案 由 商品房预售合同纠纷
案 号 （2020）冀10民终4680号
上诉人孙金柱因与被上诉人荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称荣盛公司）、被上诉人荣盛房地产发展股份有限公司香河分公司（以下简称荣盛香河分公司）、被上诉人西藏意家信息科技有限公司（以下简称西藏意家公司）、被上诉人上海普纵房地产经纪有限公司（以下简称上海普纵公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2020）冀1024民初60号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人孙金柱及其委托诉讼代理人杨耀宗、被上诉人荣盛房地产发展股份有限公司的委托诉讼代理人闫逸祥、被上诉人西藏意家信息科技有限公司的委托诉讼代理人刘晓庆、被上诉人上海普纵房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人张朝伟到庭参加诉讼，被上诉人荣盛房地产发展股份有限公司香河分公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙金柱上诉请求：1.请求法院撤销河北省香河县人民法院(2020)冀1024民初60号判决书或发回重审。2.请求法院判令解除上诉人与被上诉人荣盛房地产发展股份有限公司、荣盛房地产发展股份有限公司香河分公司签订的《商品房买卖合同》，返还上诉人已付购房款1314801元及利息（按同期银行贷款利率支付利息，利息自2017年11月7日起至实际给付之日止，暂计至2019年10月10日计151860元）。3.请求法院判令被上诉人西藏意家信息科技有限公司返还上诉人已付参团费20000元；被上诉人上海普纵房地产经纪有限公司返还上诉人已付团购款80000元。4.案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实有误，结论错误。1.西藏意家公司和上海普纵公司从未与上诉人签订任何书面合同，也从未向上诉人释明公司任何书面合同及文件，两个被上诉人给上诉人阐明他们代理被上诉人荣盛公司及其香河分公司收取前期预付款定金10万元顶20万元购房款，此预付款名义为参团费和团购款，按照逻辑来说参团应该早于团购，但是参团费2万元是2017年9月28日签订认购书支付的，团购费8万元却是2017年9月21和26日支付的，参团之前已经团购了，两个公司收费只有加起来10万才能顶购房款20万元，这两家公司之间的关系又与荣盛公司的关系是深层关联，只为巧列名目收取费用，最后还是荣盛公司取得。另，从工商登记看西藏意家公司最后的投资股东就是荣盛公司，公司之间具备关联性。再，西藏意家公司和上海普纵公司未能提供与上诉人之间的居间合同，未存在合同的情况下，一审法院认为两公司履行居间合同义务，上诉人难以接受此推论，购房合同未达到交易成功的情况下并未做约定，参团费、团购费均应该退返，且在认购书中注明“容行天下—高鹏”，容行天下公司与被上诉人两个公司毫无关系，被上诉人口口声声说自己完成居间义务，认购书却显示是容行天下公司与上诉人达成的居间服务，两公司无根据收取10万元款项，应退返上诉人。2.判决书第9页，“原告先后提供三次农业银行流水……香河支行进行拒贷处理”与事实不符，原告只提供过两次流水，第一次流水不是上诉人提供的，是被上诉人自己提供的伪造虚假流水。上诉人在一审已经向法院提出笔迹鉴定，法院并未作处理。3.上诉人无法接受判决书第10页“……，所以被告公司不可能故意阻却交易。……”。如此认定和推论，上诉人已按约定支付131万元购房款，另支付所谓的参团费、团购费10万元，共计141万元，难道不是为了交易？上诉人会故意阻却交易吗？显然不成立。4.本案之焦点问题是谁违约，一审中认为上诉人违约是银行拒贷，拒贷的根本原因却没有查明，违约在未查明的情况下，谁承担责任。上诉人暂认为双方均不发生违约责任，在履行不能（拒贷）又没有约定其他履行方式的情况下，双方应该解除合同，返还购房款。二、适用法律错误，本案有具体的法律适用，一审法院却未采用。本案之情形完全适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定解除合同返还购房款，一审法院对合同之解除既不否定，也未明示继续履行，完全错误。
