部进行逐户核实，如全部属实则认定为有效购房客户，如有信息不符或虚假，廁认定为无效购房客户”。有效的交款凭证，是上诉人换签协议的前提；被上诉人始终未提供交款凭证，不具备上诉人要求的条件，上诉人有权拒签新的购房协议。据被上诉人庭审陈述真，：其购房款实质是工程款，说明被上诉人与嘉润公司之间实质是施工合同纠纷，而不是商品房预售合同纠纷，不是上诉人协助政府解决信访问题的范畴。另外，被上诉人主张以工程款34：方元和现款1728元支付了购房款，即未提供嘉润公司：与被上诉人之间的施工合同、结算书、顶账协议，也未提供汇款凭证，不能证明双方之间以工程款抵付了购房款。二、上诉人从未出售过被上诉人，购买的房屋。被上诉人与嘉润公司签订的《德润庄园二期商品房认购协议书》中被上诉人认购的房屋为“德润庄园项目中的B7号楼第3单元202号”，而嘉润公司，从未建设该栋楼，上诉人也从未出售过嘉润公司建设的房屋。&B7号楼第3。单元202号房屋“根本不存在信—审判决认定“所涉房屋已另行售出”不知从何而来。三、关于上诉人发布的《关于德润庄园二期已售商品房的解决方案》的性质。上诉人与嘉润公司系两个独立法人，上诉人没有法定义务或约定义务承担嘉润公司的倖务。上诉人发布的《关于德润庄园二期已售商品房的解决方案》：属于承接莂闰公司部分合同义务的单方意思表示，上诉人有权设定承接的条件，任何人无权强令上诉人与其签订合同或承担他人的合同义务。一审判决适用《合同法》第八十六条，属于适用法律错误，违反了契约自由原则，侵犯了上诉人的合法权益。四、一审判决存在严量程序错误急。其一审判决遗漏了嘉润公司作为必要的诉讼参与人参加诉-讼。被上诉人与嘉润公司签订的德润庄园商品房认购协议（编号B0222号），合同相对方患嘉润公司。L：，．因此，嘉润公司应当作为本案的必要诉讼参与人参加诉讼，并承担相应的法律责任。嘉润公司不到庭，无法查明商品房认购合同的真伪，无法确认被上诉人是否支付了购房款，无法确定双方是否存在施工合同关系以及嘉润公司是否拖欠工程款）真：诸多事实都无法查明。其二、被上诉人的诉讼请求缺乏请求权基础。请求返还合同价款的前提，除合向约定的返还条件成就外，只有在合同无效或解除合同的情况下：，合同相对方才享有返还财产请求权。就本案而言，广方面，被上诉人并未主张合同无效或解除合同；另一方面，一审，判决也未确认诉争的合同无效或解除该合同。合同在法律意义上还存在的情况下，一审径行判决返还财产，缺乏请求权基础。综合以上上诉理由，寺审判决认定事实错误，程序违法，适用法律错误。为此提出上诉，请求二审：法院查明事实并依法改判。补充上诉理由，聂玉明与嘉润公司签订了认购书，属于预约合同，并非本约合同，也就是说聂玉明与嘉润公司之间商品房买卖合同还未成立，不存在适用最高院关于审理商品房买卖合同纠纷中关于一房二卖的问题，一审立案案由错误，双方之间的合同既不是预售合同，嘉润公司也没有取得预售许可证；一审既判决支持已交购房款的利息，又判决赔偿已付购房款一倍的损失，属于重复计算，即使损失存在，一审判决也是不合法的。
承德大其房地产开发有限公司对聂玉明的上诉辩称，我公司是通过招牌管程序取得的土地使用权我公司在取得土地使用权过程中，无论对外是否存在债务，均不是我公司应当对嘉润公司债务承担责任的理由；聂玉明从嘉润公司认购的房子并未建成，不存在我公司销售嘉润公司房屋的事实；一审法院所做的鉴定结论不合法，不应当作为认定事实的依据，因为房屋根本不存在，对不存在的标的物进行鉴定缺乏事实及法律依据；嘉润公司、中岳公司、大其公司均是独立法人，均是单独出资设立的，相互之间不存在权利义务的承接关系，这几家公司无论法定代表人之间是否存在关系，但不存在资产混同，因此我公司不应对嘉润公司的债务承担责任。
承德中岳房地产开发有限公司对聂玉明的上诉辩称，同大其公司意见。