荣盛房地产发展股份有限公司答辩称，上诉人作为贷款申请人，提供虚假申请材料导致贷款被拒，属于因个人原因导致无法履行付款义务。上诉人违约在先，无权要求解除与答辩人签订的《商品房买卖合同》。1.一审过程中，答辩人提交的由贷款银行出具的说明中已经明确载明，上诉人的贷款申请之所以被拒，是因为上诉人提交的银行流水存在弄虚作假现象。虽然上诉人主张第一份银行流水并非由其本人提供，但其未提供相应证据证明其主张，此种情况下，一审法院认定三次银行流水均系由上诉人提供并无不当。2.上诉人作为贷款申请人，提供虚假银行流水导致贷款申请被拒，属于上诉人自己的原因，并非不可归责于双方当事人的事由，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的适用条件。上诉人违约在先，无权依据该条款行使合同解除权。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的全部上诉请求。
荣盛香河分公司未到庭亦未提交答辩意见。
西藏意家信息科技有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，我公司与上诉人之间是居间合同关系，我公司的合同义务已经履行完毕，上诉人无权要求我公司返还服务费，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
上海普纵房地产经纪有限公司答辩称，我公司提供团购服务，上诉人享受10万抵20万房款优惠，根据认购书及商品房买卖合同，上诉人已享受该优惠，上诉人向我公司支付8万元，向西藏意家公司支付2万元，合计总金额为10万元，除此之外上诉人未向其他方支付电商款，容行天下公司是我公司的合作伙伴，在认购书上的标记，是内部计算客户归属的方式，不代表容行公司是合同的相对方，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回上诉人的上诉请求。
孙金柱向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告荣盛香河分公司房屋买卖合同；2、判令被告荣盛公司和荣盛香河分公司返还原告已付购房款1314801元，并按同期银行贷款利率支付利息，利息计算自2017年11月7日起至实际给付之日止暂计至2019年10月10日计151860元；3、判令被告西藏意家公司返还原告已付参团费20000元，判令被告上海普纵公司返还原告已付团购款80000元，被告荣盛香河分公司就前述款项承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费由四被告承担。
荣盛公司向一审法院反诉请求：1、判令原告以1300000元为基数，按照日利率万分之一的标准向我公司支付自2017年12月9日起至购房款实际付清之日止的违约金；2、本案全部诉讼费由原告负担。
一审法院认定事实：2017年9月28日，原告孙金柱经被告西藏意家公司和被告上海普纵公司居间服务，与被告荣盛香河分公司签订《房产认购书》，约定原告向被告荣盛香河分公司认购香城郦舍-四期Ｓ2号商业08号房屋，建筑面积227.22平方米，单价每平方米12788元，总价款2905689元，电商100000元折抵房价200000元，折抵后房屋单价每平方米11507.8元，实际成交总价2614801元。在该认购书签订之前，原告于2017年9月21日和同年9月26日向被告上海普纵公司支付团购款共计80000元，在签订认购书的当日原告向被告西藏意家公司支付参团费20000元。2017年9月28日，原告与被告荣盛公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定原告采取银行按揭方式购房，需在签约当日一次性付清50%以上房款，并于2017年9月28日前到被告指定银行办理完毕相关手续，若原告超出本协议约定的付款期限，视同逾期付款，按购房合同第七条执行；原告在办理交房手续前应据实结算办理按揭贷款和入住以及办理产权所需的费用。2018年1月5日，原告与被告荣盛公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告荣盛公司开发建设的位于香河县房屋，该房屋建筑面积227.22平方米，单价每平方米11507.8元，总价款2614801元，付款方式及期限为原告于2017年12月8日前支付首期房价款人民币1314801元，余款人民币1300000元由原告向中国邮政储蓄银行股份有限公司香河县支行申请贷款支付，如原告逾期付款30日以内，原告按日万分之一向被告荣盛公司支付违约金，合同继续履行，如原告逾期付款超过30日，被告有权解除合同，原告按累计应付款的10%向被告荣盛公司支付违约金，原告愿意继续履行合同的，经被告荣盛公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日万分之一向被告荣盛公司支付逾期应付款的违约金；被告荣盛公司应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交付条件的房屋交付原告使用，如被告荣盛公司逾期交房不超过30日，自合同约定的交房期限次日起至实际交房之日止，向原告支付已付房价款日万分之一的违约金，合同继续履行，逾期交房超过30日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告荣盛公司应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按已付款10%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告荣盛公司自合同约定的交房期限次日起至实际交房之日止，按已付房款的日万分之二向原告支付违约金。该合同还约定了双方的其他权利义务。原告分别于2017年9月28日、2017年11月6日支付被告荣盛香河分公司购房款总计1314801元，被告荣盛香河分公司为原告出具了收款收据。2017年11月6日，原告向中国邮政储蓄银行股份有限公司香河县支行申请个人消费贷款，申请贷款金额1300000元，期限120个月，申请表中填写的原告工作单位为北京昌平文化艺术发展中心，年收入1197600元，原告还提供了北京昌平文化艺术发展中心出具的收入证明，证明原告税后月收入99800元。中国邮政储蓄银行股份有限公司香河县支行要求原告提供对应的工资流水，原告先后提供三次农业银行流水，中国邮政储蓄银行股份有限公司香河县支行经审查认为流水有弄虚作假现象，故此中国邮政储蓄银行股份有限公司香河县支行对原告进行拒贷处理。此后原告也没有采取其他方式向被告荣盛公司支付剩余购房款1300000元。被告荣盛公司至今也未向原告交付房屋。上述事实有当事人陈述、《房产认购书》、《签约付款通知书》、购房首付款收据、参团费收据、团购款收据、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同》、本院自中国邮政储蓄银行股份有限公司香河县支行调取的原告申请贷款材料、原告提供的其银行账户交易明细清单等证据予以证实。
一审法院认为，原、被告之间签订的《房产认购书》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同》经当事人签字盖章，是当事人的真实意思表示，内容不违背法律，属合法有效，对当事人具有约束力，当事人不得擅自变更或解除。根据上述合同约定及市场交易习惯，原告作为商品房的买受人，其付款义务在先，被告荣盛公司作为商品房的出卖方交房义务在后。在原告未付清全部购房款之前，被告荣盛公司有权拒绝向原告交付房屋。合同约定原告为贷款购房，那么向银行申请贷款并提供所需资料是原告的义务，因原告向银行提供的个人资料存在瑕疵导致银行拒贷，原告为达到其购房目的应当主动采取其他方式付款。被告荣盛公司出售房屋目的是收取购房款并从中获得利润。即使原告采取的其他付款方式不符合合同约定，也不损害被告荣盛公司利益，于情于法均不为过。但原告在被银行拒贷后消极履行向被告荣盛公司支付购房款义务，属于违约行为，应当承担民事责任，原告作为先违约的一方无权以被告荣盛公司逾期交房为由要求解除合同，返还购房款、支付违约金。原告主张因被告荣盛公司向银行提供伪造的原告银行流水导致银行拒贷不合乎常理，首先从本案交易目的看，被告荣盛公司是从交易过程中获取利润，只有交易成功其目的才能实现，所以被告荣盛公司不可能故意阻却交易，其次原告的银行流水属于其个人隐私，只有原告本人或者经原告授权的人才能获得。据此原告对上述主张不成立。根据《房产认购书》、《签约付款通知书》、《商品房买卖合同》，确认原告与被告西藏意家公司及被告上海普纵公司之间系居间合同关系，该二被告促成了原告与开发商签订了《商品房买卖合同》且原告享受到了约定的优惠条件，所以二被告的居间服务义务已经完成，二被告有权向原告收取报酬，原告无权要求二被告返还。综上所述，对原告的诉讼请求不予支持。关于荣盛公司反诉要求原告支付逾期付款违约金，《商品房买卖合同补充协议》约定的原告办理贷款期限是2017年9月28日前，而《商品房买卖合同》只是对购房首付款期限约定为2017年12月8日，对于贷款何时办理完毕未作约定，且《商品房买卖合同》是在2018年1月5日签订，此时原告已经付清首付款，《商品房买卖合同补充协议》签订是在2017年9月28日，早于《商品房买卖合同》，不能认定该补充协议是对正式的合同的补充。从住房贷款流程看，也应当是购房人支付购房首付款在先，向银行申请贷款在后，另外银行还要有调查审批过程，这些都需要一定的时间，所以不能确认原告在2017年12月8日前未能贷款成功就是逾期支付购房款。在从合同实际履行情况看，原告已于签订《商品房买卖合同》之前的2017年11月6日向银行申请贷款，但因原告个人原因遭银行拒贷，被告荣盛公司应当给予原告合理的期间采取其他方式付款。被告以后来的合同约束当事人在签订合同之前的行为也不符合法律规定。