聂玉明对承德大其房地产开发有限公司的上诉辩称，我方认为一审判决对于基础事实认定清楚，本案案涉工程是德润庄园项目，是一个城中村改造项目，该项目最初建设单位为嘉润承德分公司，后因分公司管理不善，该项目转让与中岳公司，后中岳公司又转让与大其公司。嘉润公司承德分公司的负责人叫张才茂，中岳公司法定代表人张树泰，大其公司法定代表人郭志玲，郭志玲是张树泰岳母，张才茂是张树泰的儿子，三家公司是在进行脱壳，我方在一审中提交的证据能够证明中岳公司接受了项目工程与债权债务，大其公司在水泉沟镇政府借款时也提到了《关于解决高庙村德润庄园项目遗留问题专题会议纪要》，借款协议的产生也说明了项目的转让流程，及大其公司承接该项目所应当承担的责任，所以我方认为三家公司存在关联，除了法定代表人的亲情关系，也存在项目的转让关系；聂玉明与原嘉润公司订立的合同符合最高院关于商品房买卖司法解释第五条的规定，具体的房号、面积、单价、总价均具备合同的成立要件；大其公司称其对案涉项目的土地系通过招拍挂形式取得，与事实不符，根据大其与水泉沟政府的协议，实际上只是为了履行相关手续，当时一期项目已经完成，在进行二期，在出让协议的履行中大其公司并未付款，大其公司利用嘉润公司就案涉项目土地开发成本投入分摊到二期3870.021万元，同时也有中岳公司当时剩余的96套房屋的房款，再加上政府出借的2000万元，这两笔资金共计5800余万元，实际上该土地的土地出让金仅为4700万元，所以大其公司在土地取得的过程中不但没有支付相应的款项，反而对款项利用之后上有剩余，大其公司并非李勇自由资金取得土地开发，实际上是对德润庄园项目的承接，是项目转让，并非商品房开发协议。在大其公司承接项目以后，对原购房户进行安置，也是大其公司承接项目的义务的履行；对房屋的编号问题，聂玉明与嘉润公司签订的认购协议，标号为B7号楼3-202，但是大其公司承担项目之后对原有楼房编号进行了更改，在我方一审提交的三份交款项目中可以印证，该三人在签订协议支付贷款的时候将B7编为4号楼，B6编为3号，B5编为2号楼，大其认为案涉房屋并未建成是不属实的，只是为了混淆案件事实；因为我方认购协议符合司法解释的规定，应担认定为商品房买卖合同，在聂玉明主张履行该合同时，大其公司明确表示该楼房已经出售，不存在了，我方主张的是返还房款并赔偿损失，通过一审法院委托鉴定，该套楼房在鉴定时价值是87.11万元，一审法院判决双倍返还不足以弥补聂玉明的全部损失，因此一审法院认定事实正确，但是在法律适用上存在偏颇，应当除返还购房款以外，补偿聂玉明房屋差价损失。
承德中岳房地产开发有限公司对承德大其房地产开发有限公司的上诉未发表答辩意见。
聂玉明向一审法院起诉请求：一、请求法院依法判决被告返还购房款871100.00元并赔偿损失；二、由被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：嘉润公司承德分公司与水泉沟镇高庙村村民委员会合作高庙城中村改造项目，开发德润庄园。嘉润公司承德分公司开发德润庄园项目,原告聂玉明承包部分工程项目建设。后原告与嘉润公司承德分公司就340000.00元工程款协商以商品房抵顶，并于2010年7月20日签订商品房认购协议，约定聂玉明认购嘉润公司承德分公司开发的德润庄园B7号楼202号房屋，建筑面积94.14平方米，单价3630.00元/平方米，一次性付全款。出卖人在2011年12月31日前交房，合同亦约定了逾期付款及逾期交房的违约责任。原告聂玉明同日将房屋尾款1728.00元付至嘉润公司承德分公司账户，嘉润公司承德分公司向聂玉明出具购房款收据，载明收到聂玉明购房款341728.00元。2012年10月18日，承德市双桥区水泉沟镇高庙村村民委员会与唐山嘉润房地产开发有限公司签订解除协议书，约定解除双方于2007年8月21日、2008年7月22日就德润庄园项目签订的《合作开发建设协议》、《补充协议书》。2017年6月，大其公司发布公告，声明为解决嘉润公司遗留问题，大其公司对与嘉润公司签订商品房认购协议的购房客户予以登记，登记人凭原购房协议、身份证、交款凭证等手续由大其公司核实属实后，大其公司按均价4800.00元/平方米重新与其签订认购协议并由购房人补齐差价款。大其公司以原告并未实际交纳房款为由未与原告重新签订购房协议，现本案所涉房屋已另行售出。