综上所述，对被告荣盛公司的反诉诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第九十六条、第一百零七条的规定，判决：一、驳回原告孙金柱的诉讼请求。二、驳回被告荣盛房地产发展股份有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取9500元由原告负担，反诉案件受理费减半收取1317元由被告荣盛房地产发展股份有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。庭审后上诉人孙金柱向法庭提交一份二〇二〇年八月二十七日的民事判决书，判项显示孙金柱与他人需共同偿还3500000元债务，以证明自己债务缠身，没有履行能力。被上诉人荣盛公司对上诉人提交的判决书认为，一是无法核实真实性，二是即使判决真实生效也不能证明上诉人无法履行案涉合同。本院经审查认为，该判决书能证明孙金柱有债务纠纷。
二审经审理查明的其他事实与一审一致。
本院认为，上诉人孙金柱与被上诉人荣盛公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定了相关的权利义务，双方也进行了履行。荣盛公司香河分公司收取孙金柱首期房价款1314801元并出具了收款收据，余款1300000元孙金柱向中国邮政储蓄银行股份有限公司香河县支行申请贷款支付。但是，在办理贷款过程中，中国邮政储蓄银行股份有限公司香河县支行经审查认为孙金柱的银行流水虚假，故作拒贷处理。孙金柱与荣盛公司对谁提供的虚假银行流水存在争议。荣盛公司主张是孙金柱提供了虚假银行流水导致贷款申请被拒，属于其自己的原因，而孙金柱主张第一次流水不是其本人提供的，系荣盛公司伪造，并据此提出不能办理贷款要求解除案涉房屋买卖合同。根据双方提供在案的现有证据表明，一审法院从该贷款银行调取留存的被银行认定为孙金柱的虚假流水与孙金柱自己认可且提供给法院的其在农行同期银行流水明显不同，孙金柱与荣盛公司均不能充分证明是对方向银行提供了虚假的银行流水。即现有证据无法证明银行拒贷是由谁导致。但从办理银行贷款的一般流程看，银行流水应当由贷款人提供。故在谁提供虚假银行流水无法确定的情况下，作为贷款人的孙金柱对银行拒贷应当承担主要责任。对上诉人孙金柱诉请解除案涉房屋买卖合同主张。本院认为，鉴于本案的具体情况，案涉房屋买卖合同如不解除将使双方的交易处于长期的僵持状态，对双方当事人均可能产生不利影响，案涉房屋买卖合同应予解除。合同解除后，被上诉人荣盛房公司及其香河分公司应返还上诉人孙金柱已付购房款1314801元。关于孙金柱要求荣盛公司给付已付房款利息的主张。本院认为，根据案涉房屋买卖合同的约定、履行及不能贷款的责任等具体情况，结合案涉房屋价格的波动，根据公平原则，综合考量后，对孙金柱诉请的已付房款利息主张不予支持，并酌定孙金柱补偿荣盛公司160000元。关于上诉人要求被上诉人西藏意家公司和上海普纵公司返还参团费、团购费的主张。因上诉人孙金柱对案涉房屋买卖合同解除承担主要责任，故其该项请求本院不予支持。同时，对上诉人孙金柱的其他诉讼请求及被上诉人荣盛公司的反诉请求均不予支持。
综上所述，孙金柱的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销河北省香河县人民法院（2020）冀1024民初60号民事判决；
二、解除上诉人孙金柱与被上诉人荣盛房地产发展股份有限公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；
三、被上诉人荣盛房地产发展股份有限公司、荣盛房地产发展股份有限公司香河分公司于本判决生效后十日内返还上诉人孙金柱已付购房款1314801元，上诉人孙金柱于本判决生效后十日内向被上诉人荣盛房地产发展股份有限公司支付补偿款160000元，上述款项相抵后，被上诉人荣盛房地产发展股份有限公司、荣盛房地产发展股份有限公司香河分公司于本判决生效后十日内返还上诉人孙金柱已付购房款1154801元；
四、驳回上诉人孙金柱的其他诉讼请求；
五、驳回被上诉人荣盛房地产发展股份有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉案件受理费减半收取9500元，由上诉人孙金柱负担4750元，由被上诉人荣盛房地产发展股份有限公司负担4750元，反诉案件受理费减半收取1317元由被上诉人荣盛房地产发展股份有限公司负担。二审案件受理费18900元，由上诉人孙金柱负担9450元，由被上诉人荣盛房地产发展股份有限公司、荣盛房地产发展股份有限公司香河分公司负担9450元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 帆
审 判 员 丁德松
审 判 员 汪铁刚
二〇二〇年十二月十六日
法官助理 郑培明
书 记 员 杜亚杰