一审法院认为，原告聂玉明与嘉润公司承德分公司以工程款抵顶购房款并签订商品房认购协议行为系双方真实意思表示且并不违反法律规定，因此商品房认购协议合法有效。该认购协议具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。在德润庄园项目的开发公司沿革中，大其公司在2017年后承接该城中村改造项目，并公告声明针对与嘉润公司承德分公司签订的有效购房协议，大其公司承担合同继续履行之义务。聂玉明与嘉润公司承德分公司所签合同具有法律效力，大其公司应与聂玉明重新签订购房协议。大其公司以聂玉明未履行实际付款义务为由认定聂玉明购房无效缺乏法律依据，其拒绝与聂玉明重新签订购房协议且将该房屋另行出售行为违反其承接商品房预售的法律义务，对聂玉明的损失，大其公司应予赔偿。现原告聂玉明依据鉴定意见主张被告按本案所涉房屋现价值予以赔偿差价损失，本院认为即便大其公司与聂玉明重新签订购房协议，依据大其公司公告及原告提交的案外人与大其公司重新签订的商品房认购合同及收款收据，均表明房屋价格较原认购协议约定价格发生上浮，原告以鉴定价值与已交房款差价作为损失缺乏事实和法律依据。但在商品房买卖合同生效且大其公司承担合同继续履行义务后，大其公司另将该房屋出售，应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定返还原告已付购房款及利息，并赔偿原告已付房款一倍的赔偿责任，利息应自大其应履行签订合同义务而未履行之日起计算，鉴于公告于2017年6月23日发出，本院确定大其公司应自2017年7月1日向原告支付利息。即大其公司应返还原告聂玉明已付房款341728.00元，及该款自2017年7月1日起的利息，并赔偿原告341728.00元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、承德大其房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告聂玉明341728.00元及该款自2017年7月1日起至本判决确定的履行之日止的利息（2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、承德大其房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告聂玉明已付房款一倍的损失即341728.00元。三、驳回原告聂玉明其它诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。加倍部分债务利息依据《最高人民法院〈关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释〉》第一条计算。
本院二审期间，聂玉明提交新证据4份，1号证据“天城公司出具的说明一份”、2号证据“嘉润公司收取聂玉明工程保证金的收款收据一份”，证实德润庄园一起C5号楼实际施工人是聂玉明，工程保证金也是聂玉明缴纳；3号证据“德润庄园一期5号楼的工程结算审核报告一份”，证明扣除甲供和甩项剩余应当支付的工程价款是1180余万元；4号证据“承诺书一份”，是嘉润公司向水泉沟镇政府出具的，证实其以3870.021万元和06套房屋抵扣大其公司的借款。承德大其房地产开发有限公司提交新证据1份，2019年12月31日的审计报告，证实桥区城改办委托审计机构对大其公司协助处理德润庄园二期遗留问题成本进行了审计，当时审计已经支付9012万余元，就是说原来一期成本的3000万余元，无法达到大其公司为政府解决问题所支付的款项。承德大其房地产开发有限公司对聂玉明提交新证据的质证意见,1号证据，对实际施工人是聂玉明不认可，嘉润公司与天城公司签订的施工合同，其中施工方并没有聂玉明；2号证据“工程保证金”，两张是天城公司的，一张是聂玉明的，因此我方才要求追加嘉润公司来确认证据的真实性；3号证据，恰恰证明施工单位是天城公司，聂玉明仅是项目经理，不能证明其是实际施工人，实际施工人显名化以后，依据施工条例，需要工程竣工验收合格，聂玉明没有验收合格的证据，也没有关于转让方面的证据；4号证据，是中岳公司的，上诉人陈述中岳公司不享有权利承担义务，因此中岳公司的陈述是没有约束力的，只能看出中岳公司负有债务，无论是向政府还是向银行借贷，借贷不是其承担责任的理由。承德中岳房地产开发有限公司对聂玉明提交新证据的质证意见，同大其公司意见。聂玉明对承德大其房地产开发有限公司提交的新证据的质证意见，对真实性认可，但是其陈述的9000余万元并非指大其已经支付的费用，有的费用是城改办的费用，并非大其公司已经实际承担支付的。承德中岳房地产开发有限公司的质证意见，同大其公司意见。本院结合一审在卷证据和当事人陈述对当事人提交的新证据进行综合分析，二审认定的事实与一审认定的事实基本一致。另查明，聂玉明与唐山嘉润房地产开发有限公司承德分公司在《德润庄园商品房认购协议》中交易的B7号楼3单元202号房屋在大其公司负责该项目建设后并未实际建设施工，一审法院对此事实认定有误，本院依法予以纠正。
本院认为，大其公司系通过土地招拍挂取得德润庄园项目开发权利，故大其公司对嘉润公司在德润庄园项目土地开发中负有的债务并不必然的承担承接责任。大其公司在负责德润庄园而其项目建设后为解决嘉润公司遗留问题，维护购房人合法权益而发布公告，应根据公告内容负担责任。根据公告处理方法第1条，大其公司对嘉润公司已签订的认购协议进行审查，审查内容包括原购房协议、身份证、交款凭证的真实性。大其公司在本案中未举证证明聂玉明所提交的购房协议、房款收据及身份信息虚假，故根据大其公司公告，应认定聂玉明为有效购房客户。聂玉明的购房款虽然期来源为以工程款抵顶，但在其与嘉润公司签订协议并由嘉润公司出具收据后已经转化为购房款性质，大其公司根据购房款的来源主张本案应为聂玉明与嘉润公司之间的施工合同纠纷的理由不能成立，本院不予支持。因大其公司负责项目建设后，大其公司拒绝与聂玉明重新签订购房协议，违反大其公司公告承诺责任，聂玉明诉请大其公司应返还购房款的主张应予以支持。一审法院认定大其公司应返还聂玉明购房款，并支付自应履行签订合同义务而未履行之日起计算的利息，并无不当，本院予以支持。因大其公司与聂玉明之间并无房屋买卖合同关系，且根据公告内容解决德润庄园而其项目中嘉润公司遗留问题的方式为与购房人重新签订协议，结合本案事实，不能认定大其公司负有应建设《德润庄园商品房认购协议》涉及的B7号楼3单元202号房屋的责任。因该房屋并未实际建设，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的因将房屋另售他人而承担赔偿责任的情况。故一审法院认定大其公司应支付聂玉明已付购房款一倍金额作为损失赔偿，缺乏法律依据，本院依法予以纠正。聂玉明主张依据鉴定结论评估的楼房价格认定其在本案中的损失，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，聂玉明的上诉请求不能成立，承德大其房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初3535号民事判决第一项【第一项：一、承德大其房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告聂玉明341728.00元及该款自2017年7月1日起至本判决确定的履行之日止的利息（2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）】；
二、撤销维持河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初3535号民事判决第二项、第三项（第二项：二、承德大其房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告聂玉明已付房款一倍的损失即341728.00元。第三项：三、驳回原告聂玉明其它诉讼请求。）
三、驳回聂玉明的其他诉讼请求；
四、驳回承德大其房地产开发有限公司的其他上诉请求。
一审案件受理费12511.00元，二审案件受理费21648.72元，合计34159.72，由聂玉明负担14159.72元，由承德大其房地产开发有限公司负担20000.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 裴赤博审判员高伶丽审判员钱丽艳
二〇二〇年十二月二十四日
法官助理 顾 成 龙
书 记 员 蔄 丽 丽
